Download miễn phí Đề tài Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Tân Long
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 3
I. Tổng quan về bất động sản .3
1.1 Một số khái niệm liên quan .3
1.1.1 Môi giới .3
1.1.2 Bất động sản .3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản .4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản .5
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản .5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản 6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản 6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản .6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản .8
2.3.1Ảnh hưởng trực tiếp .8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp .9
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS .9
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS .10
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế 10
2.3.2.4 Khả năng tài chính .12
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS .12
2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin 13
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản .13
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản .13
3.1.1 Nguồn cung bất động sản .13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản .15
3.2Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ .16
3.2.2 Xác định đối tượng thương vụ .16
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ .20
3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính .20
3.2.2.2 Người thuê .22
3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê .22
3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán .23
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới .23
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới .25
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới .25
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới .27
3.4.2.1 Tìm kiếm thông tin .27
3.4.2.2 Xử lý thông tin .27
3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng .28
3.4.2.4 Kết thúc thương vụ .28
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản .28
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng .28
3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới .28
3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm .30
3.5.1.3 Hợp đồng chính thức .33
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin .33
3.5.2.1 Thu thập thông tin về bất động sản .33
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng .35
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin .37
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng .40
3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp .40
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại .42
4. Một số loại hình môi giới .42
4.1 Môi giới mua BĐS .42
4.2 Môi giới bán BĐS .43
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở 43
4.2.2 Bán nhà chung cư .46
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp 47
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản .49
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư 49
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới .53
5.1 Nghề môi giới tại Thuỵ Điển .53
5.2 Nghề môi giới tại Ba Lan 55
5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc .58
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG .60
I. Quá trình hình thành và phát triển 60
1.1 Quá trình hình thành .60
1.2 Chức năng và nhiệm vụ .61
1.2.1 Chức năng .61
1.2.2 Nhiệm vụ .61
1.3. Cơ cấu tổ chức .61
1.3.1 Phòng Marketing .62
1.3.2 Phòng kinh doanh 62
1.3.3 Phòng nhân sự .63
1.3.4 Ban giám đốc .63
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật .63
1.5. Mạng lưới khu vực 63
1.5.1 Văn phòng chính số 49 Âu Cơ .64
1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên .64
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long .64
2.1 Thị trường hoạt động .64
2.2 Ngành kinh doanh .65
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản . 65
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án 65
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê .65
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác .66
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác .66
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long 66
2.3.1 Những quy định của pháp luật 66
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp 66
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động .67
2.4 Kết quả hoạt động .67
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty .67
2.5.1 Tác động của thị trường .67
2.5.2 Tác động của Nhà nước .69
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty .71
2.6.1Thuận lợi .71
2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp .71
2.6.1.2 Thuận lợi do khách quan mang lại .72
2.6.2 Khó Khăn .73
III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tân Long .74
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường .74
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê .76
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng .77
3.4 Các hoạt động hỗ trợ .85
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long .85
4.1 Ưu điểm .85
4.2 Hạn chế .86
4.3 Nguyên nhân .86
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG .87
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty .87
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động 87
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh .88
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới .89
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động .89
2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán .89
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán .89
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội 90
2.1.4 Tham gia các hiệp h
http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-02-05-de_tai_tim_hieu_hoat_dong_moi_gioi_bat_dong_san_tai_cong_ty_LL1WQCiQHI.png /tai-lieu/de-tai-tim-hieu-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-cong-ty-bat-dong-san-tan-long-90273/ Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn. Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
ệc với mọi người. Vì vậy khả năng khéo léo gây quan hệ, thiện cảm, thấu hiểu và thông cảm lẫn nhau sẽ mang đến thành công cho nhà môi giới.
Nói đến quan hệ, giao tiếp với mọi người có nghĩa là chúng ta nghĩ đến các cách để tạo ra sự cảm thông lẫn nhau, trao đổi thông tin cho nhau và thấu hiểu những thông tin đó. Có hai cách trao đổi thông tin. Thứ nhất là qua lời nói hay chữ viết. Thứ hai là ngôn ngữ "thân thể". Dạng ngôn ngữ này là truyền đạt thông tin bằng cử chỉ, điệu bộ Người ta thường cho rằng lời nói, chữ viết có ý nghĩa quan trọng nhất, rằng đó là công cụ truyền tải thông tin chính. Thực ra đến 80 - 90% thông tin trao đổi giữa chúng ta được truyền tải bằng ngôn ngữ thân thể. Những ấn tượng đầu tiên đến với chúng ta phần lớn thông qua ánh mắt (khoảng 80%). Chính khả năng này được kích hoạt đầu tiên và tạo hình ảnh đầu tiên về mọi người, sự việc. Vì vậy trong các hoạt động kinh doanh liên quan đến các mối quan hệ thì cách ứng xử có ý nghĩa quan trọng. Nhà môi giới phải biết cách thích ứng trong việc hoàn thiện ngôn ngữ thân thể trong mọi hoàn cảnh. Cần nhớ rằng nếu không chú trọng đến việc ứng xử rất dễ làm người đối thoại phật ý.
Nhiệm vụ của nhà môi giới là dẫn dắt các bên tham gia hiểu nhau, tạo ra những hoàn cảnh, mà trong đó các bên mong muốn được nói chuyện với nhau, kí kết hợp đồng với nhau. Chính vì vậy mà nhà môi giới cần ý thức đến việc những người khác nhận xét, cảm nhận về cách ứng xử của nhà môi giới như thế nào. Cần trao đổi thông tin ở trạng thái tích cực, nói nhiều về sự sẵn lòng tham gia thỏa thuận, cầu thị trong giải quyết công việc, sẵn sàng cảm thông. Thông qua điệu bộ và ứng xử có thể xác định những dạng người có tính cách đối lập. Nhà môi giới phải có khả năng nhận biết những dạng người khác nhau, ví dụ như người không thân thiện là người hay nhìn trộm, hay ngoái và nghiêng đầu, vẻ mặt lạnh, nắm tay chặt, trốn tránh người đối thoại, liên tục quệt mũi hay hất tóc Những người ứng xử lạnh lùng thường có thái độ căng thẳng, thân thể khép kín, tay không cử động, ném cái nhìn lạnh lẽo sang những người khác.
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại
Nhà môi giới cần có kỹ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn bản. Phải biết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng như thế nào, thư từ trao đổi, đơn từ đến các cơ quan Nhà nước... Để viết một bức thư tốt đòi hỏi phải suy nghĩ xem chúng ta muốn truyền đạt điều gì. Trước khi viết nên suy nghĩ xem chúng ta muốn đạt được điều gì. Những thông tin, nội dung của những thư tiếp theo phải logic với những thư trước. cần đọc lại những gì đã viết trước đó, xem xét lại những ý chính đã chuẩn xác chưa.
Một số loại hình môi giới
Môi giới mua BĐS
Điều trước tiên mà nhà môi giới cần làm là tạo sự hứng thú cho người mua
Chìa khoá là phải giành được niềm tin từ người mua
Tạo ra sự hứng thú đủ để người mua đồng ý đến xem tài sản
Hiểu được động lực và sự cần thiết của khách hàng
Đưa ra câu trả lời cho những câu hỏi mà người mua cho rằng quan trọng
Đưa ra những lời khuyên và hướng dẫn khi yêu cầu và giúp đỡ người mua trong quá trình đưa ra quyết định
Cung cấp sự chọn lọc sẵn có
Trả giá để mua nhà
Thích hợp nhất là đưa ra việc trả giá tại văn phòng bất động sản
Việc trả giá được viết trên giấy tờ và đó là cách hợp pháp để người mua và người bán có thể bắt đầu quá trình thương thuyết. Nhà môi giới phải trình bày tất cả các lời trả giá trong văn bản cho người bán
Khuyến khích người mua mang đến cho luật sư của mình những văn bản trả giá hoàn chỉnh để họ có thể xem xét và gợi ý trước khi đưa chúng cho người bán
Giá cả giao dịch chỉ bằng khoảng 93% giá yêu cầu
Giúp người mua trả giá “chia đôi chênh lệch”
Dịch vụ hậu mãi
thực hiện những vấn đề thủ tục, pháp lý
những vấn đề kỹ thuật liên quan đến BĐS
phát triển ý tưởng, tư vấn sử dụng
quan tâm thăm hỏi ngay cả khi thương vụ đã kết thúc.
Môi giới bán BĐS
Môi giới bán BĐS nhà ở
* Trước khi bán, nhà môi giới cần chú ý vào các vấn đề sau:
Tạo cho bất động sản vể tươi mới và thú vị, ấm áp và gọi mời
Tạo những hình ảnh dễ chịu, dễ nhận thấy, dễ nhớ
Gửi trẻ nhỏ
Chuẩn bị giấy tờ sở hữu, những hóa đơn tiền điện, nước, sơ đồ căn nhà
Kiểm tra xem tất cả mọi việc có ổn thỏa không
Kiểm tra biển số nhà
* Những vấn đề cần cân nhắc
Giá cả
Thời gian
Tình trạng kỹ thuật
Tình trạng sử dụng
Sửa chữa vặt
Đầu tư
Khu vực
Đầu tư quá nhiều
Cái gì đáng được đầu tư
Những vấn đề có thể tự thực hiện
Tính toán kinh tế
* Chuẩn bị bất động sản
Quan trọng nhất là sự gọn ghẽ
Ấn tượng đầu tiên phải tích cực
Sạch sẽ - chỉnh trang
Sự tự nhiên
Tạo cảm giác căn nhà được “nới rộng”
Sắp xếp đồ đạc hợp lý
* Giới thiệu bất động sản
Giới thiệu về hệ thống bảo vệ
Chỉnh sửa những điều chỉnh nhỏ
Dẫn dắt bên trong căn nhà
Tránh đề cập tới các vấn đề chính trị, tôn giáo, sex
Tránh để vật nuôi trong nhà
* Nguyên tắc giới thiệu BĐS
Nhấn mạnh mọi ưu điểm
Sắp xếp một "chuyến du lịch" nhỏ để khách hàng có thể xem xet BĐS trực tiếp
Để cho mọi người có đủ thời gian thoải mái để xem xét
Hỏi người xem nhà về cảm giác chung, không nên đưa ra nhiều số lượng câu hỏi
Không đàm phán, mặc cả trong khi xem xét ngôi nhà, sẽ có thời gian cho việc này sau đó
Tỏ ra thân thiện, tin tưởng vào bản thân và giữ sự quân bình tâm lí
Trả lời các câu hỏi một cách trung thực, chắc chắn và không do dự
Không nên để lộ tình trạng bắt buộc phải bán BĐS
Giới thiệu không chỉ đơn giản là ưu điểm mà như là lợi ích gắn chặt với việc sử dụng
Tỏ thái độ trân trọng với những yêu cầu của khách hàng
Gợi ra những ưu điểm liên quan có thể xóa đi khiếm khuyết
Nếu nhận xét xuất phát từ sở thích cá nhân, hãy gật đầu đồng ý và cố gắng chuyển ngay sang đề tài khác
Mời khách hàng đến xem ngôi nhà một lần nữa
Cung cấp cho người xem căn nhà các hình ảnh của ngôi nhà
Chú ý đến ý nghĩa quan trọng của các kiến thức mà bạn có
Hiểu biết rõ về vùng địa phương
Hiểu rõ về bất động sản đang giới thiệu
Chia xẻ câu chuyện liên quan đến những vấn đề nhãn mác và thông số kỹ thuật của các dụng cụ
Chứng tỏ bạn là người am hiểu về phong thủy
* Vấn đề an toàn: Vấn đề an toàn rất quan trọng vì vậy khi thực hiện cần chú ý:
Tự bán nhà
Chỉ xem nhà sau khi đã hẹn
Cất những đồ vật đắt tiền
Tin tưởng và kiểm tra
- Giữ cảnh giác
Bán nhà chung cư
* Động cơ chính trong việc bán nhà chung cư có thể do các nguyên nhân:
- Vì lợi nhuận
- Cần tiền mặt
- Do vợ chồng đồng sở hữu chung cư li dị
- Do tình hình sức khoẻ
- Do tuổi già không thích hợp với việc ở chung cư
- Do vấn đề quan hệ đối tác
- Do người sở hữu chung cư mất
- Do vấn đề về quản lý
- Do chủ sở hữu di cư
- Do chủ sở hữu muốn chuyển đổi sang loại bất động sản khác
* Quy trình phân tích
- Đặc điểm của bất động sản
- Đánh giá mức giá có thể nhất của BĐS
- Xác định số các...
