TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

BÙI THỊ THUÝ HƢỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2015


MỤC LỤC
MỤC LỤC ...................................................................................................................1
DANH MỤC BẢNG ................................................. Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC HÌNH .................................................. Error! Bookmark not defined.
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................4
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ...........................................................................4
2. Mục tiêu nghiên cứu:...............................................................................................5
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................5
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................6
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu: ..........................................................................6
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015. ..............................6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu .........................................................................................6
5.1. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu: ...................................................................6
5.2. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: ....................................................7

ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................................29
1.4. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận. .......................................33
CHƢƠNG 2 ..............................................................................................................40
THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, ....................................40
THÀNH PHỐ HÀ NỘI. ............................................................................................40
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thanh Oai ........................................40
2.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trƣờng ............40
2.1.2. Các yếu tố kinh tế xã hội .................................................................................44
2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai huyện Thanh Oai, TP Hà Nội. ......52
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ..............................................................52
2.2.2. Phân tích hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai: .......................................56
2.2.3. Công tác đăng ký đất đai .................................................................................57
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực
nghiên cứu. ................................................................................................................57
2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa chính ...............................................................................57
2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai ...............................62
2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận. ....................................................................................66

2


2.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2009-tháng
6/2015. .......................................................................................................................67
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2009 - tháng 6/2015 ....80
2.4.1. Những ƣu điểm................................................................................................80
2.4.2. Những khó khăn. .............................................................................................82

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những
điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại
khoản 1 Điều 168, trƣờng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm
2013.
Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, giáp
quận Hà Đông, huyện Thanh Oai có 20 xã và 1 thị trấn, với tổng diện tích tự nhiên
12.385,56 ha, dân số 185.355 ngƣời, đƣợc đánh giá là huyện có điều kiện thuận lợi
để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những
năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với
tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng
lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề
quan trọng, cấp thiết luôn đƣợc chính quyền huyện Thanh Oai chỉ đạo, thực hiện

4


hƣớng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất

5


đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc
thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai.
- Phân tích những ƣu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu:
Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội .
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận đối với đất ở tại huyện Thanh Oai.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu:
Chọn các điểm nghiên cứu có cùng đặc trƣng tƣơng đồng tỷ lệ các thửa đất
đã đƣợc cấp giấy chứng nhận, mức độ giao dịch đất đai. Do đó, đề tài tập trung
nghiên cứu, đánh giá ở 3 khu vực nghiên cứu nhƣ sau:
Khu vực 1 gồm 7 xã: Cao Viên, Bình Minh, Thanh Cao, Tam Hƣng, Phƣơng
Trung, Cao Dƣơng, Tân Ƣớc là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã đƣợc cấp giấy

chính (ƣu điểm, hạn chế, mức độ hài lòng, thái độ phục vụ của công chức, viên
chức), ... Số lƣợng phiếu điều tra là 90 phiếu đƣợc phân bổ nhƣ sau: xã Phƣơng
Trung: 30 phiếu; xã Cự Khê: 30 phiếu; xã Hồng Dƣơng: 30 phiếu;
- Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai để làm cơ sở cho việc
nghiên cứu đề tài.
5.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp:
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, lập

7


bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2009- tháng 6 năm 2015.
5.5. Phƣơng pháp phân tích, so sánh:
Phân tích và so sánh để đƣa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nƣớc
về vấn đề nghiên cứu:
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí
chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
- Tài liệu, giáo trình về cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai,...
- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành
năm 2011.
- Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tƣ của các Bộ, qui định của UBND



CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
1.1 Cơ sơ khoa học
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đƣợc
Nhà nƣớc giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc
xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất"
(theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có quyền
của ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã
đƣa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18,
84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ
quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho các
chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời

trọng, quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181
Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu
nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý
nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh

11


tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở nhƣ bán,
cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có đầy đủ
các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối với đất,
nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở
và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng thời gian và
không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà. Việc quy
định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà không tuân
theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt nam ta nếu nhƣ đối với đất đai đƣợc quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu
toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở
hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền

Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới
đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc.
Về phía nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời quản lý có quyền quy định quyền lợi
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở nhƣ trên nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản lý nhà nƣớc về nhà
ở thông qua một số biện pháp nhƣ:
- Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.

13


- Nhà nƣớc có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nƣớc tổ
chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nƣớc lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nƣớc tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣờng lối chính sách của Đảng
cũng nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng
hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng
phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân
để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo
định hƣớng của Nhà nƣớc.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thƣờng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái

thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải
chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Giấy chứng nhận giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhƣ
chuyển nhƣợng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng
pháp luật, cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta.
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất

15


đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng
đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà
nƣớc về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ
sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trƣờng trực tiếp giúp Ủy ban

- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà
do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai
trò quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu
có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công
tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm
của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, ngƣợc lại
hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện
tốt hơn. Cụ thể nhƣ:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng
đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp
cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tƣợng,
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngƣợc
lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ
là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn
bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngƣợc lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ
kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.

17


dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng..

18


+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá
trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan
trọng trong việc giúp xác định đúng đối tƣợng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,
xử lý triệt để những tồn tại vƣớng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng
nhận. Ngƣợc lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập đƣợc hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ
ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách
nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2005;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐCP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trƣớc bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về
lệ phí trƣớc bạ.
Các Thông tƣ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa
chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị

1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
1. Trình tự đăng ký đất đai.
* Kê khai đăng ký đất đai:
- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Ngƣời sử dụng đất và
cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.

20


- Đối với ngƣời sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
những ngƣời sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
- Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trƣờng
cấp huyện (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các
Chi nhánh trực thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thẩm định,
nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn
bản yêu cầu ngƣời sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả
lại hồ sơ cho ngƣời sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
* Ngƣời sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung
đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc tích hợp vào đơn đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tƣ


ĐO ĐẠC

CHUẨN
BỊ LỰC
LƢỢNG
T.HUẤN

CHUẨN
BỊ VẬT
TƢ
KINH
PHÍ

TUYÊN
TRUYỀN

SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC ĐĂNG
KÝ

XÁC MINH
ĐẤT, TÊN CHỦ
SỬ DỤNG
ĐẤT

KIỂM TRA CÔNG NHẬN
TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG
KÝ


TRAO GIẤY
CHỨNG NHẬN,
THU PHÍ, LỆ PHÍ

Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu.

23

THU GIẤY TỜ
GỐC VỀ ĐẤT


b) Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất
đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích
các hiện tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận
sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy
định của pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tƣợng thực hiện: Tất cả những ngƣời đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có
biến động và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Ngƣời sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác