Download miễn phí Chuyên đề Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam



MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU 1
Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản. 3
1.1. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản. 3
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 5
1.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: 9
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: 9
1.3.2. Phương pháp chi phí: 19
1.3.3. Phương pháp thu nhập: 24
1.3.4. Phương pháp thặng dư: 30
1.3.5. Phương pháp lợi nhuận: 34
Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam 36
2.1. Giới thiệu công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: 36
2.1.1. Giới thiệu tổng quan về công ty: 36
2.1.2. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: 39
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: 40
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: 41
2.2.2. Phương pháp thặng dư: 47
Chương III: KIẾN NGHỊ 51
3.1. Đối với phương pháp so sánh: 51
3.2. Đối với phương pháp thặng dư: 51
KẾT LUẬN 53
 
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-02-05-chuyen_de_hoan_thien_phuong_phap_tham_dinh_gia_bat_dong_san_elrLHEadDs.png /tai-lieu/chuyen-de-hoan-thien-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tai-cong-ty-co-phan-tu-van-dich-vu-tai-san-bat-dong-san-dien-88641/


Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.

Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

iá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị trí; hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin, liên lạc; hệ thống ánh sáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; cầu thang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, môi trường; hệ thống bảo đảm an ninh; chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; chất lượng quản lý; điều kiện bán, thuê mướn; và các yếu tố khác.
Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí; giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa hình đất; tình trạng trật tự, trị an khu vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận; hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; và các yếu tố khác.
Trang trại: các yếu tố so sánh của loại hình bất động sản này bao gồm: đất đai, mặt nước; đặc tính pháp lý; vị trí; địa hình (dốc, bằng phẳng); khí hậu và lượng mưa; quy mô trang trại; năng suất; hệ thống tưới, tiêu; đường vào và ra; hàng rào và cổng; đường nước và điện; nhà cửa; loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại; và các yếu tố khác.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Phân tích:
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá
Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,) và động thái người mua tiềm năng.
Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh.
Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
Phân tích điều kiện giao dịch
Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh cần xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như:
Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh.
Quy mô diện tích của bất động sản.
Kích thước hình dáng của bất động sản.
Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản.
Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản.
Môi trường sống.
Quy hoạch.
Lợi ích tương lai.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn thay mặt để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh như sau:
Bảng 1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
TT
Yếu tố so sánh
Tài sản
thẩm định giá
Tài sản
so sánh 1
Tài sản
so sánh 2
Tài sản
so sánh 3
A
Giá bán
Chưa biết
Đã biết
Đã biết
Đã biết
B
Tổng diện tích
C
Giá bán/m2
Chưa biết
D
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
D1
Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2
Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
.
.
.
.
E
Mức giá
chỉ dẫn/m2
G
Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản
H
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn thay mặt của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá thay mặt chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 1) không quá 10%.
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).
- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hay tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí sử dụng nguyên tắc thay thế là chủ yếu và được áp dụng trong các trường hợp sau:
Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường.
Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
Theo tiêu chuẩn số 08 trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì phương pháp chi phí được thực hiện qua 5 bước:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Chi phí xây dựng công trình bao gồm các chi phí trực tiếp (như các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác), các chi phí chung (như chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác), lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng);
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế).
Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết khấu:
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và áp dụng quá trình chiết khấu để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:
Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh).
Bước 2: Chiết khấu giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.
Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hay tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%.
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2).
Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4/bước 3).
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5/ bước 6).
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của cô...

---