Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời nói đầu
1) Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai, nhà ở là yếu tố quyết định sự tồn tại của loài ngời, nó gắn bó
mật thiết với mọi ngành kinh tế, mọi nhu cầu của đời sống xã hội. Đất đai
cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng
nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nớc nhằm khai thác và sử dụng
có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế xã hội của mỗi vùng. Đối với
mỗi quốc gia, đất đai không chỉ là nguồn tài sản lớn phục vụ cho nhu cầu
sản xuất dân c mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế của
mỗi vùng.
Theo đà phát triển kinh tế của đất nớc, tốc độ tăng trởng của các đô
thị Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Đất đô thị thực sự có giá và giá rất cao.
Do đó cần phải có sự kiểm soát của Nhà nớc về đất đai. Để kiểm soát đợc
tình hình sử dụng đất, Nhà nớc đã ban hành các văn bản pháp luật, văn bản
dới luật. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất
đai. Tuy nhiên, do sức ép của nhu cầu phát triển và đòi hỏi thực tế của cuộc
sống mà thị trờng bất động sản vẫn ngấm ngầm diễn ra sôi động hiện tợng
mua bán đất, đầu cơ đất, lấn chiếm tràn lan đã đặt ra cho Nhà nớc nhiều vấn
đề cần đợc xem xét và giải quyết. Một trong những yêu cầu cấp bách hiện
nay đối với đất đô thị là phải có một cơ chế quản lý, sử dụng đất sao cho
phù hợp với yều cầu phát triển của nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần
có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng Xã Hội Chủ Nghĩa. Để làm tốt
công tác quản lý Nhà nớc về đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng thì
không thể không đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Đăng ký đất đai tuy chỉ là
một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nớc thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ
địa chính cấp Giấy chứng nhận cho ngời sử dụng đất hợp pháp nhng nó liên
quan dến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã
hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mọi tổ chức cá nhân.
Thủ đô Hà Nội đã có ngàn năm văn hiến, là trung tâm chính trị,

mọi ngời.
2) Mục đích nghiên cứu:
Nghiên cứu lý luận và thực tiễn của đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để phát hiện những điểm cha
phù hợp, những khó khăn vớng mắc đồng thời đánh giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất giá đa ra các kiến nghị về phơng hớng
và giải pháp, góp phần hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3) Phạm vi nghiên cứu:
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều địa bàn khác nhau trên
cả nớc. Bài viết này chỉ tập trung đến vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn
đọng (nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đa vào công t hợp doanh) trên địa bàn
Hà Nội.
4) Phơng pháp nghiên cứu:
Bài viết sử dụng phơng pháp so sánh, phân tích để đánh giá các vấn
đề, trên cơ sở đó để làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận cũng nh thực tiễn
của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở. Cách tiếp cận vấn đề là đi từ lý luận đến thực tiễn, rồi từ thực
tiễn áp dụng trở về lý luận thông qua đó đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
5) Kết cấu của bài viết:
Ngoài các phần lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu
tham khảo, bài viết có 3 chơng:
- Chơng I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

quan đến thị trờng, nhng trong một vài trờng hợp điều này đã làm cho giá
trị thị trờng của các ngôi nhà rất khác nhau.
Một đặc điểm nữa của tài sản nhà đất có thể nói là tơng đối bền.
Nhiều hàng hoá hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhng nhà đất thờng đợc
dùng trong nhiều năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà ở đã
cũ, hoa mòn đáng kể, ngời ta luôn thấy giá trị của nhà đất đợc lên giá với tỷ
lệ cao hơn là tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà. Mặc dù chất lợng của ngôi nhà
xuống cấp, nhng kết quả là giá trị chung của đất và ngôi nhà còn giữ
nguyên. Về khía cạnh này đầu t nhà đất hoàn toàn khác với các loại đầu t
khác, nó rất vững theo thời gian và có khả năng an toàn vốn rất tốt trong
thời gian dài. Khi so sánh với các hàng hoá khác, mua nhà đòi hỏi một
khoản vốn lớn. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm tốn nhất thờng cũng cần
một số lợng tiền đáng kể mơi mua đợc. Liên quan đến điều này vì thực chất
nhà đất thờng là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành những đơn vị
nhỏ hơn. Kết quả là một lợng tiền tối thiểu để mua một ngôi nhà cũng là
khá lớn.
2)Vai trò của nhà ở:
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát
triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ
chức kinh tế, xã hội và cả mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hởng đến mọi lĩnh
vực của đời sống kinh tế xã hội, văn hoá, chính trị xã hội.
ở nớc ta, những năm thực hiện công cuộc đổi mới, Đảng và Nhà nớc
ta hết sức quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đô thị cũng
nh nông thôn, góp phần từng bớc thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân.
Điều 62, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
quy định rõ: Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nớc mở rộng việc xây dựng
nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở
theo quy hoạch chung, nhằm từng bớc thực hiện quyền đó việc phân phối

niên có xu hớng lập gia đình muộn hơn. Điều này tác động lớn đến vấn đề
xã hội. Những biến động về nhà ở phát sinh trong mua bán, thuê, tặng,
chuyển nhợng hình thành nên những mối quan hệ xã hội phức tạp mà
chính nhà ở đôi lúc nó quay trở lại làm chức năng điều tiết, điều chỉnh quan
hệ xã hội.
Với tầm quan trọng của nhà ở nh đã nói ở trên, thì vấn đề nhà ở là
mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nớc đang
phát triển và các nớc kém phát triển. ở nớc ta, dới sự lãnh đạo của Đảng,
chúng ta đang phấn đấu thực hiện mục tiêu : dân giàu, nớc mạnh, xã hội
công bằng, văn minh. Nhà nớc rất quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều môi trờng
thuận lợi và động viên khuyến khích các tầng lớp nhân dân phát huy nội lực
để xây dựng nhà ở tiến tới bộ mặt của đất nớc ngày càng văn minh và giàu
đẹp hơn.
II) Khái niệm và sự ra đời của nhà chính sách tồn
đọng:
1) Khái niệm:
Nhà chính sách thuộc quyền sở hữu của t nhân bao gồm nhà cải tạo,
nhà công t hợp doanh, nhà vắng chủ mà diện tích nhà ở thuộc loại nhà này
do Nhà nớc đã để lại cho chủ sở hữu khi thực hiện chính sách cải tạo nhà,
chính sách công thơng nghiệp t bản t doanh.
Đối với quỹ nhà chính sách do Nhà nớc quản lý, sử dụng thì Nhà nớc
phân, giao cho các cơ quan sử dụng hoặc cho các hộ gia đình thuê là nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nớc.
1) Sự ra đời của nhà chính sách tồn đọng:
Sau ngày giải phóng miền Bắc, đã diễn ra cuộc ra đi của hàng ngàn
hộ di chuyển vào Nam, để lại hàng nghìn ngôi nhà với vô vàn tình tiết phức
tạp. Ngời thì quá vội vã bỏ nhà ra đi nh chạy trốn, ngời thì ngầm uỷ quyền
cho ngời khác, ngời thì bán tháo với giá rẻ không chút giấy tờ văn tự, ngời
thì tình nghĩa hơn đa bà con họ hàng vào ở rồi lặng lẽ ra đi Việc ra đi nh
6

nhà vắng chủ, không kể của ngời Việt Nam hay Hoa Kiều đều do cơ quan
quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế, sửa
chữa. Các cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể hợp tác xã hay t nhân sử dụng các
loại nhà, đất kể cả trong trờng hợp dùng vào việc kinh doanh sản xuất hay
vào các sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục.
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Nhà của t sản đa vào công t hợp doanh: nhà của t sản dùng làm
phơng tiện kinh doanh công thơng nghiệp nh cửa hàng, kho tàng, văn phòng
quản lý kinh doanh trớc đây cha đợc giải quyết công t hợp doanh thì cơ
quan quản lý nhà đất theo chính sách cải tạo nhà cửa.
Sau ngày thống nhất đất nớc, Nh đã ban hành các chính sách cải tạo
về nhà đất tại các thành phố, thị xã nhằm quản lý tình hình nhà cửa trên các
địa bàn. Theo Thông t của Bộ trởng bộ xây dựng số 383/BXD- ĐT ngày
5/10/1991 hớng dẫn thi hành quyết định số 297/CP của Chủ tịch Hội đồng
Bộ trởng ngày 2/10/1991 về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì
chính sách đối với nhà vắng chủ do Nhà nớc đang quản lý với các nội dung
nh sau:
- Đối với nhà cải tạo: đã thực hiện quản lý toàn bộ nhà cửa thuộc
diện nhà cải tạo và đã bố trí làm trụ sở cơ quan hoặc làm nhà ở cho cán bộ
công nhân viên và nhân dân lao động. Hầu hết nhà ở do Nhà nớc quản lý
đều đã hoàn tất các thủ tục kê khai, bàn giao và Nhà nớc đã ra quyết định
quản lý tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác quan, cũng có một số trờng
hợp khi cơ quan Nhà nớc tiến hành quản lý, sử dụng nhà ở đã không làm
các thủ tục giao nhận, không ra quyết định quản lý, cá biệt có trờng hợp xử
lý sai so với chính sách lúc đó.
Để ổn định hiện trạng nhà ở sau cải tạo, đa công tác quản lý đi vào nề
nếp, tại điều 1 của quyết định số 297/CT đã nêu rõ: nhà ở do Nhà nớc đang
quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở bao gồm toàn bộ nhà ở đã
có hoặc cha có quyết định quản lý của Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm

- Các hộ ký hợp đồng thuê với Nhà nớc phần diện tích chủ nhà
đã giao Nhà nớc hoặc phần diện tích Nhà nớc đã quản lý của chủ vắng mặt
tại miền Bắc trong nhà cộng đồng sở hữu chủ.
- Các đơn vị đợc Nhà nớc giao cho tự quản lý, sử dụng phần
diện tích chủ nhà đã đa vào công t hợp doanh.
Với việc đan xen hai thành phần sở hữu này thì cần có quy định về
xác định diện tích nhà ở cho chủ sở hữu là cần thiết. Do đó quy định về
trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ đáp ứng đợc yêu cầu đó. Hơn nữa nó sẽ là
cơ sở pháp lý để tạo ra sự ổn định lâu dài trong quản lý, sử dụng, hạn chế,
ngăn chặn phát sinh mới, góp phần vào việc ổn định sinh hoạt dân c đô thị
tiến tới dần dần chấm dứt tình trạng không rõ ràng về sở hữu, sử dụng.
III) Sự cần thiết của việc đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi
tắt là giấy chứng nhận) cho nhà chính sách tồn đọng:
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1)Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận cho diện nhà chính
sách:
Nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu trong đời sống con ngời. Nhà ở là
loại tài sản có giá trị rất cao đối với đời sống của con ngời. Theo quy định ở
điều 181 Bộ luật dân sự, nhà ở là một loại bất động sản vì nhà ở là một loại
tài sản không di dời đợc. Vì là một loại tài sản có giá trị cao nên ngời sở
hữu nó càng muốn có một cơ sở pháp lý để bảo hộ cho việc sở hữu loại tài
sản này. Theo điều 173 Bộ luật dân sự quy định về việc quyền sở hữu chung
cho mọi tài sản, trong đó có nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận ý nghĩa xác
định rõ đối tợng sủ dụng và quyền giao dịch dân sự về nhà ở cho đối tợng
đang sử dụng nhà. Việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách (các trờng
hợp thuộc sở hữu t nhân) cũng không nằm ngoài lý do trên.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

diễn ra thờng xuyên đòi hỏi Nhà nớc giải quyết kịp thời, dứt điểm. Do đó
đòi công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở ngày càng cấp thiết. Là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng
của Nhà nớc quản lý đợc hiện trạng sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở nhằm xác
lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ đất ở và nhà ở,
chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản lý đợc các chuyển
dịch về nhà ở, đất ở, tạo điều kiện thu đúng thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp
ngân sách Nhà nớc ( thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, lệ phí trớc bạ). Đồng thời là cơ sở quản lý việc cải tạo, xây dựng
nhà ở, ngăn chặn và xử lý kịp thời các trờng hợp xây dựng không phép, trái
phép, vi phạm quy hoạch.
Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
nhằm tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp
Một điểm mới trong hoạt động về nhà, đất ở nớc ta là thị trờng bất
động sản. Đây là một loại hình thị trờng mới còn non trẻ, nên cha đợc sự
quan tâm chú ý của Nhà nớc, cha có quan niệm đúng đắn trong nhân dân.
Do đó nó diễn ra một cách tự phát, cha thống nhất. Hoạt động trao tay và
không có sự đảm bảo bằng các văn bản pháp luật nào. Để thị trờng bất động
sản tham gia vào thị trờng một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu qủa
và bền vững yêu cầu Nhà nớc phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng
các đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, xác định chủ sở hữu nhà
ở, chủ sử dụng đất ở đích thực là cần thiết và cấp bách. Thông qua công tác
này làm cơ sở pháp lý để Nhà nớc nắm chắc đợc tình hình sử dụng đất, nhà;
nắm đợc kết quả đạt đợc, những tồn tại khó khăn, biết đợc các tác nhân nào
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
có thể tham gia vào thị trờng bất động sản và triển khai xem xét việc thay

nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị. Nhng nó cũng có một số nét khác biệt so
với cách thức tiến hành chung. Cho nên trớc khi đi vào nội dung các bớc
tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận của nhà chính sách phải có cơ sở là
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị.
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1) Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP ngày
5/7/1994 của Chính phủ:
1.1) Nguyên tắc chung về đối t ợng kê khai đăng ký nhà ở, đất ở:
Đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quan hệ trực tiếp với Nhà
nớc trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của
pháp luật. Những đối tợng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký nhà ở, đất ở
bao gồm:
- Chủ hộ hoặc ngời đợc chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia
đình thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Trong trờng hợp chủ hộ quỷ
quyền cho ngời khác kê khai đăng ký, ngời đứng tên trong hồ sơ đăng ký
vẫn phải ghi tên của chủ hộ.
- Cá nhân sử dụng đất, sở hữu hoặc sử dụng nhà hoặc ngời đợc
uỷ quyền hợp pháp thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
- Các tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở là cơ quan Nhà nớc,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế trong nớc, tổ
chức kinh tế nớc ngoài, liên doanh giữa một bên là các tổ chức, cá nhân
Việt Nam với một bên là các tổ chức, cá nhân nớc ngoài tại Việt Nam do
thủ trởng hoặc ngời đợc thủ trởng uỷ quyền, ngời đứng tên kê khai đăng ký
nhà ở, đất ở phải là tên của các tổ chức sử dụng đất ở, sở hữu hoặc sử dụng
nhà.
Tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tổ chức có t cách pháp
nhân (theo quy định tại điều 4- luật Dân sự), trờng hợp tổ chức cha có t
cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có t cách pháp nhân đứng ra

chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhợng nhà ở, đất ở đã đợc đăng ký tr-
ớc bạ sang tên hoặc đợc các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà đất có
nguồn gốc hợp pháp.
1.2) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở :
Hồ sơ gồm có:
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở
- Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc giấy xác
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền cấp với các trờng hợp tại khoản 1 điều 10 Nghị định 60/CP,
- Giấy tờ sở hữu nhà hoặc sử dụng đất khác.
- Đối với trờng hợp nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp thì phải có ý kiến của Uỷ Ban Nhân Dân phờng, thị
trấn sở tại xác nhận ngời làm đơn là ngời tạo lập nhà và giấy xác nhận của
cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền.
- Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây dựng
không hợp lệ nhng nhà ở, đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp
thì phải có quyết định giao đất và giấy xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền.
- Nếu nhà xây dựng có giấy phép trên đất phù hợp với quy
hoạch nhng cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy
phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.
1.3) Trình tự kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở :

2) Quy định trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng
nhà chính sách tồn đọng:
2.1) Các tr ờng hợp đ ợc xét chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
1- Diện tích nhà ở mà Nhà nớc đã để lại cho chủ nhà sử dụng khi
thực hiện chính sách cải tạo nhà là diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở
hữu hoặc ngời thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
2- Diện tích nhà ở mà chủ sở hữu giữ lại và hiện đang ở khi thực
hiện chính sách cải tạo công thơng nghiệp t bản t doanh là diện tích thuộc
quyền sở hữu của chủ sở hữu hoặc ngời thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và
đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
3- Các trờng hợp thuộc diện nhà cải tạo trớc đây chủ sở hữu đợc
Nhà nớc để lại một phần diện tích ở rộng hơn so với quyết định hoặc hồ sơ
cải tạo nhà cửa thì nay đợc công nhận quyền sở hữu và đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nếu sau cải tạo nhà cửa, chủ sở hữu đã lấn chiếm diện tích do Nhà n-
ớc quản lý thì tuỳ theo trờng hợp cụ thể để giải quyết hoặc thu hồi lại hoặc
xét cho họ đợc mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 cuả Chính phủ.
4- Các trờng hợp theo hồ sơ thể hiện có diện tích đa vào công t
hợp doanh nhng hiện nay diện tích này chủ sở hữu đã sử dụng ổn định,
không có tranh chấp, khiếu kiện thì giải quyết bán cho chủ sở hữu theo giá
bảo đảm kinh doanh do Hội đồng định giá Thành phố xác định. Sau khi họ
đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc sẽ đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
5- Các diện tích phụ, chủ sở hữu đã sử dụng riêng biệt, ổn định từ
trớc đến nay không có tranh chấp khiếu kiện thì đợc công nhận quyền sở
hữu.

Hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng nhà ở do đơn vị có
t cách pháp nhân đo vẽ.
- Các giấy tờ có liên quan (nếu trờng hợp xác lập quyền sở hữu
nhà ở đối với trờng hợp quản lý nhà vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân thì
có chứng nhận của Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã, phờng về việc ngời làm đơn
là ngời thừa kế hợp pháp của ngời có quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ
hoặc xác nhận ngời sử dụng không nằm trong diện thừa kế là đã quản lý, sử
dụng nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên).
- Giấy uỷ quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền (do phòng Công
chứng Nhà nớc lập) trong trờng hợp đồng sở hữu chủ hoặc đồng thừa kế cha
chia.
2.3)Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở :
1- Trong thời hạn quá 03 ngày kể từ ngày nhận đợc đơn xin cấp
giấy chứng nhận của ngời có yêu cầu, Uỷ Ban Nhân Dân xã, phờng, thị trấn
phải xác nhận vào đơn về tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tình hình kê
khai đăng ký cấp giấy chứng nhận ; xác nhận các diện tích làm thêm, nhà ở
xây dựng mới (nếu có) không có tranh chấp; chứng nhận những ngời có
quyền thừa kế nhà ở (nếu là thừa kế nhà ở); xác nhận ngời quản lý, sử dụng
nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý đến
ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực sau khi đã niêm yết công khai 07
ngày tại trụ sở Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã và tại nhà ở xin xác lập quyền sở
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận; xác nhận hộ khẩu thờng trú của bên
tham gia giao dịch dân sự về nhà ở và xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và
cấp giấy chứng nhận; làm thủ tục trích sao bản đồ địa chính (nếu đã có bản

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
5- Tổ chức giao giấy chứng nhận:
Sau khi ngời đợc cấp giấy chứng nhận đã thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nớc, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận cho ng-
ời đợc cấp giấy chứng nhận, đồng thời thu lại giấy tờ gốc có liên quan đến
quyền sở hữu nhà ở trớc đây vào sổ địa chính để quản lý.
2.4)Quyền hạn của các cơ quan Nhà n ớc trong việc giải quyết hồ sơ
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng
nhận theo chức năng và địa bàn quản lý:
1- Sở Địa chính- Nhà đất: giải quyết thủ tục chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận cho các đối tợng
với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
2- Uỷ Ban Nhân Dân phờng, xã, thị trấn:
Xác nhận tình trạng nhà, đất đang sử dụng không có tranh chấp,
khiếu kiện, tình trạng hồ sơ kê khai đăng ký đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận cho các trờng hợp cha có giấy chứng nhận nhng có yêu cầu thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
3- Phòng Công chứng:
Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế, thoả thuận phân chia di
sản hoặc hợp đồng khi ngời đợc chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà thực
hiện các quyền của mình theo quy định.
4- Cục thuế Hà Nội (hoặc chi cục thuế quận, huyện đợc uỷ nhiệm
thu):
Căn cứ khung giá đất, nhà để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính
của ngời đợc cấp giấy chứng nhận phải nộp; tổ chức thu, nộp ngân sách
theo quy định.
Nh vậy các thức tiến hành cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách
có những điểm riêng nhng cũng không nằm ngoài quy trình cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 60/CP
của Chính phủ. Do vậy có thể khái quát quy trình cấp giấy chứng nhận

