Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký biến động
quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội Lê Mạnh Tiến Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn ThS. ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Năm bảo vệ: 2012 Abstract. Tổng quan về đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở nước ta. Điều tra,
khảo sát làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy. Đề xuất một số giải pháp: Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai; Hiện đại
hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính; Nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ
thống hành chính trong đăng kí biến động sử dụng đất; Nâng cao chất lượng tổ chức
cán bộ; Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đăng kí biến động sử dụng đất
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy.

Keywords. Địa chính; Quyền sử dụng đất; Hà Nội Content
1. Tính cấp thiết:
Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế
đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng như quan


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
NƢỚC TA

1.1. Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất
 Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có
tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào
hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước đối với
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, vừa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất.
1.1.2. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai
Công tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất
Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử
dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô
1.1.3. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý thị trường bất
động sản.
Công tác đăng ký biến động không chỉ phục vụ cho công tác quản lý đất đai mà nó
còn trợ giúp quản lý thị trường bất động sản.
1.2. Tổng quan cơ sở pháp lý của đăng ký biến động sử dụng đất từ sau khi có Luật đất
đai 1993.
1.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dụng đất của Luật đất đai
1993 và các văn bản dưới luật
1.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dụng đất của Luật đất đai
2003 và các văn bản dưới luật
1.3 Nội dung đăng ký biến động sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành.
1.3.1. Thay đổi về chủ sử dụng:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

nước thu hồi một phần thửa đất.
- Thay đổi thông tin về thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính
- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà,
công trình.
- Thay đổi diện tích, nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng sản xuất là rừng trồng.
1.3.5. Các trường hợp biến động khác:
- Người sử dụng đất đổi tên.
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất.
- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản
- Có thay đổi về những hạn chế quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Nhà nước thu hồi đất.
- GCN đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất.
- Đính chính nội dung ghi trên GCN đã cấp có sai sót do việc in hoặc viết GCN
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi GCN đã
cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.
1.4. Khái quát tình hình đăng ký biến động sử dụng đất ở Việt Nam
Với tốc độ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế như hiện nay thì việc chuyển dịch
đất đai là rất thường xuyên và cần thiết. Vì vậy đăng kí biến động đất đai cũng là một yếu tố
quan trọng phục vụ cho việc quản lý đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc, quản chặt đến từng
thửa đất, kiếm soát được những biến động trong thực tế của quan hệ đất đai.
1.5. Nhu cầu tin học hóa công tác đăng ký biến động sử dụng đất.
1.5.1 Sự cần thiết phải tin học hóa công tác đăng ký biến động sử dụng đất
1.5.2. Những khó khăn, trở ngại của quá trình tin học hóa công tác đăng ký biến động sử
dụng đất.
Những lợi ích mà công nghệ thông tin mang lại cho hệ thống quản lý hồ sơ địa chính
và đăng ký biến động là vô cùng to lớn. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng quá trình tin

trạng tương tự, như khu vực Lạc Long Quân, Khuất Duy Tiến, có những vị trí thuộc địa phận
các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân nhưng trên bản đồ thuộc quận Cầu Giấy. Do đó cần có sự
phân chia ranh giới rõ ràng, tránh tình trạng quản lý chồng chéo.
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
Phần lớn diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình khu đô thị mới ở các
phường Quan Hoa, Dịch Vọng, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch. Khu vực gần Mai Dịch Cầu
Diễn vẫn còn diện tích đất ruộng canh tác bị xé lẻ manh mún, nằm đan xen trong những khu
vực đang xây dựng dang dở.
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy
Quận Cầu Giấy đã tiến hành việc tổ chức đo đạc bản đồ địa chính tỉ lệ 1:2000 và
1:5000 nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai, sử dụng đất hợp lý đi đôi với việc quản lý
giám sát các công trình xây dựng được dễ dàng.
Tiến hành hoàn thiện các hồ sơ kê khai đăng kí nhà ở, đất ở và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Nhà ở…), trong năm 2008 đã có
25.685 Giấy chứng nhận được cấp cho các hộ gia đình, cá nhận, 18 Giấy chứng nhận cho các
tổ chức, doanh nghiệp, trong đó có 26.342 hồ sơ đất đã được kê khai chiếm tỉ lệ 96,7%.
2.2.3 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất.
2.2.3.1 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết các thủ tục hành
chính về nhà, đất năm 2010
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là một trong những
nhiệm vụ trọng tâm, nhằm mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều
kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng
bước hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà Nước
Công tác Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ :
Tính đến ngày 21/12/2010, phòng Tài nguyên Môi trường đã thẩm định, trình UBND
quận Cầu Giấy ban hành quyết định cấp 5041 Giấy chứng nhận, trong đó:
- Cấp Giấy chứng nhận lần đầu: 1427 GCN (trong đó cấp theo Luật đất đai 2003 là
1237 GCN, cấp GCN cho người mua nhà thuộc sở hữu Nhà Nước theo Nghị Định 61/CP là
190 GCN) [8].

Định 90/CP
1
2006
2.910
2.247
663
2
2007
4.052
2.349
1.703
3
2008
4.598
3.119
1.479
4
2009
3.344
2.222
1.122
5
2010
5.041
4.851
190

(Nguồn : Báo Cáo tình hình quản lý và công tác phát triển nhà trên địa bàn quận Cầu Giấy
giai đoạn 2006 – 2009; Báo cáo tình hình hoạt động của phòng Tài Nguyên và Môi Trường
năm 2010)

409
432
311
2
Trung Hòa
1780
104
204
287
422
487
276
3
Mai Dịch
1792
110
212
307
415
447
301
4
Nghĩa Tân
1829
126
188
311
507
399
298

200
116
324
522
410
486

Tổng cộng
14664
1002
1463
2420
3736
3469
2574
(Nguồn: Báo cáo của phòng Tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy qua các năm)

2.3.2 Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại quận
Cầu Giấy từ năm 2005 – 2010 (Đơn vị:vụ)
STT
Tên phƣờng
Tổng
số
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007

299
326
204
4
Nghĩa Tân
1273
109
104
169
289
297
305
5
Nghĩa Đô
1131
97
87
179
301
348
119
6
Dịch Vọng
1266
116
64
241
309
259
277

động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận.
Do được hình thành từ các phường xã thuộc khu vực nội thành và ngoại thành với các đặc
điểm khác nhau, mặt khác do công tác quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền trong
những năm trước thời điểm thành lập quận Cầu Giấy bị buông lỏng, thiếu đồng bộ nên việc thiết
lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức. Theo báo cáo của Phòng
Địa chính Nhà đất quận Cầu Giấy (nay là phòng Tài nguyên và Môi trường), hệ thống bản đồ và
hồ sơ địa chính mà Quận được chuyển giao tại thời điểm thành lập quận không đồng bộ và đầy
đủ, một số tài liệu còn thiếu xác nhận về mặt pháp lý. Các bản đồ giải thửa tỷ lệ 1/1000, 1/2000
của các phường thuộc ngoại thành cũ đo vào các năm 1960, 1986 kèm theo sổ mục kê ruộng đất
được bàn giao lại từ UBND huyện Từ Liêm nhưng không có đầy đủ dấu xác nhận của các cấp
quản lý (bản đồ giải thửa, sổ mục kê đất năm 1960 không có dấu; bản đồ giải thửa, sổ mục kê
ruộng đất năm 1986 mới chỉ có dấu của UBND xã). Các phường nội thành không có sổ sách địa
chính.
2.3.6 Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận.
Việc đăng kí đất đai nói chung và đăng kí biến động đất đai nói riêng là một công việc
rất khó khăn, phức tạp do nước ta vừa trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống
Mỹ, quản lý đất đai trên phạm vi cả nước đã bị buông lỏng trong một thời gian dài. Và
dưới đây là những bất cập, khó khăn tồn tại trong công tác đăng kí biến động quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung: CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

3.1 Quan niệm chung về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Việc xây dựng được một hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại, chặt chẽ, có hiệu quả, dễ
dàng truy cập và cập nhật thông tin với chi phí ít tốn kém nhất sẽ là cơ sở vững chắc cho việc
Nhà nước quản lý đất đai theo quy định của pháp luật, xác lập được đầy đủ mối quan hệ pháp

địa chính chính quy.
- Tiến hành lập và hoàn thiện hệ thống bản đồ hiện trạng đầy đủ, chính xác, thống
nhất, chỉ tiết đến từng thửa đất.
- Thiết lập hệ thống sổ sách (sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động) đầy đủ,
theo đúng hướng dẫn và quy định hiện hành.
- Từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống thông tin đất đai của quận.
3.2.3. Nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống hành chính trong đăng kí biến động sử
dụng đất
Để đăng kí biến động sử dụng đất, các chủ sử dụng, chủ sở hữu phải thực hiện nhiều
thủ tục hành chính với nhiều nội dung khác nhau
3.2.4. Nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ
Vai trò của cán bộ địa chính có ý nghĩa rất quan trọng trong hệ thống tổ chức ngành
Địa chính nước ta, cán bộ địa chính hoạt động tốt là điều kiện để toàn ngành hoạt động hiệu
quả. Chính vì vậy, yêu cầu kiện toàn đội ngũ này là một bức xúc và cần được quan tâm đúng
mức trong giai đoạn hiện nay.
3.2.5. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đăng kí biến động sử dụng đất
Ứng dụng công nghệ hiện đại trong hoạt động quản lý đất đai mang lại hiệu quả kinh
tế - xã hội to lớn, là xu thế phổ biến trên thế giới hiện nay
References
Tiếng Việt
1. Đào Xuân Bái (2005), Hệ thống hồ sơ địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên,
Đại học Quốc gia Hà Nội.
2. Trần Quốc Bình, Tập bài giảng hệ thông tin đất đai (LIS), trường Đại học Khoa học
Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, về việc hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
4. Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, về việc hướng dẫn