Luận văn tốt nghiệp
Mở đầu
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội, là một trong những nhu
cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi ngời, mỗi gia đình. Cha ông ta thờng
nói tậu trâu, cới vợ, làm nhà/ xong ba việc ấy mới ra hồn ngời. Nhà ở là một
mục tiêu phấn đấu lớn lao của đời ngời - sống mỗi ngời mỗi nhà, chết mỗi
ngời mỗi mồ và cũng là phơng tiện của cuộc sống - có an c mới lạc nghiệp.
Phấn đấu để có chỗ ở của riêng mình luôn là động cơ của đa số dân c. Đặc
biệt trong cuộc sống ngày nay, con ngời bị cuốn vào vòng xoáy của cuộc sống
hiện đại thì việc mong muốn có ngôi nhà thật sự để nghỉ ngơi, phục hồi sức
khoẻ sau một ngày làm việc vất vả là một thôi thúc mãnh liệt chính đáng cần
đợc thoả mãn. Nó càng trở nên bức xúc khi dân số ngày một tăng mà đất đai
đô thị dành cho xây dựng ngày một giảm.
ở nớc ta, mặc dù những năm gần đây với chính sách đổi mới, nhà ở đã đ-
ợc cải thiện đáng kể với nhịp độ nhanh hơn, đa dạng hơn. Song hiện nay nớc
ta vẫn là một nớc chậm phát triển trên thế giới, chúng ta vẫn đang ở giai đoạn
đầu của công cuộc xây dựng và quá trình đô thị hoá. Hơn thế nữa, đất nớc ta
có những hoàn cảnh đặc biệt: hơn 30 năm chiến tranh và sau đó một số năm
quản lý yếu kém trong cơ chế tập trung bao cấp đã làm cho nhà ở đô thị nớc ta
vừa yếu và thiếu trầm trọng. Nếu nh đặt vấn đề xây dựng nhà ở đô thị trong
khái niệm đồng bộ của nó bao gồm cả tiện nghi, trang thiết bị, cấp thoát nớc,
điện, văn hoá, y tế, môi trờng đô thị thì càng thấy nhà ở đô thị nớc ta còn ở
một mức rất thấp, thiếu nghiêm trọng - nhiều thứ phải xây dựng lại, sửa chữa
lại, phát triển theo định hớng mới của một chiến lợc phát triển Quốc gia. Vì
vậy, trong thời gian gần đây Chính phủ đã can thiệp trực tiếp vào thị trờng
cung cấp nhà ở bằng những chính sách khuyến khích cho các doanh nghiệp
đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án nhằm đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở
của nhân dân. Việc đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án vừa đáp ứng một phần
nhu cầu nhà ở của nhân dân vừa đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội đồng thời góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh,
hiện đại. Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà thuộc Tổng công ty Sông Đà đã

nghiên cứu một dự án cụ thể (dự án chung c cao tầng CT5) từ đó rút ra những
nhận xét không chỉ của dự án chung c cao tầng CT5 mà còn của các dự án
khác nữa.
Phơng pháp nghiên cứu: đề tài này sử dụng phơng pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử làm phơng pháp nghiên cứu, có kết hợp chặt chẽ với
việc sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp, hệ thống và các phơng pháp của
nghiên cứu khoa học kinh tế.
TTĐT Địa chính và KD Bất động sản
2
Luận văn tốt nghiệp
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn chia làm 3
chơng:
Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung về dự án đầu t xây dựng nhà ở.
Chơng II: Tình hình thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại
Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà.
Chơng III: Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự
án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty.
Do thời gian và khả năng còn hạn chế, luận văn này vì thế không tránh
khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận đợc những ý kiến đóng góp
của các thầy cô giáo, các anh chị và các bạn để hoàn thiện đề tài này hơn nữa.
Trần Thị Thu Hiền Địa chính 42
3
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
Chơng I: Một số vấn đề lí luận chung về
dự án đầu t xây dựng nhà ở
I. Dự án đầu t xây dựng
1. Khái niệm dự án đầu t xây dựng
Dự án đầu t là tế bào cơ bản của hoạt động đầu t. Đó là một tập hợp các
biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lí đề xuất về các mặt kĩ thuật,
công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc

chính trị - xã hội. Phát triển nhà ở còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội
và hạ tầng kỹ thuật đô thị, cải tạo cảnh quan và môi trờng đô thị theo hớng
hiện đại văn minh. Mặt khác phát triển nhà ở là điều kiện cần thiết để tạo ra
những việc làm mới, cải thiện thu nhập cho ngời lao động trực tiếp hoạt động
TTĐT Địa chính và KD Bất động sản
4
Luận văn tốt nghiệp
trong ngành xây dựng. Phát triển nhà ở sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền kích cầu
đầu t và tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác
trực tiếp và gián tiếp có liên quan (xây dựng, sản xuất vật liệu, đồ nội thất,
điện, nớc và các dịch vụ sinh hoạt đô thị khác).
Sau nữa, phát triển nhà ở theo dự án là rất có lợi. Trong thực tế hiện nay,
việc xây dựng nhà ở theo xu hớng tự phát, không tuân thủ quy hoạch diễn ra
rất phổ biến dẫn tới sự mất cân đối giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội, giữa kiến trúc cá biệt của nhà ở với kiến trúc tổng thể của đô thị, giữa
nhà ở và vị trí các giao thông công cộng đô thị, giữa diện tích nhà ở cần thiết
phải xây dựng với khả năng đáp ứng về diện tích đất xây dựng nhà ở. Việc
chính quyền các đô thị không kiểm soát đợc việc xây dựng theo quy hoạch đã
làm ảnh hởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị, môi trờng sống và hậu quả cuối
cùng là chất lợng về chỗ ở chẳng những không đợc cải thiện mà làm cho môi
trờng đô thị ngày càng thấp kém. Vì vậy, thực hiện mô hình đầu t phát triển
nhà ở theo dự án sẽ tăng nhanh quỹ nhà ở với yêu cầu vừa đảm bảo đồng bộ về
hệ thống hạ tầng kỹ thuật vừa góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân
c đô thị văn minh, hiện đại.
Nh vậy đầu t phát triển nhà ở theo dự án là rất cần thiết.
2. Đặc điểm của dự án đầu t xây dựng nhà ở
Dự án đầu t xây dựng nhà ở có các đặc điểm sau:
2.1. Tính cố định
Mỗi dự án đầu t xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về
vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm

Sức ép trong việc hoàn thành đúng thời hạn là rất lớn mà hậu quả có thể
dẫn đến chất lợng bị giảm. Nó có thể làm nản lòng những ngời có liên quan,
đặc biệt là chủ đầu t nếu nh dự án hoàn thành bị chậm trễ, thậm chí ngay cả
khgi các lý do này nằm ngoài sự kiểm soát của chủ nhiệm dự án và đội dự án
của mình (ví dụ: nh thời tiết quá xấu không thể tiến hành thi công đợc )
2.4. Dự án đầu t xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau
Việc quản lý các nguồn lực của một dự án (trong trạng thái luôn luôn
biến động) sẽ phức tạp hơn các quá trình sản xuất thờng ngày (trong trạng thái
ổn định) của những đơn vị sản xuất chế tạo. Điều này xuất phát từ những lý do
sau:
- Một dự án đầu t xây dựng nhà ở thờng huy động một nguồn vốn lớn,
huy động nhân lực từ các phòng ban khác nhau trong tổ chức và đôi khi đỏi
hỏi họ phải làm thêm ngoài giờ hoặc thuê mớn từ ngoài tổ chức.
- Nhiều ngời không nắm vững các công việc theo thủ tục sẽ làm mất thời
giam và phí tổn nguồn lực.
- Mỗi ngời phải làm việc với những ngời có trình độ và kỹ năng khác với
kinh nghiệm có đợc trớc đây của mình.
3. Phân loại dự án đầu t xây dựng
Các dự án đầu t xây dựng đợc phân loại nh sau :
3.1. Phân loại theo tính chất và quy mô vốn đầu t
Dự án đầu t xây dựng đợc chia thành các nhóm A, B, C nh sau;
- Dự án thuộc nhóm A: là những dự án quan trọng nhằm bảo vệ an ninh
quốc phòng có tính chất bí mật, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành
lập và xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp: các dự án xây dựng khu nhà ở
có mức tổng vốn đầu t trên 400 tỷ đồng và các dự án khác.
- Dự án nhóm B: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm B là những dự án
có tổng vốn đầu t từ 20 đến 400 tỷ đồng.
- Dự án thuộc nhóm C: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm C là những
dự án có tổng vốn đầu t dới 20 tỷ đồng.
3.2. Phân loại theo nguồn vốn