tác quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở trong tình hình hiện nay. Việc thực
hiện tốt công tác này cho phép Nhà nớc có thể nắm bắt đợc những biến
động trong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở một cách cụ thể để từ đó có
những điều chỉnh thích hợp. Đây là một việc quan trọng ảnh hởng đến rất
nhiều quyền lợi của ngời sử dụng. Đối với diện nhà chính sách tồn đọng cụ
thể là các nhà thuộc diện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất nh
vắng chủ, nhà cải tạo, nhà đa vào công t hợp doanh, Nhà nớc đã đa vào
quản lý, ký hợp đồng cho các hộ dân thuê nhng hiện nay các chủ nhà cũ
vẫn có đơn khiếu nại đòi sở hữu nhà. Do đó cần phải có sự xác nhận quyền
sở hữu nhà ở rõ ràng đối với diện tích nhà ở mà Nhà nớc quản lý với diện
tích của chủ nhà sử dụng. Việc này phải đợc thực hiện thông qua việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Từ hoạt động
cấp giấy chứng nhận, Nhà nớc mới có cơ sở pháp lý khi giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà. Qua đó quyền lợi của những ngời chủ thực sự tài sản
nhà đất đợc bảo đảm.
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng tại Thành
phố Hà Nội
I) Nguyên nhân ra đời các loại nhà thuộc diện chính
sách tồn đọng ở Hà Nội:
Dới thời Pháp thuộc và những năm tạm chiếm (1947-1954), thành
phố Hà Nội là một đô thị lớn đã đợc chính quyền cũ xây dựng tổ chức việc
quản lý nhà đất theo những Nghị định đã đợc ban hành của chính quyền
Pháp trong toàn cõi Đông Dơng và chính quyền Bảo Đại. Từ năm 1927 chế
độ quản thủ điền thổ đợc thi hành ở Thành phố Hà Nội dựa trên cơ sở số
liệu đo đạc địa chính, tổ chức điều tra công khai lại trong nhân dân, sau đó

nhận thức ban đầu của những ngời có trách nhiệm quản lý thành phố, quản
lý nhà cửa cha thể thấy hết.
Cơ quan phụ trách về công tác nhà cửa của thành phố khi đó là phòng
nhà cửa nằm trong Uỷ ban quân chính thành phố sau đổi là Uỷ ban Hành
chính thành phố chỉ vẻn vẹn có 20 ngời đảm nhiẹm các công việc quản lý
nhà cửa khi đó. Những ngời phụ trách là cán bộ kháng chiến ít sự hiểu biết
về quản lý nhà cửa. Còn các tổ chức để lại của chính quyền Nguỵ thì vẫn
giữ nguyên chức năng cũ. Sở Địa chính vẫn làm nhiệm vụ quản lý đất đai,
đo vẽ quản lý bản đồ địa chính. Sở quản lý điền thổ làm nhiệm vụ quản lý
các bằng khoán điền thổ nhà cửa, chuyển dịch mua bán đất đai, nhà cửa và
thu thuế trớc bạ
Về mặt chính sách của Nhà nớc cha ban hàn gì mới ngoài việc kiểm
kê quản lý nhà vắng chủ (cả ngời Việt và ngoại kiều), mọi việc mua bán
chuyển dịch cho thuê vẫn đợc tôn trọng nh dới các chính quyền cũ. Sở hữu
t nhân về nhà cửa đợc bảo hộ. Toà án vẫn giải quyết bình thờng các tranh
chấp về nhà cửa. Có thể nói quản lý nhà cửa trong những năm này của
thành phố ngoài những biến động trong khu vực cơ quan Nhà nớc quản lý
và khu vực nhà vắng chủ đi Nam không có những biến động gì lớn trong
các khu vực khác.
Tiếp nhận công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao lại và kiểm kê
quản lý nhà vắng chủ là hai công việc lớn mở đầu công tác quản lý nhà cửa
ở thành phố. Với việc tiếp quản công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao
lại thì sau khi tiếp nhận xong, cơ quan nào tiếp nhận thì cơ quan đó quản lý-
thuộc bộ ngành Trung ơng thì từ đấy do bộ ngành Trung ơng điều chỉnh sử
dụng, thành phố coi nh không biết đến. Thuộc bộ ngành quốc phòng thì coi
nh một đặc khu, thành phố càng không để ý, trừ các trờng hợp có đụng
chạm đến quan hệ sở hữu t nhân và t nhân có sự khiếu nại, kiện cáo thì
thành phố mới can thiệp giải quyết. Có thể thấy từ đây đã bắt đầu hình
thành những mảng nhà cửa đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của chính
quyền thành phố (kể cả trên các mặt quản lý sử dụng phát triển xây dựng

Loại nhà
1954 1955 1958 1960 1961
Nhà vắng chủ
- Ngành nhà đất quản lý
- Cơ quan Nhà nớc quản
lý
- T nhân (trực hệ của
chủ sở hữu quản lý)
3.756 3.385
2.358
5.796
4.976
144
676
Nhà ngoại kiều 779 1.481
Nhà t nhân chiếm hữu quản
lý
- T nhân không cho thuê
- T nhân cho thuê
2.629
11.105
3.350.7.
7.755
Nhà đa vào công t hợp doanh 373 4.562
25