Lời mở đầu
Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về sự phát
triển kinh tế_ chính trị_xã hội. Mở ra một trang sử mới cho cả dân tộc, đưa nền
kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế thế giới và có mối quan hệ sâu sắc hơn. Nếu
trước đây thị trường bất động sản mang tính nội bộ và không chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố nước ngoài, thì nay mọi chuyện đã khác. Với rất nhiều những
cơ chế, chính sách trong thời đổi mới, thị trường này đã có nhiều biến đổi nhanh
chóng và sâu sắc. Tp.HCM có lẽ là nơi mà sự thay đổi đó thể hiện rõ nét nhất.
Sau bao nhiêu năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường như
“tỉnh giấc” vào những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển một cách
mạnh mẽ và nhanh chóng, giá nhà, giá đất cứ vùn vụt tăng lên biến thành bong
bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết.
Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho hiện tượng này. Một phần là do sự
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ở Mỹ. Một phần là do tác
động từ những kênh đầu tư khác trong nền kinh tế. Và quan trọng là do những
chính sách của chính phủ trong thời gian trên.
Lo lắng trước sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bài học từ cuộc khủng
hoảng ở Mỹ vẫn còn đó với nhiều hậu quả dai dẵng đến hôm nay, chính phủ và
ban ngành lien quan đã có những cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề song
lại có nguy cơ đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng như trước. Để trả lời cho
câu hỏi về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không phải là dễ
dàng và không thể một sớm một chiều mà làm được.
Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường
Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy được nguyên nhân cũng như đề xuất một
vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới.
Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................15
I. Đặc điểm thị trường bất động sản
1. Thị trường bất động sản nói chung ...................................................................15
a. Thị trường bất động sản được hình thành qua 4 cấp độ ..........................16
b. Có chu kỳ dao động như bất cứ thị trường nào khác ..............................16
c. Mang tính vùng miền sâu sắc ................................................................16
d. Chịu ảnh hưởng của yếu tố pháp luật.....................................................16
e. Là một dạng thị trường không hoàn hảo ................................................17
f. Có liên hệ với các thị trường khác ..........................................................17
2. Thị trường Bất động sản ở Tp. HCM ..........................................................18
a. Thị trường Bất động sản Tp.HCM rất đa dạng về chủng loại cũng như quy
mô giao dịch của từng loại ........................................................................18
b. Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc ......................18
c. Giao dịch có khoa học và có tổ chức- sàn giao dịch BĐS ......................18
d. Thu hút dòng vốn nước ngoài ................................................................19
II. Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM
1. Tình trạng bong bóng .................................................................................19
2. Chu chuyển vốn giữa ngành Bất động sản và các kênh đầu tư khác trong nên
kinh tế .......................................................................................................25
a. Thị trường chứng khoán ........................................................................25
b. Thị trường vàng và ngoại tệ...................................................................28
3. Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ .............................31
III. Liên hệ với cuộc khủng hoảng ở Mỹ 35
Phần III:
Giải pháp ............................................................................................................38
I. Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện ............................38
người rủ nhau hùn vốn “chơi” bất động sản. Nhà đất trở thành
con heo đất có tỷ lệ lãi cao hơn ngân hàng, trở thành thẻ tín dụng, trở thành thứ
thay thế cổ phiếu xem ra đã hết thời, trở thành cái tổ chim sinh lợi chứ không đơn
thuần là nơi để an cư,…
Đó là thời kỳ hưng thònh nhất của việc kinh doanh bất động sản, mang lại
những khoản lợi nhuận kếch xù cho các nhà môi giới, ngân hàng, công ty đánh giá
tín nhiệm và nhà đầu tư, những người đã mua cổ phiếu hay giấy tờ có liên quan tới
lónh vực này. Lóa mắt trước lợi nhuận quá lớn, các ngân hàng cũng như các tổ chức
cho vay cầm cố sẳn sàng cho vay tín dụng mua nhà với những điều khoản cực kỳ
đơn giản, thậm chí không cần chứng minh thu nhập hay tiết kiệm gì, và có những
Giá nhà đất đang tăng
cao.
trường hợp chỉ cần tín chấp khách hàng dù có điểm tín dụng dưới tiêu chuẩn cũng
được cho vay mua nhà đất, tất nhiên là với mức lãi suất cao hơn thông thường.
