Download miễn phí Chuyên đề Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản



MỤC LỤC
 
Lời nói đầu 2
Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản 3
I) Tổng quan thị trường bất động sản 3
1.1) Các khái niệm 3
1) Bất động sản 3
2) Thị trường và các loại thị trường 3
a) Thị trường 3
b) Phân loại thị trường 4
c) Các hình thái thị trường 4
d ) Thị trường bất động sản . 5
1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản . 6
1) Mang tính chất không tập trung 6
2) Là thị trường không hoàn hảo 6
3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. 7
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định 7
1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay. 7
1) Nhà nước và người sử dụng đất 7
2) Người kinh doanh bất động sản 7
3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ 7
4) Ngân hàng 8
5) Nhà thầu xây dựng 8
6) Chuyên gia tư vấn các loại 8
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. 8
II) Sự vận động của thị trường bất động sản 9
2.1) Cung về bất động sản 9
1) Khái niệm 9
2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở 9
3) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung 10
4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung 10
a) Độ co giãn của cung 10
b) Sự dịch chuyển đường cung 11
2.2) Cầu về bất động sản 12
1) Khái niệm 12
2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu 13
a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển 13
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai 13
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập 13
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị 13
e) Mốt và thị hiếu. 14
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng 14
g) Những chính sách của Chính phủ 14
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở 14
3) Độ co giãn của cầu 14
2.3) Giá cả bất động sản 16
1) Khái niệm giá cả 16
2 ) Các loại giá cả bất động sản 16
a) Những tác động tích cực 16
b) Những tác động tiêu cực 17
2.4) Vai trò của nhà nước 18
Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội 20
I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội 20
1) Về điều kiện tự nhiên 20
2) Điều kiện xã hội 21
3) Điều kiện kinh tế 22
II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22
1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22
2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội 26
a) Về chất lượng nhà ở 26
b) Về sở hữu nhà ở 27
c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật 28
d) Về tính chất quản lý 29
e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội 29
3) Một số vấn đề về bất động sản 31
a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 31
b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội. 34
III) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội. 37
1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội 37
2) Một số nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội. 40
a)Sự tăng dân số. 40
b)Sự nâng cao mức thu nhập 40
c)Tâm lý , mục đích sử dụng bất động sản 40
e)Nhu cầu đất ở , nhà ở tăng nhanh 41
I.V) Tình hình cung bất động sản Hà nội. 43
1) Tình hình cung bất động sản Hà nội 43
a) Tình hình cung về đất đai. 44
b) Tình hình về cung nhà ở. 46
2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm. 51
V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 52
1) Giá đất do nhà nước qui định. 53
2) Diễn biến giá đất trên thị trường giai đoạn 1994- 2002 55
3) Giá đất năm 2000 58
4) Giá đất vào đầu năm 2002 60
V.I) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội . 62
1) Thị trường bất động sản Hà Nội còn mang nhiều tính chất của một thị trường bất động sản không chính thức . 62
2) Thị trường bất động sản Hà Nội còn chưa đồng bộ . 64
3) Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát . 65
4) Kinh doanh phát triển bất động sản, phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . 65
5) Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . 66
6) Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém . 67
V.II) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội. 68
1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 68
2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. 69
3) Cải cách thủ tục hành chính 70
a) Về đăng ký chuyển nhượng bất động sản . 70
b) Về thủ tục thuê đất 70
c) Về thủ tục đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư 71
4) Vấn đề cung nhà ở 71
Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội. 73
I) Quan điểm 73
1) Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. 74
2) Quan điểm kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống và hiện đại 74
3) Khuyến khích sự phát triển của các thành phần kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản . 75
4) Mở rộng hợp tác trong và ngoài nước 75
5) Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với bảo vệ môi trường. 76
II) Các giải pháp chủ yếu phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 76
1) Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản . 76
2) Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản. 77
3) Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 81
4) Định giá đất đô thị 83
5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà . 87
6) Nhà ở cho người thu nhập thấp. 88
7) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất: 92
8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản: 93
a) Nghề ‘ trung gian’ (môi giới ): 94
b) Nghề định giá bất động sản . 94
c) Nghề phát triển bất động sản . 94
d ) Nghề quản lý bất động sản 95
e) Nghề tư vấn bất động sản 95
9 ) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế. 95
10) Giải pháp về thông tin 96
IV Kiến nghị 97
1)Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 97
a) Hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản 97
b) Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. 98
c) Hình thành trung tâm thông tin tư liệu về thị trường bất động sản. 99
2) Các biện pháp chống đầu cơ. 99
3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở. 100
 
