LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin và tiến bộ nhanh
chóng của khoa học kĩ thuật các hoạt động kinh doanh ngày càng đa dạng và
hiệu quả hơn. Nhưng cùng với sự phát triển đó, những rủi ro trong sản xuất
kinh doanh cũng phát sinh và ngày càng phức tạp hơn. Để đối phó với
những rủi ro luôn biến động hằng ngày đòi hỏi nhà quản trị cần phải nhạy
bén trong việc phát hiện và đề ra các phương pháp quản trị để giải quyết các
rủi ro đó một cách thích hợp nhất để đạt được mục tiêu cao nhất của tổ chức.
Chính vì thế ngày nay quản trị rủi ro là một trong các yếu tố được các doanh
nghiệp quan tâm hàng đầu và luôn giành ra một chi phí rất lớn cho việc quản
trị rủi ro. Nhưng có phải các doanh nghiệp nào cũng đều có những chính
sách quản trị rủi ro đúng đắn?
• Mục đích nghiên cứu:
Tại các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay vấn đề quản trị rủi ro vẫn
chưa được các daonh nghiêp quan tâm đúng mức . Rất nhiều các doanh
nghiệp đang lầm tưởng Việt Nam đang có một môi trường kinh doanh thuận
lợi- đặc biệc là họ đang cho rằng Việt Nam đang có một môi trường kinh
doanh ít chịu sự tác động của rủi ro chính trị. Rủi ro chính trị được định
nghĩa như là những chính sách của chính phủ áp dụng mà giới hạn cơ hội
kinh doanh của các nhà đầu tư. Nhưng các chuyên gia nước ngoài đã có rất
nhiều bài nghiên cứu về những tác động rủi ro chính trị đến các doanh
nghiệp kinh doanh tại Việt Nam, và họ đã đưa ra kết luận rằng ngoài chế độ
chính trị với một Đảng cầm quyền ổn định, các rủi ro chính trị khác đang tồn
động tại Việt Nam sẽ gây cản trở đến các hoạt động của doanh nghiệp như:
tham nhũng của bộ máy quan liêu nhà nước, tính hiệu quả của chính quyền,
tính sách tỉ giá hối đoái, bất ổn định xã hội, môi trường tự nhiên…
Chính vì thế nhóm đã quyết định làm một đề tài để tìm hiểu các rủi ro
từ tác động của môi trường chính trị. Để hiểu hơn và có thể đi sâu vào thực
tiễn hiện tại, nhóm đã chọn một công ty ở lĩnh vực bất động sản-một lĩnh
vực chịu rất nhiều từ sự tác động từ những chính sách thay đổi của chính
phủ- để nghiên cứu và hiểu hơn những tác động của yếu tố rủi ro có từ tác

3. Thuận lợi, khó khăn của doanh nghiêp 6
4. Rủi ro của Phát Đạt trong hoạt động sản xuất kinh doanh 13
II. Các phương án trên lý thuyết để Quản trị rủi ro và
phân tích ưu nhược điểm của tưng phương án 15
1. Giai đoạn tiền đầu tư 15
2. Giai đoạn đầu tư 18
3. Giai đoạn hậu sung công 20
III. Những giải pháp phòng ngừa rủi ro cho công ty
vổ phần bất động sản Phát Đạt gặp phải tromg quá trình hoạt động 21
IV. Kết luận 29
1. Bài học kinh nghiệm 29
2. Tóm tắt các phương pháp quản trị rủi ro chính trị 30
2
I. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Phát Đạt và những rủi
ro mà Phát Đạt có thể gặp
Công ty Cổ phần Phát Triển Bất Động sản Phát Đạt được thành lập vào năm
2004. Qua sáu năm phát triển, công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt đã trở
thành một trong nhưng doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam và đang
có những dự án phát triển rất lớn trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong
tương lai. Công ty đã không ngừng phát triển, đầu tư kinh doanh nhiều dự ánbất
động sản tại các thành phố trọng điểm và đã trở thành một trong những nhà đầu
tư bất động sản cao cấp hàng đầu hiện nay
• Tầm nhìn : Trở thành tập đoàn phát triển BĐS hàng đầu
Việt Nam thông qua việc sở hữu các thương hiệu dẫn đầu.
• Sứ mệnh : Kiến tạo những không gian sống hoàn hảo với
kiến trúc độc đáo và chất lượng vượt trội nhằm mang lại giá trị gia
tăng cho khách hàng, cổ đông và cộng đồng.
1. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Phát Đạt trong
những năm gần đây:
a. Các lĩnh vực hoạt động

