BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐỀ TÀI: Một số vấn đề về qui hoạch sử
dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp
Em xin chân thành cảm ơn thầy ! 2
PHẦN I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ .
I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ.
1. Khái niệm:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội,
an ninh quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của
chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị
trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục
đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và
được sử dụng như đất đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm
nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu
không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hoá nằm trong
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt
động của con người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân
biệt với các loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư
được phê duyệt.
- Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đang sử dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với
các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
4
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh
(về cơ học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách
khoa học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai
nhằm phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp
phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng
một cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về
đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu thì đất đô thị được phân thành các loại sau :
Đất nông ngư nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản,
khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn, . . .
Đất trung tâm đô thị – khu đô thị 3 – 5 3 – 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
Đất giao thông 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu
trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô
thị và các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tuỳ theo
mục đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng
các công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao
đất không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một
đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước
là người đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử
dụng tuỳ tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô
thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời
kỳ và hàng năm.
6
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ
nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi
7
đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại
ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lưới đô thị với một số ít thành phố
lớn, nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng
đô thị ở miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị
hoá nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân cư
vào các đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi
trường.
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trường chức năng
nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần được mở rộng:
+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm
cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải
tạo xây dựng đô thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hướng
dẫn đầu tư phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã
hội và xu hướng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm
cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công
cộng, trên cơ sở thương mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh,
mua bán và đầu tư phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Như vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập
không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những
chức năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng
phi vật thể này mới là linh hồn quyết định chiều hướng phát triển đô thị mà
kiến trúc là hình thái biểu hiện bên ngoài.
3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
III. CƠ SỞ QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là
hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phương án khai thác sử dụng
triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của
con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội
của đất nước.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao
động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui
9
hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của
việc sử dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết
cấu sử dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất
đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các
đơn vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phương hướng vầ
khung cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu
thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ
thể của việc sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử
dụng đất của các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui
hoạch tổng thể của sử dụng đất đô thị.
1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị .
Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì
dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm
cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần
Tầm quan trọng của công tác qui hoạch được thể hiện rõ trong việc
phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà
ở của đất nước.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn
trước mắt mà cả lâu dài, là định hướng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh
thổ, tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt
pháp lí cho công tác quản lí nhà nước về đất đai, làm cơ sở tién hành giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất
đai phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt
nhất với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ
nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lược phát
triển và được xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất như tái định cư, phân phối
đất đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai
đô thị.
11
Mục tiêu khác phải tăng cương tham gia của dân trong việc quyết
định qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn
khác nhau của quá trình qui hoạch.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất
đai bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị.
2.2 Căn cứ
Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tượng cần
nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt
động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất.
- Kinh tế và tăng trưởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị
hoá dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất
nước trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp,
thương mại dịch vụ, khu chế suất Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng
hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ được trật tự xã hội, an ninh quốc
gia.
- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói
riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời
sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao
phù hợp với nhu cầu văn hoá tín ngưỡng của dân cư và có thể qui hoạch
ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ
vào yêu cầu bảo vệ môi trường, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn
hoá danh lam thắng cảnh.
* Mục tiêu của đồ án là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui
hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ được những chức năng cơ bản của các ô đất
đến cấp đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực.
- Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một
căn cứ không thể thiếu.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển
đô thị nó quyết định mục tiêu, phương hướng cơ bản của việc sử dụng đất
đô thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch
tổng thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
- Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trước nó cũng
ảnh hưởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra được những kinh
nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm được hiện trạng nên việc
qui hoạch được thực hiện rễ dàng hơn.
13
2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất
bất động sản đó. Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hoá,
giáo dục, y tế, du lịch, công trình thương mại, dịch vụ, ).
14
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp những yếu tố trên nhằm
đấnh giá tiềm năng đất đai tạo cơ sở để xác định những phương án, giải
pháp kỹ thuật đúng đắn tạo ra hiệu quả của đồ án qui hoạch.
Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn qui
hoạch: Xác định chức năng sử dụng đất (khu vực xây dựng, khu vực cấm
xây dựng), giữ nguyên chức năng xây dựng, đất cần thay đổi chức năng sử
dụng, dất phát triển mở rộng, khu đất cần phá rỡ các công trình kiến trúc đã
có, đất các công trình cải tạo và bảo tồn.
