ĐỀ ÁN
“Một số vấn đề về qui
hoạch sử dụng đất ở đô thị
Việt Nam và giải pháp”
1
PHẦN MỞ ĐẦU
Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã
hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình
sản xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra
mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh
tế đ
ô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ .
I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ.
1. Khái niệm:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội,
an ninh quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của
chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nộ
i thị xã thị
trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục
đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và
được sử dụng như
đất đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm
nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu
không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hoá nằm trong
phạm vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệ
t.
Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của
loài người. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là
một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả
nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã
hội của mỗi vùng đất nước.
Đất đ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư
được phê duyệt.
- Khi người sử dụng đấ
t có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đang sử dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với
các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
4
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh
(về cơ học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách
khoa học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai
nhằm phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp
phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng
một cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về
đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất
đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu thì đất đô thị được phân thành các loại sau :
Đất nông ngư nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản,
khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn, . . .
Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện các cônh trình văn
hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vược hành chính, cơ sổ sản xuất
kinh doanh, trung tâm thương mạ
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu
trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô
thị và các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người s
ử dụng đất tuỳ theo
mục đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng
các công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao
đất không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đ
ô thị là cần thiết khách quan và là một
đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước
là người đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử
dụng tuỳ tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát tri
ển đô
thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời
kỳ và hàng năm.
6
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ
chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho
việc tính giá thuê đất kể cả cho người nước ngoài thuê.
CNH-HĐH đất nước. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: “Phát huy vai trò của
trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phương, đi
nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi
7
đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại
ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lưới đô thị với một số ít thành phố
lớn, nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng
đô thị ở miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị
hoá nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân cư
vào các
đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi
trường.
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trường chức năng
nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần được mở rộng:
+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm
cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ t
ầng, cải
tạo xây dựng đô thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hướng
dẫn đầu tư phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã
hội và xu hướng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm
cung cấp đầy đủ, bền vững và quả
n lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công
cộng, trên cơ sở thương mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh,
mua bán và đầu tư phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Như vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo l
ập
những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi lên của đất nước. Vì vậy, vấn đề
đặt ra cho công tác qui hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lược khung
quốc gia về đô thị, phải xây dựng luậ
t lệ để tạo cho các đô thị và khu dân cư
thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực hiện quá trình công tác kế
hoạch hoá bắt đầu từ chiến lược đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch
5 năm và hàng năm.
III. CƠ SỞ QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là
hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phương án khai thác sử dụng
triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của
con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triể
n kinh tế xã hội
của đất nước.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao
động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui
9
hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của
việc sử dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết
cấu sử dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồ
m qui hoạch tổng thể sử dụng đất
đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các
đơn vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phương hướng vầ
khung cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu
nhân khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng
đất đô thị.
Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử
dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng
hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội.
1.4 Vai trò.
Theo điề
u2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994:
Đô thị phải được xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định
cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an
ninh quốc phòng.
Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô
thị kế hoạch sử dụng đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Tầm quan tr
ọng của công tác qui hoạch được thể hiện rõ trong việc
phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà
ở của đất nước.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn
trước mắt mà cả lâu dài, là định hướng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh
thổ, tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổ
n định về mặt
pháp lí cho công tác quản lí nhà nước về đất đai, làm cơ sở tién hành giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất
đai phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt
nhất với đồ án qui hoạch s
ử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ
trong đó có 4 đô thị
trực thuộc trung ương, 84 thành phố, thị xã trực thuộc
tỉnh và trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha
chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và
dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nước.
Cần phải bố trí diện tích như thế nào đối với từng loại
đất đô thị, bố trí sắp
xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trước
mắt và lâu dài.
Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng
thực tế của những chương trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung,
cải tạo, sửa chữa hoặc xác
định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.
12
Tình hình dân cư và tốc độ tăng trưởng dân số ảnh hưởng rất nhiều
đến qui hoạch đô thị vì dân cư đô thị là đối tượng sử dụng đất nhiều nhất.
