Lời mở đầu
Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới mỗi
ngời dân và cộng đồng dân c. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền
của ngời có đất thu hồi (hoặc ảnh hởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra những khiếu
kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã hội Điều đó
cũng ảnh hởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng.
Nhiều công trình phải treo dăm bảy năm thậm chí hàng chục năm vì không
giải phóng đợc mặt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lợng công
trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền đền bù đến ngời dân không
còn nguyên vẹn Cuối cùng, chịu thiệt hại nhiều nhất là Nhà n ớc. Vậy nguyên
nhân do đâu? các biện pháp khắc phục nh thế nào?
Xuất phát từ thực tế đó, trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu t phát
triển nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ
Phòng Quản lý dự án của Công ty. Em chọn đề tài Những biện pháp nhằm
đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà
Nội tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 làm chuyên đề thực tập.
Kết cấu của chuyên đề gồm ba chơng:
Chơng I: Tổng quan về Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
Chơng 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty
Đầu t phát triển nhà số 2
Chơng III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb tại
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2.
Với lợng kiến thức còn nhiều hạn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhng
bài viết này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong có sự chỉ bảo,
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
góp ý của các Thầy, Cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn sự hớng dẫn tận tình
của Cô giáo: Nguyễn Ngọc Điệp cùng các anh trong Công ty Đầu t phát triển
nhà số 2, cũng nh sự đóng góp ý kiến của bạn bè để hoàn thành bài viết này.
Hà Nội, Ngày 23 tháng 5 năm 2004
Sinh viên: Mai Đức Thịnh
bộ + VP
Phòng
Kinh
doanh
- Tiếp thị
công ty có phần bị hạn chế. Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung nghiên cứu
dự án tại một số địa bàn trọng điểm nh Thủ đô Hà Nội, Thành phố HCM,
Thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh và Thái Bình. Điều này cha xứng tầm với vị
thế mà doanh nghiệp đang có.
Dới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô về
vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong quá trình hoạt động Công
ty Đầu t phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh
doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trởng các đơn vị cấp trên
để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng công ty và
công ty đề ra.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo sự
phân công của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, cụ thể là:
+ Lập và quản lý các dự án đầu t xây dựng phát triển các khu đô thị, khu
công nghiệp.
+ Đầu t kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và
khu công nghiệp.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công ích
vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh:
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc chịu sự quản lý
của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây dựng. Bên cạnh
nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy trì hoạt động của
công ty thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động công ích: xây dựng
các công trình phúc lợi xã hội.
Tổ chức Cán
bộ + VP
Giám
Đốc
PGĐ
Kinh Doanh
Phòng
Kinh
doanh
- Tiếp thị
Phòng
Tài chính -
Kế toán
PGĐ
Kỹ Thuật
Phòng
Nghiên cứu
Phát triển DA
Phòng
Quản lý DA
Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp đợc chia thành:
* Ban Giám đốc
Giám đốc: là ngời đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung về mọi
mặt hoạt động và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Phó giám đốc: là những ngời giúp việc cho Giám đốc, chịu trách nhiệm tr-
ớc Giám đốc về các công việc đợc giao cũng nh những công việc đợc giám
đốc uỷ quyền khi vắng mặt.
* Nhiệm vụ của các phòng ban
Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức
thực hiện các quyết định của Giám đốc theo dõi và báo cáo tổng kết toàn bộ
liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu t, xây
dựng phát triển nhà, khu dân c, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn
thành phố và các địa phơng khác.
1.3.2 Đặc điểm sản phẩm
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó có
các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao thông,
thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản phẩm của
công ty có những đặc điểm chủ yếu sau:
* Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng.
Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng mục
công trình) đợc tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và thờng
đợc gọi là các công trình xây dựng
Công trình xây dựng đợc phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình
kinh tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng.