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2013-12-27-chuyen_de_phan_tich_thuc_trang_thi_truong_bat_dong.4gSTxf6FNF.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-50418/
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

y 20/5/1998 của Thành uỷ, tình hình đầu tư nhà ở đã đựoc cải thiện .Nhiều khu đô thị mới ,khu nhà mới đựoc hình thành với điều kiện ở phù hợp như khu nhà ở Đầm Trấu, khu đô thị mới Trung hoà-Yên hoà,Định công ,Bắc Linh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long …
Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, kết quả phát trỉển nhà ở 1998-2000 như sau:
Số liệu PTNO hàng năm
Kế hoạch (m2)
Thực hiện (m2)
Tỷ lệ (%)
Bình quân (m2/người)
Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 3 năm
1150000
1352212
117,67
-theo dự án
340000
402858
118,49
-dân tự đầu tư xây dựng
810000
950354
117,33
Năm 1998
Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới
300000
339191
113
5,5
-theo dự án
70000
85591
112
-dân tự đầu tư xây dựng
230000
253600
110
Năm 1999
Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới
400000
416511
104,13
5,7
-theo dự án
120000
130162
108,47
-dân tự đầu tư xây dựng
280000
286349
102,27
Năm2000
Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới
450000
597510
132,78
6,0
-theo dự án
150000
187105
124,74
Bjbjj –dân tự đầu tư xây d dựng
300000
410405
136,80
PTNO trong 3 năm 98-00 đều đạt và vượt chỉ tiêu so kế hoạch,bình quân mỗi năm xây dựng được 450737 m2 tăng gấp 2,25 lần so với những năm 91-97 bình quân hàng năm chỉ đạt 200000 m2.
Trong năm 2001 kết quả đạt được như sau:
Kế hoạch(m2)
Thực hiện (m2)
Tổng cộng
620887
843410
-theo dự án
417585
-dân tự đầu tư xây dựng
425825
Kết quả trên được biểu diễn như sau ( nghìn m2)
Từ các số liệu trên và tình hình thực tế ta thấy rằng việc phát triển nhà ở đang ngày tăng một cách mạnh mẽ .
*Phát trỉển nhà ở theo các dự án được duyệt:
Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98- 00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm.
Kết quả trong PTNO theo dự án của các chủ dự án phân theo chủ đầu tư như sau :
Các chủ đầu tư thuộc địa phương xây dựng được : 241.883 m2 chíếm 60% tổng m2 nhà ở theo dự án .
Các chủ đầu tư thuộc Trung ương xây dựng được: 160.976 m2 chiếm 40% tổng m2 nhà ở theo dự án .
Qua kết quả PTNO trên cho thấy các Doanh nghiệp là nhà đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện được khối lưọng lớn hơn các Doanh nghiệp là nhà thầu kiêm nhà đâu tư .Ví dụ Tổng công ty Đầu tư & Phát triển Đô thị (HUD) trong 3 năm 98-00 đã thực hiện dược 99.032 m2 chiếm 61,5% trong tổng khối lượng thực hiện của các chủ đầu tư thuộc trung ương (160.976 m2) và chiếm tỷ lệ 24,58 % trong tổng số khối lượng PTNO theo các dự án của Thành phố.
*PTNO theo dự án phân theo địa bàn quận ,huyện:
Trong 3 năm 98-00 ,kết quả nhà ở xây dựng mới theo dự án phân theo địa bàn quận ,huyện như sau:
Quận Hai Bà Trưng :91.866 m2; Huyện Thanh Trì :74.496 m2 ; Quận Cầu Giấy : 56.860 m2; Quận Ba Đình :56.168 m2.
Các địa bàn ở mức trung bình: Đống Đa ,Từ Liêm ,Thanh Xuân.
Các địa bàn kém phát triển: Hoàn Kiếm ,Gia Lâm,Tây Hồ , riêng Đông Anh, Sóc Sơn không có sản phẩm m2 nhà ở theo các dự án.
-PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ &khu đô thị mới, khu dân cư tập trung :_+ PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ giảm dần theo cac năm :1998(90%) ,1999(70%), 2000(50%). Ngược lại tại các khu đô thị mới, khu dân cư tập trung lại tăng lên.
*PTNO do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo.
Trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.Trong đó :
-Các địa bàn phát triển với khối lượng tương đối lớn là :Hai Bà Trưng,Cầu Giấy,Đống Đa ,Thanh Xuân ,Tây Hồ .
-Các địa bàn phát triển với khối lượng trung bình là : Ba Đình , Hoàn Kiếm.
-Các địa bàn phát triển với khối lượng ở mức thấp là: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Từ Liêm ,Sóc Sơn.
Việc nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo phần lớn là xây dựng sai phép ,trái phép ,thời diểm 2000 là 3,7% so với tổng số nhà dân tự xây dựng.
** Mục tiêu kế hoạch PTNO năm 2001-2005,và 2010.
Năm 2001-2005 đầu tư xây mới 3,5 tr m2 nhà ở. Đến 2010 phấn đấu mục tiêu bình quan 9m2/người, đầu tư xây đựng mới từ 9-10 tr m2 nhà ở.
Các chỉ tiêu kế hoạch2001-2005 như sau:
+PTNO theo dự án :1,2-1,5 tr m2
+PTNO do dân tự đầu tư xây dựng :1,8-2 tr m2
+Tổng cộng: 3-3,5 tr m2
Trong đó nhu cầu về quĩ nhà ở do ngân sách đầu tư 315.402 m2, diện tích đất khoảng 433 ha ,ứớc tính 536,2 tỷ đồng, bao gồm:
Nhà ở phục vụ di dân GPMB :232000 m2, kinh phí ước tính 394,4 tỷ đồng ,khoảng 5000 căn họ đang là nhu cầu cấp bách .
Nhà ở phục vụ theo NQ số 58/1998/NQ UBTVQH-10 ngày 20/8/1998 cuả UBTV QH vè giao dịch dân sự về nhà ở xác lập, trước ngày 1/7/1991:42162 m2 nhà ở ,14054 m2 đất, kinh phí ước tính 37,74 tỷ đồng.
Nhà ở để cải tạo ,di chuyển dân đang ở các nhà chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm:19.240 m22 nhà với 481 căn hộ , kinh phí ước tính 32, 708 t ỷ đồng.
Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước để TP quản lý cho thuê ,bán.Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500000m2 quĩ nhà của nhà nước thuộc khu nàh ở do TP quản lý và tiép nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng (chưa kể kinh phí đầu tư XDHTKT).
Như vậy, hiện nay ở Hà nội nguồn cung về đất ở , nhà ở chủ yếu do nhà nước và nhân dân tự đầu tư xây dựng:
Nhà nước thực hiện đầu tư qua các dự án phát triển nhà ở,và các công ty hiện đang thực hiện các dự án này ở Hà nội là Tổng Cty đầu tư và phát triển đô thị của Bộ Xây Dựng, Tcty đầu tư và phát triển nhà thành phố Hà nội, Tcty Xây Dựng Hà Nội. Phát triển nhà ở theo các dự án được duyệt trong thời gian qua như sau: Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98-00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm.
PTNO do dân tự đầu tư xây dựng, cải tạo. giai đoạn 1996- 2000:1.177.256 m2, trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.
Như vậy, trong thời gian qua khu vực do dân tự đầu tư xây dựng nhà ở là chủ yếu và chiếm phần lớn số lượng nhà ở xây mới . Các hoạt động tăng cung này thường độc lập với những nguyên tắc , qui định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của nhà nước và cũng được đầu tư phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những bất động sản được hình thàth bằng cách tự xây dựng thiết kế riêng tuỳ theo khả năng tài mính của từng người nên chúng rất đa dạng về cấp độ , mang tính chất và phạm vi ,địa bàn khác nhau, đồng thời tạo thành một nguồn lượng cung bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường.
Trong thời gian qua, việc tăng cung bất động sản trên địa bàn Hà nội còn chậm ,nhưng đã huy động được các nguồn lực và phát huy nội lực thu hút vốn đầu tư , thúc đẩy tiêu dùng và lưu thông tiền tệ góp phần chống lạm phát , ổn định kinh tế – xã hội và góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế –xã hội của Thành phố .
Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm.
- Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế, nhiều giải pháp , chính sách về phát triẻn nhà ở chưa được thể chế hoá thành qui định của chính quyền

---