t nhân, tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nớc).
Trong nền kinh tế thị trờng, tự chủ kinh doanh là động lực và môi trờng
tạo điều kiện để các doanh nghiệp vơn ra tự cân đối đủ vốn cho xây dựng kinh
doanh nhà ở. Đặc biệt vốn cho xây dựng nhà đô thị thờng có thời gian đầu t
dài, khối lợng đầu t lớn, thu hồi vốn chậm. Vì vậy, xu hớng huy động đa dạng
nguồn vốn cho các dự án đầu t xây dựng nhà ở là xu thế mở đối với các
doanh nghiệp xây dựng phát triển nhà ở đô thị. Với các hình thức nh sau:
+ Hình thức liên doanh nhiều chủ đầu t để huy động vốn cổ phần:
+ Các doanh nghiệp tự vay, tự trả vốn nớc ngoài, vốn vay của ngân hàng;
+ Huy động vốn của khách hàng mua nhà: ký hợp đồng mua bán nhà
trong tơng lai, vốn thu trớc một phần và bàn giao nhà ở sau khi xây dựng
xong.
3.3. Theo hình thức đầu t
Theo giác độ này bao gồm các loại dự án đầu t xây dựng sau:
- Dự án xây dựng các khu tập trung do một chủ đầu t chính với nhiều chủ
đầu t thứ phát của các dự án thành phần nh: khu đô thị mới; khu công nghiệp
tập trung.
- Dự án hoặc công trình riêng lẻ: do một chủ đầu t thực hiện.
Trần Thị Thu Hiền Địa chính 42
7
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
Đối với các dự án đầu t xây dựng nhà ở riêng lẻ do một chủ đầu t thực
hiện thờng xảy ra đối với các công trình xây dựng nhà ở của t nhân.
4. Nội dung chủ yếu của dự án đầu t xây dựng
Nội dung của dự án đầu t xây dựng là một vấn đề cực kỳ quan trọng của
hoạt động đầu t, vì nó quyết định chất lợng và kết quả của hoạt động này. Nội
dung chủ yếu của dự án đầu t xây dựng đợc thể hiện qua báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi và khả thi.
4.1. Nội dung của báo cáo nghiên cứu nghiên cứu tiền khả thi
Tơng ứng với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là dự án nghiên tiền khả

TTĐT Địa chính và KD Bất động sản
8
Luận văn tốt nghiệp
- Các đánh giá tổng quát về các yếu tố ảnh hởng đến chi phí xây dựng và
các yếu tố ảnh hởng đến chi phí trong quá trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
- Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ.
- Các mặt xã hội của địa điểm: những đặc điểm của chính sách liên quan
đến đầu t phát triển khu vực. Hiện trạng của địa điểm, những thuận lợi và khó
khăn trong việc sử dụng đất đai và mặt bằng, những vấn đề về phong tục tập
quán và ý kiến của nhân dân địa phơng có liên quan đến việc chọn địa điểm
(các tài liệu liên quan ở mức khái quát)
- Các yêu cầu cần quan tầm về môi trờng, xã hội và tái định c (có phân
tích đánh giá cụ thể).
4.1.4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ đợc đề xuất và các điều kiện
cung cấp vật t, thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, cơ sở hạ
tầng
Bao gồm các vấn đề:
- Giới thiệu khái quát các phơng án công nghệ đợc đề xuất lựa chọn, các -
u nhợc điểm của các phơng án về mặt kỹ thuật, kinh tế, an toàn, bảo vệ môi tr-
ờng
- Các phơng hớng giải quyết về nguồn vốn và điều kiện cung cấp trang bị
chuyển giao công nghệ, khả năng tiếp nhận.
- Các nhu cầu cung cấp yếu tố đầu vào cho dây chuyền công nghệ, yêu
cầu về cơ sở hạ tầng và dịch vụ liên quan.
- Trên cơ sở các phân tích trên sẽ lựa chọn phơng án cuối cùng.
Trần Thị Thu Hiền Địa chính 42
9
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
4.1.5. Phân tích lựa chọn sơ bộ phơng án xây dựng
Bao gồm các vấn đề: yêu cầu về điều kiện địa hình và địa chất công