Quý 1
2010
Quý 2
2010
Quý 3
2010
Quý 4
2010
Doanh thu
thuần
36.067 491.940 166.593 964.947 124.041 484.572
Lợi nhuận sau
thuế
12.126 146.269 47.346 158.301 6.580 160.713
Tỷ suất LNST /
Vốn chủ sở hữu
(ROE)
0,91% 9,94% 3,12% 7,46% 0,47% 10,68%
d. Thế lực cạnh tranh
• Đội ngũ nhân viên năng động, tâm huyết, nhiều kinh
nghiệm trong quản lý kinh doanh, luôn nhanh nhạy, quyết đoán trong
việc đánh giá thị trường.
• Tiềm lực tài chính mạnh mẽ : không chỉ huy động vốn từ
cổ phiếu, trái phiếu mà Phát Đạt còn có nhiều nguồn tài chính khác
nhau đảm bảo nhu cầu vốn cho quá trình xây dựng các dự án.
• Đối tác chiến lược lớn mạnh:
 Đối tác chiến lược: Công ty Openasia Consulting
Ltd (Hong Kong)
 Ngân hàng tài trợ chính : Ngân hàng Đông Á
 Ngân hàng hỗ trợ taì chính cho khách hàng mua

7. Lợi nhuận sau
thuế (LNST)
8. Tỷ lệ LNST /
Doanh thu thuần
9. Tỷ suất LNST /
Tổng tài sản (ROA)
10.Tỷ suất LNST /
Vốn chủ sở hữu (ROE)
3.299.820
1.326.378
36.067 491
14.434
207
14.641
12.126
33,62%
0,37%
0,91%
0,00%
3.741.736
1.472.051
491.940
175.350
2.046
177.395
146.269
29,73%
3,91%
9,94%
3.718.396

đáng kể. Từ năm 2009, Công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc
bán 5 tầng thương mại của dự án The EverRich I nên lợi nhuận tăng đột biến.
c. Bảng dự kiến doanh thu lợi nhuận và cổ tức trong
những năm tiếp theo:
Đơn vị tính (Triệu đồng)
Công ty Cổ phần
Phát triển BĐS Phát Đạt
2010F 2011F 2012F
Kết quả hoạt động
kinh doanh (dự kiến)
Doanh thu thuần 1.300.000 2.310.000 2.510.000
Lợi nhuận trước
thuế
435.000 831.000 1.166.000
Lợi nhuận sau thuế 326.000 623.000 874.000
6
Tỷ lệ cổ tức dự kiến
trên Vốn điều lệ
15%-20% 15%-20% 15%-20%
3. Thuận lợi, khó khăn của doanh nghiêp
a. Thuận lợi
• Trong số các Công ty bất động sản, có thể nói Phát Đạt có giá
trị vốn hóa khá lớn trên thị trường( 4.245 tỷ đồng): Mặc dù tín dụng
cho bất động sản hiện đang khó khăn về điều kiện vay vốn, nhưng với
những dự án có triển vọng về đầu ra, có tiến độ thi công bảo đảm, có
chiến lược kinh doanh tốt như của Phát Đạt, thì nhiều ngân hàng lớn
trong nước vẫn cam kết tài trợ đủ vốn để công ty triển khai dự án, không
những được các ngân hàng tin tưởng cho vay mà còn được vay với lãi
suất rất tốt điều đó giúp Phát Đạt rất thuận lợi về nguồn vốn.
• Thị trường bất động sản TP.HCM có quy mô dân số lớn với

