Download Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều, Thành phố Cần Thơ miễn phí
MỤC LỤC
Trang phụbìa .i
Lời cam đoan .ii
Cảm tạ .iii
Duyệt bộmôn.iv
Tóm lược.viii
Mục lục .ix
Danh sách ký hiệu, chữviết tắt.xi
Danh sách hình.xii
Danh sách bảng .xii
MỞ ĐẦU .1
Chương 1 - LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU .2
1.1. ĐẤT ĐAI.2
1.1.1 Định nghĩa.2
1.1.2 Vai trò của đất đai .2
1.2. KHÁI QUÁT THỊTRƯỜNG NHÀ ĐẤT.2
1.2.1 Khái niệm thịtrường.2
1.2.2 Khái niệm thịtrường bất động sản .3
1.2.3 Chức năng của thịtrường bất động sản .3
1.2.4 Vai trò của thịtrường bất động sản .3
1.3. CUNG CẦU VỀNHÀ ĐẤT .3
1.3.1 Cầu vềnhà đất.3
1.3.2 Cung vềnhà đất.4
1.3.3 Quan hệcung cầu .4
1.4. GIÁ ĐẤT .5
1.4.1 Khái niệm giá đất.5
1.4.2 Định nghĩa vềgiá trịthịtrường.5
1.4.3 Khái niệm định giá, định giá bất động sản, định giá đất.6
1.4.4 Phương pháp xác định giá đất.6
1.4.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất.7
1.5. THỊTRƯỜNG NHÀ ĐẤT ỞVIỆT NAM.7
1.5.1 Khái quát thịtrường nhà đất Việt Nam .7
1.5.2 Thịtrường nhà đất ĐBSCL và Cần Thơhiện nay.10
1.5.3 Thịtrường nhà đất quận Ninh Kiều.11
1.6. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT.12
1.6.1 Nhóm các yếu tốtựnhiên .12
1.6.2 Nhóm các yếu tốkinh tế .13
1.7. ĐẶC ĐIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU .13
1.7.1 Vịtrí địa lý quận Ninh Kiều.13
1.7.2 Đặc điểm kinh tếxã hội quận Ninh Kiều.15
Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.16
2.1 PHƯƠNG TIỆN .16
2.1.1 Địa điểm thực hiện đềtài.16
2.1.2 Thời điểm thực hiện.16
2.1.3 Tài liệu .16
2.2. PHƯƠNG PHÁP .16
2.2.1 Cách thực hiện.16
2.2.2 Các bước thực hiện.17
Chương 3 - KẾT QUẢVÀ THẢO LUẬN .19
3.1. TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU .19
3.1.1 Hiện trạng sửdụng đất.19
3.1.2 Đánh giá sựbiến động giá đất ởquận Ninh Kiều .20
3.2. MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU .23
3.2.1 Yếu tốvịtrí .23
3.2.2 Yếu tốloại đô thị .25
3.2.3 Yếu tố điều kiện sinh lợi.26
3.2.4 Yếu tốhình thểlô đất.27
3.2.5 Yếu tốcơsởhạtầng kỹthuật.28
3.2.6 Yếu tốcơsởhạtầng xã hội.30
3.2.7 Yếu tốmôi trường .31
3.2.8 Yếu tốan ninh xã hội.33
3.2.9 Nhóm các yếu tốkhác.34
3.2.10 Đánh giá mức độquan trọng của yếu tốtác động đến giá đất.36
3.3. THỰC TRẠNG CÁC TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
NINH KIỀU.36
3.3.1 Khái quát chung vềthực trạng trên quận Ninh Kiều.36
3.3.2. Thực trạng giá trịsửdụng đất trên địa bàn quận Ninh Kiều.37
3.3.3 Đánh giá so sánh giá trịsửdụng đất giữa các con đường của Quận
Ninh Kiều.46
Chương 4 - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.50
4.1 Kết luận.50
4.2 Kiến nghị .50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .51
PHỤLỤC
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-16330/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!Tóm tắt nội dung:
m, giai ñoạn 2007-2010.
- Dùng phần mềm Microsoft Ecxel ñể thống kê số liệu theo từng phường và tính
trung bình của từng yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên mõi phường.
- So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường.
Bước 04: Tổng hợp trọng số ñiểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả
ñiều tra. Từ kết quả ñó vẽ biểu ñồ cho từng yếu tố trên và so sánh từng phường với
nhau.Từ ñó ñánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất ñến giá ñất trên
ñịa bàn quận Ninh Kiều.
- 18 -
ðánh giá thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều dựa vào
biểu ñồ của từng con ñường ñã khảo sát.
Bước 05: Hoàn chỉnh và viết báo cáo
- 19 -
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1. TÌNH HÌNH BIẾN ðỘNG NHÀ ðẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU
3.1.1. Hiện trạng sử dụng ñất.
Bảng 3.1 : Tình hình sử dụng các loại ñất ở quận Ninh Kiều năm 2009.
