Download miễn phí Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI 2
1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội 2
1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội 2
1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội 2
1.1.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức 3
1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội 5
1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần đây 6
1.1.5.1.Tình hình huy động vốn 6
1.1.5.2.Tín dụng 7
1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ. 9
1.1.5.4. Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh 9
1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 10
1.2.1. Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội 10
1.2.2. Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá trình thẩm định. 11
1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 13
1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN. 16
1.2.5. Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 18
1.2.5.1. Thẩm định khách hàng (chủ dự án) 18
1.2.5.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án 19
1.2.5.3. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án 22
1.2.5.4. Thẩm định sự phù hợp về mặt kỹ thuật công nghệ và khả năng tổ chức thực hiện dựa án. 24
1.2.5.5.Thẩm định dự án về mặt tài chính 27
1.2.5.6.Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay 35
1.2.6. Ví dụ minh hoạ Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê. 36
1.2.6.1. Thẩm định chủ đầu tư 36
1.2.6.2. Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê. 43
1.3. Đánh giá công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 59
1.3.1. Những thành tựu đạt được 59
1.3.2. Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân 61
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI 66
2.1. Định hướng chung hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong thời gian tới 66
2.1.1. Định hướng chung về hoạt động trong thời gian tới 66
2.1.2. Định hướng chung về hoạt động thẩm định và định hướng riêng trong công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê 67
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 68
2.2.1.Thành lập phòng thẩm định dự án chuyên trách độc lập 68
2.2.2. Tuyển dụng các cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án xây dựng và đào tạo thêm về chuyên môn thẩm định, nâng cao đạo đức trách nhiệm cho nhân viên. 69
2.2.3.Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây dựng khung thẩm định cho từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các dự án xây dựng 71
2.2.4. Thuê hay liên kết với các công ty kiểm toán độc lập để đánh giá chính xác tình hình tài chính của chủ đầu tư. 74
2.2.5. Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn mức thời gian thẩm định đối với các dự án xây dựng văn phòng. 74
2.2.6. Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo cách đồng tài trợ. 75
2.2.7. Sử dụng phần mềm Crystal Ball trong phân tích rủi ro thi công dự án xây dựng văn phòng. 76
2.2.8. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định một số khía cạnh của các dự án xây dựng văn phòng 79
2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng : 79
2.2.8.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án : 80
2.2.8.3.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài chính : 81
2.2.8.4. Xác định thời hạn trả nợ, cách trả nợ 82
2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án nói chung và các dự án lĩnh vực xây dựng công nghiệp nói riêng 82
2.3.1.Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam 82
2.3.2. Kiến nghị với Vietcombank Hà Nội 83
2.3.3.Kiến nghị với chủ đầu tư dự án 85
KẾT LUẬN 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-08-01-chuyen_de_hoan_thien_cong_tac_tham_dinh_du_an_xay.tgYq3sKcdj.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-71515/Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
số 3056/QĐ_UBND ngày 30/6/2006 của UBND TP Hà Nội về việc thu hồi 1.134,2 mét vuông đất tại Cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng Hà Nội để cho Công ty cổ phầnA thuê trong thời gian 50 năm để xây dựng xưởng sản xuất và văn phòng của công ty
+ Hợp đồng thuê đất số 165-2006/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 28/7/2006 giữa Sơ tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và công ty cổ phần A
+ Biên bản bàn giao môc giới ngoài hiện trường ngày 08/09/2006
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/12/2006
+ Giấy chứng nhận về thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
+ Phiếu xác nhận bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường
+ Biên bản họp hội Đại hội đồng cổ đông bất thường của công ty cổ phần A về việc uỷ quyền cho Tổng giám đốc được quyền thay mặt công ty ký kết các hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng và dùng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án để thế chấp cho khoản vay
Đơn vị là doanh nghiệp cổ phần của các cá nhân, không có vốn của Nhà nước nên không bị điều tiết bởi quy chế đấu thầu hiện hành. Với sự nhất trí của Đại hội cổ đông về việc đầu tư dư ján và giao quyền cho Hội đồng quản trị quyết định các hạng mục chi tiết, cách thức đầu tư của dự án và uỷ quyền cho Tổng giám đốc kiêm chủ tịch Hội đồng quản trị công ty thực hiện vay vốn và ký kết với Ngân hàng
Đánh giá: Cán bộ thẩm định đã thẩm định khá chi tiết về hồ sơ pháp lý của khách hàng ,thẩm định đầy đủ hồ sơ của chủ đầu tư như các quyết định đầu tư, biên bản họp cổ đông, các văn bản pháp lý của dự án. Cán bộ đã có sự phân loại loại hình doanh nghiệp từ đó vận dụng các văn bản pháp luật điều chỉnh loại hình doanh nghiệp đó, cụ thể ở đây Duy Anh là doanh nghiệp không có vốn Nhà nước nên không chịu điều tiết bởi quy chế đấu thầu.
