Đại học kinh tế quốc dân
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BÁO CÁO TIỀN KHẢ
THI
1
HÀ NỘI 2010
1. Vị trí của lô đất
(Nguồn: Ảnh chụp từ vệ tinh)
 Diện tích của lô đất được xác định cho đầu tư 700 m2 (có khả năng mở rộng
thêm).
 Lô đất trực thuộc phường Phan Chu Trinh Quận Hoàn Kiếm
Bản đồ địa chính phường Phan Chu Trinh
1
1
Từ website: tương thích lúc 6pm 01/04/2010
2
2. Tổng quan về khu vực có lô đất
2.1 Tồng quan chung
* Diện tích:
Tính đến ngày 1/4/2009, diện tích Hà nội rộng 3.324,92 km2 nằm trong 17 thủ đô
lớn nhất thế giới. Trong đó, quận Hoàn Kiếm nằm trong trung tâm của nội thành Hà Nội
với diện tích là 5,29 Km2. Quận này bao gồm nhiều trung tâm buôn bán thương mại lớn
như Tràng Tiền, Chợ Đồng Xuân, Chợ hàng Da
* Dân số:
Hiện tại, dân số của Hà Nội khoảng 6.448.837 người( Tổng cục thông kê, tính đến
1/4/2009), Ban chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở thành phố Hà Nội cũng cho biết, dân
số khu vực thành thị lên tới 2.632.087 người, chiếm 40,8% dân số toàn thành phố, chiếm
gần nửa dân số thành thị vùng đồng bằng sông Hồng và chiếm 10,37% dân số thành thị
cả nước. Hà Nội có tỷ lệ tăng dân số bình quân là 2%, cao hơn 0,8% so với tỷ lệ bình
quân cả nước (1,2%). Mật độ dân số trung bình của Hà Nội 1.926 người/km2 vào năm
2009. Như vậy mật độ dân số trung bình của Hà Nội cũng cao hơn 7,4 lần của cả nước

• Sự suy giảm về nhu cầu sắt thép xi măng và dầu thô.
• Lãi suất giảm mạnh trên toàn thế giới sau sự khủng hoảng của thị trường tín dụng.
• Lãi suất chính thức của việt nam giảm xuống còn 12% để chống lại với suy thoái.
• Lạm phát giảm.
• Giá nguyên vật liệu xây dựng giảm.
• Lãi suất cho vay giảm.
• Giá bán của các căn hộ trở về với giá trị thực.
• Áp lực lên giá đất cũng đi xuống.
• Số lượng các nhà đầu tư mới giảm
• Các công ty xem xét việc giảm quy mô và số lượng nhân sự.
• Ngân hàng siết chặt cho vay đối với thị trường BĐS.
5
3.3 Quý 1 năm 2010
• Kinh tế thế giới có dấu hiệu thoát khỏi khủng hoảng
• giá dầu thế giới tăng và đứng ở mức trên 80 $/ thùng
• chứng khoán có dấu hiệu khởi sắc
• lãi suất huy động đứng ở mức cao
• Kinh tế Trung Quốc khởi sắc
• Lạm phát tăng cao
• Xuất nhập khẩu tăng mạnh so với cùng kì năm 2009
• Đầu tư nước ngoài đang trở lại Việt Nam
• Lãi suất thỏa thuận cho vay xây dựng bất động sản trên 16%
• giá nguyên vật tăng nhanh
• cho vay mua bất động sản “ế”vì lãi suất cao 18-20%
• cung và cầu bất động sản khó gặp nhau
3.4 Đánh giá chung về tiềm năng phát triển của thị trường BĐS trong những năm tới
Cùng với đà phục hồi của nền kinh tế, bất động sản sẽ ấm dần nên trong thời gian tới.
Đó là xu hướng chung không riêng gì Việt Nam mà là biến động chung của bất động sản
thế giới.
Những cơn sốt bất động sản thường diễn ra theo chu kì và theo dự báo đợt sốt bất động

năm vừa qua thị trường nhà ở có sự phát triển không cân xứng vào sản phẩm nhà
ở cao cấp. Việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm bắt cơ hội và chuyển hướng
đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự
lựa chọn đúng.
• Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro, tuy nhiên hiện tại thị trường
này vẫn được quan tâm rất lớn và các dự án mới sẽ được bán nhanh nếu với mức
giá thấp hơn.
2. Đánh giá về phân khúc trung tâm thương mại
• Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến sẽ tăng,
mặc dù mô hình cửa hàng mặt phố được cải tạo cũng sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu
và hạn chế khả năng tăng giá thuê.
• Bên cạnh đó kể từ 01/01/2010 thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở
cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài tiến
hành bất cứ hình thức bán lẻ và buôn bán nào ở Việt Nam, điều này sẽ có tác động
tích cực lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam, nhu cầu cho diện tích bán lẻ tiếp tục
tăng đặc biệt là ở những khu vực trung tâm
• Dự án nằm trong khu vực quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ, mặc dù
đây là khu vực đã có nhiều trung tâm thương mại và thường xuyên tắc nghẽn giao
thông.
3. Đánh giá về phân khúc khách sạn.
7
• Theo Savills dự tính nhu cầu của thị trường khách sạn có thể sẽ giảm trong 2 quý
tiếp theo do thời gian tới là mùa thấp điểm. Tuy nhiên, tình hình chính trị kém ổn
định tại Thái Lan có thể sẽ dẫn đến sự gia tăng cầu cho ngành khách sạn Việt
Nam trong tương lai
• Còn trong quý 1/2010, không có khách sạn 3 – 4 – 5 sao nào gia nhập thị
trường Hà Nội. Toàn bộ thành phố hiện có 38 khách sạn với gần 5.700
phòng, trong đó có 10 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao và khoảng 20
khách sạn 3 sao.Có 2 dự án mới được cập nhật vào danh sách các dự án
tương lai của quý 1/2010, gồm Dự án Royal City tại đường Nguyễn Trãi và

Từ Liêm 3 2.8 2.9
(Nguồn: Báo cáo dài hạn của công ty Savills)
2
4.2 Đánh giá khác (Mô hình SWOT, Benchmark)
(exp: Vị trí, dân cư, tiềm năng phát triển )
MA TRẬN SWOT
Strongs: Điểm mạnh
- Vị trí đẹp và ở nơi khá sầm uất về dân
cư là một thích hợp cho siêu thị phát
triển phù hợp với mức sống của người
dân tương đối cao
- Vị trí có giao thông khá thuận tiện
Opportunites
- Thị trường bán lẻ đang không có nguồn
cung mới mở ra cơ hội khi đầu tư vào
siêu thị
- Xung quanh không nhiều các điểm xem
phim
- Tràng tiền Plaza được đánh giá là hoạt
động chưa hiệu quả
Weaknesses
- Không thể xây được cao nên chưa tận
dụng được hết giá trị
- Giao thông không thuận tiện khi vào
cao điểm
Threats
- Thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp
tục sụt giảm
- Vấp phải cạnh tranh từ các công trình
tương tự như Tràng tiền Plaza.

phòng cao cấp. Có thể hướng đến các khách thuê tiềm năng đều là những tập đoàn, công
ty nước ngoài có tên tuổi và định một mức giá khá cao.
* Truyền thông, tiếp thị cho sản phẩm.
- Điều trước tiên mà chúng ta cần làm là thiết kế cho dự án của chúng ta một thông điệp
quảng cáo nhằm thu hút khách hàng mục tiêu và khách hàng tiềm năng bằng những thông
điệp hấp dẫn. Kích thích được sự nôn nóng của khách hàng. Như thông điệp: “ Real
Succeed “.
- Sau đó là nội dung của thông tin . Thông tin về diện tích, vị trí, số phòng, địa chỉ. Giá cả
và phương thức thanh toán. Tạo cho khách hàng cảm thấy hài lòng và tin tưởng vào dịch
vụ, trang thiết bị của tòa nhà, rất yên tâm với an ninh đảm bảo nơi đây. Và những yếu tố
10
quan trọng mà khách thuê mong đợi cho một văn phòng mới nơi là mang tới thành công
cho doanh nghiệp của mình.
- Sau khi thiết kế sản phẩm và tạo thông điệp, chúng ta sẽ cần phải đưa thông điệp đến
với khách hàng qua các kênh truyền thông khách nhau .
Mỗi kênh truyền thông đều có những độc giả riêng của mình, vì vậy cần lụa chon kênh
thích hợp, nhưng quảng cáo thành công là khi khách hàng có thể biết đến và yêu mến sản
phẩm của bạn. Một số hình thức truyền thông ta có thể làm là: trưng biển quảng cáo trực
tiếp tại khu xây dựng dự án, gửi thư trực tiếp đến khách hàng mục tiêu hay các đối tác có
liên quan, hay chúng ta cũng có thể tạo một trang web cho dự án , quảng cáo các vidio
clip dài khoảng 3 -5 phút trên truyền hình để giới thiệu, quảng cáo trên các tạp chí chuyên
ngành, báo điện tử, hội thảo triểm lãm mô hình
- Để thực hiện tốt trong khâu này, chúng ta có thể đi thuê các công ty chuyên về
marketing để đảm nhiệm khâu nghiên cứu thị trường, cũng như tiếp thị cho sản phẩm .
6. Phân tích khả thi tài chính của dự án

11