TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH VIỆC SỬ DỤNG ĐÒN BẨY
TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY
1
LỜI MỞ ĐẦU
rong tiến trình toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, với những xu thế vận động và bối
cảnh khách quan của nền kinh tế thế giới và khu vực, với những tác động của tình
hình kinh tế, chính trị, xã hội… để tránh khỏi bị tụt hậu Việt Nam đang đứng trước thời cơ
mới và thách thức mới. Đối với Việt Nam, trong điều kiện chuyển từ nền kinh tế theo cơ
chế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường lại có điểm xuất phát thấp, tốc độ tăng
trưởng kinh tế chưa cao, để đưa đất nước phát triển nhanh Đảng ta đã khẳng định ” Phát
huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài”
T
Nhà bác học vĩ đại Archimedes có câu nói nổi tiếng: "Hãy cho tôi một điểm
tựa, tôi sẽ nhấc bổng quả đất lên". Có nghĩa người ta sẽ dựa vào điểm tựa cố định để khuếch
đại lực nhằm mục tiêu di chuyển một vật thể nào đó. Tương tự trong tài chính người ta sử
dụng đòn bẩy tài chính như một công cụ hữu hiệu để khuếch đại dòng tiền. Từ đó trên thị
trường chứng khóan các nhà đầu tư có thể phát biểu lại câu này như sau :"Hãy cho tôi một
đòn bẩy tài chính đủ lớn, tôi có thể nâng hạ thị trường theo ý mình”.
Đối với các doanh nghiệp nói chung ngoài nguồn vốn sẵn có để đảm bảo cho
quá trình kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục và ngày càng mở rộng quy mô,
đầu tư mua sắm và đầu tư vào những hoạt động khác, doanh nghiệp cần phải huy động
nguồn vốn từ bên ngoài. Những khoản này gọi là những khoản nợ.
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ ĐÒN BẨY TRONG
KINH DOANH
1. Đòn bẩy trong doanh nghiệp
2
Trong lĩnh vực tài chính, thuật ngữ “ đòn bẩy” được sử dụng thường xuyên. Cả nhà
đầu tư lẫn doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy nợ để tạo ra tỷ suất sinh lợi trên tài sản hoạt
động lớn hơn. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính không hề là một sự đảm bảo chắc chắn

DFL
EBIT
/
/
%
%
∆
∆
=
∆
∆
=
1.1.2. Điểm bàng quan
Theo định nghĩa thì điểm bàng quan là điểm mà tại đó EPS1 =EPS2
Trong đó :
EBIT12 : EBIT bàng quan giữa hai phương án tài trợ 1 và 2
I1 , I2 : lãi phãi trả hàng năm ứng với phương án tài trợ 1 và 2
PD1 , PD2 : cổ tức phải trả hàng năm theo phương án tài trợ 1 và 2
t : thuế suất thuế thu nhập công ty
NS1 , NS2 : số cổ phần thương thường ứng với phương án tài trợ 1 và 2
1.2. Đòn bẩy hoạt động
Đòn bẩy hoạt động liên quan đến kết quả của các cách kết hợp khác nhau giữa chi phí
cố định và chi phí biến đổi. Nói rõ ràng hơn thì, tỷ số giữa chi phí cố định và chi phí biến đổi
mà công ty sử dụng đã quyết định đòn cân nợ hoạt động bao nhiêu. Một công ty có tỷ số chi
phí cố định so với chi phí biến đổi lớn hơn thì được cho là sử dụng đòn bẩy hoạt động nhiều
hơn. Và ngược lại nếu chi phí biến đổi của một công ty lớn hơn chi phí cố định thì công ty
được cho là có đòn bẩy hoạt động hơn. Đặc điểm ngành mà công ty đang hoạt động cũng
là một nhân tố ảnh hưởng đến việc công ty quyết định nên sử dụng bao nhiêu đòn bẩy
nợ.
Một công ty với doanh số ít mà có lợi nhuận biên tế cao được xem là có sử dụng đòn

BEP = TFC / (SUP - VCUP)
Trong đó:
BEP: điểm hoà vốn
TFC: tổng chi phí cố định
VCUP: chi phí biến đổi bình quân
SUP: lợi nhuận của mỗi sản phẩm
5
QQ
EBITEBIT
DOL
/
/
∆
∆
=
BE
Q
QQ
Q
FVPQ
VPQ
DOL
−
=
−−
−
=
)(
)(
EBIT