So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những đặc
điểm kinh tế chủ yếu sau đây:
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Sản phẩm xây dựng thờng mang tính đơn chiếc, thờng đợc sản xuất theo
đơn đặt hàng của chủ đầu t
Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó sửa
chữa, yêu cầu chất lợng cao
Sản phẩm thờng có kích thớc quy mô lớn, chi phí nhiều, thời gian tạo ra
sản phẩm dài và thời gian khai thác cũng kéo dài. Vì vậy công tác lập dự án
đầu t cần phải tiến hành một cách cẩn thận, tỷ mỉ, các kết quả nghiên cứu
trong quá trình xây dựng dự án phải chính xác, đảm bảo cho dự khi đa vào
thực tế là hợp lý và mang lại hiệu quả cao
Sản phẩm xây dựng là công trình cố định tại nơi xây dựng, phụ thuộc
nhiều vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phơng và thờng đặt ở ngoài trời,
các thiết bị thi công xây dựng và lực lợng lao động phải di chuyển theo công
trình.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Bảng 1: Cơ cấu lao động trong doanh nghiệp
Chỉ tiêu
Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
Số lợng
(ngời)
Tỷ trọng
(%)
Số lợng
(ngời)
Tỷ trọng
(%)
Số lợng
(ngời)
Tỷ trọng
(%)
1. Tổng số
CBNV
23 100 35 100 40 100
- Cán bộ lãnh
đạo
5 21,7 7 20 8 20
- Cán bộ làm
KHKT
11 47,8 17 48,6 21 52,5
- Cán bộ làm
nghiệp vụ
4 17,4 6 17,1 6 15
- Nhân viên 3 13,1 5 14,3 5 12,5
2. Trình độ 23 100 35 100 40 100
một chủ đầu t chuyên thực hiện quản lý vốn nên Công ty hầu nh không có tài
sản cỡ lớn mà chủ yếu là các thiết bị quản lý, văn phòng do Công ty tự mua
sắm bằng nguồn vốn tự bổ sung và thực hiện khấu hao theo quy định của Nhà
nớc. Tính đến thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 01 năm 2003 giá trị máy móc
thiết bị trong toàn bộ Công ty cụ thể nh sau:
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Bảng 2 : Bảng kê máy móc thiết bị thuộc TSCĐ
Đơn vị tính: đồng
TSCĐ & Kí
hiệu
Số lợng
(cái)
Giá trị TSCĐ
N.Vốn hình
thành TSCĐ
N.G
GTCL
Vốn tự b. sung
Ô tô
4 1.056.734.000 765.668.000 1.056.734.000
Máy VT+ máy
in
1 15.087.500 0,0 15.087.500
Máy in
1 5.784.400 5.411.700 5.784.400
Máy VT+ inlaser
1100
3 56.530.500 20.607.500 56.530.500
Điều hoà
10 140.267.600 77.228.300 140.267.600
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
hành phân phối, quản lý và sử dụng vốn hiện có một cách có hiệu quả cao nhất
trên cơ sở chấp hành các chế độ chính sách quản lý kinh tế tài chính và kỷ luật
thanh toán của Nhà nớc. Nhu cầu về vốn xét trên góc độ mỗi doanh nghiệp là
điều kiện để duy trì sản xuất, đổi mới công nghệ, mở rộng sản xuất, nâng cao
chất lợng sản phẩm, tăng việc làm, tăng thu nhập cho ngời lao động. Từ đó tạo
điều kiện cho doanh nghiệp tăng cờng khả năng cạnh tranh trên thị trờng, nâng
cao hiệu quả kinh doanh. Đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty
Đầu t phát triển nhà số 2 tình hình đợc khái quát cụ thể nh sau:
Bảng 3: Tình hình tài chính của Công ty những năm qua
Đơn vị tính: đồng
TT Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003
Tài sản
50.299.282.474 65.351.985.993
A TSLĐ và Đầu t ngắn hạn
47.792.068.600 62.384.365.687
1 Tiền 3.935.241.741 6.516.434.529
2 Các khoản phải thu
43.725.264.912 55.474.632.000
3 Hàng tồn kho 104.027.319 328.257.316
4 TSLĐ khác 27.534.628 65.041.842
B TSCĐ và Đầu t dài hạn
2.507.213.874 3.095.656.279
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
TT Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003
Nguồn vốn
50.299.282.474 65.351.985.993
A Nợ phải trả
33.657.394.045
45.398.906.678
1,42 lần (hệ số này mà 2 là tốt) tức là vào năm này nếu doanh nghiệp phải
thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%4,70
42,1
1
=
số tài sản lu động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào
năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì
doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%73
37,1
1
=
số tài sản lu động.
Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong khi
vốn chủ sở hữu tăng 119,98%. Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu trong
nguồn vốn Công ty có đủ khả năng ứng vốn cho các đơn vị thi công khi cần
thiết.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chơng 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng
tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là bài toán khó
giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ cũng
đợc công ty đặt lên hàng đầu. Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hởng trực tiếp
đến tiến độ thi công các công trình. Giải phóng mặt bằng của 1 dự án liên
quan đến rất nhiều các ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân Phờng (xã,
thị trấn), Quận (huyện) đến Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh); Sở Địa chính
vật giá, Sở Quy hoạch kiến trúc, Phòng Tài chính vật giá, chủ đầu t và đ ợc
thực hiện theo một quy trình thống nhất do Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh)
quy định.
Hội đồng Giải phóng mặt bằng trớc khi có quyết định thu hồi đất.
1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thờng trực;
- Trởng phòng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên;
- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên;
- Lãnh đạo UBND phờng (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên;
- Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác
do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;
- Mời 1 đến 2 ngời là đại diện những ngời đợc bồi thờng thiệt hại tham
gia Hội đồng.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi th-
ờng thiệt hại và tái định c. Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra quyết định
giải tán Hội đồng.