Nhưng chất lượng tín dụng thấp hơn không gây lo ngại lớn cho các ngân hàng cũng
như việc phải trả mức lãi cao hơn không hề gây lo ngại cho khách hàng vì họ đều
tin rằng khả năng thu hồi các khoản nợ rất cao cũng như tin rằng người vay có thể
trả được khoản nợ đó trước tình hình nhà đất ngày càng nóng lên.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2005, bong bóng nhà ở bắt đầu sẹp hơi. Các cá nhân
gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó
khăn vì không thu hồi được nơ. Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century
Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình
trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation,
doanh thu của công ty tiếp tục sụt giảm, mức thua lỗ khoảng 422 triệu USD trong
quý IV/2007, khi mà có rất nhiều chủ nhà đã mất khả năng chi trả tiền vay mua
nhà. Tâm trạng hoang mang, lo lắng của nhiều người gửi tiền trước tình hình suy
người buộc phải từ bỏ nhà cửa của họ đã lên đến mức kỷ
lục vì không thể chi trả tiền vay hàng tháng. Rất nhiều
người phải ngồi nhìn giá trò tài sản lớn nhất của mình co nhỏ lại mỗi ngày. Các
ngân hàng lớn nhỏ dắt tay nhau tới bờ vực phá sản. Năm 2007, kinh tế Mỹ chỉ tăng
trưởng 2,2%. Đây là mức tăng yếu kém nhất kể từ năm 2002. Các công ty xây
dựng phải giảm chi cho các dự án nhà ở tới mức 16,9%, mức lớn nhất trong vòng 25
năm qua. Theo New Yord Times, những tháng cuối năm 2007, GDP Mỹ tăng
0,6%, chỉ số lạm phát lên đến 7,4%, trong khi giá nhà đất giảm tới 15%. Đây có
thể coi là một thất bại thảm hại của Mỹ.
Bước qua năm 2008, xu thế đi xuống của thò trường nhà đất càng biểu hiện rõ
nét. Trong tháng 1.2008, lượng nhà bò tòch thu tăng tới 57% so với cùng thời điểm
năm ngoái. Hơn 233.000 chủ nhân các ngôi nhà đã nhận được giấy báo tòch thu gán
nợ trong tháng 1 so với 148.425 ngôi nhà trong tháng 1.2007. Theo thống kê, trung
bình cứ 534 ngôi nhà ở Mỹ có 1 ngôi nhà thuộc diện bò tòch thu gán nợ. Hạt Cafe
Coral-Fort Myers thuộc bang Florida là nơi có số lượng nhà bò tòch thu gán nợ cao
nhất trong cả nước Mỹ với tỷ lệ trung bình 1/86.
Hàng loạt bảng hiệu “For sale”
(nhà bán), dễ dàng bắt gặp tại
các thành phố lớn của Mỹ hiện
nay
Trong khi đó, số lượng căn hộ trong các khu nhà ở
cao tầng được bán ra trong tháng 1 nằm ở mức thấp nhất
kể từ năm 1999. Doanh số bán nhà tại Mỹ trong tháng 1
giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 9 năm qua và giá
nhà đất sụt giảm lần thứ 6 trong vòng 7 tháng. Nhiều dự
báo giá nhà tại thò trường Mỹ trong năm 2008 và 2009
chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thò trường sẽ thừa nhà. Cho vay tín
chấp mua nhà lúc đó càng phát triển mạnh mẽ hơn. Thế là sụp đổ khi lãi suất tăng
nhanh, nhiều người mất khả năng trả nợ.
Cái tinh vi của thò trường tín dụng đòa ốc này là ở chỗ : các khoản vay tín dụng
xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dòch
trên thò trường chứng khoán – đó là công cụ tài chính hiện đại rất tinh vi được gọi
là nghiệp vụ chứng khoán hóa (securitisation).
Về bản chất, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử
dụng các tài sản có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát
hành các loại chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ
thu được từ một nhóm tài sản chính sẵn có. Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán
nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng
khoán hóa. Như vậy là người cho vay không
nhất thiết nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể
chuyển hóa sang cho người khác một cách dễ
dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ
lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo.
Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu
tư đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay tín
chấp một cách dễ dàng. Cho vay thế chấp mua
nhà có lãi suất rất cao, do đó ngân hàng đầu tư
vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài
chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khoán
hóa. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay tín
chấp. Các thủ tụcï thẩm đònh thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng
Thừa USD trên thị trường
lời. Mãi lo kiếm tiền, người ta không biết được rằng đang càng lúc càng lún sâu
vào những “cái bẫy” cho vay trả góp. Trong đó có cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM
(Adjustable rate mortgages). Với ARM, bất luận có tiền hay không bạn đều có thể
mua đước nhà. Với vẻ ngoài “tốt đẹp” của mình, ARM đã giết chết hết người dân
này đến các nhà đầu cơ khác. Chỉ trong tháng 2.2006, khoảng 131.000 hồ sơ tòch
thu tài sản để siết nợ trả góp đã được ghi nhận. Tính khắp nước Mỹ, có đến hơn 1,2
triệu trường hợp tương tự trong năm 2006, chiếm tỷ lệ 1/92 hộ gia đình Mỹ, tăng
42% so với năm 2005.
Vậy ARM là gì? Tại sao lại có tác hại nghiêm trọng đến thế ?
Cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM (Adjustable rate mortgages) đơn giản là
những khoản vay với lãi suất thả nổi. ARM có thể bắt đầu bằng những khoản phải
trả hàng tháng thấp hơn so với việc áp dụng cơ chế lãi suất cố đònh. Tuy nhiên,
những khoản tiền phải trả hàng tháng đó thường biến động, ngay cả khi lãi suất
trên thò trường không tăng lên thì số tiền này có thể vẫn tăng lên. Thêm nữa, khi
lãi suất trên thò trường giảm xuống thì không có gì chắc chắn là số tiền bạn phải trả
sẽ giảm xuống tương ứng. Đến lúc hoàn trả xong khoản nợ vay của mình, bạn sẽ
nhận ra rằng số tiền bạn bỏ ra vượt quá xa so với số tiền bạn đã mượn trước đó.
Những tưởng ARM sẽ là một món béo bở không ngờ đó là một cái bẫy thực sự.
Nếu như bạn phát hiện được cái bẫy ARM sớm hơn và muốn kết thúc sớm để tránh
phải trả những khoản tiền quá cao, điều đó thật không dễ vì bạn sẽ phải trả một
khoản phạt khá lớn cho hành động đó.
Cơ chế tín chấp điều chỉnh khác xa so với cơ chế tín chấp với lãi suất cố đònh.
Với cơ chế tín chấp với lãi suất cố đònh, lãi suất cố đònh trong suốt quãng thời gian
tồn tại của món nợ. Theo đó, số tiền bạn phải trả hàng tháng là bằng nhau và
không bò ảnh hưởng bởi sự thay đổi lãi suất trên thò trường. Với ARM, lãi suất thay
đổi theo từng giai đoạn, thường là liên quan mật thiết với các chỉ số khác trên thò
trường, khoản phải trả cũng vì thế mà thay đổi tương ứng.
đã hạ thấp lãi suất và khuyến khích tiêu dùng. Người ta đổ xô đi mua nhà trả góp
với lãi suất cực kỳ thấp. Và rồi mấy năm sau nguy cơ lạm phát gia tăng, FED
không ngần ngại tăng lãi suất thả nổi lên một cách chóng mặt. Những món nợ vay
mua nhà theo lãi suất thả nổi trở thành gánh nặng cho người mua nhà, nhiều người
mất khả năng chi trả,… Lãi suất càng ngày càng tăng, không ai dám mua nhà nữa.
Mọi việc trở nên bế tắc,… Nhiều người mất đi ngôi nhà của mình, nhiều nhà đầu cơ
chỉ biết “ôm” đất mà hoang mang. Nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng không thể
thu hồi vốn vay và khủng hoảng.
5. Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng
tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bóng
Biết rằng nếu ban hành các chính sách và sử dụng tỷ lệ lãi suất đúng lúc có
thể kiềm chế được hiện tượng bong bóng bất động sản. Sẽ chấm dứt haychí ít cũng
hạn chế phần nào tác động của cơn suy thoái. Thế nhưng, chính phủ của một quốc
gia phải cân nhắc và giải quyết rất nhiều vấn đề vó mô, trong đó có lạm phát và
tăng trưởng. Trong thời điểm lạm phát cao đang là mối lo ngại lớn nhất thì sự lưỡng
lự trong hành xử của FED là rất dễ hiểu. Tuy nhiên, không thể chối cãi một điều
rằng việc xử lý một cách chậm trễ của FED và các cơ quan điều tiết khác là một
trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng.