Trong đó :
I : lãi suất hàng năm phải trả
PD : cổ tức hàng năm phải trả
t : thuế suất thuế thu nhập công ty
6
NS
PDtIEBIT
EPS
−−−
=
)1)((
NS :số lượng cổ phần phổ thông
2. Các loại tài khoản giao dịch thường gặp khi ký quỹ
2.1. Mini
 Huấn luyện trực tuyến
 Chat trực tuyến
 Giao dịch trên tất cả các sàn giao dịch hiện có
2.2. Gold
 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 500$ USD
 Những tín hiệu phân tích kỹ thuật thị trường
 Người mô giới cá nhân
2.3. Platinum
 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 5000 $ USD
 Lập biểu đồ chuyên nghiệp
 Phương pháp đòn bẩy từ phòng giao dịch
2.4. Vip
 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 10000 $ USD
 Phân tích theo nhu cầu và các cấp độ gọi từ người mô giới
3. Các loại đòn bẩy tài chính thường gặp
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong hoạt động đầu tư nói chung chính là việc các nhà

khách hàng ngay sau khi có kết quả khớp lệnh và khách hàng có thể dùng để mua chứng
khoán ngay trong phiên giao dịch. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phần lớn
là những nhà đầu tư mạo hiểm, thích lướt sóng.
Bản chất của nghiệp vụ ứng trước tiền bán chứng khoán là dịch vụ cấp tín dụng cho
nhà đầu tư: khi bán chứng khoán xong, phải sau 3 ngày làm việc tiền mới về tài khỏan,
8
muốn có tiền ngay, nhà đầu tư phải vay tiền từ công ty chứng khoán hoặc từ ngân hàng, tài
sản thế chấp chính là dòng tiền bán chứng khoán về sau.
Giao dịch ký quỹ (Margin Trading) là việc nhà đầu tư mua cổ phiếu có sử
dụng hạn mức tín dụng do CTCK môi giới cấp. Nó được đảm bảo bằng khoản ứng
trước bằng tiền hoặc thế chấp bằng chính cổ phiếu được mua. Vì vậy, thông thường
những nhà đầu tư nào dự đoán giá tăng sẽ thực hiện giao dịch ký quỹ.
- Ngoài ra còn có các hình thức như các CTCK cho các nhà đầu tư vay dựa trên vốn
mà CTCK tự thu xếp hoặc các nhà đầu tư có thể vay trực tiếp NHTM, các quỹ đầu tư, tổ
chức tài chính khác….
Ví dụ điển hình là trong năm 2008 và đầu năm 2009, thị trường chứng khoán luôn
trong trạng thái ảm đạm, nhưng cuối 2009, đòn bẩy tài chính là một trong những nguyên
nhân dẫn tới chỉ số chứng khoán biến động mạnh, thị trường có tính thanh khoản nhanh bởi
vì dòng tiền đổ vào chứng khoán đột nhiên mạnh lên, và một trong nguyên do đó nguồn tiền
từ đòn bẩy tài chính xuất phát từ công ty chứng khoán.
3.2. Đầu tư bất động sản
Trong lĩnh vực bất động sản, công cụ đòn bẩy tài chính cũng phát huy không thua kém
các hoạt động khác. Nó cũng là công cụ tạo ra mức lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
Nghiệp vụ cho vay thế chấp bất động sản : Người mua sẽ dùng chính bất động sản
đang mua làm tài sản thế chấp. Bên bán cũng yên tâm vì khi cần thiết có thể lấy lại bất động
sản đã bán nếu người mua không thể trả được tiền mua cho ngân hàng .
Ví dụ : Giả sử có một căn nhà được bán với giá 270 triệu đồng. Việc sử dụng đòn bẩy
tài chính ở vụ mua bán này như sau : Người mua chi có 70 triệu mà thôi, và 200 triệu đồng
còn lại, người mua đã đi vay ngân hàng với lãi suất 11%/năm. Và đặt giả thuyết khi thị
trường lên, người này bán được căn nhà lớn hơn 270 triệu đồng đó.

