
Báo cáo Phân tích
thị trường Bất động
sản Tháng 9/2011

Thực hiện bởi Ban biên tập & Bộ phận
phân tích dữ liệu CafeF Land

Địa chỉ: Tòa nhà CDC Building, 25 – 27 Lê Đại
Hành, Hà Nội
Điện thoại: 04 – 39749300. Máy lẻ: 562
Fax: 04 – 39744082
Email:


Phân tích, bình luận, nhận định thị trường 5
 Thị trường chung cư vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại
 Đất nền khu vực Bình Dương, Đồng Nai và Long An giao dịch sôi
động
 Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội khởi sắc, Hồ Chí Minh tiếp
tục giảm giá

Dự án tiêu biểu 9

Bảng giá đất dự án tiêu biểu 10

Cập nhật hình ảnh tiến độ dự án 15

Phụ lục: Các dự án Bất động sản tiêu biểu 17 Cổng thông tin Bất động sản
CafeF Land
 Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cả nƣớc tháng 9/2011
tăng 0,82% so với tháng 8
 Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh, chỉ số CPI tăng lần lượt là 0,2% và 0,88%.
 Chỉ số giá thuộc nhóm giáo dục tăng mạnh nhất 8,62
% so với tháng 8; trong khi hầu hết các nhóm đều chỉ
tăng nhẹ và 2 nhóm giảm.
 GDP 9 tháng năm 2011 ƣớc tính tăng 5,76% so với
cùng kỳ năm 2010
 Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,39; khu
vực công nghiệp và xây dựng tăng 6,62%; khu vực
dịch vụ tăng 6,24%. GDP 9 tháng đầu năm tính theo
giá thực tế đạt 1.710.214 tỷ đồng.
 Nhập siêu 9 tháng giảm mạnh so với cùng kỳ
 Nhập siêu 1 tỷ USD tháng 9 đưa nhập siêu 9 tháng lên
6,84 tỷ USD, bằng 9,77% tổng kim ngạch xuất khẩu 9

178 lượt dự án được cấp phép từ các năm trước. Vốn
FDI thực hiện 9 tháng 2011 ước đạt 8,2 tỷ USD, tăng
1,9% so với cùng kỳ năm trước.
 Chỉ số tồn kho công nghiệp chế biến giảm nhẹ so
với cùng kỳ
 Chỉ số tồn kho tại thời điểm 01/9/2011 của toàn ngành
công nghiệp chế biến, chế tạo giảm 5,5% so với cùng
thời điểm năm trước.
Tồn kho ngành sản xuất
Tăng giảm tại
01/09/2011 (%)
Thuốc, hóa dược và dược liệu
-30
Xe có động cơ
-27,7
Sản phẩm từ kim loại đúc sẵn
-26,6
Bột giấy và bìa
-22
Bơ sữa
-18,2
Thuốc lá, thuốc lào
-17
Cáp điện và dây điện có bọc cách
điện
30,9
Đồ uống không cồn
35,4
Thức ăn gia súc
39,6

nhiều tuyến đƣờng sắt đô thị:
đưa vào sử dụng tuyến đường sắt
đô thị số 2A Cát Linh – Hà
Đông vào năm 2014, đường số 3
(Nhổn – Ga HN) vào năm 2016,
tuyến số 1 (Yên Viên – Ngọc
Hồi) vào 2018, Cát Linh – Hà
Đông khai thác vào năm 2011.

 Thông xe hầm Thủ Thiêm
vào 20/11: Công trình hầm vượt
sông Sài Gòn này có quy mô hiện
đại nhất Đông Nam Á với chiều
dài 1,49 km, rộng 33 m, cao 9 m,
với 6 làn xe lưu thông, mỗi bên 3
làn cho cả ôtô và xe máy và dự
kiến hoàn thành vào năm 2016.
Tổng mức đầu tư 28.000 tỷ đồng
với tổng chiều dài 139km.

