Chuyên đề 1
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Người soạn : Lê Văn Thịnh
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng
Bộ Xây dựng
Phần I
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN
I. KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN
1. Khái niệm
Theo Đại bách khoa toàn thư , từ “ Project – Dự án” được hiểu là “ Điều
có ý định làm” hay “ Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động”. Như
vậy, dự án có khái niệm vừa là ý tưởng, ý đồ, nhu cầu vùa có ý năng động,
chuyển động hành động. Chính vì lẽ đó mà có khá nhiều khái niệm về thuật ngữ
này, cụ thể như :
Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ công việc nào đó
dưới sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực đã định. Thông qua việc thực hiện
dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã dề ra và kết quả của nó có thể
là một sản phẩm hay một dịch vụ mà bạn mong muốn.
Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc
nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa
trên nguồn vốn xác định.
Dự án là một quá trình mang đặc thù riêng bao gồm một loạt các hoạt
động được phối hợp và kiểm soát, có định ngày khởi đầu và kết thúc, được thực
hiện với những hạn chế về thời gian, chi phí và nguồn lực nhằm đạt được mục
tiêu phù hợp với những yêu cầu cụ thể.
Dự án là đối tượng của quản lý và là một nhiệm vụ mang tính chất 1 lần,
có mục tiêu rõ ràng trong đó bao gồm chức năng, số lượng và tiêu chuẩn chất
lượng), yêu cầu phải được hoàn thành trong một khoảng thời gian quy định, có
dự toán tài chính từ trước và nói chung không được vuợt qua dự toán đó.

những mục tiêu không chắc chắn.
Khái niệm vòng đời xuất phát từ ba quan điểm sau:
• Dự án có thời gian khởi đầu và kết thúc
• Dự án giải quyết một vấn đề hoặc nhằm đạt tới một nhu cầu về tổ chức
• Quá trình quản lý được thực hiện song song với vòng đời.
Hầu hết các dự án phát triển sử dụng vòng đời bốn giai đoạn:
2
Giai đoạn Tên gọi Những mục tiêu quản lý
Hình thành Đề án và khởi
xướng
• Quy mô và mục tiêu
• Tính khả thi
• Ước tính ban đầu +/- 30%
• Đánh giá các khả năng
• Quyết định triển khai hay không
Phát triển Thiết kế và
đánh giá
• Xây dựng Dự án
• Kế hoạch thực hiện và phân bổ nguồn lực
• Dự toán +/- 10%
• Kế hoạch ban đầu
• Phê duyệt
Trưởng
thành
Thực hiện và
quản lý
• Giáo dục và thông tin
• Qui hoạch chi tiết và thiết kế
• Khống chế ở mức +/- 5%
• Bố trí công việc

3.5. Dự án đầu tư xây dựng: Các công trình dân dụng, công nghiệp,
công cộng và hạ tầng kỹ thuật.
III. NỘI DUNG QUẢN LÝ DỰ ÁN
1. Khái niệm về quản lý dự án
Sự xuất hiện của hàng loạt công trình kém chất lượng, công trình dở dang,
chúng ta cảm thấy đau lòng. Nếu các nhà quản lý hiểu rõ được kiến thức quản lý
lý dự án. nắm vững được quy luật vận động của dự án thi sẽ tránh được rất nhiều
các hiện tượng .
Từ những năm 50 trở lại đây, cùng với sự phát triển như vũ bão của khoa
học kỹ thuật và kinh tế xã hội, các nước đều cố gắng nâng cao sức mạnh tổng
hợp của bản thân nhằm theo kịp cuộc cạnh tranh toàn cầu hóa. Chính trong tiến
trình này, các tập đoàn doanh nghiệp lớn hiện đại hóa không ngừng xây dựng
những dự án công trình có quy mô lớn. kỹ thuật cao, chất lượng tốt. Dự án đã trở
thành phần cơ bản trong cuộc sống xã hội. Cùng với xu thế mở rộng quy mô dự
án và sự không ngng nâng cao về trình độ khoa học công nghệ, các nhà đầu tư
dự án cũng yêu cầu ngày càng cao đối với chất lượng dự án.
4
Vì thế, quản lý dự án trở thành yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của
dự án. Quản lý dự án là sự vận dụng lý luận, phương pháp, quan điểm có tính hệ
thống để tiến hành quản lý có hiệu quả toàn bộ công việc liên quan tới dự án
dưới sự ràng buộc về nguồn lực có hạn. Để thực hiện mục tiêu dự án, các nhà
đầu tư phải lên kế hoạch tổ chức, chỉ đạo, phối hợp, điều hành, khống chế và
định giá toàn bộ quá trình từ lúc bắt đầu đến lúc kết thúc dự án.
2. Những đặc trưng cơ bản về quản lý dự án
2.1. Chủ thể của quản lý dự án chính là người quản lý dự án.
2.2 Khách thể của quản lý dự án liên quan đến phạm vi công việc của
dự án (tức là toàn bộ nhiệm vụ công việc của dự án). Những công việc này tạo
thành quá trình vận động của hệ thống dự án. Quá trình vận động này được gọi
là chu kỳ tồn tại của dự án.
2.3. Mục đích của quản lý dự án là để thực hiện mục tiêu của dự án, tức