lần so với kế hoạch)
b. Khó khăn
8
• Là Công ty cổ phần, nên hoạt động của Công ty Cổ phần
Phát triển Bất động sản Phát Đạt chịu ảnh hưởng của các văn bản
pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Luật và các
văn bản dưới luật trong lĩnh vực này đang trong quá trình hoàn thiện, sự
thay đổi về mặt chính sách luôn có thể xảy ra và khi xảy ra thì sẽ ít nhiều
ảnh hưởng đến hoạt động quản trị, kinh doanh của doanh nghiệp. Mối
quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính vì thủ tục hành chính hiện tại
vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường,nhiều văn bản pháp
quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý
không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất
động sản, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Công tác quy hoạch đất
đai vừa chậm vừa kém minh bạch, mọi người đều biết rằng công tác quy
hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình bất động sản, không thể có dự
án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thường xuyên điều chỉnh quy
hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh
luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị
trường
Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng trên đất, nhưng không công
nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng
đất ,với thị trường bất động sản Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở thậm chí
còn có nhiều giới hạn đối với người nước ngoài và Việt kiều. Do đó, sự
phát triển của thị trường bị hạn chế rất nhiều về sức mua, nhất là đối với
những dự án của Phát Đạt như nhà ở cao cấp, dự án Bất động sản nghỉ
dưỡng…
• Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm
lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá

Dự án hậu giang Plaza – Quận 6
12
Dự Án Khu Dân Cư Phan Đình Phùng – Nam Lê Lợi – Tp Quảng
Ngãi
The everrich III
Nguồn : Phatdat.Com.V
• Cùng với tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam
trong tương lai công ty đang triển khai các dự án bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng tại các vị trí đắc địa ở Nha Trang, Phú Quốc, Hội An với
tiềm năng sinh lợi tốt. Với định hướng phát triển này, hoạt động kinh
doanh công ty sẽ có nhiều bước phát triển mới khả quan hơn trong
thời gian tới, bên cạnh đó còn chú trọng đến khu nghỉ dưỡng có diện
tích nhỏ hơn và giá cả phải chăng hơn. Bên cạnh đó các dự án khách
sạn từ trung bình đến cao cấp từ 3-5 sao vẫn là mối quan tâm đáng kể
đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đâu tư nước ngoài
.
13
The Westin Resort & Spa – Cam Ranh
Nguồn : phatdat.com.vn
• Đồng thời công ty còn hướng đến đào tạo đội ngũ quản
lý dự án chuyên nghiệp ,điều đó vô cùng quan trọng với sự gia tăng
của nhà đầu tư nước ngoài như hiện nay.Để phát huy tối đa tiềm lực
cạnh tranh của công ty thì một nhà quản lý dự án hoàn toàn độc lập và
chuyên nghiệp là điều cần thiết cho các dự án bất động sản.
• Phát triển những khu công nghiệp và trung tâm dữ
liệu. Với sự phát triển của một xã hội "online", sự phát triển các trung
tâm dữ liệu sẽ là cần thiết. Để hỗ trợ xu hướng trực tuyến này các
công ty sẽ cần cơ sở hạ tầng mạng và không gian. Nhu cầu về khảo sát
xây dựng và quản lý dự án cũng sẽ phát triển ,và những nhà phát triển
cần phải sẵn sàng để hỗ trợ cho sự phát triển này

vậy, việc chậm trễ trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng
tiêu cực đến tình hình hoạt động kinh doanh và tài chính của các công ty
• Rủi ro về lãi suất: Đặc thù của ngành là nhu cầu vốn lớn để đầu
tư vào các dự án, chủ yếu là dùng để mua đất. Thống kê cho thấy rằng, tín
dụng vào BĐS chiếm tỷ trọng tương đối trong tổng tín dụng của toàn bộ nền
kinh tế. Do vậy khi lãi suất thị trường tăng sẽ làm tăng chi phí vay vốn và
gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
• Rủi ro cạnh tranh: Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm
năng phát triển rất lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp trong nước và
cả các doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài chính rất mạnh cũng bắt đầu
tham gia vào thị trường này. Đặc biệt, mức độ cạnh tranh tại thị trường BĐS
tại TPHCM hiện nay được đánh giá cao hơn nhiều lần so với Hà Nội – đây
cũng là một rủi ro của các công ty BĐS tại TPHCM nói chung và của Công
ty Phát Đạt nói riêng.
• Rủi ro về tính thanh khoản Các dự án tăng trưởng trong tương
lai của công ty sẽ thu hút một nguồn vốn đầu tư đáng kể để thanh toán cho
các khoản chi phí đầu tư mua đất, chi phí xây dựng cũng như cần sự hợp tác
của các đối tác, sự chấp thuận và hỗ trợ của chính phủ và các cơ quan chính
quyền khác. Tuy nhiên, Công ty không thể đảm bảo rằng các nhà đầu tư và
15
khách hàng có thể có đủ điều kiện về vốn với các điều kiện thuận lợi, điều
này cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến chiến lược dài hạn, cũng như tình hình tài
chính, kết quả hoạt động kinh doanh và triển vọng tương lai của Công ty.
Năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu : Là công
ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực phát triển BĐS nên công tác phát triển dự án
bao gồm thiết kế, xây dựng, quản lý xây dựng & giám sát dự án, kiểm tra chất
lượng và công tác quản lý khai thác khách sạn đều được các nhà thầu thực hiện. Vì
vậy, năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu sẽ ảnh hưởng
rất lớn đến hoạt động của Công ty.
II. Các phương án trên lý thuyết để Quản trị rủi ro và phân tích ưu nhược