 Khởi công tuyến đƣờng sắt
đô thị Bến Thành – Suối Tiên
vào quý 2 năm 2012.

Hà Nội
Hồ Chí Minh

Những tác động này làm cho giao dịch dần trở lại với
số lượng và chất lượng đáng lạc quan. Rất nhiều
doanh nghiệp đã chuyển hướng sang đầu tư các căn hộ
có giá trung bình, diện tích 45 - 80m
2
, có giá từ 10 -15
triệu đồng/m
2
và luôn được thị trường đón nhận nồng
nhiệt
Chính sách, quy hoạch
 Quyết định thu phí dịch vụ nhà chung cƣ: Theo
Quyết định số 4520/QĐ-UBND, phí quản lý nhà
chung cư có 3 mức giá gồm có: Mức thấp nhất là
2.400 đồng/m
2
/tháng áp dụng cho chung cư không
có thang máy; mức 3.100 đồng/m
2

BĐS: Trước việc hạ lãi suất cho vay của các ngân
hàng sẽ giúp khơi thông nguồn vốn cho nhiều ngành.
Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ thì động thái đó
cũng không ảnh hưởng nhiều tới thị trường BĐS vì
vốn của thị trường BĐS cũng chưa được nhận từ
luồng tín dụng vào.
 Bất động sản nghỉ dƣỡng tụt dốc: Sau một thời
gian phát triển rầm rộ, mảng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng
có phần chững lại bởi đã xuất hiện nhiều bài học đắt
cho những DN BĐS. Rõ ràng, thị trường BĐS nghỉ
dưỡng tại Việt Nam hiện nay - cả chủ đầu tư và
khách hàng đa phần còn nhập cuộc một cách sơ sài,
cảm tính, nặng về trào lưu.
 Dự án Vân Canh lại bị làm giá: Trong khi thị
trường bất động sản Hà Nội vẫn chưa có tín hiệu rõ
ràng nào của sự khởi sắc, giao dịch kém, thanh khoản
thấp thì bỗng dưng mấy ngày nay biệt thự và liền kề
Vân Canh lại tạo “sóng” trên thị trường bằng mức
tăng giá khoảng 7 triệu đồng/m
2
so với hồi đầu tháng
9. Đằng sau sự tăng giá này nhiều người cho rằng có
sự bất thường nào đó mà nguy cơ rủi ro được lộ rõ là
rất cao khi khách hàng tham gia vào.
 Giá đất nền TPHCM bị "thổi giá" vô tội vạ: Trong
khi thị trường không có giao dịch, đất nền dự án bỏ
hoang tràn lan nhưng nhiều vị trí đang được rao bán
với giá tăng trên dưới 10% so với đầu năm. Theo các
nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm thì thị trường đất nền
TPHCM suốt năm qua liên tục bị “làm giá”. Giới đầu

Hoạt động doanh nghiệp
 Vinaconex Xuân Mai cho thuê nhà bằng USD:
Với việc niêm yết giá chào thuê dài hạn và ngắn hạn
sàn văn phòng dự án CT1 và CT2 Ngô Thị Nhậm Hà
Đông, Hà Nội, vô tình Công ty Cổ phần Vinaconex
Xuân Mai đã vi phạm Pháp lệnh Ngoại hối. Theo đó,
tại tòa nhà CT1 (tòa nhà thu nhập thấp đầu tiên đã
được đưa vào sử dụng) sẽ được cho thuê dài hạn 50
năm hoặc ngắn hạn. Giá cho thuê dài hạn là 24 triệu
đồng/m
2
(tầng 2 Lô T2 - 01) và 23 triệu đồng/m
2