giá trị đồng tiền trong nước. Giá xăng dầu tăng dẫn đến việc giá hàng hoá cũng tăng theo ,
lạm phát tăng cao dẫn đến đồng tiền nội địa mất giá so với đồng ngoại tệ.
Thế nhưng dù rằng đây là một đòn bẩy tài chính khá mới mẻ tại Việt Nam nhưng vẫn
được nhiều tập đoàn chú ý đến và thực hiện . Các tập đoàn sử dụng nguồn tiền vốn có hoặc
vay ngân hàng mở một tài khoản tại thị trường các thị trường có kinh doanh loại hàng hoá
xăng dầu và gas
Brent oil ( BRT )
Wti oil ( OIL )
Gas oil ( GAS )
Healting oil ( HEO)
Cũng giống như giao dịch tại sàn vàng các nhà đầu tư phải ký quỹ để thực hiện các
giao dịch đối với loại hàng hoá mình cần mua , đây cũng là một kênh đầu tư khá mới mẻ đối
với các nhà đầu tư
Thế nhưng đây cũng là một kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn các sàn giao dịch
khác giá cả xăng dầu biến động gần như theo từng giây và khó có thể dự trù được khi nào
giá đạt được mức thấp nhất hay cao nhất
Các nhà đầu tư tại thị trường này gần như đúng trên cán cân tài chính , để đưa ra các
quyết định mang tính chiến lược lâu dài hay những chiến lược ngắn hạn giam hàng trong g
tay nhà đầu tư để ép giá trị hàng hoá lên để kiếm lời trong thời gian ngắn chỉ độ vài giây
Khi số dư tự do đang nhàn rỗi các nhà đầu tư không biết phải quyết định ra sao khi
không thể mua hàng hoá khi mà hàng hoá biến động theo xu hướng đi lên nhanh và có thể
đang tiến đến gần chu kỳ đi xuống để ổn định giá làm tăng vị thế mua , giảm vị thế bán . Các
nhà đầu tư có thể uỷ quyền tài chính của mình cho các nhà đầu tư đang có vị thế bán cao để
họ sử dụng vốn của mình một cách hợp lý và chia lời trên từng đơn vị hàng hoá.
11
Việc quyết định giao cho nhà đầu tư nào cũng là mợt quyết định khá khó khi ta phải
kiếm được nhà đầu tư nào đang kiềm giữ hàng hoá và thường là các tập đoàn lớn và cũng có
thể là các nhà đầu tư nhỏ có vận may khi kinh doanh theo xu hướng .
Điển hình là HSBC đây là mộ ngân hàng toàn cầu có nguồn vốn lớn , và đòn bẩy tài
chính của ngân hàng này ngoài việc kinh doanh các nghiệp vụ ra còn sử dụng các đòn bẩy để

thế bán của họ càng lời
4.11. Hợp đồng kỳ hạn : là một thoả thuận giữa hai bên , người mua và người bán ,
trong đó yêu cầu giao một hàng hoá tại một thời điểm trong tương lai với giá cả được thoả
thuận và đồng ý hôm nay ( áp dụng cho các nghiệp vụ repo trong giao dịch chứng khoán và
bất dộng sản , vàng )
4.12. Hợp đồng giao sau : là một hợp hợp đồng kỳ hạn đã được tiêu chuẩn hoá
chúng được giao dịch trên một sàn giao dịch và được điều chỉnh trên thị trường hằng ngày
trong đó các khoản lỗ của một bên được chi trả cho bên còn lại ( áp dụng cho nghiệp vụ
margin trong giao dịch chứng khoán và bất dộng sản,vàng )
5. Phân tích mối quan hệ giữa EBIT và EPS
Phân tích sự ảnh hưởng của những phương án tài trợ khác nhau ( trái phiếu ,cổ phiếu
thường ,cổ phiếu ưu đãi ) lên EBIT
Xác định EPS theo 3 cách
+ Xác định điểm bàng quan ( đại số và hình học)
+ Xác định điểm bàng quan giữa tài trợ cổ phiếu thường và nợ
Ý nghĩa : Nếu EBIT thấp hơn điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS cao hơn phương án tài trợ bằng nợ
13
Nếu EBIT vượt qua điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS thấp hơn phương án tài trợ bằng nợ hay nói ngược lại là phương án
tài trợ bằng nợ cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu
+ Xác định điểm bàng quan giữa tài trợ cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi
Ý nghĩa : Nếu EBIT thấp hơn điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi
Nếu EBIT vượt qua điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếu
thường tạo ra được EPS thấp hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi hay nói ngược lại
là phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI
CHÍNH Ở VIỆT NAM VÀ TRÊN TOÀN THẾ GIỚI
1. Tại sao các công ty và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính

1.2.Thị trường vàng tai Việt Nam khi sử dụng đòn bẩy trước khi đóng cửa trong
thời gian bất ổn
Do việc sử dụng đòn bẩy tài chính không được cân nhắc và các chính sách quản lý
vàng chưa thật sự chặc chẽ và chế độ mậu dịch thả nỗi có kiểm soát của nhà nước đã đưa
đến việc Sàn giao dịch vàng tại Việt Nam đóng cửa
CHƯƠNG III : ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VÀ BIỆN PHÁP
KHẮC PHỤC NHƯỢC ĐIỂM KHI SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI
CHÍNH Ở VIỆT NAM
Một công ty đồng thời có tỷ lệ đòn bẩy hoạt động và đòn bẩy tài chính cao thì sẽ rất
rủi ro trong đầu tư khá lớn. Một tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao có nghĩa là doanh nghiệp đang
15
tạo ra ít doanh thu nhưng có lợi nhuân biên tế trên mỗi đơn vị sản phẩm cao. Điều này tiềm
ẩn rủi ro cho việc dự báo chính xác doanh thu trong tương lai. Chỉ cần một sự sai lệch nhỏ
trong dự báo doanh thu so với thực tế diễn ra thì nó đã có thể tạo ra một khoảng cách sai lệch
đáng kể giữa dòng tiền thực tế và dòng tiền theo dự toán.
Điều này rất quan trọng, nó có thể sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng hoạt động của công
ty trong tương lai. Rủi ro doanh nghiệp gặp phải sẽ tăng lên cực đại khi tỷ lệ đòn bẩy hoạt
động cao kết hợp thêm với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao trong khi tỷ suất sinh lợi trên tài sản
không cao hơn mức lãi suất vay nợ.
Từ đó có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận của
doanh nghiệp.
1. Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính đối với doanh nghiệp
Mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính doanh nghiệp được sử dụng ở hệ số nợ (hệ số nợ =
Nợ phải trả / tổng tài sản). Doanh nghiệp có hệ số nợ cao thể hiện doanh nghiệp có đòn bẩy
tài chính ở mức độ cao và ngược lại.
Doanh nghiệp càng sử dụng nhiều vốn vay thì nguy cơ mất thanh toán càng lớn; (vì
doanh nghiệp sử dụng vốn vay làm nảy sinh nghĩa vụ tài chính phải thanh toán lãi vay cho
các chủ nợ bất kễ doanh nghiệp đạt được mức lợi nhuận trước lãi vay và thuế là bao nhiêu
đòng thời doanh nghiệp pahỉ có nghĩa vụ hoàn trả vốn gốc cho các chủ nợ)
Doanh nghiệp sử dụng nợ vay, một mặt nhằm bù đắp sự thiết hụt vốn trong hoạt động

Đòn bẩy tài chính, là một trong những nguyên nhân dẫn tới việc chỉ số chứng khoán
biến động rất mạnh trong năm 2009. Tính rủi ro hệ thống của thị trường cũng tăng lên tương
ứng với mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính trung bình của nhà đầu tư. Khi thị trường đi
xuống, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ lập tức bán ra khi đã chạm ngưỡng cắt lỗ của
mình nhằm giảm thiểu rủi ro. Thực tế thì đòn bẩy tài chính được coi là một trong những
17
nguyên nhân chính của hầu hết các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây. Chẳng hạn, cuộc
khủng hoảng trong các năm 2008 - 2009 là hệ quả của việc người dân Mỹ tận dụng vốn vay
lãi suất thấp khi FED duy trì chính sách lãi suất thấp vào những năm 2001 - 2004 để vực dậy
nền kinh tế sau khủng hoảng dotcom năm 2000-2001. Số vốn vay này được đầu tư vào một
tài sản có tính rủi ro cao (nhà đất) do giá nhà đất đã liên tục tăng mạnh trong cùng thời gian
đó. Khi lãi suất tăng lên liên tục và nhiều nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn bẩy phải bán ra
đã dẫn tới làn sóng bán tháo bất động sản, quá trình giảm đòn bẩy (de-leveraging) đã lan ra
các lĩnh vực khác (doanh nghiệp, tiêu dùng cá nhân) khiến khủng hoảng trở nên rất trầm
trọng.
Triển vọng sử dụng đòn bẩy trong năm 2010
Trong năm 2010, việc sử dụng đòn bẩy tài chính có một số thuận lợi đáng kể.
Thứ nhất, việc thông qua các quy định về ký quỹ sẽ khiến cho việc sử dụng đòn bẩy
tài chính dễ dàng hơn với nhà đầu tư, ngoài ra cũng tăng tính minh bạch và giảm rủi ro hệ
thống cho thị trường.
Thứ hai, nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn từ những bài học về sử dụng đòn
bẩy tài chính trong năm 2009 và sẽ chọn lọc hơn, sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các yếu tố không thuận lợi. Lãi suất cơ bản có khả năng
tăng cao hơn nhằm kiềm chế lạm phát và tạo ổn định cho kinh tế vĩ mô. Thực tế, lãi vay của
các công ty chứng khoán đối với hoạt động đòn bẩy tài chính hiện đã lên tới mức 18% -
20%/năm so với khoảng 14% trong năm 2009. Lãi vay này (vốn dựa trên lãi cho vay tiêu
dùng) sẽ tăng lên khi lãi suất tăng lên. Chi phí vay vốn cao hơn sẽ khiến cho nhà đầu tư thận
trọng hơn khi sử dụng công cụ này. Thêm vào đó, thị trường sẽ có ít biến động mạnh so với
năm 2009 và xu hướng biến động trong ngắn hạn là không rõ ràng. Với chính sách vĩ mô
thiên về cân bằng giữa ổn định và tăng trưởng thay vì chính sách vị tăng trưởng trong năm

này
19
Thật chất rằng đối với việc cầm cố tài sản là rất phức tạp , các công ty mô giới chứng
khoáng nếu nhìn theo góc độ là một tiệm cầm đồ hay đứng trên góc độ là một ngân hàng
cho vay có thế chấp , thì việc phá mãi tài sản hay thanh lý tài sản là không thể tránh khỏi khi
mà đối tượng cầm cố hay vay không có khả năng chi trả cho khoảng tiền mình đã vay .
Điều này đương nhiên khi mà ngày đáo hạn càng đến gần mà chủ tài sản vẫn chưa có
động tháichi trả nợ .Điều này đã nãy sinh ra việc thẩm định và xác định giá trị thật sự của tài
sản cầm cố một cách chính xác nhất mà chỉ có thể dùng các phương pháp ước lượng hay
khấu hao sử dụng tài sản để đưa ra giá trị hiện tại
Trường hợp trên đối với tài sản ít biến động vậy nếu đối với tài sản nhiều biến động
như cổ phiếu thì để đến thời điểm đáo hạn thì cổ phiếu bị rớt giá , nhà đầu tư không mua lại
cổ phiếu , công ty mô giới phải phát mã cổ phiếu đó , việc này dẫn đến thất thoát tiền bạc
của công ty mô giới ngay tại thời điểm cho vay và phần thu lại không đủ trang trải cho
khoảng vay của chủ đầu tư .
Để khắc phục nhược điểm này thì khi giá trị thị trường của cổ phiếu đang duoc749
cầm cố gảm đến giá trị ghi trong hợp đồng thì công ty mô giới có thể bán để có thể đảm bảo
phần tiền vốn bỏ ra cho nhà đầu tư vay. Và nhà đầu tư phải chấp nhận sẽ mất cổ phiếu khi
giá trị thị trường xuống đến mức mà giá trị ghi trên hợp đồng mua bán đã ghi.
1.2. Thị trường bất động sản : Nơi nuôi tham vọng và niềm tin và đôi lúc khó
vững chắc
Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ tăng
thu nhập bình quân đầu người. Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc
độ tăng thu nhập ngày càng doãng ra. Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn
tài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuột
dốc.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều
so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần,
USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được
20

