Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
Chương1:Cơ sở khoa học của việc Đăng ký cấp GCN quyèn sử dụng đất ở.
1.1/Khái niệm và vai trò của đất đai.
1.1.1/Khái niệm.
Theo hiến pháp 1992 nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sảm xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
1.1.2/ Vai trò của đất đai.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là sảnt phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Nếu không có đất đai không có sự sống trên trái đất này.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội. Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu và không thể thay thế được của các ngành sản xuất vật chất. Trong nông nghiệp đất đai vừa là tư liệu lao động vừa đối tượng lao động. Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai luôn là đối tượng lao động: để thu hút được nhiều nông sản con người cùng với kinh nghiệm và khả năng lao động với những phương pháp khác nhau, tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình lao động như cày, bừa, chăm sóc …nhằm thay đổi chất lượng ruộng đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi để sản xuất và tăng nông sản phẩm. Đồng thời đất đai cũng là tư liệu lao động: con người lợi dụng một cách có ý thức các tính chất tự nhiên của đất đai như lý học, hóa học, sinh vật và các tính chất khác để tác động lên cây trồng.
Đất đai cùng với những điều kiện tự nhiên khác là một trong những cở sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác một cách có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng trong cả nước. Ở nước ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng trong cả nước. ở nước ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, cả nước có 7 vùng kinh tế sinh thái : Miền núi Trung du Bắc Bộ, Đồng Bằng Sông Hồng, Duyên Hải Miền Trung, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và Đồng Bằng Sông Cửu Long. Mỗi vùng cóa một vị thế khác nhau đòi hỏi Nhà nước ta phải quản lý sử dụng soa cho đạt hiệu quả cao nhất, sử dụng tiết kiệm nhất, năng suất cao nhất, nhằm phát thiển nhanh nền kinh tế đất nước.
Đất đai nói chung và đất ở nói riêng là loại tài nguyên không thể tái tạođược. Đặc biệt đất ở các khu đô thị, thị trấn thị xã, đất đai càng trở nên khan hiếm và thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động nhu cầu đất đai ngày càng tăng. Trước đây, các nhu cầu về ăn,mặc là hàng đấu thì ngày nay phát triển kinh tế, đời sống nhân dân tăng lên thì nhu cầu về chỗ ở đang trở nên nóng bỏng và cấp bách, mọi người luôn có xu hướng đổ ra thành phố thị trấn, thị xã để mua nhà, mua đất ở. Vì vậy vấn đề quản lý đất đô thị càng trở nên khó khăn, phức tạp. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng phải tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và nâng cao vai trò của quản lý đất đai của Nhà nước, đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội, đồng thời đảm bảo lợi ích riêng của từng cá nhân, tạo điều kiện thúc đẩy người sử dụng đầu tư vào đất đai để cải tạo đời sống xã hội, phát triển kinh tế , thu hút đầu tư ….vì vậy, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( CGCNQSDĐ ) ở là công tác không thể thiếu được trong các nội dung quản lý Nhà Nước về đất đai và đảm bảo quyền sử dụng đất ở của người dân, tạo tâm lý yên tâm cho người dân sống và sản xuất trên chính mảnh đất của mình.
1.2. Vai trò và sự cần thiết phải CGCNQSDĐ ở.
1.2.1./ Quyền sử dụng đất.
Chế độ sử dụng đất đai là một chế định quan trọng của Luật đất đai. Trong đó, các quy phạm pháp luật quy định bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất.
Nhà Nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Nhưng đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà Nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong quá trình sử dụng đất đai. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai về Nhà nước quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai, một cách hợp pháp, đúng mục đích sử dụng đất, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm. Bởi vậy, việc hoàn thành chế độ sử dụng đất đai là rất cần thiết và cấp bách.
