Download miễn phí Tiểu luận Lý luận và thực tiễn về việc tranh chấp tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngày 28-06-2001 Công ty TNHH thuỷ tinh Vĩnh Ký, ký hợp đồng “chuyển quyền sử dụng đất” cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42.175m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký ngày 18-02-1995 bao gồm 10.000m2 đất xây dựng nhà máy, 32. 175m2 là đất sản xuất nông nghiệp với giá l80.000đ/m2, tổng cộng bằng 7.591.500.000 đồng. cách thanh toán: bên mua đặt cọc 3 tỷ đồng bằng chuyển khoản qua Ngân hàng. Tại Điều 4 của Hợp đồng, hai bên cam kết: “Khi bên bán nhận được tiền cọc thì nhanh chóng làm hồ sơ chuyển về xã để hoàn tất thủ tục ở xã. Kể từ khi xã chứng nhận không có tranh chấp và được bán thì trong vòng 30 ngày, hai bên phải đưa nộp hồ sơ lên Sở Địa chính tỉnh Bình Dương. Nếu bên mua không mua sẽ mất số tiền đặt cọc; Nếu bên bán không bán thì đền cho bên mua gấp hai lần tiền đặt cọc; nếu Nhà nước không cho phép mua bán thì bên bán trả lại toàn bộ tiền cọc cho bên mua trong vòng 2 ngày. Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi Nhà nước cho phép thì bên mua có quyền đợi”. Cùng Ngày 28-06-2001, Công ty Vĩnh Ký và Công ty Trang Anh Vĩnh ký bản “Thoả thuận”: Bên mua chịu toàn bộ các loại thuế liên quan và chi phí dịch vụ làm giấy tờ. Bên bán hỗ trợ 50.000.000 đồng và tiền ủng hộ xã Thuận Giao.
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-39680/
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download choTóm tắt nội dung:
khi đó thì hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này không phát triển kịp với nhu cầu thực tế và hầu như luôn đi sau một bước. Xã hội phát triển, con người dù tiến bộ, cuộc sống dù có văn minh nhưng khi quyền và lợi ích bị xâm phạm thì tranh chấp sẽ xảy ra. Một trong những tranh chấp về đất đai là tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay việc giải quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án còn chưa thống nhất, có trường hợp xác định không chính xác khoản tiền nào là tiền đặt cọc hay không đúng quy định về phạt cọc. Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số ý kiến của nhóm về vấn đề này nhằm làm rõ hơn các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc.
I. Lí luận chung về “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự”
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hay kim khí quí, đá quý hay vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hay thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hay được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao dịch dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hay đã giao kết một hợp đồng. Lúc này, kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận được tài sản đặt cọc thì các bên đều có nghĩa vụ thực hiện những điều mà họ đã thỏa thuận khi đặt cọc. Nghĩa vụ đó có thể là nghĩa vụ giao kết hợp đồng hay nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và cũng có thể phải thực hiện cả hai nghĩa vụ đó.
Đối tượng của đặt cọc là tiền, những vật có giá trị như kim khí quí, đá quý hay vật có giá trị khác mà bên đặt cọc sẽ giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc. Đối tượng của đặt cọc ở đây vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán, vì vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…
Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản riêng, nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng mua bán hay hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để đảm bảo cho một giao kết, thỏa thuận hay việc thực hiện hợp đồng dân sự.
Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho sự giao kết hay thực hiện hợp đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng dân sự. Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hay được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, không thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
II.Thực tiễn về việc tranh chấp tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị Hải Yến (Đống Đa – Hà Nội) và Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội).
1.1. Nội dung vụ việc:
Ngày 07/4/2008, Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long và bà Phan Thị Hải Yến có kí kết hợp đồng đặt cọc nhắm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất diện tích 5440 m2 tại xã Kim Chung Hoài Đức. Thửa đất này được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000. Theo hợp đồng, bà Yến đã đặt cọc cho Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) và công ty giao cho bà Yến giấy chứng nhận QSDĐ. Theo thòa thuận thì thời hạn đặt cọc tối đa là 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng. Trong thời hạn trên đến ngày thứ 16, hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng. Đến ngày 04/6/2008, hai bên kí phụ lục hợp đồng với nội dung ra hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày.
Theo bà Yến thì trong thời hạn nêu trên, bà đã nhiều lần đôn đốc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng, và Công ty đều thông báo đang triển khai. Đến ngày 04/7/2008, sau khi hết hạn hợp đồng bà có gửi văn bản yêu cầu nhưng phía công ty Thăng Long không trả lời tiến độ thực hiện hợp đồng dặt cọc đã kí. Do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng dẫn đến mục đích đặt cọc không đặt được đã gây thiệt hại về tài chính và đầu tư của bà. Nay bà yêu cầu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải hoàn trả bà 3 tỷ đồng tiền đặt cọc và 3 tỷ đông tiền phạt đặt cọc do không thực hiện đúng cam kết và số lãi suất ngân hàng là 700.000.000đ hay công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, hoàn tất theo thủ tục theo quy đinh của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Phía Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc Công ty đã yêu cầu bà Yến ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền cho công ty theo thỏa thuận và các bên cùng tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật nhưng bà Yến không thực hiện hợp đồng ký kết, sau đó bà Yến cũng không yêu cầu công ty ký kết hợp đồng chuyển nhượng và không đưa cho công ty giấy tờ cần thiết để làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy theo yêu cầu đặt cọc 07/4/2008 và phụ lục hợp đông ký 04/6/2008 thì bà Yến đã vi phạm thỏa thuận tại Điều 2.2 của hợp đồng. Bà Yến từ chối giao kết và không thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bà Yến bị mất tài sản đặt cọc.
Vụ việc đã được Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức giải quyết. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/2009/DSST ngày 10/6/2009 Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức đã xử:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.
Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan thị Hải Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.
Buộc Công ty TNH...