Có
Giới hạn nhập khẩu?
Yêu cầu tiêu chuẩn địa
phương?
Thuế?
Kiểm soát giá?
Giới hạn nhân viên
nước ngoài?
Luật lao động/đình
công?
Yêu cầu xuất khẩu?
Đối xử phân biệt?
Rủi ro quản lý
Dừng
Ảnh hưởng không
chấp nhận lên ROI
Có
Giới hạn chuyển cổ
tức, phí chuyển
nhượng, lãi suất, phí
hoặc vốn?
Tỷ giá hối đoái
Rủi ro chuyển giao
Ảnh hưởng không
chấp nhận lên ROI
⨪
Có
Không
Không
Dừng

Dự kiến Hãng bảo hiểm thương mại châu Phi ATI sẽ phát hành các đơn bảo
hiểm đầu tiên vào tháng 9 để hỗ trợ thương mại và đầu tư, và chính phủ 7 nước
châu Phi sẽ bảo lãnh cho đơn bảo hiểm ATI phát hành nhằm khuyến khích tăng
trưởng và thương mại ở lục địa này.
ATI có vốn là 105 triệu USD, chuyên bảo hiểm cho các rủi ro chính trị, bao
gồm cả những tổn thất do chiến tranh hay bất ổn dân sự gây nên. Các khoản bồi
thường bảo hiểm cho nhà đầu tư sẽ được lấy từ nguồn vốn World Bank cho những
thành viên của ATI vay. Việc này nhằm gây áp lực khiến chính phủ các nước đó
duy trì ổn định trong nước và trừng phạt thẳng tay nạn tham nhũng.
Nguồn: Theo BBC
Ưu điểm và nhược điểm:
18
• Ưu điểm: Mức độ rủi ro bị giảm thiểu khá nhiều. Nhiều trường
hợp các công ty có thể bỏ qua rủi ro chính trị khi sử dụng phương pháp này
• Nhược điểm: Tuy nhiên, vấn đề là chi phí mua bảo hiểm rủi ro
chính trị rất lớn.
IV. Thỏa thuận về môi trường đầu tư
Còn được gọi là thỏa thuận nhượng bộ. Ngoài bảo hiểm, một số công ty cố
tiếp cận với quốc gia chủ nhà trước khi cam kết đầu tư, xác định quyền hạn và
trách nhiệm của hai bên. Phương pháp này thường thông dụng đối với công ty đầu
tư trong các quốc gia kém phát triển, đặc biệt là thuộc địa của những nước sở tại.
Ngay khi thỏa thuận này đã được cam kết nhưng lại ít có tác dụng trong các
quốc gia Thế giới thứ ba. Tỉ lệ cao những thỏa thuận lỗi thời sẽ đưa nhiều công ty
đi đến chỗ theo đuổi nhiều chính sách chủ đông trong việc quản lý rủi ro chính trị.
Ví dụ:Thỏa thuận đầu tư 10 tỷ USD vào 30 dự án bảo vệ môi trường và bất
động sản tại Việt Nam vừa được ký kết giữa Tập đoàn E.VO Global Asset
Management chuyên về quản lý quỹ đầu tư của Úc và Tập đoàn đầu tư tài chính và
địa ốc VN234.
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: Được sử dụng khá thông dụng khi đầu tư vào các