Ngoài xây dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao
thông giải trí phục vụ đời sống dân cư.
* Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội .
- Kinh tế và tăng tr
ưởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị
hoá dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất
nước trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp,
thương mại dịch vụ, khu chế suất Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng
hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ được trật tự xã hội, an ninh quốc
gia.
- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói
riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời
sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao
Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh
hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên
khu đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu
đất là yêu cầu
không thể thiếu được của qui hoạch chi tiết. việc chuẩn bị kĩ thuật thông tin
về khu đất là cơ sở của toàn bộ mọi giải pháp qui hoạch được nghiên cứu.
Công tác này bao gồm điều tra các yếu tố mang tính qui mô vùng liên quan
đến khu đất, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, kĩ thuật, dân cư, xã hội có ảnh
hưởng quyết định đến việc khai thác, sử dụng đấ
t khu vực dự kiến qui
hoạch:
- Điều kiện tự nhiên của khu vực: khí hậu, địa hình, thời tiết, địa chất,
thuỷ văn, những đặc trưng của cảnh quan khu vực
- Các điều kiện hiện trạng về sử dụng đất được đánh giá với các vấn
đề: qui hoạch sử dụng các khu đất, lô đất và qui mô, diện tích khu đất cần
thống kê, xác đị
nh qui mô, tính chất, tỉ lệ và tương quan giữa các loại đất
trên.
- Hiện trạng về dân cư, xã hội để nhằm xác định hướng qui hoạch và
đầu tư công trình trong khu đất qui hoạch, cần nghiên cứu về chủ thể sử
dụng, điều kiện sống, làm việc trong các công trình sẽ được xây dựng trên
kkhu đất về: số người cư trú, cơ cấu hộ, số lao động, cơ cấu dân c
ư và tình
hình đời sống kinh tế của dân cư (mức sống, thu nhập bình quân, khả năng
tìm việc làm ).
- Ngoài ra cần nghiên cứu thêm về hiện trạng các loại hình sở hữu sử
dụng đất đai, các bất động sản và khả năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà,
bất động sản đó. Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hoá,
giáo dục, y tế, du lị
hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại
đất cho phù hợp.
Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với thực tế về tính
kinh tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều chỉnh lại việc khoanh định các loại đất
là một việc làm tất yếu cần thực hiện ngay.
3.3 Sau khi điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp thì
nhà qui hoạch phải đưa ra các giải pháp tiếp theo thực hiện phần qui hoạch
sử dụng đất để cho công tác qui hoạch được liên tục đảm bảo sự phát triển
bền vững của đô thị. 15
4. Các bước tiến hành xây dựng qui hoạch :
Bước ı :Thu thập các yêu cầu qui hoạch về: thực trạng về quĩ đất của
khu vực hoặc đô thị cần qui hoạch, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất, qua đó đánh giá được tiềm năng của đất đai. Phân
tích các thông tin nhận được từ đó kết hợp v
ới mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội khu vực đô thị, phương hướng sử dụng đất trong thời hạn qui hoạch
những thông tin về ưu tiên khi qui hoạch mà cơ quan nhà nước cung cấp
đưa ra yêu cầu trước khi qui hoạch.
Bước 2: Bằng kiến thức chuyên môn phân tích các thông số trên dựa
vào các điều kiện này đề xuất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất
và bả
o vệ môi trường sinh thái sao cho hợp lý nhất và hiệu quả nhất. Đưa ra
những yếu tố của bản dự án cho khu vực đô thị:
+ Một phác thảo sơ đồ quy hoạch.
+ Một chương trình tổng quát cho việc thực thi phương án.
+ Một lịch trình tiến độ của các công đoạn chủ yếu.
+ Một ước lượng tổng thể về văn hoá- xã hội, trong đó nói rõ đối vớ
cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, về sinh môi trường cho từng
khu đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình.
+ Đồ án quy hoạch chia lô: được lập cho khu đất có diện tích dưới
20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500,
nhằm quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạ
o hoặc
xây dựng các công trình tại từng lô đất. ( các bản đồ đất sử dụng để lập các
đồ án quy hoạch chi tiết phải đảm bảo rõ ràng, chính xác phản ánh nội dung
cập nhật về địa hình và thực trạng khu đất).
Bước 4: Khi đã có được phương án quy hoạch, cơ quan chức năng
phải đưa đồ án ra lấy ý kiến của cộng đồng. Cộng đồng nhân dân tham gia
góp ý kiến thêm vào đồ án quy ho
ạch để hoàn thiện đồ án, đi sát với thực tế
hơn, thông qua cộng đồng việc thực thi quy hoạch sẽ được dễ dàng hơn.
Bước 5: thẩm định lại đồ án để khẳng định tính kinh tế-kỹ thuật-xã
hội của đồ án. Trình tự và thủ tục thẩm tra phê duyệt gồm:
+ Nộp hồ sơ trình duyệt tại cơ quan thẩm tra.
+ Xin thẩm vấn ý kiế
n các cơ quan hoặc đơn vị tổ chức có liên quan.
+ Cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kiểm tra và lập báo cáo thẩm
định.
+ Tổ chức hội nghị thẩm định.
+ Ra thông báo ý kiến kết luận của Chủ tịch Hội đồng thẩm tra.
+ Hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có).
+ Trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt.
Bước 6: Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệ
t đồ án đã
được lựa chọn từ các chuyên gia. Hồ sơ xét duyệt gồm:
+ Tờ trình của UBND và Nghị quyết của HĐND cùng cấp thông qua
về quy hoạch sử dụng đất đai.
mà còn cả trong chính trị, xã hội. Đảng và nhà nước luôn quan tâm đến vấn
đề đất đai, đã đề ra chủ chương chính sách liên tục đổi mới và hoàn thiện
chính sách pháp luật về đất đai nhằm giải quyết những vấn đề do thực ti
ễn
đặt ra và làm cho hiệu quả sử dụng đất ngày càng cao, công tác quản lý nhà
nước về đất đai ngày càng được tăng cường.
Qui hoạch sử dụng đất đai nói chung đã được pháp luật ghi nhận là
một chế độ quản lí sử dụng đất đai, đã nhận ra được vai trò quan trọng của
các đô thị trong toàn bộ đời sống kinh tế chính trị văn hoá của đất nước.
- Lu
ật đất đai mới năm 1993 đã qui định về qui hoạch sử dụng đất đai
thể hiện nguyên tắc nhà nước thống nhất quản lí toàn bộ đất đai theo qui
hoạch và theo pháp luật:
+ Điều13 xác định việc lập quy hoạch sử dụng đất đai là một nghĩa
vụ của nhà nước.
+ Điều16, 17, 18 quy định về cơ chế xét duyệt qui hoạch s
ử dụng
đất và nội dung qui hoạch sử dụng đất .
+Điều 19 là căn cứ bắt buộc để nhà nước giao đất hoặc thu hồi
đất(điều 26,27,28)
- Sau khi luật đất đai được ban hành những yêu cầu và nội dung các
qui hoạch đô thị, trong đó qui hoạch đô thị là một nội dung của qui hoạch
xây dựng đô thị góp phần cụ thể hoá chiến lược ổ
n định phát triển đô thị đạt
hiệu quả cao về kinh tế –xã hội và bảo vệ môi trường
Sau đó nghị dịnh 60/cp 5/7/94 của chính phủ về quyền sử dụng nhà
và quyền sử dụng dất đô thị được ba hành .
Ngày 17/8/94 chính phủ ban hành nghị định số 88/cp qui định quản lý
sử dụng đất đô thị. Một trong những nội dung của nghị định là cụ thể
hoá
khoá X thông qua ngày 29/6/01 trong đó công tác qui hoạch được sửa đổi.
+Điều 16 về lập qui hoạch ,kế hoạch sử dụng đất đai được sửa đổi
không giao cho các bộ ,ngành lập qui hoạch ,kế hoạch sử dụ
ng đất đai cho
riêng ngành mình mà phải gắn với qui hoạch ,kế hoạch tổng thể.