Quản lý chất lượng dự án là quá trình quản lý có hệ thống việc thực hiện
dự án nhằm đảm bảo đáp ứng được yêu cầu về chất lượng mà khách hàng đặt ra.
Nó bao gồm việc quy hoạch chất lượng. khống chế chất lượng và đảm bảo chất
lượng …
3.5. Quản lý nguồn nhân lực
Quản lý nguồn nhân lực là phương pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm đảm bảo phát huy hết năng lực, tính tích cực, sáng tạo của mỗi nguời
trong dự án và tận dụng nó một cách có hiệu quả nhất. Nó bao gồm các việc như
quy hoạch tổ chức, xây dựng đội ngũ, tuyển chọn nhân viên và xây dựng các
ban quản lý dự án.
3.6. Quản lý việc trao đổi thông tin dự án
Quản lý việc trao đổi thông tin dự án là biện pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm đảm bảo việc truyền đạt, thu thập, trao đổi một cách hợp lý các tin tức cần
thiết cho việc thực hiện dự án cũng như việc truyền đạt thông tin, báo cáo tiến
độ dự án
3.7. Quản lý rủi ro trong dự án
Khi thực hiện dự án sẽ gặp phải những nhân tố rủi ro mà chúng ta không
lường trước được. Quản lý rủi ro là biện pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm
tận dụng tối đa những nhân tố có lợi không xác định và giảm thiểu tối đa những
nhân tố bất lợi không xác định cho dự án. Nó bao gồm việc nhận biết. phân biệt
rủi ro, cân nhắc, tính toán rủi ro, xây dựng đối sách và khống chế rủi ro.
3.8. Quản lý việc thu mua của dự án
Quản lý việc thu mua của dự án là biện pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm sử dụng những hàng hóa, vật liệu thu mua được từ bên ngoài tổ chức thực
hiện dự án. Nó bao gồm việc lên kế hoạch thu mua. lựa chọn việc thu mua và
trưng thu các nguồn vật liệu
3.9. Quản lý việc giao nhận dự án
Đây là một nội dung quản lý dự án mới mà Hiệp hội các nhà quản lý dự
án trên thế giới đưa ra dựa vào tình hình phát triển của quản lý dự án. Một số dự
án tương đối độc lập nên sau khi thực hiện hoàn thành dự án, hợp đồng cũng kết