phải thông qua nhiều giai đoạn, tốn kém về tiền bạc và công sức.
2. Giai đoạn đầu tư
Khi công ty đa quốc gia đã đầu tư trong một dự án thì khả năng ảnh hưởng
sau này của công ty đối với tính nhạy cảm về rủi ro chính trị sẽ giảm đi đáng kể
nhưng không hoàn toàn mất đi. Có ít nhất 5 chính sách khác nhau để đem lại cơ hội
thành công, cụ thể là:
a. Kế hoạch phân tán
Các công ty đa quốc gia phân tán quyền sở hữu của họ về đầu tư nước ngoài
bằng việc bán tất cả hoặc phần lớn lợi nhuận cổ phần của họ cho nhà đầu tư địa
phương. Tuy nhiên, nhược điểm của Chính sách này là khó mang lại thoải đáng
cho tất cả các bên có liên quan.
Ví dụ:Các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là Nhật sau một thời gian đầu tư ồ
ạt sang Trung Quốc, nhiều công ty đa quốc gia thấy rằng không nên quá tập trung
vào một thị trường mà cần phân tán một phần các cơ sở sản xuất sang các nước
khác để tránh rủi ro. Các công ty đa quốc gia của Nhật phải đẩy nhanh quá trình
tái cấu trúc mạng lưới sản xuất ở châu Á mà trọng tâm là phân tán đầu tư từ
Trung Quốc sang các nước khác.
b. Tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn
Đối phó với nhu cầu phân tán, công ty đa quốc gia có thể nỗ lực thu hồi tối
đa tiền mặt từ các hoạt động địa phương. Bằng cách cắt giảm các chi phí không
thật sự cần thiết thì nguồn tiền mặt có thể tối đa hóa trong một thời gian ngắn,
chính sách này được các công ty không hoạt đông dài hạn ở địa phương thực hiện .
Ví dụ: Các doanh nghiệp Trung Quốc sản xuất các sản phẩm có chất lượng
thấp (vì nguyên liệu độc hại rẻ tiền…mà chính phủ Việt Nam nghiêm cấm) nhưng
với mức giá xấp xỉ các doanh nghiệp khác mang lại lợi nhuận khá lớn. Họ muốn
có lơi nhuận nhanh chóng trong ngắn hạn ở Việt Nam.
20
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: Áp dụng tốt cho trường hợp các nhà đầu tư trong
ngắn hạn. Thu hồi vốn nhanh, giảm rủi ro thanh toán, hạn chế thiệt hại trong

bằng cách tham gia vào các hợp đồng chuyển nhượng và quản lý. Những công ty
này không thể thoát khỏi sự kiểm soát về các hoạt động ngoại quốc của họ do tính
đồng bộ của hệ thống kế hoạch sản xuất trên toàn thế giới. Như những công ty dầu
21
mỏ mà tài sản bị chính phủ Venezuela quốc hữu hóa thì được ký những hợp đồng
quản lý để tiếp tục, khai thác, tinh lọc trên thị trường.
3. Giai đoạn hậu sung công
Bốn giai đoạn cơ bản trong giai đoạn hậu sung công , càng về sau các giai đoạn
càng tăng tính thù địch
• Thương lượng
• Áp dụng quyền lực
• Sử dụng pháp luật
• Từ bỏ quản lý
a. Thương lượng
Khi sung công xảy ra, giá trị của cuộc hội đàm sau bị mất nhanh chóng. Mục
đích là duy trì sự liên lạc với chính phủ nước sở tại. Chỉ khi việc sung công là thủ
đoạn thương lượng để có được sự nhượng bộ của công ty thì giải pháp này có thể
sẽ thành công.
b. Áp dụng quyền lực
Nếu những nhượng bộ này không khôi phục tài sản của mình, công ty có thể
nhắm trực tiếp quyền lực kinh tế của nó vào chính phủ nước sở tại, sử dụng những
chủ trương đã được thảo luận trước. Như cắt bỏ những phụ tùng quan trọn, thị
trường xuất khẩu, công nghệ và khả năng quản lý v v
c. Sử dụng pháp luật
Trong hoặc sau giai đoạn 1 và 2, công ty sẽ bắt đầu tìm kiếm đền bù về mặt
luật pháp. Dù chính phủ nước sở tại có thể thực hiện các xử lí pháp luật thích đáng
nhưng theo kinh nghiệm các nhà đầu tư Mỹ cho rằng hỗ trợ này kém tin cậy.
d. Từ bỏ quản lý
Do thiếu thành công trong 3 giai đoạn đầu tiên, phần nhiều công ty thực tế
thất bại và cố cứu vãn phần nào đầu tư của họ. Vấn đề thực sự ở đây là khả năng