+Điều 18: Quốc hội xét duyệt qui hoạch sử dụng đất đai dài hạn và
xét duyệt kế hoach sử dụng đất đai trong cả nước 5 năm một lần phải họp
với kế hoạch 5 năm của nhà nước do chính phủ trình. Chính phủ xét duyệt
20
qui hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm của UBND
Tỉnh, thành phố thuộc Trung Ương
Trên cơ sở hình thành các văn bản pháp qui nhà nước về qui hoạch
xây dựng đô thị, việc lập, xét duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị
trong thời gian qua đã thực hiện nhanh và có chất lượng hơn nhiều những
năm trước, bướ
c đầu đáp ứng được yêu cầu cải tạo và xây dựng đô thị. Qui
hoạch và pháp luật đã thực sự trở thành công cụ quan trọng đảm bảo việc
phát triển của đô thị có trật tự và nề nếp.
Tại các địa phương, chích quyền đô thị các cấp đã phát huy tác dụng
và vai trò trong việc lập trật tự kỷ cương, thu hút các nguồn lực vào mục
tiêu phát triể
n đô thị và thực hiện các cải cách thủ tục hành chính.
II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ.
Đô thị nước ta được hình thành và phát triển gắn liền với các giai
đoạn lịch sử của đất nước. Các đô thị phát triển cả về qui mô và số lương
nhưng do hậu quả nặng nề của chiến tranh, của chính sách thiếu đồng bộ về
kinh tế xã hội, các đô thị đang trong tình trạng kém phát triển.
Hiện nay, cả nước có 646 đô thị trong đó có 4 thành phố trực thu
về kinh tế xã hội (như cấp vốn, đầu tư, quản lí
vận hành ) để nghiên cứu độc lập, sau đó ráp nối lại mà không mấy khó
khăn.
Từ phương pháp qui hoạch đô thị đó dẫn đến những điểm sau :
Qui hoạch theo nghành chuyên môn là chính (kiến trúc)
Qui hoạch vật thể là chính( thiết kế, bố trí các công trình không
gian)
Qui hoạch nhằm đạt mục tiêu kế hoạch nhà nước là chính, ít quan
tâm nghiên cứu tác
động tổng hợp của các nội dung phi vật thể, các xu thế
phát triển bên ngoài và cơ chế vận động bên trong của đô thị. Các đồ án qui
hoạch mang nặng tính lí thuyết ít tính khả thi phản ánh ý muốn chủ quan
của nhà nước và kiến trúc sư nhiều hơn là qui luật phát triển khách quan.
* Đổi mới phương pháp qui hoạch đô thị cho phù hợp với cơ chế thị
trường là yêu cầu cấp bách:
Qui hoạch đ
ô thị được tiến hành rộng rãi ở miền bắc nước ta từ cuối
những năm 50. Tính đến nay đã gần nửa thế kỉ trôi qua, khoảng thời gian
này dài gấp đôi thời gian thiết kế qui hoạch chung 20-25 năm, quá đủ để
kiệm tính khả thi của hầu hết các bản đồ qui hoạch đô thị đã làm.
Các bản đồ này (tức qui hoạch chung) vạch ra một cách cụ thể
những mục tiêu phát triển trong 20-25 năm về qui mô dân số, sử dụng đất,
22
các khu chức năng, cơ sở hạ tầng, cây xanh, môi trường và qui định cả
những công trình và tuyến kĩ thuật sẽ được xây dựng trong đô thị.
Tuy nhiên trên thực tế, các đô thị không phát triển theo những mục
tiêu và sự sắp sếp được vạch ra sẵn trong bản đồ qui hoạch, mà lại phát triển
tuỳ theo các chính sách kinh tế- xã hội, các nguồn đầu tư, các xu hướng tác
động đặc biệt là các xu hướng chuy
diễn ra. Do áp lực đô thị hoá nhiều diện tích đất đặc biệt là đất trồng lúa ven
đô thị, ven đường giao thông lớn chuyển thành đất xây dựng nhà cửa, quá
trình đô thị hoá tràn lan không theo hướng dẫn không theo qui hoạch, trái
pháp luật làm giảm hàng vạn ha lúa gây nguy cơ mất an toàn lương thực.