6. Hiệu ứng bầy đàn của làn sóng đầu cơ
Giới đầu cơ, kinh doanh là những người rất nhạy cảm, một khi đã “ngửi” thấy
mùi thành công là họ sẽ không bỏ qua cơ hội kiếm tiền. Lúc đó, ngoài các chương
trình quảng cáo truyền hình, cơn sốt tậu nhà và đầu cơ nhà còn được kích thích bởi
vô số quyển sách. Thế là không ai bảo ai, người ta kéo nhau đi mua nhà, mua đất
khiến giá nhà đất tăng vọt đến mức phi lý và thò trường bất động sản đóng băng…
Và khủng hoảng thò trường cho vay mua nhà tín chấp như một điều hiển vậy.
Như vậy, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng thò trường cho
hiện tại 2,25%/năm. Đây là những biện pháp rất mạnh tay để cứu kinh tế Mỹ thoát
khỏi một cuộc suy thoái. Ngoài ra, chính phủ Mỹ còn nhiều chính sách khác như
hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ…
Tháng 8/2007, cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn thực sự bùng phát, FED
đã hành động một cách nhanh chóng. Tổng số tiền các ngân hàng Trung Ương bơm
ra trong vòng một tuần là hơn 400 tỷ USD, trong đó riêng số tiền tiếp sức khẩn cấp
trong hai ngày 9 và 10/8 mà FED và ngân hàng trung ương Châu Âu (ECB) tung ra
là 323,3 tỷ USD. Đây là khoản tiền kỷ lục và cao hơn nhiều số tiền tung ra sau vụ
khủng bố Tòa tháp đôi ngày 11/09/2001. Biện pháp này đã giúp hệ thống tài chính
tránh rủi ro từ tình trạng thiếu tiền mặt và bước đầu đã làm dòu bớt căng thẳng về
thanh khoản tín dụng trong bối cảnh nợ xấu đối với bất động sản ở mức cao và thò
trường nhà đất ở Mỹ đang trong thời kỳ khủng hoảng. Đây là biện pháp có tác
động tức thời nhất, nhưng việc bơm một số tiền quá lớn vào nền kinh tế rất dễ dẫn
đến lạm phát cao. Tháng 3.2008, FED đã bơm thêm 60 tỷ USD tiền mặt vào hệ
thống ngân hàng. Tuy nhiên, lượng tiền mặt đó vẫn chưa đủ và chưa thực sự tạo ra
được hiệu quả bình ổn rõ rệt trên các thò trường. FED thì sẵn sàng làm mọi việc có
thể để cứu nền kinh tế Mỹ thoát khỏi một cuộc suy thoái và biện pháp mạnh tay
nhất của FED là 6 lần liên tục cắt giảm lãi suất.
Q TRÌNH CẮT GIẢM LÃI SUẤT CỦA FED
5.25%
4.75%
4.50%
4.25%
3.50%
3.00%
2.25%
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
người mua nhà. Theo đó, chính phủ sẽ viện trợ không hoàn lại 4 tỷ USD cho chính
quyền các đòa phương mua lại nhà thuộc diện bò tòch thu gán nợ, cho phép vay dưới
chuẩn và miễn thuế 7.000USD cho những người mua nhà mới hoặc mua lại những
bất động sản thuộc diện bò tòch thu gán nợ.
Tuy nhiên, nếu chính phủ Mỹ cứ âm thầm giải quyết những vấn đề thời sự
này một mình thì khó lòng thành công. Nhất thiết phải có sự đồng lòng nhất trí và
hỗ trợ hết mình của người dân. Trong nỗ lực sát cánh bên nhau đập tan cơn ác
mộng mang tên “suy thoái”, chính phủ Mỹ đã kêu gọi và hậu thuẫn cho 6 ngân
hàng lớn hợp sức cứu thò trường bất động sản, giúp đỡ những chủ sở hữu nhà đang
gặp khó khăn trong việc giải quyết các khoản thế chấp. 6 ngân hàng này gồm :
Citigroup, Wells Fargo, Countrywide Financial, JP Morgan Chase và Washington
Mutual – Họ sẽ cùng tham gia vào một chương trình có tên gọi “Project Lifeline”.
Theo chương trình này, những người không thể trả tiền cho ngôi nhà đã thế chấp sẽ
có thêm 30 ngày để thương lượng phương án thanh toán. 6 ngân hàng trên chiếm
khoảng 50% thò phần về dòch vụ thế chấp ở Mỹ. Do đó, sự hỗ trợ của họ sẽ giúp ích
rất nhiều những ai đang hết sức khó khăn trong việc trả tiền nhà. Đồng thời cũng
góp phần ổn đònh thò trường cho vay bất động sản đang rối ren ở Mỹ.