ðơn vị tính: ha
Phường Tổng diện tích
Nông nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng
2.934,99 946,66 1389,97 598,36
Cái khế 680,71 184,87 178,84 317,00
An Hòa 181,63 43,96 129,40 8,27
Thới Bình 55,62 1,10 50,68 3,84
An Nghiệp 36,76 0 36,76 0
An Cư 67,19 0 60,02 7,17
An Hội 34,37 0 28,94 5,43
Tân An 55,61 0 37,81 17,80
An Lạc 47,84 0 42,08 5,76
An Phú 52,02 0 51,27 0,75
Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68
Hưng Lợi 352,88 59,55 254,52 38,81
An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40
An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45
(Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010)
Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tích ñất là 2.934,99 ha
trong ñó ñất nông nghiệp có diện tích 946,66 ha chiếm 32,25%, ñất phi nông nghiệp
có diện tích 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là ñất chưa sử dụng với diện tích
598,36 ha chiếm 20.39%. Trong ñó phường An Bình là phường có diện tích tự nhiên
lớn nhất và có diện tích ñất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tổng diện
tích tự nhiên là 717,19 ha, trong ñó ñất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần
lớn diện tích nông nghiệp của phường An Bình ñã nằm trong quy hoạch, chủ yếu là
xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kế ñến là phường An Khánh có diện
- 20 -
tích ñất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên ñại bàn quận và ñất phi nông nghiệp
là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tích ñất nông nghiệp là 184,87 ha và ñất phi
nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là ñất nông nghiệp và 254,52
ha là ñất phi nông nghiệp; phường An Hòa có tổng diện tích là 181,63 ha với diện tích
ñất nông nghiệp là 43,96 ha. ðây là những phường có diện tích ñất nông nghiệp lớn
nhất, là nguồn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận
Ninh Kiều trong tương lai. Một số phường còn rất ít ñất nông nghiệp như: Thới Bình,
Xuân Khánh. Với tổng diện tích ñất nông nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tích sử
dụng ñất trên ñịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thì phần lớn diện tích ñất này ñã nằm trong
quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ ñất ñầu tư vào cơ sở hạ tầng,
phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tích nông nghiệp này sẽ là nguồn cung
phong phú cho thị trường nhà ñất, ñáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên ñịa bàn Quận
trong thời gian sắp tới.
Bên cạnh ñó, ñất phi nông nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm
47.36% cho thấy hoạt ñộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất
công nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà ñất ở, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chính của Quận, các phường này hầu
như hoàn toàn không còn ñất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội,
Tân An, An Lạc, An Phú.
3.1.2. ðánh giá sự biến ñộng giá ñất ở quận Ninh Kiều.
Sự thay ñổi giá ñất do nhà nước quy ñịnh từ năm 2007-2009.
Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ñến 2009 mức ñộ thay ñổi của giá nhà ñất
do Nhà nước quy ñịnh là không ñáng kể. Tại các con ñường ñã hoàn chỉnh cơ sở hạ
tầng mức giá hầu như không thay ñổi nhiều, khung giá ñất ñược giữ ổn ñịnh trong
những năm qua, Nhà nước chỉ ñiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ñường
mới mở, mở rộng ñường và hẻm sau khi ñược nâng cấp.
Cụ thể là ñối với ñường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ñược nâng cấp thì
sang năm 2008 mức giá ñã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ñường
3/2 sau khi ñược nâng cấp thì giá cũng ñược ñiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2.
Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ñường lớn,
chỉnh trang ñô thị trồng cây xanh ở hai bên ñường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là
ðường 3/2 ñã ñược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu ðầu Sấu cũng ñược trồng
hoa rất ñẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ñoạn ñường này cũng ñược ñiều chỉnh
tăng 0,5triệu/m2.
Nguyên nhân của sự ñiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ñoạn
ñường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ñiều chỉnh này giúp cho giá phù
hợp hơn với giá thực tế.
Trong năm 2009 các tuyến ñường ñã hoàn chỉnh thì không có sự biến ñộng giá
do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ñất tăng ảo, không ñúng giá
trị thực vì khi giá do nhà nước qui ñịnh có sự biến ñộng nhỏ thì giá thức tế biến ñộng
rất lớn thậm chí có thể sốt giá ñất, ñồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp
giúp cho thị trường bất ñộng sản của quận ổn ñịnh hơn.
- 21 -
Bảng 3.2: Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều.
ðơn vị tính: triệu ñồng/m2
Tên ñường Giới hạn Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Năm
2010
3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0
3/2 Quốc lộ 91B – Cầu ðầu Sấu 7,5 7,5 8,0 8,0
30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 13,5 13,5 13,5
30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ñường 11 11 11 11,0
Mậu Thân ðường 30 tháng 4 –
Trần Hưngðạo
16 16 16 16,0
Mậu Thân Trần Hưng ðạo –
Nguyễn Văn Cừ
9,5 9,5 9,5 12,0
Nguyễn Trãi Suốt ñường 16,8 16,8 16,8 16,8
Trần Hưng ðạo Suốt ñường 16 16 16 18,0
Trần Phú Suốt ñường 13,5 13,5 13,5 13,5
Trần Văn Khéo Suốt ñường 14,5 14,5 14,5 18,0
Hùng Vương Suốt ñường 14 14 14 14,0
Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0
132 Hùng Vương Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trải
nhựa
2,5 3 3 3,0
51 ðường 3/2 Từ ðường 3/2 ñết hết ñường trải
nhựa
2.5 3 3 3,0
95 Mậu Thân Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trãi
nhựa
2,5 3,5 3,5 3,5
Hòa Bình Nguyễn Trãi – ðường 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0
Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều – Nguyễn
An Ninh
17,5 17,5 25,0
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)
Sự chênh lệch giữa giá ñất nhà nước và giá ñất thị trường năm 2010
- 22 -
Bảng 3.3: Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của UBND thành phố
Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa bàn quận Ninh Kiều
ðơn vị tính: triệu ñồng/m2
Tên ñường Giới hạn Giá quy
ñịnh
Giá thị
trường
3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25
3/2 Quốc lộ 91B - Cuối ñường 8 15-15,5
30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33
30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ñườ...