Các hiện tượng tuỳ tiện trong việc c
ấp đất, chọn địa điển xây dựng, cũng
23
như xác định mốc giới quan trọng như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
và hình thức kiến trúc mà qui hoạch đã nghiên cức do công tác thẩm định
các đồ án qui hoạch thường kéo dài và thiếu kế hoạch.
Hiệu quả sử dụng đất còn thấp: tình trạng lấn chiếm đất công ở đô
thị dang diễn ra phổ biến (lấn chiếm vỉa hè, đất trong hành lang an toàn, bảo
vệ các công trình công cộng,
Trong thực tế một số đơn vị còn xem nhẹ công tác qui hoạch, năng
lực cán bộ qui hoạch còn thấp kém chưa được đoà tạo một cách đầy đủ để
có thể đáp ứng một cách tốt nhất cho công tác qui hoạch sử dụng đất hiện
nay. Công tác qui hoạch diễn ra chậm gây khó khăn cho việc giao quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai.
III. THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ
THỊ Ở NƯỚC TA
1. Thực tiễn tại các đô thị nước ta
Sau hơn 10 năm đổi mới, đô thị nước ta đã phát triển nhanh cả về
số lượng và chất lượng,đảm nhận được vai trò trung tâm phát triển kinh tế-
xã hội của các vùng miền và toàn quốc. cả nước đã có gần 650 đô thị lớn
nhỏ (dân số đô thị từ 13 triệu người năm 1998 lên tới gần 18 triệu n
ăm 1999
chiếm 23,5% dân số toàn quốc) con số này mấy năm gần đây còn tăng lên
một cách nhanh chóng, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh mạnh làm qui mô
Khu bốn cũ 90846 1,42 1,7%
Duyên hải M.trung 119897 1,17 2,6%
Dân số Việt Nam hiện nay khoảng gần 80 triệu người, dân số đô thị
chiếm khoảng 23% (đây là tỉ lệ đô thị hoá vào loại thấp so với các nước
trong khu vực và trên thế giới). Dự kiến dân số đô thị ở Việt Nam đến 2020
chiếm 45% (dân số cả nước là 103 triệu). Có được tỉ lệ đô thị hoá như hiện
nay và phát triển trong tương lai là do tác động củ
a nền kinh tế thị trường và
các chính sách mở cửa, chính sách mới về nhà đất, sự quan tâm của nhà
nước đối với qui hoạch, đầu tư cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng
Hiện nay, mỗi đô thị nước ta có hai bản qui hoạch: qui hoạch phát
triển kinh tế xã hội 10 năm hoạc 20 năm và qui hoạch chung phát triển
không gian, nói đúng hơn là phát triển mặt bằng đô thị.
Trên c
ơ sở đó, việc sử dụng đất đai trong đô thị ngày càng đi vào nề
nếp, đúng theo qui định của pháp luật, nhiều dự án cơ sở hạ tầng như các
khu nhà ở, khu vui chơi giải trí, các dự án giao thông, cấp thoát nước, bưu
điện truyền thông trong đô thị, đã được đầu tư xây dựng và đưa vào sử
dụng. Công tác quản lý xây dựng đô thị đã có nh
ững tiến bộ rõ rệt. Bộ mặt
đô thị nói chung đã thay đổi theo chiều hướng tích sực hơn.
Hệ thống các văn bản pháp luật quản lý qui hoạch đất đai và xây
dựng đô thị đã được soạn thảo khá hoàn chỉnh, góp phần tăng cường công
tác quản lý đô thị.
đổi mới việc cải tạo, xây dựng đô thị tè hình thức chia lô, riêng lẻ
manh mún sang hình thức xây dự
ng tập chung theo các dự án đầu tư bước
Copyright: Tài liệu đại học ©