Download Đề án Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất xây dựng chung cư, tầng thương mại cho thuê nhằm mục đích chuyền nhượng tại ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABbank) miễn phí
Ngân hàng TMCP An Bình được thành lập vào tháng 5 năm 1993 với số vốn điều lệ 1 tỷ đồng và trụ sở đặt tại 138 Hùng Vương, thị trấn An Lạc, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh.
Ðể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng trong nền kinh tế ngày càng phát triển cũng như với mong muốn ABBank ngày càng phát triển, tháng 3/2002, ABBank tiến hành cải cách mạnh mẽ về cơ cấu và nhân sự để tập trung vào chuyên ngành kinh doanh ngân hàng Thương mại và ngân hàng đầu tư.
Ngày 06/12/2006, ký hợp đồng triển khai core banking solutions với Temenos và khai trương Trung tâm thanh toán quốc tế tại Hà nội.
Ngày 14 và ngày 16/11/2006, khai trương ABBank Đinh Tiên Hoàng và ABBank Trần Khắc Chân.
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-28117/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!Tóm tắt nội dung:
a bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần chú ý xem xét tỷ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:
Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí... tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hay tỷ lệ phần trăm (%).
Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hay nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh dương).
Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hay giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hay giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào...
+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2
+ Kho hàng: giá/m3 , giá/m2
+ Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha
+ Bệnh viện: giá/giường bệnh
+Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi
+ Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất(CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu
......
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu...) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
cách điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản).
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí.
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷ lệ phần trăm sau.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn thay mặt để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:
Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt. Mỗi lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định.
Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành cho mỗi tài sản so sánh. Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao.
Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều chỉnh dương. Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên cũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của các bước điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rất nhỏ.
Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều chỉnh là tương đương nhau.
Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu có cập nhật và không quá lạc hậu hay không?
Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định
Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiện giá trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây:
Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài sản cần thẩm định.
Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hay trong một khoảng tối đa, tối thiểu.
Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán.
Ứng dụng :
Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Ưu nhược điểm:
Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá
Phương pháp chi phí :
Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở:
Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hay đang giao dịch trên thị trường
Nguyên tắc:
Nguyên tắc thay thế: nguyên ...