cung cấp sản phẩm trong tơng lai, sự thiếu hụt so với nhu cầu thị trờng.
+ Các căn cứ về khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng lực
hiện của ngành và năng lực huy động. Đánh giá tình trạng hoạt động và nhịp
độ tăng trởng tơng lai (số lợng, chất lợng, tiêu thụ, các yếu tố hạn chế).
- Sản phẩm hoặc nhóm sản phẩm đợc lựa chọn (đặc điểm, tính năng, tác
dụng, quy cách, tiêu chuẩn).
4.2.2. Lựa chọn hình thức đầu t
TTĐT Địa chính và KD Bất động sản
10
Luận văn tốt nghiệp
- Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc đầu t theo chiều sâu, mở rộng
các cơ sở hiện có so với đầu t xây dựng mới (áp dụng đối với các doanh
nghiệp nhà nớc), từ đó để lựa chọn phơng án đầu t.
- Phân tích các điều kiện, các yếu tố để lựa chọn, tổ chức đầu t (công ty
cổ phần, công ty liên doanh, doanh nghiệp nhà nớc )
4.2.3. Chơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có
sản xuất)
Sản xuất hay dịch vụ do dự án cung cấp, các nhu cầu đầu vào và các biện
pháp bảo đảm, chơng trình cung cấp nguyên vật liệu cho sản xuất, chơng trình
bán hàng.
4.2.4. Các phơng án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình)
- Địa danh hành chính của địa điểm, vĩ độ và kinh độ (đối với dự án lớn).
- Với các công trình đã có dự án tiền khả thi, thì ở bớc nghiên cứu khả thi
chỉ cần lựa chọn địa điểm cụ thể, phải đề xuất ít nhất hai phơng án để so sánh.
- Phơng án địa điểm phải dựa trên các tài liệu điều tra cơ bản, các tài liệu
khảo sát đủ tin cậy, các giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu các ảnh hởng xấu
đến môi trờng, xã hội.
- Phơng án địa điểm phải phù hợp với quy hoạch chung.
- Các vấn đề phải phân tích khi chọn địa điểm:
+ Điều kiện tự nhiên: khí tợng, thuỷ văn, nguồn nớc, địa chất, địa chất

cam kết
- Các giải pháp về công trình phụ trợ.
+ Lựa chọn quy mô và phơng pháp cung cấp nớc, thoát nớc, cung cấp điện.
+ Phơng án thông tin liên lạc.
+ Chí phí đầu t hỗ trợ.
4.2.6.2. Thiết bị
- Các phơng án thiết bị đợc nêu phải có các nội dung sau: danh mục thiết
bị; phơng án mua sắm thiết bị; tổng chi phí mua sắm thiết bị.
4.2.6.3. Đánh giá tác động và biện pháp xử lí
- Tác động của dự án đến môi trờng sinh thái và giải pháp xử lí, khả năng
gây ô nhiễm hoặc làm biến đổi môi trờng do dự án gây nên (môi trờng nớc,
không khí, đất đai, tiếng ồn ) và các hậu quả có thể có.
- Các giải pháp chống ô nhiễm và bảo vệ môi trờng, điều kiện thực hiện
và chi phí.
- Các giải pháp xử lí chất thải: loại chất thải, các phơng tiện và chi phí xử
lí.
4.2.7. Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các ph-
ơng án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí và bảo vệ môi trờng
Bao gồm các nội dung sau:
*Thiết kế quy hoạch, kiến trúc và kết cấu:
- Phơng án quy hoạch tổng thể mặt bằng (có bản vẽ kèm theo).
- Xác định tiêu chuẩn của công trình xây dựng.
- Phơng án kiến trúc (kèm theo bản vẽ mặt cắt, mặt bằng, phối cảnh nếu
cần).
- Khối lợng các hạng công trình và chi phí xây dựng có phụ biểu kèm
theo.
- Các biện pháp xây dựng có liên quan đến chữa cháy, vệ sinh công
nghiệp, an toàn sản xuất và lao động cho xí nghiệp.
* Phần thiết kế tổ chức thi công xây dựng.
- Khối lợng công việc phải thực hiện.

Các nhu cầu trên có phân biệt cho từng thời kỳ.
- Các chi phí có liên quan đến nhân lực và quản lý: chi phí cho nhân lực
của bộ máy quản lý chung của doanh nghiệp; chi phí cho nhân lực của bộ máy
quản lý phân xởng; các chi phí quản lý khác; tổng chi phí cho công nhân viên;
chi phí đào tạo (nếu có), chi phí bảo hiểm.
4.2.10. Phân tích hiệu quả đầu t
Nội dung của phân tích hiệu quả đầu t của dự án gồm có:
- Phân tích tài chính;
- Phân tích kinh tế - xã hội.
Những vấn đề này đợc trình bày ở mục III.
4.2.11. Các mốc thời gian chính thực hiện dự án
Bao gồm các nội dung sau:
- Các mốc thời gian thực hiện theo ba giai đoanh đầu t;
- Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đa công trình vào
khai thác sử dụng (chậm nhất).
- Dự kiến kế hoạch đấu thầu cho dự án nhóm C, cho các dự án nhóm A,B
có thể dự kiến kế hoạch đầu thầu sau khi có quyết định đầu t.
4.2.12. Kiến nghị áp dụng hình thức quản lý thực hiện dự án
4.2.13. Xác định chủ đầu t.
4.2.14. Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án
Trần Thị Thu Hiền Địa chính 42
13
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
4.3. Sự khác nhau giữa nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu tiển khả thi có một số đặc điểm khác với nghiên cứu khả thi
nh sau:
- Nghiên cứu tiền khả thi sử dụng các thông tin về thị trờng, công nghệ,
giá cả có độ chính xác không cao bằng nghiên cứu khả thi.
- Các giải pháp về công nghệ, kỹ thuật, tổ chức và tài chính trong nghiên
cứu tiền khả thi cha đợc sâu bằng nghiên cứu khả thi.

những lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình. Ví dụ các trục
đờng giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác,
mạng lới cung cấp điện, nớc sinh hoạt cho dự án khi đi vào hoạt động. Những
yếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở. Bởi nó ảnh hởng trực
TTĐT Địa chính và KD Bất động sản
14
Luận văn tốt nghiệp
tiếp đến phơng án giải toả mặt bằng, đền bù, di dân, xây dựng phơng án cung
cấp điện nớc sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở đợc khánh thành và đa
vào sử dụng.
- Điều tra khảo sát địa chất công trình và địa chất thuỷ văn nhằm biết đợc
cấu tạo địa chất khu đất, nguồn nớc cung cấp chủ yếu của khu vực, phân tích
chất lợng nớc cũng nh thành phận hoá học của nớc từ đó hạn chế tối đa những
ảnh hởng xấu đến công tác thi công xây dựng. Các cán bộ thiết kế phải dựa
vào căn cứ này để đa ra phơng án xây dựng công trình. Ngoài ra còn phải dựa
vào bản đồ vẽ địa hình sẵn có nh: phân tích bình đồ, bản đồ quy hoạch đất
kiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập đợc trắc địa mặt bằng độ cao, tạo độ
các lớp đất đá cấu tạo của từng lớp.
1.2. Thiết kế xây dựng công trình
Sau khi có đợc báo cáo nghiên cứu khả thi thì phải tiến hành thiết kế
công trình trớc khi đi vào thi công.
Thiết kế công trình xây dựng là việc hình dung tạo ra các bản vẽ kĩ thuật,
các tài liệu thuyết minh, các bảng, các chỉ tiêu tính toán vẽ xây dựng công
trình phù hợp với chủ trơng đầu t. Kết quả của quá trình này là đồ án thiết kế
ra đời. Đồ án thiết kế là một hệ thống các bản vẽ và các chỉ tiêu tính toán có
cơ sở khoa học để thuyết minh sự hợp lý đúng đắn về kinh tế kỹ thuật của
công trình đợc xây dựng nhằm thực hiện chủ trơng đầu t đã đề ra với chất lợng
hiệu quả cao.
1.2.1. Các căn cứ để thiết kế xây dựng công trình
Để thiết kế xây dựng công trình căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có sự

cáo nghiên cứu khả thi và đợc sự chấp thuận của ngời có thẩm quyền quyết
định đầu t.
- Giai đoạn ba: Hậu thiết kế
Trong quá trình thi công nếu phát hiện những sai lệch xét thấy cần thiết
thì vẫn phải sửa chữa chỉnh lý cho phù hợp.
1.2.3. Tổ chức thiết kế
Công tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện. Tuỳ
điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu t có thể ký kết hợp đồng với các tổ chức t
vấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bớc thiết kế.
Mỗi đồ án thiết kế phải có ngời chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn (nhóm
A,B) phải có chủ nhiệm đồ án, ngời chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm đồ án phải
chịu trách nhiệm cá nhân về chất lợng và tính đúng đắn của đồ án thiết kế,
giải pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lợng thiết kế.
2. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
- Việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng bao gồm: giải phóng mặt bằng và làm
công tác chuẩn bị.
- Trớc khi giải phóng mặt bằng cần phải:
+ Xác định mạng lới cọc mốc toạ độ và cao độ của khu đất xây dựng.
+ Xác định các công trình và cây xanh hiện có cần đợc giữ lại.
- Công tác giải phóng mặt bằng phải làm toàn bộ hoặc từng phần trên khu
đất xây dựng theo thiết kế tổ chức xây dựng bao gồm: chặt cây, phá dỡ công
trình cũ, di dân chuyển các hệ thống kỹ thuật (điện, nớc, thông tin ).
- Công tác chuẩn bị mặt bằng thi công gồm: san, đắp mặt bằng, xây dựng
các công trình phục vụ thi công: kho, xởng, bãi, đờng đi, điện nớc công tác
chuẩn bị mặt bằng thi công phải phù hợp với thiết kế tổ chức thi công.
- Khi tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng cần phối hợp với UBND địa
phơng để thống nhất phơng án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh
phí, tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để UBND địa phơng
tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và
bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng.

các nhu cầu vật chất khác.
3.2. Tổ chức thi công
3.2.1. Tổ chức quá trình lao động
Tổ chức quá trình lao động trong thi công xây dựng công trình bao gồm
những nội dung sau :
- Bố trí nơi làm việc: nơi làm việc của công nhân xây dựng là vị trí có
không gian cần thiết để họ thực hiện các thao tác xây dựng hoặc lắp đặt các
chi tiết công trình. Nơi làm việc phụ thuộc vào cấu tạo công trình.
- Bố trí các tổ đội sản xuất trong thi công.
- Xác định lợng lao động cho mỗi loại công việc.
3.2.2. Tổ chức quá trình thi công chính
- Lựa chọn phơng án tổ chức thi công: thực chất của việc lựa chọn phơng
án thi công là lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cụ thể để tổ chức xây lắp đạt
hiệu quả tốt nhất về mặt thời gian, về chất lợng công trình và chi phí thi công
phải thấp nhất. Vì vậy phải xây dựng đợc nhiều phơng án tổ chức thi công
khác nhau cho cùng một phần việc hay một giai đoạn thi công. Trên cơ sở đó
Trần Thị Thu Hiền Địa chính 42
17
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
mà lựa chọn lấy phơng án tối u về mặt kỹ thuật, về mặt tổ chức sử dụng những
yếu tố nguồn lực đầu vào và chi phí thi công phải thấp nhất.
+ Xét về mặt kỹ thuật để lựa chọn phơng án: nghiên cứu kỹ thiết kế kỹ
thuật để xác định điểm dừng thi công của từng công việc, trên cơ sở đó mà xác
định các giai đoạn thi công. Lựa chọn những thiết bị phù hợp về tính năng, tác
dụng và có thể hoạt động đợc trong mặt bằng thi công cho phép. Phơng án
phải thể hiện rõ yêu cầu của các tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lợng công trình và
sau cùng là thời gian cần thiết cho thi công là bao lâu.
+ Về mặt tổ chức thi công và tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn lực
đầu vào: nội dung của các phơng án phải thể hiện trình tự xây dựng công trình
từng thời điểm phải hoàn thành mỗi bộ phận kết cấu, phải thể hiện đợc các

nhiên
+ Yêu cầu sử dụng máy móc thiết bị phục vụ thi công: chỉ tiêu này chủ
yếu xác định số ca máy cần dùng cho thi công, số ca máy phục thuộc vào khối
lợng công việc phải thi công bằng máy và định mức sản lợng của mỗi ca máy
hay định mức thời gian làm bằng máy cho mỗi đơn vị khối lợng công việc.
+ Yêu cầu sử dụng lao động cho quá trình thi công công trình.
- Xây dựng các xởng và các công trình phục vụ nh: hệ thống kho bãi để
cất chứa vật liệu, trạm trộn bê tông. Xây dựng các công trình tạm phục vụ cho
làm việc, ăn ở và sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công trờng.
TTĐT Địa chính và KD Bất động sản
18
Luận văn tốt nghiệp
Trên đây là các công việc chuẩn bị cho quá trình thi công. Tiếp theo là
giai đoạn thi công xây lắp. Đây là giai đoạn cơ bản trực tiếp tính t thời điểm
khởi công xây dựng đến khi hoàn tất công việc xây lắp cuối cùng. Đây là giai
đoạn có tính chất quyết định đến chất lợng, kỹ mỹ thuật công trình, đến giá
thành, đến thời gian xây dựng đến kết quả và lợi nhuận của công ty. Trớc hết
phải phân tích đặc điểm thi công các kết cấu nhằm tìm hiểu kỹ về đặc điểm
chịu lực của toàn công trình, nắm chắc kỹ thuật thi công Trên cơ sở nghiên
cứu và tìm hiểu này để đa ra các khả năng thực hiện sao cho công trình đợc
hoàn thành theo đúng tiến trình xây lắp, đảm bảo cho các bộ phận công trình
phát triển đến đâu là ổn định và bền chắc đến đó.
3.3. Quản lý chất lợng công trình xây dựng
Thực hiện quản lý chất công trình xây dựng nhằm đảm bảo đúng tiến độ
thi công, đảm bảo chất lợng của công trình đợc thực hiện.
Chủ đầu t chịu trách nhiệm quản lý chất lợng công trình ngay từ giai
đoạn chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t cho đến khi kết thúc xây dựng đa công
trình vào khai thác sử dụng. Nội dung chủ yếu của quản lý chất lợng công
trình xây dựng gồm:
- Thực hiện đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nớc về lập, thẩm định

mức vốn đầu t dự kiến. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các công
việc đầu t và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm cho dự án.
Tiến độ huy động vốn phải tính tới lợng tiền thực cần huy động hàng năm
trong từng trờng hợp có biến động giá cả và lạm phát.
4. Tổ chức tiêu thụ
- Phơng án kinh doanh: khi xây dựng phơng án kinh doanh bao giờ ngời
ta cũng xây dựng hai hay nhiều phơng án kinh doanh, sau đó tiến hành phân
tích u nhợc điểm của từng phơng án, từ đó đa ra nhận xét xem phơng án nào
sẽ đảm bảo hiệu quả đầu t đồng thời đảm bảo nguồn vốn cho quá trình thực
hiện dự án, sau đó quyết định lựa chọn phơng án kinh doanh có lợi nhất.
- Xác định giá bán: đối với các dự án xây dựng nhà để bán thì cơ cấu giá
bán đợc xác định nh sau:
Các chi phí cấu thành nên giá bán bao gồm:
+ Chi phí xây lắp bao gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình:
phần móng, công trình chính, hạ tầng ngoài nhà , chi phí lắp đặt thiết bị.
+ Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng
cháy chữa cháy
+ Chi phí khác bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu t, chi phí thực hiện đầu t và
chi phí dự phòng; chi phí kết thúc xây dựng và đa dự án vào khai thác sử dụng.
+ Lãi theo kế hoạch của Công ty.
Tính ra giá bán bình quân 1 m
2
sàn nhà ở.
Giá bán đợc tính theo công thức: diện tích sàn sử dụng x giá bán bình
quân x hệ số K
Hệ số K là hệ số điều chỉnh giữa các tầng.
III. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu t xây dựng nhà ở
Hiệu quả của dự án đầu t xây dựng là rất quan trọng, nó là một trong
những căn cứ để xác định xem dự án có đợc thực hiện hay không. Hiệu quả
của dự án đầu t xây dựng là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án đợc đặc trng

Khi phân tích đánh giá các dự án đầu t xây dựng đợc tiến hành qua các
giai đoạn: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án. Trong phân
tích, đánh giá dự án có hai phần chủ yếu có tính chất tổng hợp, đó là:
- Phân tích tài chính (đứng trên quan điểm lợi ích trực tiếp của doanh
nghiệp).
- Phân tích kinh tế - xã hội (đứng trên quan điểm lợi ích của nền kinh tế
quốc dân và cộng đồng ngời đợc hởng lợi từ dự án).
2.1. Phân tích tài chính của dự án đầu t xây dựng
2.1.1. ý nghĩa của việc phân tích tài chính
Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t lấy
mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là chính để đánh
giá dự án, giúp ta làm rõ một số vấn đề nh: một phơng án đầu t nào đó có lợi
hay không có lợi về kinh tế (có đáng giá không ?). Lợi đến mức độ nào? Đầu
t ở quy mô nào là hợp lý nhất? Nên chọn những án nào? Mức độ an toàn của
hoạt động đầu t.
Thông qua kết quả phân tích tài chính, chủ đầu t có thể lựa chọn để ra
quyết định đầu t sao cho có lợi nhất theo một tiêu chuẩn hiệu quảnào đó
(đợc thiết lập từ mục tiêu đầu t) trong những điều kiên ràng buộc nhất định.
2.1.2. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
* Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).
Thời gian thu hồi vốn đầu t là khoảng thời gian khai thác dự án (thờng
tính bằng năm) mà các khoản thu nhập có thể bù đắp đủ toàn bộ vốn đầu t của
dự án.
Trần Thị Thu Hiền Địa chính 42
21
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
Thờng có hai cách dựa vào thu nhập để tính thời gian thu hồi vốn đầu t.
Một là, dựa vào lãi ròng (P).
Hai là, dựa vào lãi ròng và khấu hao (P + D).
Cách thứ 2, dựa vào lãi ròng và khấu hao phản ánh chính xác bản chất

( ) ( )
( )

= =


+=++
T
t
T
t
k
iIiDP
0 0
1
1
11
(3)
Trong đó:
I
k
: vốn đầu t thực hiện tại năm t.
i: lãi suất chiết khấu.
* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng NPV (Net Present Value).
Là giá trị của tổng lãi ròng đã chỉ ra trong quá trình thực hiện dự án đợc
xây dựng bằng hiệu số của giá trị doanh thu ở năm t trừ đi chi phí bỏ ra ở năm t
( )
( )
0
1