(tầng 3 Lô T3 - 01). Riêng thuê ngắn hạn được tính
bằng USD ở mức 12 USD/m
2
/tháng và 11
USD/m
2
/tháng tùy từng vị trí.
Công ty Quốc Cƣờng chỉ chịu thanh toán 8% tiền
phạt: 22 hộ dân sống tại Chung cư Quốc Cường Gia
Lai 1 đã đồng loạt nộp đơn lên TAND quận 3 -
TPHCM kiện Công ty Quốc Cường về chất lượng
nhà ở và thanh toán lãi phạt. Công ty Quốc Cường
thừa nhận có sai sót nhưng khẳng định không thể
thực hiện 100% giá trị hợp đồng và chỉ có thể thanh
toán 8% tiền phạt trên tổng giá trị hợp đồng góp vốn
với khách hàng. Không đồng ý với phương án giải

tổng cộng 750 căn hộ cao cấp, 100 căn hộ dịch vụ
và khoảng 35.000 mét vuông diện tích trung tâm
thương mại và văn phòng cho thuê.

Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 5
Thị trường Hà Nội luôn được đánh giá là hấp
dẫn và sôi động trên cả nước thì tháng 9 lại là
tháng khá yên ắng, ngoài sự tăng giá cục bộ ở
một số dự án như Vân Canh HUD với mức tăng
khoảng 10%. Sự tăng giá này nguyên nhân
chính là do giới đầu cơ tạo sự khan hiếm hàng
giả tạo, đẩy giá tăng cao nhằm xả hàng kiềm
lời.

Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 6
Góc nhìn từ cơ quan quản lý Nhà nƣớc

Góc nhìn từ doanh nghiệp phát triển Dự án

đi tìm kiếm mua nhà đất.
Các doanh nghiệp đã mạnh
dạn mở bán hàng loạt dự
án nhằm đón đầu sự phục
hồi của thị trường bất động
sản trong thời gian tới.
T.S Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ tịch Ủy ban Giám
sát tài chính quốc gia
G.S Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài
Nguyên và Môi trƣờng Cùng với việc lãi suất hạ
nhiệt, chỉ số giá tiêu dùng
(CPI) những tháng vừa qua
cũng có xu hướng giảm. Đây
là 2 yếu tố cho thấy có hy
vọng lạm phát giảm. Nếu lạm
phát được đẩy lùi, từ đầu
năm 2012, thị trường địa ốc
sẽ dần hồi phục.
Việc dùng một quyết định
hành chính để hạ lãi suất tín
dụng tức là tác động vào
một lãi suất mang tính kinh
doanh, có lẽ hiệu quả ngay
lập tức là không cao, dòng

gặp nhiều khó khăn. Phân khúc
cho thuê mặt bằng bán lẻ cũng bị
ảnh hưởng. Một mô hình bán lẻ
hiện đại hơn, giống như
Bangkok, Hồng Kông và
Singapore, sẽ phát triển tại Việt
Nam trong 10 năm tới.

Đã có một số động thái từ cơ
quan quản lý như trần lãi suất
14%, Thông tư 30 của NHNN.
Đó là những động thái tích
cực cho thị trường BĐS. Tuy
nhiên, chưa thể lạc quan ngay
trong vòng một hoặc hai quý
nữa, mà chỉ khi kinh tế ổn
định, BĐS mới phục hồi trở
lại
Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 7

khuyến mại diễn ra mạnh với mức chiết khấu lên
đến 20%.
Hà Nội trong tháng 9/2011 ghi nhận việc giao dịch
chủ yếu là căn hộ có giá vừa phải khoảng 1 – 1,5
tỷ đồng/căn. Giới đầu cơ đã tháo chạy khỏi thị
trường. Theo thống kê của Savills VN có khoảng
9.600 căn hộ mới được tung ra thị trường trong
Q3/2011, tuy nhiên thị trường chỉ hấp thụ được
khoảng 32% trong số này và chủ yếu là căn hộ giá
vừa phải, căn hộ cao cấp gần như không có giao
dịch. Như vậy, hiện trên thị trường còn dư thừa
khoảng 6.500 căn của Q3/2011 để lại, chưa kể
những quý trước.

Thị trƣờng căn hộ bán TP.HCM Q3/2011

Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn của Savills
Diễn biến giá căn hộ HN đến Q3/2011 -
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800

chào bán trên thứ cấp giảm mạnh khoảng 15% -
35%.
Giá chào bán trên thị trƣờng thứ cấp Biệt thự và Liền
kế Hà Nội Q3/2011

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills

0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
Cầu
Giấy
Tây Hồ
Từ Liêm
Hai Ba
Trung
Hoàng
Mai
Long
Biên
Thanh
Trì
Gia Lâm
Dự báo thị trường văn phòng
Tp.HCM tiếp tục sẽ khó khăn, giá
thuê có khả năng giảm tiếp. Trong
vòng gần 1 năm, giá thuê giảm
khoảng 10%. Hiện giá thuê trung
bình hạng A khoảng 33 – 34 USD,
hạng B khoảng 18 USD và hạng C
khoảng 15 USD. Tỷ lệ trống đối
với hạng B đang tăng lên khoảng
18%, mặc dù tỷ lệ trống hạng A có
xu hướng giảm nhưng vẫn ở mức
cao khoảng 30%.
Khác với Tp.HCM thị trường văn

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills
Khó khăn đối với kinh doanh bán lẻ

Nguồn: Báo cáo về doanh nghiệp bán lẻ của Bộ Công Thương, 2011

20
22
24
26
28
30
82
84
86
88
90
92
Q3/2010
Q4/2010
Q1/2011
Q2/2011
Q3/2011
USD/ m2/ tháng
%
Công suất thuê
Giá thuê
66%

bậc nhất tại Việt Nam.

Được xây theo mô hình Hospital Facilities, VINMEC
không chỉ là bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế, cao cấp
hàng đầu Việt Nam mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu
sắc, góp phần nâng cao sức khoẻ và chất lượng sống
cho người dân. Đây là nơi hội tụ của đội ngũ y, bác sĩ
giàu kinh nghiệm với 90% bác sỹ làm việc đạt trình độ
trên đại học. Toàn bộ trang thiết bị y tế được nhập khẩu
từ các hãng hàng đầu thế giới.

Với 500 giường khám - chữa bệnh nội trú và điều trị
trong ngày khép kín, tiện nghi cao cấp, được xây dựng
theo tiêu chuẩn 5 sao, VINMEC cam kết mang tới một
không gian và môi trường khám chữa bệnh sang trọng,
văn minh, lịch sự, trong sạch và tiệt trùng tối ưu; Dịch
vụ tư vấn, khám và chữa bệnh chuyên nghiệp.

Dự án Bệnh viện Đa khoa Quốc tế VINMEC đang gấp
rút hoàn thiện, lắp đặt thiết bị. Với tốc độ như hiện nay,
VINMEC sẽ đảm bảo đúng tiến độ để khai trương vào
tháng 1 năm 2012 theo kế hoạch. VINMEC đang nỗ lực
hết mình để không chỉ trở thành một địa chỉ chăm sóc
sức khoẻ đầy tin cậy cho người dân Thủ đô và cả nước,
mà còn là thương hiệu mạnh về y tế, đủ sức cạnh tranh
và thu hút sự quan tâm của người dân cả khu vực Đông
Nam Á. Bệnh viện Đa khoa Quốc tế VIMEC

