BăGIỄOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HăCHệăMINH
KHOAăKINHăTăPHỄTăTRIN
CHUYểNăNGẨNHăTHMăNHăGIỄ

CHUYÊN  TT NGHIP
PHỂN TệCH TÁC NG CA YU
HNG N GIÁ TR BT NG SN

GVHD :ăT.SăNGUYNăNGCăVINH
SVTH :ăNGUYNăTHăVăNHUN
LP : VG1
MSSV : 108201922
TP.ăHCM,ăNGẨYă10ăTHỄNGă4ăNMă2012 LI CM N



(ký tên và đóng du)

NHN XÉT CA GIÁO VIểN HNG DN
 TP.ăHăChíăMinh,ăNgƠyầ.Thángầ.Nmă2012
Giáo Viên Hng Dn

MC LC
LI M U 1
CHNG I: C S Lụ THUYT 3

2.3ăThcătrngăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătăhngăđnăgiáătrăbtăđngăsnătiămtă
săcôngătyăthmăđnhăgiá. 19
2.4 NhngămtătíchăccăvƠăhnăchăcaătácăđngăyuătăhngălênăgiáătrăbtăđngăsn 20
2.4.1ăăTíchăcc 20
2.4.2ăăHnăch 20
CHNG 3: PHỂN TệCH YU T HNG TÁC ÔNG N GIÁ TR BT
NG SN. 22
3.1ăăMôătăcácăconăđngăkhoăsátăbtăđng sn 22
3.1.1ăăMôătăngăHuăGiangă(bnăđăxemăphnăphălc) 22
3.1.2ăăMôătăđngăKinhăDngăVng:ă(bnăđăxemăphnăphălc) 22
3.2ăăKăhochăkhoăsát: 23
3.3ăăăXơyădngămôăhìnhăhiăquiăđánhăgiáătácăđng 24
3.3.1ăăMôăhìnhăhiăquy 24
3.3.2 Phân tích và kimăđnh mô hình vi mcăỦănghaă5% 30
3.3.3ăcălng mô hình có tt không 41
3.4 Nhng hn ch caăđ tài 41
3.5ăăăMtăsăđăxutăchoăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăhngălênăgiáătrăcaăBS 42
PHN KT LUN 44
DANH MC TÀI LIU THAM KHO
PH LC

BNGăDANHăMCăCỄCăTăVITăTT

STT
Kí hiu
Ni dung
1

11
BTC
BătƠiăchính
12
TMCP
Thngămiăcăphn DANH MC BNG , BIU , BNG

Loi danh mc
Tên
Trang
Săđă1
CácăbcăxơyădngăvƠăápă
dngămôăhìnhăkinhătălng
12
Săđă2
CăcuătăchcătiăAREV
15
Săđă3
Quyătrìnhăthmăđnhăgiáătiă
AREV
18
Bng 1
Bngădăliuăthuăthpă
26

6

36
Bngă9
Bngăktăquăkimăđnhă
7

37
Bngă10
Bngăktăquăkimăđnhămôă
hình hiăquy
38
Bngă11
Bngăktăquăkimăđnh White
39
Bngă12
Bngăktăquăkimăđnh BG
40
Li m đu
1

LI M U
1.LỦ do chn đ tƠi:
Trongănhngănmăvaăqua,ănnăkinhătăncătaăcóănhngăbcăphátătrină
vtăbc.ăTcăđătngătrngăluônăđtăămcăcaoăcùngăviăsăgiaănhpătăchcă
thngămi qucătăWTOăđƣăđaăVităNamătrăthƠnhămtăthătrngăhpădnătrênă
toƠnăthăgii.ăNhngăcăhiăđóăkéoăsăphátătrinăcaăttăcăcácăngƠnhătrênăttăcă
cácălnhăvc.ăcùngăviăsăphátătrinăcaănnăkinhătălƠăsăphátătrinăcaăthătrngă
btăđngă sn.ă Sauăkhiă lut kinhă doanhăbtă đngă snă banăhƠnhă nmă 2005ă cƠngă
khngăđnhăvaiătròăquanătrngăcaăthătrngăbtăđngăsn.ăCácăhotăđngămuaă