Nếu NPV = 0: Dự án chỉ hoà vốn.
Nếu NPV < 0: Dự án bị lỗ.
NPV càng lớn, càng có lợi.
* Suất thu hồi nội bộ IRR (Internal Rate of Rentron).
IRR là lãi suất chiết khấu, mà ứng với nó giá trị hiện tại ròng (NPV) = 0.
Công thức (5) đợc suy ra từ công thức (4), trong đó i đợc thay thế = IRR
Suất thu hồi nội bộ là chỉ tiêu hiệu quả thờng đợc sử dụng để đánh giá
các dự án đầu t dựa vào vốn vay.
Nếu IRR = r (suất thu lợi tối thiểu) thì dự án vẫn có lãi, nhng vừa đủ trả
tiền lãi vay, nhà đầu t cha thu đợc lợi. Nếu IRR càng lớn hơn r, dự án càng có
hiệu quả cao. Tuy nhiên, IRR cha cho biết thời gian hoàn vốn và tỷ suất sinh
lợi Vì vậy, nó phải dựa vào các chỉ tiêu khác mới đánh giá hiệu quả một
cách toàn diện.
* Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C (Benefit/Cost).
Tỷ số lợi ích trên chi phí là tỷ số hiện giá thu nhập và hiện giá chi phí, đ-
ợc tính theo công thức sau:
( )
( )


=

=

+
+
=
n
t
t

( )
0
0
1
n
t t
t
t
B C
NPV
IRR
=

= =
+

(5)
Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà
Tuy nhiên, không phải mọi dự án có khả năng sinh lời cao đều tạo ra
những ảnh hởng tốt cho nền kinh tế và xã hội. Do đó trên góc độ quản lý vĩ
mô phải xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu t có tác động gì đối với
việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có nghĩa là phải xem xét khía
cạnh kinh tế xã hội của dự án. Phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất
phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội. Phân tích kinh
tế - xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trờng, tuy chủ trơng đầu t phần lớn là do các
doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nh-
ng nó không đợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đờng lối phát triển
kinh tế - xã hội chung của toàn đất nớc, trong đó lợi ích của Nhà nớc và doanh
nghiệp đợc kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải đợc thể hiện thông qua

Chơng II: Tình hình thực hiện các dự án
đầu t xây dựng nhà ở tại công ty Cổ phần
sudico sông đà
I. Giới thiệu chung về công ty và tình hình thực hiện các
dự án đầu t xây dựng nhà ở tại công ty trong những
năm qua
1. Giới thiệu chung về Công ty
1.1. Quá trình hình thành, phát triển của Công ty
Tổng công ty Sông Đà là Doanh nghiệp nhà nớc trực thuộc Bộ Xây dựng
đợc thành lập từ năm 1960 - tên giao dịch quốc tế là Song Da Corporation.
Hoạt động kinh doanh chính của Tổng công ty thuộc các lĩnh vực xây dựng
công trình thuỷ điện, công trình cơ sở hạ tầng, các công trình giao thông, xây
dựng công nghiệp, dân dụng, đờng dây và trạm, sản xuất vật liệu xây dựng,
xuất nhập khẩu, vật t, thiết bị, công nghệ xây dựng cùng nhiều lĩnh vực kinh
doanh khác.
Hiện nay Tổng công ty có 10 Ban quản lý, ban điều hành dự án; 14 Công
ty là đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán độc lập; 3 đơn vị sản xuất kinh
doanh hạch toán phụ thuộc; 4 đơn vị sự nghiệp; 5 công ty liên doanh và 34
Công ty cổ phần. Công ty Cổ phần đầu t phát triển Đô thị và Khu công nghiệp
Sông Đà là một trong những đơn vị thành viên của Tổng công ty.
Công ty Đầu t phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là đơn vị
thành viên của Tổng công ty, đơn vị hạch toán phụ thuộc, đợc thành lập theo
Quyết định số 17TCT/VPTH ngày 12 tháng 9 năm 2001 của Hội đồng quản trị
Tổng công ty trên cơ sở các Ban quản lý dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì
Hà Nội.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của các Doanh nghiệp nhà nớc, Chính
phủ có chủ trơng chuyển một số doanh nghiệp nhà nớc thành công ty cổ phần
(theo Nghị định số 64/2002/NĐ-CP ngày 19/6/2002). Vì vậy, Bộ xây dựng căn
cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức do Chính phủ quy
định, căn cứ vào đề đơn nghị của Ông Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công