Như vậy, chính phủ Mỹ đã hành động rất kiên quyết nhằm khác phục hậu quả
từ cuộc khủng hoảng thò trường tín chấp. Đồng thời ngăn chặn nguy cơ suy thoái
đang đến gần kề. Một thời gian dài cho việc họp bàn và ra quyết đònh này, ta đã có
thể thấy được những dấu hiệu khởi sắc của nền kinh tế lớn nhất toàn cầu này. Đó
là một điều đáng mừng. Hy vọng là Mỹ sẽ phục hồi nhanh chóng và cùng toàn thế
giới phát triển trong thời gian sớm nhất.
IV. BÀI HỌC KINH NGHIỆM RÚT RA TỪ CUỘC KHỦNG
HOẢNG
Cuộc khủng hoảng thò trường tín chấp đã ảnh hưởng lớn và để lại hậu quả quá
nặng nề cho nền kinh tế Mỹ. Để tránh lòch sử lặp lại, các nhà kinh tế Mỹ nhất đònh
PHẦN II
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
I. ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BĐS :
1. Thò trường BĐS nói chung :
a. Thò trường bất động sản được hình thành qua bốn cấp độ :
Ở hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thò trường, thò trường bất động sản đều
hình thành và phát triển dựa trên 4 cấp độ : sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và
tài chính hóa.
Cấp độ sơ khởi : đây là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình.
Cấp độ tập trung hóa : Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, không phải ai cũng có hình thành và phát triểu một tòa nhà, một bất
động sản lớn, một dự án bất động sản.
Cấp độ tiền tệ : là giai đoạn có sự góp mặt của các doanh nghiệp phát triển
bất động sản, do hạn chế về vốn, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ
tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra trên thò trường.
Cấp độ tài chính hóa : khi quy mô của thò trường bất động sản tăng cao và
thò trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn tài trợ dài hạn cho
thò trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối
với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Từ đó buộc các ngân hàng
phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các
khoản tài trợ cho thò trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn.
Tuy nhiên, không nhất thiết trong nền kinh tế, thò trường bất động sản đều
tuân tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên, cũng như cấp độ phát triển thò
giao dòch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dòch trước.
Mặt khác, thò trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo được của đất, nên thò trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thò trường hàng hóa khác.
f. Có mối liên hệ với các thò trường khác :
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trò đất đai sau khi đã
được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với
thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động
sản tham gia lưu thông trên thò trường bất động sản, các giá trò cũng như các quyền
về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề
lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dòch.
Điều này chứng tỏ thò trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thò trường vốn.
Ngược lại, thò trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống
kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động
sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thò trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thò trường xây dựng
và nội thất, thò trường lao động v.v… dao động của thò trường này có ảnh hưởng lan
tỏa tới sự phát triển ổn đònh của nền kinh tế quốc dân.
2. Thò trường BĐS ở TP.HCM :
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố năng động, là trung tâm kinh tế, xã
hội của cả nước và của khu vực phía nam nói riêng. Hàng năm, thành phố Hồ Chí
Minh thu hút hàng ngàn lao động từ khắp mọi miền trong và ngoài nước với đầy đủ
mọi thành phần trong xã hội. Do đó, nhu cầu về nhà ở, công trình kiến trúc rất lớn.
Không chỉ lượng lao động đến lập nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh mà còn thu
hút được một “lượng” lớn nhà đầu tư. Chính nhờ các thành phần này đã làm cho thò
dòch vụ như : tư vấn, môi giới, quảng cáo tiếp thò; kêu gọi góp vốn đầu tư, đònh giá
bất động sản và hỗ trợ tín dụng…
Cũng theo quy đònh của Luật kinh doanh BĐS, các dự án muốn chuyển
nhượng sản phẩm nhà đất phải thông qua sàn giao dòch bất động sản. Bởi vì sự
thiếu công khai, minh bạch của thò trường bất động sản nước ta vốn là một khuyết
tật lớn trong nhiều năm qua. Có những lúc lượng giao dòch không thức chiếm tới
80% tổng lượng của thò trường. Việc công khai hóa nguồn cung nhà ở của các dự
án vẫn chưa được thực hiện. Đứng ở giữa chủ đầu tư và người có nhu cầu thật sự
vẫn luôn có khá nhiều nhà đầu cơ và các “cò” nhà đất. Vì vậy, thiết yếu phải công
khai hóa việc mua bán nhà trên các sản giao dòch. Ngoài ra, sự xuất hiện của các
sàn giao dòch bất động sản còn tránh tình trạng “bán nhà trên giấy” (nhà hình
thành trong tương lai).
d. Thu hút dòng vốn nước ngoài
Không chỉ có nhà đầu tư trong nước mà còn có cả nhà đầu tư nước ngoài xem
việc kinh doanh bất động sản như “mỏ vàng”.
Được đánh giá là tiềm năng nhất tại Châu Á, thò trường bất động sản Việt
Nam đang là điểm nhắm của các nhà đầu tư nước ngoài.
Riêng TP.HCM, với những đặc điểm riêng biệt về sự phát triển, về kinh tế, xã
hội, và lại là trung tâm kinh tế, thương mại lớn nhất của cả nước nên được các nhà
đầu tư quan tâm nhiều hơn.
Sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài vào thò trường bất động sản
TP.HCM đã đẩy mạnh quá trình đô thò hóa và chỉnh trang bộ mặt đô thò của thành
phố, tạo ra nguồn cung mới cho thò trường bất động sản TP.HCM.
II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM
1. Tình trạng bong bóng :
So với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt trên đầu người lớn hơn,
cách chóng mặt. Ngay cả khi người ta không sẵn tiền trong túi, họ vẫn sẵn sàng đi
vay ngân hàng để đầu cơ vì lợi nhuận mang lại quá cao và trong thời gian tương đối
ngắn. Cứ thế, người ta chứ đua nhau tham gia thò trường bất động sản, thậm chí
những người dân bình thường, không hề biết gì về thò trường cũng thấy ra lợi nhuận
quá cao mà tham gia.
Cảnh tượng người dân xếp hàng qua đêm
trước cổng các dự án để chờ mua được một
căn hộ ở Quận 2, Quận 9 đã gây xôn xao dư
luận trong một thời gian khá dài. Có thể lúc
đầu người ta mua chỉ nhằm mục đích ở, nhưng
sau đó thấy giá lên cao quá, bán đi sẽ lời rất
nhiều, có thể mua lại căn khác nữa – và người
ta bán. Vô tình họ đã trở thành những nhà đầu cơ nghiệp dư. Lòng tham nổi lên,
nhiều người quên mất mục đích của việc mua nhà của mình, trở thành nhà đầu cơ
bất động sản,…
Nguyên nhân tiếp theo dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản là do cán
cân cung – cầu chưa được giải quyết triệt để. Giá nhà đất ở phân khúc nhà ở cao
cấp (biệt thự, căn hộ cao cấp,…) sốt cao là dựa trên những nhu cầu có thiết của tầng
lớp dân cư và lao động có thu nhập tăng mạnh. Đây là xu hướng tất yếu trong nền
kinh tế đang phát triển nhưng do tốc độ tăng trưởng,
phát triển của thò trường đòa ốc không theo kòp dẫn
đến tình trạng khan hàng – giá bò đẩy lên cao. Nguồn
cung quá nhỏ so với nhu cầu quá lớn để đáp ứng tốc
độ đô thò hóa tăng nhanh.
Theo số liệu thống kê từ vụ kiến trúc quy hoạch xây
dựng (Bộ xây dựng), tỷ lệ đô thò hóa của Việt Nam
Quang cảnh cả ngàn người tranh nhau đăng ký mua căn
hộ The Vista
Người dân xếp hàng bên ngồi phòng
thêm nữa. Thêm vào đó, các tập đoàn bất động sản nước
ngoài với tiềm lực tài chính rất lớn đang đổ bộ vào Việt Nam
để tiềm kiếm cơ hội làm ăn; và Thành phố Hồ Chí Minh là
nơi tập trung đông đảo nhất. Những dự án của các tập đoàn
này mặc dù có góp phần tăng nguồn cung về nhà đất, tuy
nhiên lại đẩy giá lên quá cao nên mặt bằng chung vẫn không
có tác dụng giảm nhiệt thò trường bất động sản.
Một cao ốc cho th
trên đường Pasteur,
Q.1 - Ảnh: ĐỨC TRÍ
Copyright: Tài liệu đại học ©