Phn m đu:
Chng I : CăsălỦăthuyt
Chng II:Thcătrngăvăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătăhngălênăgiáă
trăbtăđngăsn.
Chng III: Phơnătíchăyuătăhngătácăđngăđnăgiáătrăbtăđngăsn
Phn kt lun
Chng 1: C s lý thuyt
3

CHNG I: C S Lụ THUYT
1.1 Gii thiu v bt đng sn
1.1.1 Khái nim:
BtăđngăsnăbaoăgmăđtăđaiătănhiênăvƠămiătƠiăsn,ădoăconăngiătoăraă
gnă lină viă mnhă đtă đó.ă óă lƠă nhngă vtă huă hìnhă nmă trênă bă mt,ă trongă
khôngătrungăhocădiălòngăđtănhănhƠăca,ăcôngătrìnhăkinătrúcăvƠăcăsăhă
tng.
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn:.
Tính bt đng:ăngiătaăkhôngăthădiăchuynăbtăđngăsnătăniănƠyăđnă
niăkhác.Miăbtăđngăsnăđuăcóă1ăvătríănhtăđnhătiăđimănóătaălc.ăiuănƠyă
cóăỦănghaăquanătrngălƠăgiáăcăbtăđngăsnătùyăthucăvƠoăvătrí,ăđaăđimăcaănóă
vƠăthngămangăđmăchtăđaăphng.
Tính không đng nht:ăsăkhácănhauăvăhìnhăthăquy mô,ădinătíchăcaălôă
đtăvƠăcôngătrìnhătrênăđtăhìnhăthƠnhănênătínhăđaădngăcaăbtăđng sn.ăThông
thngăhimăcóăbtăđngăsnănƠoăgingăhtănhau,ădoăvyăgiáăcăcaămiăbtăđngă
snăgnălinăviăđcăđimăcăthăcaăbtăđngăsnăy.
Tính khan him:ădinătíchăđtăđaiălƠăcóăhnăso viăsăphátătrinăcaădơnă
s.ă Să phátă trină đtă đaiă huă dngă luônă phiă nmă trongă să cơnă bngă viă môiă
trngăsinhăthái,ădinătíchăđtăsnăxutăvƠădinătíchăđtă.ăNhuăcuăđtăđaiăvƠănhƠă
ăcaăconăngiăthngălƠăvtăquáămcăsoăviăsăphátătrinăcaăđtăđaiăhuă
dngănênăluônătoănênăsăkhanăhimătrênăthătrngăbtăđngăsn.

 LƠmăcnăcăchoăthuêăduytăcácădăánăđuătătrcătipăncăngoƠi,ădăánă
đuătăcôngătrìnhăsădngăvnănhƠănc,ăđăánăcăphnăhóaădoanhănghipănhƠă
nc,ăđăánăcpăphátăkinhăphí,ămuaătƠiăsnăcóăsăbƠoălƣnhăcaăchínhăph.
 LƠmăcnăcăđăsápănhp,ăchiaătách,ăpháăsnăhayăgiiăthădoanhănghip.
 ăthcăhinăcácăánălnhăđiăviăvicăkinătngăhayăxétăxăliênăquanăđnă
tranhăchpăvăhpăđngăvƠăquynăliăcácăbên:ăđătăvnăvƠăraăquytăđnh,ănghiênă
cuă thă trng,ă phơnă tíchă khă thi,ă phơnă tíchă liănhun,ă xácă đnhă giáă tră chngă
khoán,ă lpăbáoă cáoătƠiă chính,ă lpă kăhochă lƠmă vic,ă khiuă ni,ă yêuă cuă gimă
thuầ
 LƠmăcăsăđăđuăgiáăcôngăkhaiă
Chng 1: C s lý thuyt
5

1.2.3 Vai trò ca thm đnh giá trong nn kinh t th trng
Tăvnăgiáătr,ăgiáăcătƠiăsnăgiúpăcácăchăthătƠiăsnăvƠăcácăbênăliênăquanăvƠă
côngăchúngăđuătăđaăraăcácăquytăđnhăcóăliênăquanăđnăvicămuaăbán,ăđuătă
vƠăchoăvayătƠiăsn.
HătrăquaăliăvƠăkíchăthíchăsăphátătrinăcaăthătrng dchăv,ăthătrngă
tƠiăchính,ăthătrngăbtăđngăsnăvƠăcácăthătrngăkhác.
LƠăcôngăcăcăbnătrongăqunălíăgiáăcăcaănhƠănc.
nh giáăđúngăgiáătrăthătrngăca cácăngunălcăgópăphnăđăcăchătă
đngăphơnăbătiăuăcácăngunălc.
GópăphnălƠmăminhăbchăthătrng,ăthúcăđyăsăphátătrinăcaăthătrngă
tƠiăsnătrongăncăcngănhătoƠnăthăgii, chngăđcăquynăgiáăcăhƠngăhóa,ăpháă
giáăhƠngăhóa,ăgópăphnăxơyădngămtăthătrngăcnhătranhălƠnhămnh.
ToăđiuăkinăthunăliăchoătoƠnăcuăhóaăvƠăhiănhpăkinhătăthăgii.
1.2.4 C s giá tr trong thm đnh giá tr bt đng sn:
 Giá tr th trng
TheoătƠiăliuă thamăkhoă hă thngătiêuăchunăthmăđnhă giáăvitănamăbană
hƠnhătheoăquytăđnhăsă24/2005/Q-BTC ngày 18/4/2005ăcaăBătƠiăchínhăthì:ă

hƠnhătheoăquytăđnhăsă129/2008/Q-BTC ngày 31/12/2008 caăbătrngăBă
tƠiăchínhăthìăắăphngăphápăsoăsánhălƠăphngăphápăthmăđnhăgiáădaătrênăcăsă
phơnătíchămcăgiáăcaăcácătƠiăsnătngătăviătƠiăsnăcnăthmăđnhăgiáăđƣăgiaoă
dchă thƠnhă côngă hocă đangă muaă bánă thcă tă trênă thă trngă trongă điuă kină
thngămiăbìnhăthngăvƠoăthiăđimăcnăthmăđnhăgiáăhocăgnăviăthiăđimă
cnăthmăđnhăgiáăđăcătínhăvƠăxácăđnhăgiáătrăcaătƠiăsn.
PhngăphápănƠyădaăvƠoăsăchpănhnăcaăthătrngălƠăchăsăttănhtăcaăgiáă
tr.
Phng pháp chi phí
PhngăphápăchiăphíălƠăphngăphápăthmăđnhăgiáădaătrênăcăsăchiăphíă
toăraămtătƠiăsnătngătăviătƠiăsnăcnăthmăđnhăgiáăđăcătínhăgiáătrăthă
trngăcaătƠiăsnăcnăthmăđnh.
Phng pháp thu nhp
LƠăphngăphápăthmăđnhăgiáădaătrênăcăsăchuynăđiăcácădòngăthuănhpă
ròngătrongătngălaiăcóăthănhnăđcătăvicăkhaiăthácătƠiăsnăthƠnhăgiáătrăhină
Chng 1: C s lý thuyt
7

tiăcaătƠiăsnă(quáătrìnhăchuynăđiănƠyăcònăđcăgiălƠăquáătrìnhăvnăhóaăthuă
nhp)ăăđăcătínhăgiáătrăthătrngăcaătƠiăsnăcnăthmăđnhăgiá.
CácănhƠăđuătăđƣăphátătrinănƠyăthƠnhădngătínhătoánădòngătinăchităkhuă
(DCF)ăDCFăyêuăcuădăđoánădòngătinăthuănhpătngălaiăvăhinătiăătrênă1ăgiaiă
đonăgiăđnhăcaăngiăđuăt.ăDòngătinăđcăchităkhuăămtătălălƣiăsută
nhtăđnhăđătínhăgiáătrăhinăti.
Phng pháp thng d
LƠăphngăphápăthmăđnhăgiáămƠăgiáătrăthătrngăcaătƠiăsnăcnăthmă
đnhăđcăxácăđnhăcnăcăvƠoăgiáătrăvnăhinăcóăbngăcáchălyăgiáătrăcătínhă
caăsăphátătrinăgiăđnhăcaătƠiăsnă(ătngădoanhăthu)ătrăđiăttăcăcácăchiăphíă
phátăsinhăđătoăraăsăphátătrinăđó.
Phng pháp li nhun

btăđngăsnănhăcôngăviên,ăcnhăquanăsôngănc.ănuămôiătrngăttăs làm cho
btăđngăsnăcóăgiáătrăcaoăcònăngcăliăsălƠmăgimăgiáătrăbtăđngăsn.
Hng: đcă bită cóă Ủă nghaă quană trngă viă ngiă phngă ông,ă nhngă
ngôiănhƠăhngăôngăNamăthngăcóăgiáătrăcaoăhnăcácăngôiănhƠăhngăkhác.
B rng mt tin đng:ăđng cƠngărngăcƠngăđpăthìăgiáătrăbtăđngăsnă
càng cao.
1.3.2 c đim vt cht
Kích thc:ăxemăxétătínhăphùăhpăhayăkhôngăphùăhpăviăkinătrúcăcaăbtă
đngăsnăvƠăloiăhìnhăbtăđngăsn.
Hình dáng:ă nhngăbtă đngăsnăcóăhìnhădángăvuôngăvnăhayănăhuă thì
thngăcóăgiáătrăcaoăhnănhngăbtăđngăsnătópăhu
Qui mô:ătùyăthucăvƠoătínhăhuădngăcaălôăđtămƠălôăđtăhƠngăngƠnăm2ăcóă
thăcaoăhnăhocăthpăhnăgiáătrăcaălôăđtă100m2
1.3.3B rng mt tin đng, chiu sơu lô đt
Nhngălôăđtăcóăbărngămtătinălnăthìăgiáătrăsăcao.ăngăthiănuălôăđtă
quáădƠiăthìă să lƠmăgimăgiáătră caă nó.ăThôngăthngăđiă viă nhngălôăđtăcóă
chiuăsơuăquáădƠiăvƠătrongăkhiăbărngămtătinăkhôngălnăthìămtăphnădinătíchă
Chng 1: C s lý thuyt
9

tămtătinătrăvƠoăđcătínhătheoăgiáăđtămtătin,ăphnădinătíchăcònăliătínhă
theoăgiáăđtăkhôngămtătin.
1.3.4 Công trình xơy dng trên đt:
LƠăngôiă nhƠă chínhă vƠămtă să cácă hngă mcăxơyădngă nh:ăgara,ă băbi,ă
tngăxơy,ăhƠngărƠo,ăvnầchínhăcácăyuătănƠyăđƣăgópăphnăquanătrngătrongă
vicăhìnhăthƠnhăgiáătrăcaăbtăđngăsn.
1.4 Ni dung ca yu t hng trong phơn tích thm đnh giá:
Khái nim hng nhƠ:hngănhƠălƠăđngăthngăgócăviăcaăchínhăcaă
nhƠ,ăhngătătrongăraăngoƠiăsơn.
Yu t hng nhƠ lƠămtătrongănhngăyuătănmătrongăyuătăvătrí,ăđngă

thƠnhăquayălngăraăca,ăúpămtăvƠoătng,ăgiaoătipăkhóăkhnăthìăcngăcnăxemă
li.
1.5 Cách đánh giá tác đng ca yu t hng lên giá tr BS
Cóăthăsădngănhiuăphngăphápăchoăvicăđánhăgiáătácăđngăcaăyuătă
hngălênăgiáătrăcaăbtăđngăsnănhăphngăphápăsoăsánhăcp,ăphngăphápă
thngăkê,ăphngăphápăđnhălng.ăTrongăchuyênăđănƠyăsădngămôăhìnhăhiă
quyăđăxác đnhăhăsăđiuăchnhăvăhng,ătinăhƠnhăkhoăsátăthuăthpăsăliuă40ă
muăđăchyămôăhìnhăhiăquiărútăraăhăsăvăhng.
1.6 Gii thiu v kinh t lng:
 Thutăngăắkinhătălng”ăđcădchătăchăắEconometrics”ăcóănghaălƠăắă
đoălngăkinhăt”.ăthutăngănƠyăđcăA.KăRagnarăFrischăậ giáoăsăkinhătăhcă
ngiăNaUyăđcăgiiăthngăNobelăvăkinhătănmă1969ăsădngălnăđuătiênă
vƠoăkhongănmă1930.
 nănmă1936ăTinbergenăngiăHƠăLanăđƣătrìnhăbƠyătrcăhiăđngăkinhă
tăHƠăLanămtămôăhìnhăkinhătălngăđuătiên,ămăđuăchoămtăphngăphápă
nghiên cuă miă văphơnă tíchă kinhăt.ă Nmă 1937,ăôngă xơyădngă mtă môă hìnhă
tngătăchoăncăM.
 VƠoănmă1950,ănhƠăkinhătăđcăgiiăNobelălƠăLawranceăKleinăđƣăđaăraă
mtăsămôăhìnhămiăchoăncăMăvƠătăđóăkinhătălngăđƣăphátătrinătrênăphmă
viătoƠnăthăgii.
 TăkhiăraăđiăđnănayăkinhătălngăđƣăcungăcpăchoăcácănhƠăkinhătămtă
công căscăbénăđăđoălngămiăquan hăgiaăcácăbinăkinhăt.
Chng 1: C s lý thuyt
11