định lượng. Trong quá trình thực hiện dự án, chúng ta thường chú trọng đến một
số mục tiêu định lượng mà coi nhẹ những mục tiêu định tính. Chỉ khi áp dụng
phương pháp quản lý dự án trong quá trình thực hiện dự án mới có thể tiến hành
điều tiết, phối hợp, khống chế giám sát hệ thống mục tiêu tổng thể một cách có
hiệu quả
Một công trình dự án có quy mô lớn sẽ liên quan đến rất nhiều bên tham
gia dự án như người tiếp quản dự án, khách hàng, đơn vị thiết kế, nhà cung ứng,
các ban ngành chủ quản nhà nước và công chúng xã hội. Chỉ khi điều tiết tốt các
mối quan hệ này mới có thể tiến hành thực hiện công trình dự án một cách thuận
lợi.
4.3. Quản lý dự án thúc đẩy sự trưởng thành nhanh chóng của các nhân
tài chuyên ngành.
Mỗi dự án khác nhau lại đòi hỏi phải có các nhân tài chuyên ngành khác
nhau. Tính chuyên ngành dự án đòi hỏi tính chuyên ngành của nhân tài. Vì thế,
quản lý dự án thúc đẩy việc sử dụng và phát triển nhân tài, giúp cá nhân tài có
đất để dụng võ.
7
Tóm lại, quản lý dự án ngày càng trở nên quan trọng và có nghĩa trong
đời sống kinh tế. Trong xã hội hiện đại, nếu không nắm vững phương pháp quản
lý dự án sẽ gây ra những tổn thất lớn. Để tránh được những tổn thất này và giành
được những thành công trong việc quản lý dự án thì trước khi thực hiện dự án.
chúng ta phải lên kế hoạch một cách tỉ mỉ, chu đáo.
5. Bảy yếu tố ảnh hưởng đến quản lý dự án:
5.1. Hai yếu tố do tác động bên ngoài
5.1.1. Nguồn tài trợ và chương trình: nguồn tài chính do nhà tài trợ và chủ
dự án cung cấp, kết quả mong đợi và thời gian "hoàn " vốn.
5.1.2. Ảnh hưởng bên ngoài như tác động về chính trị, kinh tế, xã hội,
pháp lý, môi trường.
5.2. Hai yếu tố phát sinh từ chiến lược của dự án
a) Thái độ: thể hiện tầm quan trọng của dự án và sự hỗ trợ của các bên

xây dựng; năng lực nghề nghiệp, năng lực hoạt động xây dựng, chính sách
khuyến khích trong xây dựng ,vai trò của Hội đồng dân tộc, các Uỷ ban của
Quốc hội, đại biểu Quốc bội, Hội đồng nhân dân, đại biểu Hội đồng nhân dân
các cấp' và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong việc giám sát thực hiện pháp luật
về xây dựng ; các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng
Những quy định chung của Luật xác định rõ các vấn đề mà Luật cần phải
điều tiết trong nền kinh tế thị trường hiện nay, xác định vai trò của Luật đối với
các chủ thề tham gia vào hoạt động xây dựng; quy định các nguyên tắc để khi
tổchức, cá nhân tham gia vào hoạt động xây dựng phải tuân thủ; phân biệt loại
công trình xây dựng theo công năng sử dụng, vật liệu sử dụng để xây dựng công
trình; phân biệt cấp công trình theo quy mô, yêu cầu kỹ thuật và tuổi thọ công
trình; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có
thẩm quyền về xây dựng ban hành hoặc công nhận áp dụng; quy định năng lực
nghề nghiệp của cá nhân, năng lực hoạt động của tổ chức nhằm quản lý, kiểm
soát các hoạt động xây dựng từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây
dựng công trình đến khảo sát, thiết kế đến lựa chọn nhà thầu trong xây dựng, thi
công xây dựng công trình, bảo hành, bảo trì công trình.
Chương II- Quy hoạch xây dựng gồm 5 mục, 24 điều (từ Điều 11 đến
Điều 34).
Quy hoạch hoạch xây dựng là cơ sở để triển khai hoạt động đầu tư xây
dựng công trình, kiểm soát quá trình phát triển đô thị, hình thành các khu đô thị
mới , khu dân cư, bảo đảm trật tự, kỷ cương trong hoạt động xây dựng; phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Đây cũng là một trong những vấn đề bức
xúc, liên quan chặt chẽ đến hoạt động xây dựng hiện nay. Vì vậy, cần thiết phải
quy định nội dung này trong Luật Xây dựng. Quy hoạch xây dựng phải phù hợp
với quy hoạch phát triển kinh tế - xã bội, quy hoạch phát triển ngành, đảm bảo
an ninh, quốc phòng.
Mục 1 – Quy định chung gồm 4 điều (từ Điều I1 đến mục 14)
Mục này quy định về quy hoạch xây dựng phân loại quy hoạch xây dựng;
yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân

xây dựng và nội dung quản lý quy hoạch xây dựng.
Luật quy định nội dung quản lý quy hoạch, quy định trách nhiệm của các
cơ quan quản lý về xây dựng các cấp trong việc cung cấp thông tin về quy hoạch
xây dựng, chứng chỉ quy hoạch cho các chủ đầu tư khi có nhu cầu xây dựng,
quản lý quy hoạch xáy dựng đô thị, nông thôn; đảm bảo quy hoạch đi trước một
bước làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo, quy định chế tài đối với
các cá nhân có thẩm quyền đuợc giao trách.nhiệm quản lý đối với từng loại quy
hoạch xây dựng để hạn chế tối đa tình trạng "quy hoạch treo" để giữ đất, xây
dựng không theo quy hoạch được duyệt, Luật quy định đối với quy hoạch xây
dựng chi tiết được duyệt, trong thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố mà chưa thực
hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu theo quy hoạch chi tiết đã được phê
duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt : quy hoạch chi tiết xây dựng phải có
trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân
10
trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không
thực hiện được thì phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố lại theo quy định tại
khoản 2 Điều 32 của Luật Xây dựng.
Chương III :Dự án đầu tư xây dựng công trình gồm 11 điều (từ Điều 35
đến Điều 45).
Chương này quy định các nội dung như: các yêu cầu đối với dự án đầu tư
xây dựng công trình ; nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình; điều kiện
để lập dự án đầu tư xây dựng công trình; việc thẩm định, cho phép. quyết định
đầu tư xây dựng công trình; điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình; quyền
và nghĩa vụ. của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đầu tư xây dựng công
trình ; quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình, hình thức quản lý dự án
đầu tư xây dựng.
Luật đã quy định rõ quyền, trách nhiệm của người quyết định đầu tư, chủ
đầu tư; tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tự xây dựng công trình phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình hoặc công việc do mình thực
hiện, để nâng cao trách nhiệm cá nhân, đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư.

dựng có chất lượng và hiệu quả kinh tế.
Mục 2- Thiết kế xây dựng công trình gồm 8 điều (từ Điều 42 đến Điều
49).
Mục này quy định yêu cầu, nội dung, điều kiện thực hiện thiết kế.xây
dựng công trình ; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thiết kế xây dựng
công trình; thẩm định, phê duyệt và thay đổi thiết kế xây dựng công trình.
Luật quy định tuỳ theo quy mô, tính chất công trình, thiết kế xây dựng
công trình gồm các bước thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi
công; thiết kế xây dựng công trình phải đảm bảo các yêu cầu phù hợp với quy
hoạch xây dựng chi tiết được quyệt, thiết kế công nghệ, độ bền và tuổi thọ công
trình, an toàn, tiết kiệm, phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường. Đối với
công trình phục vụ công cộng, việc thiết kế xây dựng phải được thiết kế phù hợp
tiêu chuẩn cho người tàn tật, đảm bảo đồng bộ trong từng công trình cũng như
với các công trình liên quan: đồng thời quy định riêng đối với công trình dân
dụng và công nghiệp khi thiết kế cũng phải đảm bảo những yêu cầu về kiến
trúc, phòng chống cháy, tiện nghi, sức khoẻ, khai thác thiên nhiên tiết kiệm năng
lượng. Đối với nhà ở riêng lẻ từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích xây dựng
sàn lớn hơn 250 m
2
khi thiết kế phải do tổ chức, cá nhân thiết kế có đủ năng, lực
thực hiện, các nhà ở riêng lẻ còn lại hộ gia đình, cá nhân được tự tổ chức thiết kế
nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về chất lượng hồ sơ thiết kế. Trong Luật còn quy định
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân thiết kế thẩm định và người quyết định
thay đổi thiết kế đồng thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về công việc đo
mình đảm nhận hoặc về quyết định của mình và bồi thường thiệt hại do lỗi của
mình gây ra.
Chương V- Xây dựng công trình gồm 5 mục, 33 điều (từ Điều 62 đến
Điều 94) .
Mục 1 – Giấy phép xây dựng gồm 7 điều (từ Điều 62 đến Điều 68)

đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua các hình thức trả bằng
tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và đảm bảo công khai, công bằng,
đúng pháp luật. Tuy Nhà nước không đền bù trong các trường hợp đất lấn
chiếm, công trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa mầu và tài sản
khác xuất hiện, hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau
thời; điểm công bố quy hoạch xây dựng. Luật quy định trong trường hợp những
đối tượng thuộc diện phải di chuyển để giải phóng mặt bàng đã được người có
thẩm quyền quyết định đẫ được được đền bù đúng quy định nhưng không di
chuyển thì sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế .
Mục 3- Thi công xây dựng gồm 15 điều (từ Điều 72 đến Điều 86).
Mục này quy định điều kiện để khởi công xây dựng công trình, điều .
kiện hoạt động của nhà thầu xây dựng, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham
gia thi công xây dựng công trình.
Việc quy định các điều kiện khởi công xây dựng công trình nhằm đảm
bảo công trình xây dựng đúng quy hoạch, đúng tiến độ, chất lượng, tránh tình
trạng kéo dài thi công xây dựng công trình. Quy định về năng lực hoạt động xây
dựng của các nhà thầu khi tham gia xây dựng công trình phải phù hợp với loại ,
cấp công trình nhằm hạn chế tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh và đảm bảo
chất lượng luợng công trình. Luật còn quy định quyền và nghĩa vụ của từng chủ
thể tham gia nghiệm thu, bàn giao công trình; bảo đảm an toàn trong thi công
13
xây dựng, bảo đảm vệ sinh môi trường ; bảo hành; bảo trì công trình nhằm xác
định trách nhiệm của các chủ thể tham gia thi công xây dựng công trình, bảo
đảm công trình ổn định trong sử dụng, vận hành theo đúng thiết kế.
Mục 4- Giám sát thi công xây dựng bao gồm 4 điều (từ Điển 87 đến Điều
90)
Mục này quy định về yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng, quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể giám sát thi công xây dựng .
Luật quy định việc giám sát thi công xây dựng phải thực hiện ngay từ khi
khởi công xây dựng công trình, phải thường xuyên, liền tục, phải căn cứ vào

đấu thầu trong hoạt động xây dựng; quy' định về đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn
14
chế, chỉ định thầu, lựa chọn nhà thầu thiết kế kiến trúc công trình xây dựng, lựa
chọn tổng thầu trong hoạt dộng xây dựng; quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia mời thầu, dự thầu và trách nhiệm của người quyết định đầu tư xây dựng
công trình trong lựa chọn nhà thầu .
Lựa chọn nhà thầu có thể được thực hiện khi tiến hành các hoạt động xây
dựng từ việc lập quy hoạch, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây
dựng, thiết kế công trình đến xây dựng công trình. Lựa chọn nhà thầu trong xây
dựng có những đặc thù đối với từng loại, cấp công trình; bên mời thầu phải có
những điều kiện để đảm bảo việc xây dựng công trình đúng tiến độ, đảm bảo
chất lượng. Do vậy, cần thiết phải quy định lựa chọn nhà thầu trong Luật Xây
dựng nhằm bản đảm chất lượng: hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, bảo đảm
việc quản lý xây dựng một cách có hệ thống , đồng bộ trong các hoạt động xây
dựng.
Mục 2- Hợp đồng trong hoạt động xây dựng gồm 4 điều (từ Điều 107 đến
Điều 110)
Mục này quy định hợp đồng trong hoạt động xây dựng từ lập quy hoạch
xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế
công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự' án xây dựng công
trình và các công việc khác trong hoạt động xây dựng ; nội dung chù yểu của
hợp đồng; điều chỉnh bợp đồng; thưởng , phạt vi phạm hợp đống và gỉải quyết
tranh chấp hợp đồng trong hoạt động xây dựng.
Chương VII- Quản lý nhà nước về xây dựng gồm 8 điều (từ Điều 111 đến
Điều 118).
Chương này quy định nội dung, thẩm quyền quản lý nhà nước về xây
dựng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng; thanh tra xây dựng và khiếu nại,
tố cáo.
Chương VIII- Khen thưởng và xử lý vi phạm gồm 2 điều ( Điều 119 và
Điều 120).

lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây
dựng, thiết kế.
1.2.4. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
Để hoạt động xây dựng thực sự phát huy hiệu quả, khi tham gia các hoạt
động xây dựng, các chủ thể cần thiết phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau
đây:
a) Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều
kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội
Quy hoạch xây dựng là cơ sở để triển khai các hoạt động xây dựng, kiểm
soát quá trình phát triển đô thị và các khu chức năng, bảo đảm trật tự, kỷ cương
trong hoạt động xây dựng, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh,
quốc phòng và bảo vệ môi trường. Các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, cảnh
quan, môi trường nhằm định hướng việc xây dựng có trọng tâm, trọng điểm, tạo
lập sự cân bằng giữa môi trường tự nhiên và môi trường xã hội, đảm bảo sự hài
hoà trong việc tổ chức không gian và sự đồng bộ việc kết nối các công trình hạ
tầng kỹ thuật. Hoạt động xây dựng cũng đòi hỏi phải phù hợp với điều kiện tự
nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội từng vùng nhằm khai thác hài hòa các nguồn
lực, tạo cơ sở phát triển bền vững về kinh tế - xã hội của vùng, miền.
b) Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng
Quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là các công cụ quan trọng để
quản lý hoạt động xây dựng. Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp
16
dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về
xây dựng ban hành còn tiêu chuẩn xây dựng là các quy định về chuẩn mực kỹ
thuật, định mức kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc, các chỉ tiêu,
các chỉ số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên được tổ chức, cơ quan có thẩm quyền
ban hành hoặc công nhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng. Việc tuân thủ
quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là cơ sở tăng cường hiệu quả quản
lý Nhà nước và xây dựng; giúp các chủ đầu tư, nhà thầu sử dụng tiết kiệm, hợp
lý các nguồn lực, đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn công trình và tính đồng

động diễn ra trước tiên, mang tính định hướng, là cơ sở để quản lý và thực hiện
các hoạt động xây dựng tiếp theo.
17
b) Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
- Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây
dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an
ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội;
- Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng
hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự
nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất
nước trong từng giai đoạn phát triển;
- Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn
các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi
trường,
c) Việc lập quy hoạch xây dựng được thực hiện như sau:
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập cho các khu chức năng
trong đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu bảo
tồn di sản văn hoá, khu du lịch, nghỉ mát hoặc các khu khác đã được xác định;
cải tạo chỉnh trang các khu hiện trạng của đô thị.
- Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị như sau:
+ Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian
lập theo yêu cầu của dự án;
+ Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian
lập không quá 09 tháng.
- Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
+ Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được
phê duyệt.
+ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
+ Kết quả điều tra, khảo sát, và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thủy văn,

quan thẩm định. Tuỳ theo vị trí, quy mô của đồ án quy hoạch xây dựng, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
+ Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các tỉnh, thành phố
có Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn
30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan trình thẩm định.
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại 4, loại
5; quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2,
loại 3:
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
của cơ quan thẩm định;
+ Cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện thẩm định đồ án quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp
huyện trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan trình thẩm định.
Người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo đúng thời gian quy định và chịu
trách nhiệm trước pháp luật về nội dung thẩm định, phê duyệt.
đ) Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
19
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được xem xét điều chỉnh khi có một
trong các trường hợp sau đây:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh toàn bộ hoặc điều
chỉnh cục bộ có ảnh hưởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng;
+ Cần khuyến khích thu hút đầu tư nhưng phải phù hợp với quy hoạch
chung xây dựng đô thị về phân khu chức năng;
+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, trong thời gian 03 năm không
triển khai thực hiện được.
- Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, người có thẩm quyền phê

án khảo sát xây dựng đã được chủ đầu tư phê duyệt. Tài liệu về khảo sát xây
dựng là một trong các căn cứ để lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết
kế xây dựng công trình.
c) Khảo sát xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:
- Nhiệm vụ khảo sát phải phù hợp với yêu cầu từng loại công việc, từng
bước thiết kế;
- Bảo đảm tính trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực tế;
- Khối lượng, nội dung, yêu cầu kỹ thuật đối với khảo sát xây dựng phải
phù hợp với nhiệm vụ khảo sát, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;
- Đối với khảo sát địa chất công trình, ngoài các yêu cầu tại các khoản 1,
2 và 3 Điều này còn phải xác định độ xâm thực, mức độ dao động của mực nước
ngầm theo mùa để đề xuất các biện pháp phòng, chống thích hợp. Đối với những
công trình quy mô lớn, công trình quan trọng phải có khảo sát quan trắc các
tác động của môi trường đến công trình trong quá trình xây dựng và sử dụng;
- Kết quả khảo sát phải được đánh giá, nghiệm thu theo quy định của pháp
luật.
1.2.11. Các bước thiết kế xây dựng công trình
a) Thiết kế xây dựng công trình gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế
bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác theo thông lệ quốc tế. Thiết kế cơ sở
được lập trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình; các bước thiết kế
tiếp theo được lập trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng công
trình.
b) Tùy theo quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của công trình cụ thể,
thiết kế xây dựng công trình có thể thực hiện theo nhiều bước. Người quyết định
đầu tư quyết định các bước thiết kế khi phê duyệt dự án.
1.2.12. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
Công trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những công trình theo
quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục,
công trình đã được phê duyệt (đối với công trình lập báo cáo kinh tế – Kỹ thuật

quy định của pháp luật; Xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ
quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
b) Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi
công không đủ năng lực hành nghề xây dựng, tương ứng với loại, cấp công
trình.
c) Nhận thầu thi công xây dựng công trình vượt quá năng lực hoạt động
xây dựng theo quy định.
d) Cho mượn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác để
hoạt động xây dựng.
đ) Triển khai thi công xây dựng công trình không đúng với các cam kết
theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình.
e) Thi công xây dựng bộ phận công trình, công trình không có giấy phép
xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; Không có thiết kế xây dựng được duyệt
hoặc sai thiết kế xây dựng được duyệt.
g) Thực hiện không đúng quy trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt
các công trình lân cận.
22
h) Không có biển báo công trường theo quy định; không có biển báo an
toàn; không có phương tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ an
toàn.
i) Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây
dựng hoặc có kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm chưa được lập chuẩn.
k) Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết bị
công nghệ nhưng không có chứng chỉ xuất sứ, chứng nhận đủ tiêu chuẩn chất
lượng theo quy định.
l) Không có hệ thống quản lý chất lượng, không tổ chức giám sát thi công
xây dựng, thi công không đúng thiết kế, thi công không đúng quy chuẩn xây
dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
m) Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lượng, làm sai lệch giá trị
thanh toán, quyết toán.

tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, Nhà đầu tư chuyển giao không
bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam.
- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh
(Hợp đồng BTO): Hợp đồng BTO là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam;
Chính phủ dành cho Nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời
hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.
- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng
BT): Hợp đồng BT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong,
Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. Chính phủ tạo
điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi
nhuận hoặc thanh toán cho Nhà đầu tư theo thoả thuận trong Hợp đồng BT.
- Đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư
trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài; thành lập tổ chức kinh tế
liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài để triển
khai các dự án
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Tùy thuộc hình thức và quy mô đầu tư của các dự án, các quy định
củaLuật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn đòi hỏi nhà đầu tư thực hiện các thủ
tục khi đề xuất và triển khai các dự án như đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy
chứng nhận đầu tư…
2.3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư
2.3.1. Đăng ký đầu tư
Theo quy định của Luật Đầu tư, trước khi triển khai dự án (trong đó có dự
án đầu tư xây dựng công trình), chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư
hoặc xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Đối với dự án đầu tư trong nước có quy
mô vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực
đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư. Lĩnh

quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác; nhu cầu sử dụng
đất; tiến độ thực hiện dự án và giải pháp về môi trường.
- Đối với dự án có quy mô vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng Việt Nam và
thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì kiện thì cũng phải thực hiện
cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Riêng nội dung thẩm tra để cấp Giấy chứng nhận
đầu tư có những yêu cầu khác so với quy định trên, phù hợp với từng loại dự án
theo quy định. Các Bộ, ngành liên quan có trách nhiệm thẩm tra khả năng đáp
ứng các điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng đối với dự án thuộc lĩnh vực
đầu tư có điều kiện quy định tại Điều 29 của Luật Đầu tư và Phụ lục III ban
hành kèm theo Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
Trên thực tế, việc thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với dự án đầu
tư xây dựng công trình rất phiền phức, làm mất nhiều thời gian và thủ tục. Từ
phản ánh của các doanh nghiệp và kiến nghị của các địa phương, Chính phủ đã
ban hành Nghị quyết số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp
xử lý những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một số thủ
tục hành chính đối với doanh nghiệp, trong đó nêu rõ: Đối với các dự án đầu tư
xây dựng trong nước sử dụng vốn nhà nước thì Quyết định đầu tư hoặc chấp
25