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn khó khăn, mặc dù đến
nay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người mua, giá giảm mạnh và nguồn cung phân
khúc trung cấp đã nhiều hơn.
Theo thống kê của Công ty CBRE, trong quý 1/2012 thị trường nhà ở tại Hà Nội
chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Thống kê cho thấy 53% số
căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà
đất năm 2007.
Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới
30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ
Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2.
Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn
hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn.
Hạ giá vẫn khó thanh khoản
Song trên thực tế, sự hạ giá vẫn chưa thể xua tan không khí ảm đạm của thị trường bất
động sản. Ông Lê Hoàng Hoán, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt lý giải, thị trường bất
động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với
nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu
của người dân. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn
không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ
nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng
vừa thừa vừa thiếu. Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu
nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.
Chị Hoàng Ngân Hà ở Thanh Xuân, Hà Nội chia sẻ, hiện nay, trên thị trường, có
không ít dự án chung cư mới chào bán với giá khoảng 20 triệu đ/m2, thấp hơn nhiều so với
22
mức giá của một vài năm trước đây nhưng tính ra vẫn lên tới hàng tỷ đồng một căn, vượt quá
xa khả năng chi trả của hầu hết người làm công ăn lương như tôi.
Còn đất thổ cư thuộc nội thành Hà Nội, giờ ít nhất cũng có giá 70-80 triệu đồng/m2.
Như vậy, tính theo thu nhập trung bình của người dân cả nước (ước khoảng 1.200
USD/năm) thì muốn có 30 m2 đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi

có thể với số tiền nhỏ nhưng vẫn tham gia mua bán được số lượng vàng lớn. Chính yếu tố
này giúp người ta thắng nhanh, nhưng thua cũng rất nhanh.“Đòn bẩy tài chính như con dao
nhiều lưỡi chứ không chỉ hai lưỡi. Nếu khéo dùng, nó giúp nhà đầu tư có thể tận dụng để
làm vốn kinh doanh. Nếu lạm dụng, thì sẽ trở thành đánh bạc”
2. Nguyên nhân sàn vàng tại Việt Nam đóng cửa
2.1. Nguyên nhân và bất cập đối vàng dự trữ tại Việt Nam
Tỷ lệ nắm giữ vàng thuộc DTNHNN còn ở mức khiêm tốn và chưa tương xứng với
quy mô phát triển của thị trường vàng trong nước.
Hoạt động can thiệp bình ổn giá vàng của Quỹ bình ổn tỷ giá và giá vàng còn đơn
điệu, chỉ mới thực hiện dưới 2 hình thức bán ngoại tệ cho các doanh nghiệp nhập khẩu vàng
mà không thực hiện can thiệp bán vàng thuộc DTNHNN ra thị trường hoặc mua từ thị
trường bổ sung DTNHNN cấp giấy phép nhập khẩu có hạn ngạch cho từng doanh nghiệp
kinh doanh vàng.
NHNN mới chỉ chú trọng vào việc bảo toàn giá trị vàng thuộc DTNHNN dưới dạng
bảo quản trong kho, mà chưa chú trọng đến hoạt động đa dạng hóa các hình thức đầu tư dự
trữ vàng thuộc DTNHNN nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao mức độ sinh lời đối với
nghiệp vụ này.
NHNN chưa có qui định cụ thể về sử dụng vàng thuộc DTNHNN để đầu tư trên thị
trường quốc tế hay can thiệp thị trường vàng trong nước vào những thời điểm cần thiết.
24
Quy mô DTNHNN mỏng, thường ở mức từ 8-12 tuần nhập khẩu. Trong khi đó, vay
nợ nước ngoài ngày càng cao. Vàng dự trữ chiếm tỷ lệ nhỏ trong DTNHNN và chỉ để trong
kho nhằm hỗ trợ cán cân thanh toán quốc tế kịp thời khi cần thiết. Chưa triển khai các
nghiệp vụ đầu tư vàng trên thị trường quốc tế.
Suốt giai đoạn 1999 đến 2002, thị trường vàng trong nước tương đối trầm lắng, không
xảy ra các cơn sốt giá và NHNN không phải thực hiện can thiệp thị trường vàng. Kể từ tháng
4/2002 giá vàng quốc tế đã tăng trở lại nhưng NHNN đã điều tiết và ổn định được thị trường
vàng thông qua hoạt động cấp giấy phép xuất nhập khẩu vàng cho doanh nghiệp.
Các nghiên cứu về đầu tư vàng dự trữ chưa được triển khai. Đội ngũ cán bộ làm công
tác hoạch địch chính sách về quản lý DTNHNN còn rất mỏng, các hoạt động có liên quan