2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các
quyết định của Hội đồng phải đợc quá nửa số thành viên Hội đồng biểu quyết
tán thành. Trong trờng hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo phía có ý
kiến của Chủ tịch Hội đồng. Chủ dự án và ngời đại diện cho những ngời đợc
bồi thờng thiệt hại không tham gia biểu quyết.
- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công tác
để giúp việc cho Hội đồng. Thành phần Tổ công tác gồm: đại diện chủ đầu t
(hoặc đơn vị t vấn thay mặt chủ đầu t), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban nhân
phờng (xã, thị trấn).
3/- Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng
mặt bằng.
- Hớng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị t vấn) về các chế độ chính sách và các
Đợc sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã
phối hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND
Thành phố ra quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng.
Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có
Quyết định số 8063/QĐ - UB Về việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa L, ph-
ờng Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trng; trong đó giao cho Công ty Đầu t phát
triển nhà số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị Bộ Xây
dựng) 1.498 m
2
để xây dựng khu nhà ở tái định c kết hợp kinh doanh thực hiện
chỉnh trang quy hoạch nhà ở và tạm giao 1.371 m
2
để tổ chức điều tra lập ph-
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
ơng án giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu t xây dựng văn phòng làm việc của
các cơ quan của Bộ Xây dựng.
Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trng để thành lập
Hội đồng giải phóng mặt bằng bồi thờng, hỗ trợ và bố trí tái định c cho ngời bị
thu hồi đất.
Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trng đã có Quyết định số
20/QB - UB về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Thực
hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa L, phờng Lê Đại Hành, quận Hai
Bà Trng. Hội đồng gôm có:
1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT - Chủ tịch Hội đồng
khai, cụ thể:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn
gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê
khai). Sau 3 ngày nhận đợc tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống trên
khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm tr-
ớc pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai.
+ Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tiếp
nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do ngời sử dụng
đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị
trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
- Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý về
mặt tài sản cho ngời đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng,
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời
gian 7 ngày.
- Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của ng-
ời đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.
2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, tái định c:
- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng
Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phơng án giá đất
làm căn cứ bồi thờng thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định c trên cơ sở
khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nớc và Uỷ ban nhân dân thành phố quy
định.
- Sau 7 ngày nhận đợc phơng án giá đất bồi thờng của Uỷ ban nhân dân
quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng
Thờng trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên
quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê
duyệt và các nội dung:
+ Giá bồi thờng thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu
văn phòng, cụ thể nh sau:
* Giá đất làm căn cứ bồi thờng, hỗ trợ, tái định c:
- Giá đất làm căn cứ bồi thờng, hỗ trợ đối với các trờng hợp sử dụng đất
đai hợp pháp, hợp lệ (áp dụng chung cho các thửa đất ở các vị trí khác nhau) là
9.000.000 đồng/m
2
- Giá thu tiền sử dụng đất tại khu Đầm Sòi thuộc dự án khu đô thị mới
Định Công, huyện Thanh Trì (một số hộ dân thuộc diện di chuyển đợc tái định
c tại khu Đầm Sòi)
+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng > 3.5 m, mức giá là:
4.000.000 đồng/m
2
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng 3.5 m, mức giá là:
3.000.000 đồng/m
2
- Giá bán nhà tái định c: áp dụng theo quyết định số 15/2003/QĐ - UB
ngày 17/1/2003 của UBND Thành phố.
* Chính sách hỗ trợ khác
- Trờng hợp do yêu cầu của dự án, chủ sử dụng đất bàn giao mặt bằng trớc
khi nhận nhà, đất tái định c thì chủ sử dụng đất bị thu hồi đất đợc hỗ trợ tiền
thuê nhà ở tạm: 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng, thờng trú tại nơi thu hồi đất
nhng mức tối thiểu 500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng, mức giá tối đa
1.500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng.
- Thời gian hỗ trợ đối với trờng hợp đợc giao đất tái định c, tính từ khi bàn
giao mặt bằng đến ngày ra quyết định giao đất ở cộng thêm 6 tháng xây dựng
nhà trên đất tái định c.
* Hỗ trợ tự lo chỗ ở tái định c:
- Đối với các trờng hợp có đủ điều kiện đợc bố trí nơi ở tái định c, có hỗ
khẩu thờng trú tại Hà Nội nhng có đơn cam kết tự lo chỗ ở tái định c thì đợc
(huyện) quyết định phê duyệt các phơng án bồi thờng thiệt hại và định c sau
khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài chính
- Vật giá thay mặt) đối với các trờng hợp: Dự án đợc thực hiện bằng vốn ngân
sách Trung ơng và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nớc bảo lãnh, vốn vay tín
dụng dự án phát triển của Nhà nớc do Thủ tớng Chính phủ, Bộ trởng, Thủ tr-
ởng các Bộ, ngành Trung ơng, Uỷ ban nhân dân thành phố, dự án đầu t nớc
ngoài.
Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội
đồng Thẩm định thành phố thì Thờng trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng
tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Copyright: Tài liệu đại học ©