1.2.2./Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Khái niệm: GCNQSDĐ ở là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền hạn hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Đây là cơ sở của mối quan hệ pháp lý giữa Nhà Nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất. GCNQSDĐ xác định quyền hạn, nghĩa vụ của một người sử dụng đất như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng đất… CGCNQSDĐ ở thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay đồng thời đảm bảo, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền của người có đất ở tho pháp luật của Nhà nước quy định. Hiện nay trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất trong điều kiện cơ chế thị trường, CGCNQSDĐ ở có giá trị như một ngân phiếu.
Quyền của người được sử dụng đất ở.
Theo pháp luật, các hộ gia đình và cá nhân khi được CGCNQSDĐ thì được chuyển quyền sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp.
• Quyền chuyển đổi. là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên giao đất và chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thực trạng sử dụng đất hiện nay là manh mún, phân tán nên việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là cần thiết nhằm sử dụng đất một cách hiệu quả hơn và tổ chức sản xuất một cách hợp lý hơn.
• Quyền thừa kế: là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người chết sang người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Luật đất đai quy định: cá nhân, hộ gia đình, được giao đất ở sau khi chết , quyền sử dụng đất của họ được để lại cho người thừa kế theo quy định của pháp luật.
• Quyền chuyển nhượng: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng( gọi là bên nhận sử dụng đất).còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở do không có nhu cầu hay chuyển đi nơi khác được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
• Quyền thế chấp: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp. Việc thực hiện quyền thế chấp là tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất phát triển sản xuất và là cơ sở pháp lý giữa người đi vay và tổ chức cho vay vốn.
• Quyền cho thuê: là bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích,trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
1.2.3./ Vai trò quản lý của Nhà nước về đất ở.
Là một bộ phận trong lĩnh vực đất đai nên quản lý đất ở cũng mang những nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai.
Thông qua quy hoạch chiến lược, quy định, lập kế hoạch phân bổ đất đai cũng như đất ở và phát triển nhà ở có cở sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế- xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm , đảm bảo xây dựng và phát triển nhà hợp lý , giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất hiệu quả cao.
Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế xã hội có hệ thống , có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả và xây dựng phát triển đô thị một cách hợp lý.
Thông qua vào việc ban hành những quy định về quan hệ đất đai cũng như chính sách giá cả, chính sách thuế , chính sách đầu tư…Nhà nước muốn kích thích các tổ chức , các chủ thể kinh tế , các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đất đai, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.
Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc diễn biến sử dụng đất và xây dựng, cải tạo phát triển nhà ở, phát hiện những vi phạm và giải quyết các vi phạm về luật đất đai.
Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
• Điều tra, đo đạc, khảo sát đánh giá, lập bản đồ địa chính và các khu dân cư.
• Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
• Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
• Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất ở, thống kê kiểm kê đất đai. Cấp GCN quyền sử dụng đất.
• Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.
• Giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm pháp luật trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
• Nhà nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất, quản lý, Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân hộ gia đình sử dụng đất.Do đó để đảm bảo được vai trò quản lý của Nhà nước vừa đảm bảo được quyền sở hữu đất đai, vừa đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất đai và tạo điều kiện pháp lý thông thoáng, tâm lý yên tâm cho người sử dụng đòi hỏi phải được cấp GCN quyền sử dụng đất ở.
1.3./ Nội dung dăng ký CGCNQSDĐ ở.
1.3.1/ Các căn cứ pháp lý của việc CGCNQSDĐ ở.
Việc cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại đô thị được căn cứ vào các văn bản sau.
• Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam.
• Luật đất đai ngày 14/07/1993, Luật sửa đổi ổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 2/12/1998 và Luật sửa dổi ổ sung một số điều luật đất đai ngày 29/6/2001.
• Luật đất đai 2003.
• Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của chính phủ về việc chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê, thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/1/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 17/199/NĐ-CP.
• Quyết định 23/2005/ QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc cấp GCN quyền sử dụng đất ở.
• Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính về hướng dẫn đăng ký đât đai hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất.
• Nghị định số 60/cp ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị ; Công văn số 647/CV/ĐC ngày 31/5/1995. Một số văn bản khác.