* Phân bố quĩ đất cho các nhu cầu về:
- Các công trình sản xuất: công nghiệp nặng, công nghiệp chế biến,
thủ công nghiệp
- Đất dành cho các công rình công cộng: dịch vụ thương mại, giáo
dục, y tế, hành chính
- Đất nhà ở: nhà chung cư, biệt thự, nhà ở theo lô, ghép hộ,
- Đất công trình hạ tầng kĩ thuật: giao thông, điện, nước,
- Đất xây dựng các công trình đặc biệt: quân sự, ngoại giao, tín
ngưỡng,
- Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất nông-lâm-nghư
nghiệp, đất hoang hoá không xây dựng được.
Đề suất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi
trường sinh thái. Đây là một nội dung quan trọng để nhằm đưa qui hoạch
vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo được đất lại vừa
bảo vệ được môi trường sinh thái.
3.2 Trong thời kì nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp.
nhân lực sẽ cần phải huy động, bởi vì dự toán này có thể sai khác nhiều tuỳ
theo từng khu vực đô thị, tự mình thực hiện các công trình này hay thuê
người khác.
+ Một bản kết toán ước lượng vê tài chính giúp ta; một mặt là những
điều kiện có thể được tiến hành, và mặt khác thấy rõ đâu là những hệ quả
tương lai đối với nguồn thu, chi của các đơn vị hành chính địa phương và
của các cơ quan công cộng liên quan.
Bước 3: Các phương án đưa ra thảo luận và đi đến lựa chọn. Ở đây
các chuyên gia và cán bộ có hiểu biết về quy hoạch cùng tham gia lựa chọn
từ những phương án đã đưa ra.
Đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất được lập ở hai mức độ khác
nhau:
+ Đối với khu đất có diện tích trên 200 ha, áp dụng bản đồ tỷ lệ
1/2000 đến 1/5000 nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án
quy hoạch chung xây dựng đô thị về quản lý sử dụng đất đai. Việc cải tạo
16
và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, định hướng về kiến trúc và bảo
vệ cảnh quan thiên nhiên cho mỗi khu đất có quy mô 4 – 20 ha.
+ Đối với khu đất từ 20 đến 200 ha, áp dụng bẩn đồ 1/1000 đến
1/2000 nhằm cụ thể hoá làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung
và đồ án chi tiết sử dụng đất có liên quan, đồng thời xác định rõ mục tiêu,
chế độ quản lý sử đụng đất các yêu cầu về bố cục quy hoạch-kiến trúc, các
cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, về sinh môi trường cho từng
khu đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình.
+ Đồ án quy hoạch chia lô: được lập cho khu đất có diện tích dưới
20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500,
nhằm quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc
xây dựng các công trình tại từng lô đất. ( các bản đồ đất sử dụng để lập các
theo dõi cập nhật quá trình diễn biến để có quyết định điều chỉnh cho phù
hợp với thực tiễn. Nhiệm vụ tổ chức thực hiện và theo dõi quy hoạch gồm:
+ Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu phân tích sử lý để rút ra
khuynh hướng phát triển.
+ Theo dõi các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch và các điều
chỉnh cục bộ nếu có.
+ Tổng hợp xây dựng nhiệm vụ điều chỉnh thiết kế quy hoạch, trình
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xem xét quyết định.
+ Lập hồ sơ quy hoạch điều chỉnh.
+ Trình duyệt quy hoạch lên cơ quan có thẩm quyền để quyết định. 18
PHẦN II
THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ:
Những văn bản pháp qui về công tác qui hoạch sử dụng đất đô thị.
Đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan trọng không những trong kinh tế
mà còn cả trong chính trị, xã hội. Đảng và nhà nước luôn quan tâm đến vấn
đề đất đai, đã đề ra chủ chương chính sách liên tục đổi mới và hoàn thiện
chính sách pháp luật về đất đai nhằm giải quyết những vấn đề do thực tiễn
đặt ra và làm cho hiệu quả sử dụng đất ngày càng cao, công tác quản lý nhà
nước về đất đai ngày càng được tăng cường.
Qui hoạch sử dụng đất đai nói chung đã được pháp luật ghi nhận là
một chế độ quản lí sử dụng đất đai, đã nhận ra được vai trò quan trọng của
các đô thị trong toàn bộ đời sống kinh tế chính trị văn hoá của đất nước.