Thứ hai: Thẩm định, phân tích đánh giá tình hình tài chính và năng lực sản xuất kinh doanh hiện hành của chủ dự án
Chấm điểm tín dụng va xếp hạng tín dụng Khách hàng theo quy định:
Theo hệ thống chấm điểm, xếp hạng tín dụng của NHNT thi năm 2005 đơn vị xếp hạng BB với quy mô trung bình, ngành thương mại dịch vụ. Cụ thể chấm điểm tín dụng:
+ Điểm tài chính: 40,8
+ Điểm phi tài chính: 84,48
+ Tổng điểm theo trọng số đạt : 69,19 điểm
- Tình hình tài chính của chủ đầu tư: Từ bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tên, cán bộ thẩm định đã tính toán các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính cũng như hiệu quả hoạt động của chủ đầu tư thông qua bảng các chỉ tiêu sau:
Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính
Các chỉ tiêu tuyệt đối
2004
2005
30/11/2006
Doanh thu
154.188
130.206
146.420
Lợi nhuận sau thuế
1.450
2.240
1.752
Tổng giá trị tài sản
105.807
76.230
101.312
Nguồn vốn chủ sở hữu
20.577
22.047
54.104
Vay ngắn hạn
55.925
17.516
23.134
Vay dài hạn
11.836
16.677
3.000
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi
Tốc độ tăng trưởng doanh thu
52,0%
-15,5%
12,5%
Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ròng
13,5%
54,4%
-21,8%
Hệ số lợi nhuận ròng/Doanh thu thuần
0,01
0,02
0,02
Hệ số lợi nhuận/ Tài sản
0,02
0,03
0,03
Hệ số lợi nhuận/ Vốn chủ sở hữu
0,10
0,15
0,06
Tỷ lệ CPQL và BH/Doanh thu thuần
10,1%
13,9%
13,2%
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bẩy tài chính
Hệ số vốn tự tài trợ (NVCSH/NV)
0,19
0,29
0,53
Hệ số nợ (Nợ phải trả/Tài sản)
0,81
0,71
0,47
Hệ số nợ ngắn hạn/ Tổng nợ
0,86
0,69
0,94
Hệ số đòn bẩy ( Nợ phải trả/ NVCSH)
4,14
2,46
0,87
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản)
Hệ số thanh toán hiện hành (TSLĐ+ĐTNH)/NNH
1,10
1,24
1,79
Hệ số thanh toán nhanh (Tiền+ĐTTCNH+KPThu)/NNH
0,64
0,35
0,55
Hệ số thanh toán tức thời (Tiền/NHN)
0,01
0,05
0,04
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả
Số ngày phải thu = (360*Gtrị TB KPT/DTT)
86
80
42
Số ngày phải trả = (360* Gtrị TB KPT/ GVHB
36
59
54
Số ngày hàng tồn kho = (360*Gtrị TB HTK/GVHB
83
112
132
Vòng quay tài sản = (DTT/Gtrị TB TTS)
1,46
1,43
1,65
Vòng quay vốn lưu động = (DTT/ Gtrị TB TSLĐ và ĐTNH)
1,91
2,05
2,33
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Phân tích các số liệu trên của cán bộ thẩm định:
- Tốc độ tăng trưởng doanh thu năm 2005 bị âm 15,5% ( doanh thu giảm từ 154 tỷ đồng xuống 130 tỷ đồng). Đó là do mục tiêu của công ty trong năm 2005 là ưu tiên giữ vững hiệu quả tài chính và tăng cường sự bền vững của tài chính trước tình trạng nợ đọng vốn kéo dài trong nghành xây dựng vơ bản. Vì thế, công ty chủ động lựa chọn cách thức bán hàng như sau: không bán hàng cho khách hàng có công trình thi công nhưng tình hình tài chính không lành mạnh hay có dấu hiệu không minh bạch, đặc biệt là phải xác định nguồn vốn thanh toán đảm bảo. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận dương 54,4% (lợi nhuạn sau thuế năm 2005 là 2,240 tỷ đồng cao hơn so với năm 2004 là 1,450 tỷ đồng). Chính là nhờ việc đi vào hoạt động của trạm nhựa đường lỏng tại Quảng Ninh trong năm 2005, vì vậy công ty đã chuyển sang kinh doanh nhựa đường lỏng (sản phẩm có tỷ suất lợi nhuận cao) thay vì kết hợp kinh doanh nhựa đường đặc (có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn). Năm 2006, trạm nhựa đường lỏng tại Mỹ tho cũng đi vào hoạt động vì vậy doanh thu đến 30/11/2006 của đơn vị tăng 12,5% so với năm 2005. Nhưng tại thời điểm tháng 11/2006, đơn vị phải dự trữ một luợng hàng lớn ( 22 tỷ đồng, tăng giá trị hàng tồn kho lên 66% so với năm 2005) để cấp cho các đơn vị thi công xây dựng cơ bản trong những tháng quyết toán, dẫn tới đẩy giá vốn hàng bán lên cao và làm tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, hệ số lợi nhuận so với doanh thu thuần, tài sản năm 2006 đều giảm.
- Các chỉ số doanh lợi khách như tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, hệ số lợi nhuận so với doanh thu thuần, với tài sản và với vốn chủ đều tăng trong năm 2005. Điều này thể hiện những cố gắng thành công của doanh nghiệp trong việc đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Nhưng những khó khăn kể trên đã tác động đến hoạt động bán hàng làm cho chi phí quản lý và bán hàng tăng so với năm trước, trong khi doanh thu giảm đi, dẫn tới tỷ lệ chi phí quản lý và bán hàng/Doanh thu thuần tăng lên. Riêng hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sởi hữu năm 2006 giảm mạnh từ 0,15 xuống còn 0,06, chủ yếu là do trong năm công ty đã tăng vốn chủ sở hữu từ 18,9 tỷ VNĐ lên 51,6VNĐ phục vụ cho các dự án đầu tư mới.
- Do đặc thù của đơn vị là cung cấp đầu vào trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, là ngành hiện có tình trạng nợ đọng kéo dài, đặc biệt đối với lĩnh vực giao thông, vì vậy công ty thường bị chiếm dụng vốn nhiều hơn là chiếm dụng vốn của bạn hàng. Điều này thể hiện ở số ngày phải thu luôn lớn hơn số ngày phải trả. Tuy nhiên, với mục tiêu tăng cường sự bền vững tài chính, thông qua việc lựa chọn khách hàng để bảo đảm bán hàng và thu hồi được vốn nên số ngày hàng tồn kho tăng, khoảng cách giữa số ngày phải thu và phải tr