1.3.2/Các trường hợp xảy ra trong công tác CGCNQSDĐ ở.
Các trường hợp được xét CGCNQSDĐ ở.
• Hộ gia đình , cá nhân đang sử dụng đất ổn định toàn bộ thửa đất hay một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ sau đây được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thì diện tích đất sử dụng có giấy tờ được cấp GCN quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
- GCN quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hay có tên trong sổ đăng ký ruộng đất; sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 .
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thưaảm quyền giao đất để xây dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất ở.
- Giấy tờ về nhà, đấtcủa hộ gia đình , cá nhân do tổ chức phân, giao khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất để xay dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất ở.
- Giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách;giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các tổ chức kinh doanh sau khi người mua nhà ở đã thực hiện nộp tiền mua nhà ở, đất ở.
- Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất đã tái định cư giải phóng mặt bằng đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Pháp Luật.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà trước đây Nhà nước quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý hộ gia đình cá nhân đó vẫn đang quản lý, sử dụng thì hộ gia đình cá nhân đó tiếp tục dược cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Hộ gia đình cá nhân đang sử đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản trên mà giấy tờ có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển đổi khác có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã,phường xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN quyền sử dụng đất.Trường hợp chuyển quyền sử dụng đâtsau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình ,cá nhân được công nhận , cho phép sử dụng bản án hay Quyết định có hiệu lựcpháp luật của tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đât đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã thi hành,đã được giao đấttrên thực địa thì sẽ xét duyệt cấp GCN quyèn sử dụng đất ở (đối với diện tích đất được công nhận, cho phép được sử dụng) sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định thửa đất hay một phần thửa đất nhưng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, được UBND xã, phường xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với sử dụng đất,quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hay quy hoạch xây dựng điểm khu dân cư nông thôn đã được phê duyệt, công bố thì cấp GCN quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức quy định . Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 thì được cấp GCN quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1/Điều 5 quyết đinh 23/2005/QĐ-UB nhưng đất đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, nay được UBND xã, phường , thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp vói quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị , hay xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, công bố thì được cấp GCN quyền sử dụng đất; Trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3 Điều 13 bản quy định này.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa đươc cấp GCN quyền sử dụng đất ; trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3/Điều 12 quyết định 23/2005/QĐ-UB.
Các trường hợp không được CGCNQSDĐ ở và xử lý các trường hợp đó
a. Không CGCNQSDĐ ở cho các trường hợp sau.
• Lấn chiếm đất công , đất chưa sử dụng do UBND phường xã tiếp nhận quản lý diện tích đất công, đất chưa sử dụng.
• Tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở sau ngày 09/04/2002 Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Chỉ thị số 17/2002/CT-UB.
• Đã có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án theo quy hoạch.
• Thuộc đối tượng sử dụng đất quy định tại khoản 5,6 Điều 5 có thửa đất nằm hoàn toàn trong phạm vi không được quy hoạch là đất ở, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố trước thời điểm sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.
• Thuộc đối tượng sử dụng đất quy định tại khoản 5,6 Điều 5 có thửa đất nằm hoàn toàn trong hạm vi hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, cầu cống, đê điều, di tích lịch sử, văn hóa an ninh quốc phòng mà thừoi điểm sử dụng đất sau ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy định về phạm vi hành lang bảo vệ công trình nói trên. Thời điểm sử dụng đất do UBND phường xã xác nhận;
• Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng cho, tặng mà đất đó nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật, giao thông,càu cống, đê , điện, di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh , … tại thời điểm sau khi coa quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy định về vi phạm hành lang bảo vệ công trình nói trên. Thời điểm mua bán, chuyển nhượng cho, tặng do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận;
• Các trường hợp mua bán,chuyển nhượng cho, tặng mà đât đó nằm trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hay quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được quy hoạch không phải là đât ở tại thời điểm sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bó. Thời điểm mua bán, chuyển nhượng, cho tặng do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.
qU1Bcnzf6AQ5022