BT
LK
BT
LK
BT
Hà Đông
Thanh Hà (A, B)
35-36

40-41
26-28

29
Dƣơng Nội Khu C
40-47

57
Tây Đô Villas

38-50

55-65

71-72
Văn Phú
68-71


D:37-43 C: 40-45

90-100

Tuần Châu Ecopark
22-23 Nam An Khánh

25-30
40-43
Quốc lộ 32
Bắc QL 32

38-40
60
Tân Tây Đô
Minh Giang – Đầm Và
14-19

17-22
Vincom Village
60-70 AIC Mê Linh

12-15

Tùng Phƣơng
15.5
14-15


DT (m2)
Giá tham khảo
Cầu Giấy
Discovery Complex
119.16
52.5-45.5

Indochina Plaza
112
57.2-62.7

Madarin Garden
130.1
45-47.5

Dolphin Plaza
112
45-55

No5 - Vinaconex
146
42-44.6
Đống Đa
170 Đê La Thành
125
36-37.5

Sky city Tower
112
57-58

108.6
29-32.5 116.7
28.2-34.8
Hoàng Mai
Megastar 409 Linh
Đàm
86
20-22

282 Lĩnh Nam
78
21-24
Long Biên
CT10 Việt Hƣng
125.59
24-26
Tây Hồ
Ciputra
182
46.5-51
Thanh Xuân
SaKuRa
91-117
27-28.5

Royal City
109


83.3
18.9-22.68 91.8
19.62-4.12
Ghi chú: Bảng giá chỉ mang tính chất tham khảo (Triệu đồng/m
2
)

Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 12 Bảng giá đất nền TP. Hồ Chí Minh T9/2011
Dự
án/Khu
vực
Đƣờng
nội bộ > 10,5m
Đƣờng
nội bộ >17,5m
Đƣờng
trục chính >30m
Tăng

2S<120
m
2120<S<240
m
2S>240
m
2Quận 2
Thế Kỷ
21

35.4
35.6-37
45.1-
49.4


43.5-47.3

0
Thủ Đức
House

38.3 - 43.2 51.3
52.2
0
Quận 7
Phú Mỹ-
Vạn Phát
Hƣng

31 - 33 38 – 40.5

0
Sadeco

84 -86 0
13A 13

0
Quận 8
Phú Lợi-
Hai
Thành
10.5 – 12 15 –

11.5
12.6

12.2
14

0
Nam
Long 14.5-
17.3

16.5 20 - 24

0

Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 13

S<120
m
2120<S<240
m
2S>240
m
2S<120
m
2120<S<240
m
2S>240
m
2

26.5
29

0
Cienco
5
6 - 7 7 - 8 0
13A
9.8
12

14.5 -
15
15.7

14 - 15 15 -
16 0
Ao
Sen-
Tên
Lửa
11.5 -
13 36
39

0
Huyện Nhà Bè
Phú
Xuân-
Vạn
15.8 – 18.1

0->1.4

Ghi chú: Bảng giá chỉ mang tính chất tham khảo (Nguồn: Vinaland Invest/CafeF)
Đơn vị tính: Triệu đồng/m
2 Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 14
Bảng giá tham khảo căn hộ chung cƣ HCM T9/2011
Địa điểm
Dự án/Khu vực
Diện tích
(m2)
Giá tham
khảo/m2
Tăng giảm %
Quận 2
Thịnh Vƣợng

60 – 120
15.2 – 16.5
0

Thảo Điền River View
105 - 120
29-31
0

Xi RiverView Palace
145 - 202
30 - 33
0
Quận 7
Belleza
127
17 - 18
0

Phú Mỹ
77 - 177
20 – 23.5
0

Hoàng Anh Gia Lai 1
77 - 114
19 - 20
0

Hoàng Anh Gia Lai 2

Richland Hill
100 - 120
22 – 22.5
0

Phố Đông Hoa Sen
55 - 94
13 – 13.5
0
Huyện Bình
Chánh
Hồng Lĩnh Plaza
65 - 97
20.2 – 24.5
0

A View
83 - 110
13- 14.5
0

Conic Đình Khiêm
(Block A & B)
55 – 74
12 – 13.5
0

The Mansion
83 - 101
11.7 – 13.7


Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 15
CẬP NHẬT HÌNH ẢNH TIẾN ĐỘ MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI HN Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32
Đang hoàn thiện (T9/2011)

Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32
Đang hoàn thiện BT (T9/2011) Tổ hợp Dophin Plaza
Đang thi công xây dựng phần thô (T9/2011)

Tổ hợp Dophin Plaza
Đang thi công xây dựng phần thô (T9/2011)

Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 16


Diện tích
Địa điểm
Tiến độ
Mô tả
1
Ngũ Tƣợng
Khải Hoàn
Becamex ITC
1.600 tỷ
đồng
81 ha
Mỹ Phước, Bình
Dương
Đang xây
dựng
Bao gồm 2.492 căn nhà phố, 287 căn biệt thự, trung tâm
thương mại, dịch vụ, khu vui chơi giải trí, thể thao chiếm
1.9ha và một số tiện ích công cộng khác như: trường học, nhà
trẻ…
2
Nhà Mát
Bạc Liêu
Công ty CP Ô tô
Bảo Toàn
2.640 tỷ
đồng
489.000
m
2


3.465m
2

Mỹ Đình, HN
Đang bán
hàng
Công trình tổ hợp văn phòng và căn hộ 25 tầng. Tổng diện
tích 3.465 m
2
, diện tích xây dựng là 1.710 m
2
, tổng diện tích
sàn là 41.200 m
2
.
5
Laguna
Lăng Cô
Banyan Tree
1 tỷ
USD
260 ha
Lăng Cô, Huế
Đang xây
dựng và
chào bán
Dự án bao gồm bảy khu khách sạn cao cấp với 2.000 phòng,
hơn 1.000 căn hộ cao cấp, một sân golf 18 lỗ, một khu biệt
thự nghỉ dưỡng cao cấp và một số các hạng mục khác như
Phụ lục: Các dự án Bất động sản tiêu biểu Tháng 9/2011

đất giao thông và hạ tầng…
7
Tổ hợp 176
Định Công
Công ty cổ phần
Phân phối bán lẻ
VNF1
927 tỷ
đồng
13.461
m
2
176 Định Công, HN
Chấp thuận
đầu tư
Đây là khu nhà hỗn hợp được đầu tư xây dựng bởi VNF1 hợp
tác với HUD1 thực hiện.
8
Hapro
Building
Hapro 11B Cát Linh, HN
Xây xong
thô
Tổ hợp bao gồm 5 tầng đế dành cho mặt bằng bán lẻ và 9
tầng trên dành cho mặt bằng văn phòng, tổng diện tích sàn
xây dựng là 22.500m
2

đầu tư
Dự án nhằm khai thác sử dụng quỹ đất hiệu quả đồng bộ
HTKT theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và
tạo nguồn vốn để thực hiện đầu tư xây dựng khu nhà ở tại ô
đất A14 thuộc khu đô thị Nam Trung Yên
11
Trần Thái
Marina &
Resort
Công ty TNHH
BĐS Trần Thái
N/A
41ha
Dương Đông, huyện
Phú Quốc
Dự kiến
hoàn thành
2013
Dự án được chia làm 3 khu, trong đó khu rừng phòng hộ bảo
tồn rộng gần 11ha, khu kinh doanh dịch vụ là 15,23ha và khu
biệt thự để bán gần 15ha. Khu biệt thự gồm 71 căn biệt thự,
trong đó khu kinh doanh dịch vụ có 42 căn; 1 khách sạn 5 sao
7 tầng với 300 phòng; một khách sạn VIP.
Báo cáo phân tích thị trường Bất động sản Tháng 9/2011 TÀI TRỢ VÀNG

Page 19


Phê duyệt
điều chính
QH 1/500
Khu đất xây dựng có vị trí nằm trên tuyến đường 70, kết nối
quận Hà Đông với Quốc lộ 1A, và khu vực đô thị mới phía
Tây Thủ đô. Khu đô thị có chức năng hỗn hợp có quy mô
15,7 ha.
Khuyến cáo: Những thông tin trong báo cáo này được Ban biên tập CafeF Land tổng hợp từ các nguồn đáng tin cậy, có giá trị tham khảo với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, chúng tôi
hoàn toàn không chịu trách nhiệm trước mọi khoản thua lỗ, rủi ro nào do sử dụng các thông tin trong báo cáo này.