CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề
30/03/2010
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư
Hoạch định ngân sách vận
hành toà nhà
CB Richard Ellis | Page 2
MỤC LỤC
•
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dòng tiền hoạt
động thuần
•
Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động
•
Tác động đối với quy trình hoạch định ngân sách
•
Tổng quan về Chi phí và những ứng dụng thực
tiễn
•
Tóm lược chung
CB Richard Ellis | Page 3
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm
Ghi chú:
FCF – dòng tiền thuần
của doanh nghiệp
V – giá trị của doanh nghiệp
CB Richard Ellis | Page 4
Dòng tiền hoạt động thuần trong dự án BĐS
CB Richard Ellis | Page 5
Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu
CB Richard Ellis | Page 6
Vòng đời của một toà nhà

Hoạch định ngân sách
•
Vị trí cho thuê trong các toà nhà rải rác hơn
•
Thời gian lấp đầy toà nhà kéo dài
•
Điểm hoà vốn thay đổi
•
Rất khó để diện tích lên đến 99% -> khó đạt được
sự cắt giảm chi phí cố định như mong muốn
•
Làm quen với “Chi phí mục tiêu”
•
Thực hiện hoạch định ngân sách hoạt động ở giai
đoạn sớm hơn (giai đoạn thiết kế)
•
Bắt đầu ứng dụng những mô hình biến đổi (vd:
Phương pháp phân tích Monte Carlo)
CB Richard Ellis | Page 9
Phân tích chi phí
CB Richard Ellis | Page 10
Phân loại chi phí
•
Phí biến đổi
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí điện năng
CB Richard Ellis | Page 11
Phân loại chi phí
•

cả chi phí cố định, ví dụ như phí bảo hiểm
•
Chú ý: Phần lớn các chi phí đều bao gồm cả chi phí
biến đổi và chi phí cố định
CB Richard Ellis | Page 15
Ví dụ về chi phí hỗn hợp
% chi phí
Chi phí hàng tháng (USD) monthly nếu
cho thuê 100%
Chi phí biến đổi Chi phí cố định
100% Chi phí hành chính 50% 50%
100% Chi phí vệ sinh 70% 30%
Chi phí khấu hao 0% 100%
100% Chi phí điều hoà 70% 30%
100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20%
100% Tiền bảo hiểm 0% 100%
100% Chi phí quản lí toà nhà 20% 80%
100% Chi phí tôn tạo cảnh quan môi trường 0% 100%
100% Chi phí pháp lý 100% 0%
100% Chi phí trang trí nội thất toà nhà 100% 0%
100% Chi phí Marketing và xúc tiến hoạt động 0% 100%
100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0%
100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20%
100% Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng 70% 30%
100% Chi phí an ninh 70% 30%
100% Chi phí phúc lợi 20% 80%
100% Tiền nước/ Cấp thoát nước 80% 20%
CB Richard Ellis | Page 16
Ứng dụng thực tế
•

Sửa chữa và bảo trì
2.29%
Diệt côn trùng 1.35%
Vệ sinh 8.19%
An ninh 14.33%
Năng lượng 36.05%
Nhân lực 8.88%
CB Richard Ellis | Page 19
Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại
Hành chính/ Quản lý
9.44%
Sửa chữa và bảo trì
13.32%
Diệt côn trùng 0.40%
Vệ sinh 4.00%
An ninh 7.22%
Năng lượng 34.64%
Nhân lực 30.98%
CB Richard Ellis | Page 20
Chi phí điện năng trung bình – qua 1 năm
Chi phí điện năng trung bình cho toà nhà hạng B khoảng 10.000 m2
CB Richard Ellis | Page 21
Chi phí điện năng
Chi phí phụ 14.00%
Các thiết bị khác
8.00%
Thiết bị văn phòng
8.00%
Thiết bị nấu nướng
2.00%

•
Do Năng lượng là
–
Một trong những chi phí cao nhất
–
Dễ đo lường
Thu phí năng lượng từ khách thuê là vấn đề then
chốt trong hợp đông cho thuê
CB Richard Ellis | Page 24
Phí tiêu thụ năng lượng – Mẫu
Toà nhà Hạng B
Expenses Percentage
Salary 16.60%
Electricity 73.91%
Water fee 1.94%
Fee for sanitary
material
3.17%
Other fees 4.38%
CB Richard Ellis | Page 25
Phí tiêu thụ năng lượng– Mẫu