doanh trong nước mà còn phải đương đầu với những rủi ro chính trị tại nước bạn
Lào-nơi mà công ty đang co những dự án đầu tư.
 Môi trường chính trị Việt Nam
1. Tham nhũng đất đai ở Việt Nam-khó khăn cho nhà đầu tư
Theo đánh giá, tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam luôn
được đánh giá ở mức độ cao nhất trong tất cả các lĩnh vực quản lý mặc dù
nhà nước đã có nhiều nỗ lực nâng cao hiệu lực quản lý để ngăn ngừa.
Tham nhũng thường xảy ra ở dưới các dạng cụ thể như sau:
• Nhà đầu tư thường gặp khó khăn, phức tạp khi tìm đất để thực
hiện các dự án đầu tư. Nội dung quy hoạch sử dụng đất không rõ ràng, để
thảo thuận địa điểm đầu tư cần phải gặp gỡ tất cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã với
nhiều đầu mối công việc khác nhau, chi phí ngoại giao thường rất tốn kém.
• Khi đã được giới thiệu địa điểm đầu tư, phương thức có đất phổ
biến hiện nay là thu hồi đất theo dự án đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất
trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định với giá đất do cơ quan hành chính
quyết định. Hình thức thu hồi đất theo quy hoạch (không phụ thuộc vào dự
án đầu tư), hình thức giao đất thông qua đấu giá đất được áp dụng không
nhiều (gần như không đáng kể), hình thức giao đất thông qua đấu thầu dự án
có sử dụng đất chưa được áp dụng trong thực tế.
23
• Như vậy, cơ chế thu hồi đất theo dự án, giao đất trực tiếp cho
nhà đầu tư đã chỉ định với giá đất do cơ quan hành chính quyết định luôn
chứa trong nội nguy cơ tham nhũng rất cao.
• Cơ chế kiểm đếm tài sản, đánh giá tài sản, định giá đất để tính
giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường do Ban Bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cấp huyện thực hiện với một cơ chế hành chính tuyệt đối, thiếu sự
tham gia giám sát khách quan của người bị thu hồi đất, của cộng đồng dân
cư nơi có đất bị thu hồi, của các tổ chức xã hội cũng là nguyên nhân tạo nên
nguy cơ tham nhũng lớn.
• Để đối phó với vấn nạn tham nhũng hiện nay, Phát Đạt có thể

sách kinh tế và thực tế đã giành được nhiều thành công lớn trong tăng trưởng
và phát triển kinh tế. Chính sách đất đai là một trong những thay đổi lớn đó
nhằm phù hợp với sự chuyển dịch của nền kinh tế, đáp ứng kịp quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian đầu của quá trình đổi mới,
trước những khó khăn và yêu cầu về lương thực nên chính sách đất đai chủ
yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp. Sau khi vượt qua khó khăn này và
trở thành nước xuất khẩu lương thực có tầm cỡ trên thế giới, với mục tiêu đã
chọn là phát triển công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp,
chính sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát
triển công nghiệp và dịch vụ. Trước quá trình đô thị hóa và phát triển mạnh
mẽ của nền kinh tế, các luật và chính sách liên quan tới đất đai đã liên tục
được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh chóng trở lên lạc hậu và có nhiều
điểm không phù hợp với thời cuộc. Điều này đã gây ra nhiều vấn đề như
tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu quả sử dụng đất.
Là quốc gia đang phát triển, đất đai là một nhân tố đầu vào quan trọng đối
với tăng trưởng và phát triển kinh tế, những tranh chấp và bất ổn trong chính
sách đất đai sẽ có tác động xấu tới môit rường kinh doanh và gây ra những
cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội. Bài viết phân tích những
bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả của chính sách này.
Những bất cập trong chính sách đất đai:
Hệ thống luật đất đai liên tục sửa đổi và bổ sung
Những thay đổi và bổ sung chỉ đáp ứng phần nào,chưa giải quyết được
những bất cập trong tranh chấp đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân
cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá
đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên
thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân
cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá
đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên