Download miễn phí Đề tài Nghiên cứu về công tác lập dự án Bất động sản. Lấy ví dụ tại công ty TSQ Việt Nam
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: 3
1.1.1. Khái niệm về đầu tư phát triển: 3
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển: 3
1.1.3. Dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản. 5
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản. 5
1.1.3.2. Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển: 8
1.1.3.3. Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp: 8
1.1.4. Chu kỳ dự án đầu tư : 9
1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP: 10
1.2.1. Mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án: 10
1.2.1.1. Khái niệm: 10
1.2.1.2. Mục đích của công tác lập dự án đầu tư đối với doanh nghiệp: 10
1.2.1.3. Yêu cầu của công tác lập dự án: 11
1.2.2. Các tiêu thức đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư: 11
1.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam 12
1.2.3.1 Lựa chọn lĩnh vực, hình thức nội dung đầu tư: 12
1.2.3.2 Xác định địa điểm đầu tư: 13
1.2.3.3 Đăng ký đầu tư, thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư: 13
1.2.3.4 Lập báo cáo khả thi 13
1.2.3.5 Thẩm định, phê duyệt dự án 14
1.2.3.6 Thực hiện khảo sát phụ vụ bueoéc lập hồ sơ thiết kế: 15
1.2.3.7 Lập hồ sơ Thiết kế kỹ thuật thi công và Tổng dự toán: 15
1.2.3.8 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán công trình: 15
1.2.5. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án Bất động sản 16
1.2.5.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án đầu tư Bất động sản(sự cần thiết phải đầu tư dự án): 16
1.2.5.2. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án: 17
1.2.5.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án: 17
1.2.5.6. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế dự án 19
1.2.6. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư: 19
1.2.6.1. Phương pháp thu thập thông tin 19
1.2.6.2 Phương pháp dự báo 20
1.2.6.3. Phương pháp cộng chi phí 21
1.2.6.4. Phương pháp phân tích độ nhạy 22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG LẬP ĐỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 23
2.1 Tổng quan về công ty TSQ Việt Nam 23
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển công ty : 23
2.1.2 Ngành nghề kinh doanh của công ty 24
2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong 3 năm qua 24
2.1 Thực trạng lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ Việt Nam 25
2.1.1 Các dự án bất động sản mà công ty đã và đang lập 25
2.1.2. Các dự án trong tương lai của công ty 31
2.1.2 Đánh giá công tác lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ 32
2.1.2.1 Đánh giá công tác lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ Việt Nam 32
2.1.2.2. Một số hạn chế và nguyên nhân những hạn chế trong công tác lập dự án Bất động sản tại công ty. 34
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 37
3.1. Các giải pháp chung 37
3.1.1 Đầu tư nguồn nhân lực 37
3.1.1 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ công tác lập dự án 38
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty TSQ Việt Nam 39
3.2.1 Hoàn thiện quy trình lập dự án tại Công ty: 39
3.2.2 Giải pháp cho từng nội dung lập dự án 40
2.3.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng trong công tác lập dư án. 43
KẾT LUẬN 45
TÀI LIỆU THAM KHẢO 46
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-08-02-de_tai_nghien_cuu_ve_cong_tac_lap_du_an_bat_dong_s.L9TJ7cbUGp.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-71108/Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
huyến khích hay thắt chặt tín dụng của nhà nước đối với các dự án, gây khó khăn về vốn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án và chi tiêu của người dân vào đầu tư nhà ở.
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội như dân số, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu…
- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác).
- Các dự án có liên quan đến vùng dự án.
Đối với các dự án được lập của công ty, do có kinh nghiệm và sự tham khảo các dự án được phê duyệt nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án.
1.2.5.2. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án:
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án
- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm. Đối với các dự án trung tâm thương mại thì đó là các văn phòng cho thuê, bán và căn hộ chung cư...
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng , mức thu nhập của khách hàng…
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường,…
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản phẩm
Đối với các dự án Bất động sản thì nội dung này không nhất thiết phải nghiên cứu quá chi tiết, mà có phần đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn.
1.2.5.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án:
Nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án là nội dung quan trọng nhất của một dự án kinh doanh Bất động sản. Khi nghiên cứu nội dung này công ty thường mới các nhà tư vấn thiết kế làm và kiểm tra lựa chọn. Những nội dung của phần này thường bao gồm :
● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án và đánh giá hiện trạng vùng dự án
Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về :
- Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất
- Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí hậu… của khu đất.
- Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng.
- Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố.
● Nghiên cứu quy mô và các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án :
- Giới thiệu quy mô và các hạnh mục công trình dự án
- Các chỉ tiêu kỹ thuật dự án
- Phương án quy hoạch không gian dự án
- Quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho từng hạng mục công trình, từng sản phẩm của dự án
- Phân khu chức năng của dự án
● Phần nội dung thiết kế kỹ thuật của dự án :
- Thiết kế kỹ thuật quy hoạch chi tiết mặt bằng dự án
- Thiết kế kỹ thuật từng hạng mục công trình của dự án
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật chung và từng hạng mục công trình dự án
● Đánh giá tác động môi trường của dự án :
- Đánh giá môi trường hiện trạng dự án
- Dự báo các yếu tố gây ô nhiễm và mức độ gây ô nhiễm
- Các giải pháp bảo vệ môi trường
- Kết luận và kiến nghị
● Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình
Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án.
Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các công việc găng của dự án. Đối với quá trình xây dựng xác định được các khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình. Sau khoảng thời gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư, và có sự điều chỉnh hợp lý.
1.2.5.6. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế dự án
Đây là một phần quan trọng để dự án được UBND các cấp xét duyệt dự án. Phần này bao gồm các nội dung như sau :
- Xác định khối lượng và nhu cầu vốn đầu tư
- Xác định nguồn vốn đầu tư
- Tính toán các phương án doanh thu của một đự án
- Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của một dự án
- Đánh giá các tác động và hiệu quả kinh tế - xã hội của một dự án
1.2.6. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư:
1.2.6.1. Phương pháp thu thập thông tin
Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của quá trình lập dự án Bất động sản, đặc biệt đối với các nội dung nghiên cứu điều kiện vĩ mô và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật.
Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ từng trường hợp điều kiện thực tế về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa chọn phương pháp thu tập thông tin phù hợp. Công ty thường hay sử dụng phương pháp thu thập thông tin qua những nguôn tin sẵn có:
Là phương pháp thu thập thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại chúng ( báo, đài, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hay thậm chí không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao.
Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông qua các phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng website…
Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác.
Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án.
1.2.6.2 Phương pháp dự báo
Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thế phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án Bất động sản. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn và nhằm mục đích đưa ra biện pháp với những rủi ro có thể lường trước.
Các nội dung dự báo bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án sau này. Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công.
Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung của ...