- Luật đất đai mới năm 1993 đã qui định về qui hoạch sử dụng đất đai
thể hiện nguyên tắc nhà nước thống nhất quản lí toàn bộ đất đai theo qui
theo kế hoạch đã được duyệt
+Quản lý việc sử dụng khai thác các cơ sở hạ tầng, kiến thiết đô
thị
+Giải quyết các tranh chấp, thanh tra sử lý vi phạm những qui
định về quản lý đô thị
Nhìn chung, các văn bản pháp luật soạn thảo và ban hành trong thời
gian qua đều tập trung vào bốn mục tiêu chủ yếu: đổi mới việc lập và xét
duyệt đô thị, lạp lại kỉ cương trong quản lý đất đai và sử dụng trong đô thị,
tăng nguồn thu chính để tạo nguồn lực phát triển, đặc biệt là từ quĩ nhà và
quĩ đất, cải cach thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp đất và cấp phép xây
dựng
Và văn bản mới nhất là luật đất đai sửa đổi bổ xung được quốc hội
khoá X thông qua ngày 29/6/01 trong đó công tác qui hoạch được sửa đổi.
+Điều 16 về lập qui hoạch ,kế hoạch sử dụng đất đai được sửa đổi
không giao cho các bộ ,ngành lập qui hoạch ,kế hoạch sử dụng đất đai cho
riêng ngành mình mà phải gắn với qui hoạch ,kế hoạch tổng thể.
+Điều 18: Quốc hội xét duyệt qui hoạch sử dụng đất đai dài hạn và
xét duyệt kế hoach sử dụng đất đai trong cả nước 5 năm một lần phải họp
với kế hoạch 5 năm của nhà nước do chính phủ trình. Chính phủ xét duyệt
20
qui hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm của UBND
Tỉnh, thành phố thuộc Trung Ương
Trên cơ sở hình thành các văn bản pháp qui nhà nước về qui hoạch
xây dựng đô thị, việc lập, xét duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị
trong thời gian qua đã thực hiện nhanh và có chất lượng hơn nhiều những
năm trước, bước đầu đáp ứng được yêu cầu cải tạo và xây dựng đô thị. Qui
hoạch và pháp luật đã thực sự trở thành công cụ quan trọng đảm bảo việc
phát triển của đô thị có trật tự và nề nếp.
* Tồn tại bất cập cơ chế cũ của phương pháp qui hoạch đô thị trong
điều kiện chỉ có kinh tế nhà nước:
Những đặc trưng cơ chế cũ: (không có mâu thuẫn về quyền lợi) đơn
giản trong điều hành, trong việc kết hợp giữa các khâu, các cấp các nghành,
các lĩnh vực Do chỉ có một thành phần kinh tế, một quyền sở hữu và một
kế hoạch chung của nhà nước mà có thể tách rời qui hoạch bố trí không
gian ra khỏi các mối liên hệ về kinh tế xã hội (như cấp vốn, đầu tư, quản lí
vận hành ) để nghiên cứu độc lập, sau đó ráp nối lại mà không mấy khó
khăn.
Từ phương pháp qui hoạch đô thị đó dẫn đến những điểm sau :
Qui hoạch theo nghành chuyên môn là chính (kiến trúc)
Qui hoạch vật thể là chính( thiết kế, bố trí các công trình không
gian)
Qui hoạch nhằm đạt mục tiêu kế hoạch nhà nước là chính, ít quan
tâm nghiên cứu tác động tổng hợp của các nội dung phi vật thể, các xu thế
phát triển bên ngoài và cơ chế vận động bên trong của đô thị. Các đồ án qui
hoạch mang nặng tính lí thuyết ít tính khả thi phản ánh ý muốn chủ quan
của nhà nước và kiến trúc sư nhiều hơn là qui luật phát triển khách quan.
* Đổi mới phương pháp qui hoạch đô thị cho phù hợp với cơ chế thị
trường là yêu cầu cấp bách:
Qui hoạch đô thị được tiến hành rộng rãi ở miền bắc nước ta từ cuối
những năm 50. Tính đến nay đã gần nửa thế kỉ trôi qua, khoảng thời gian
này dài gấp đôi thời gian thiết kế qui hoạch chung 20-25 năm, quá đủ để
kiệm tính khả thi của hầu hết các bản đồ qui hoạch đô thị đã làm.
Các bản đồ này (tức qui hoạch chung) vạch ra một cách cụ thể
những mục tiêu phát triển trong 20-25 năm về qui mô dân số, sử dụng đất,
22
các khu chức năng, cơ sở hạ tầng, cây xanh, môi trường và qui định cả
Tình trạng tuỳ tiện trong việc chuyển đất khác sang đất đô thị đang
diễn ra. Do áp lực đô thị hoá nhiều diện tích đất đặc biệt là đất trồng lúa ven
đô thị, ven đường giao thông lớn chuyển thành đất xây dựng nhà cửa, quá
trình đô thị hoá tràn lan không theo hướng dẫn không theo qui hoạch, trái
pháp luật làm giảm hàng vạn ha lúa gây nguy cơ mất an toàn lương thực.
Các hiện tượng tuỳ tiện trong việc cấp đất, chọn địa điển xây dựng, cũng
23
như xác định mốc giới quan trọng như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
và hình thức kiến trúc mà qui hoạch đã nghiên cức do công tác thẩm định
các đồ án qui hoạch thường kéo dài và thiếu kế hoạch.
Hiệu quả sử dụng đất còn thấp: tình trạng lấn chiếm đất công ở đô
thị dang diễn ra phổ biến (lấn chiếm vỉa hè, đất trong hành lang an toàn, bảo
vệ các công trình công cộng,
Trong thực tế một số đơn vị còn xem nhẹ công tác qui hoạch, năng
lực cán bộ qui hoạch còn thấp kém chưa được đoà tạo một cách đầy đủ để
có thể đáp ứng một cách tốt nhất cho công tác qui hoạch sử dụng đất hiện
nay. Công tác qui hoạch diễn ra chậm gây khó khăn cho việc giao quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai.
III. THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ
THỊ Ở NƯỚC TA
1. Thực tiễn tại các đô thị nước ta
Sau hơn 10 năm đổi mới, đô thị nước ta đã phát triển nhanh cả về
số lượng và chất lượng,đảm nhận được vai trò trung tâm phát triển kinh tế-
xã hội của các vùng miền và toàn quốc. cả nước đã có gần 650 đô thị lớn
nhỏ (dân số đô thị từ 13 triệu người năm 1998 lên tới gần 18 triệu năm 1999
chiếm 23,5% dân số toàn quốc) con số này mấy năm gần đây còn tăng lên
một cách nhanh chóng, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh mạnh làm qui mô
Duyên hải M.trung 119897 1,17 2,6%
Dân số Việt Nam hiện nay khoảng gần 80 triệu người, dân số đô thị
chiếm khoảng 23% (đây là tỉ lệ đô thị hoá vào loại thấp so với các nước
trong khu vực và trên thế giới). Dự kiến dân số đô thị ở Việt Nam đến 2020
chiếm 45% (dân số cả nước là 103 triệu). Có được tỉ lệ đô thị hoá như hiện
nay và phát triển trong tương lai là do tác động của nền kinh tế thị trường và
các chính sách mở cửa, chính sách mới về nhà đất, sự quan tâm của nhà
nước đối với qui hoạch, đầu tư cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng
Hiện nay, mỗi đô thị nước ta có hai bản qui hoạch: qui hoạch phát
triển kinh tế xã hội 10 năm hoạc 20 năm và qui hoạch chung phát triển
không gian, nói đúng hơn là phát triển mặt bằng đô thị.
Trên cơ sở đó, việc sử dụng đất đai trong đô thị ngày càng đi vào nề
nếp, đúng theo qui định của pháp luật, nhiều dự án cơ sở hạ tầng như các
khu nhà ở, khu vui chơi giải trí, các dự án giao thông, cấp thoát nước, bưu
điện truyền thông trong đô thị, đã được đầu tư xây dựng và đưa vào sử
dụng. Công tác quản lý xây dựng đô thị đã có những tiến bộ rõ rệt. Bộ mặt
đô thị nói chung đã thay đổi theo chiều hướng tích sực hơn.
Hệ thống các văn bản pháp luật quản lý qui hoạch đất đai và xây
dựng đô thị đã được soạn thảo khá hoàn chỉnh, góp phần tăng cường công
tác quản lý đô thị.
đổi mới việc cải tạo, xây dựng đô thị tè hình thức chia lô, riêng lẻ
manh mún sang hình thức xây dựng tập chung theo các dự án đầu tư bước
Copyright: Tài liệu đại học ©