 NgƠyănayăphmăviăngădngăcaăkinhătălngăđƣăvtăquáăphmăviăkinhă
t,ălanăsangăcácălnhăvcăkhácănhăxƣăhiăhc,ăvătrăhcầ
 MtăsăquanăđimăvăkinhătălngăđcătrìnhăbƠyătómătt:
 KinhătălngălƠăkhoaăhcănghiênăcuănhngăvnăđăthcănghimăcaăcácă
quyălutăkinhăt.

không

xem mô hình
cóăttăkhông

có Ngun: tài liu giáo trình kinh t lng NêuăvnăđăcnănghiênăcuăvƠă
cácăgiăthuyt
Xơyădngămôăhình
ThuăthpăvƠăxălíăsăliu
călngăcácăthamăs
Phơnătíchăkimăđnhămôăhình
Sădngămôăhìnhă:
Dăbáo,ăraăquytăđnh
Chng 1: C s lý thuyt
13

TịM TT CHNG 1
TrongăchngănƠyăătácăgiăđƣătómăgnăcácăcăsălỦăthuytăphcăvăcho quá

đnhăcaăphápălut.ăAREVăphiăhpăviăcácăbăphnăchuyênămônăcaăngơnăhƠngă
thngămiăcăphnăỄăChơuăACB,ăcôngătyăchngăkhoánăACBS,ăcôngătyăcăphnă
đaăcăỄăChơuăACBRăđăhătrăphcăvăkháchăhƠngămtăcáchătinăliăvƠănhanhă
chóngănht.

Chng 2: Thc trng ca vic đánh giá tác đng yu t hng đn giá tr ca BS
15 S đ 2: Căcuătăchc caăcôngătyăAREV Ngun: tài liu công ty TNHH thm đnh giá đa c Á Châu
i tng khách hƠng
DchăvăthmăđnhăvƠătăvnăgiáăđtăcaăcôngătyăphcăvăchoăttăcăcácăđiă

kt
trng
Kă
toán
viên
Thă
qu
Qună
tr
HS
Qună
tr
HC
Thmă
đnhă
viên
Nhân
viên
thmă
đnh
Thmă
đnhă
viên
Nhân
viên
thmă
đnh
Thmă
đnhă
viên

đngătheoălutădoanhănghip,ădoanhănghipăcóăvnăđuătăncăngoƠi.
 XácăđnhăgiáătrădoanhănghipăđălênăsƠnăgiaoădchăchngăkhoán.
 Xácă đnhă giáă tră doanhă nghipă đă că phnă hóa,ă thƠnhă lpă mi,ă liênă
doanh,ă liênă kt,ă giiă th,ă muaă bán,ă sátă nhp,ă chuynă nhng,ă choă
thuêầ
 Xácă đnh quynă khaiă thác:ă nhƠă hƠng,ă kháchă sn,ă nhƠă máyă nc,ă
quynăkhaiăthácămăđá,ăquynăkhaiăthácăcuăcng,trmăthuăphíầ
 Thngăhiu,ăquynăsăhuătríătu.
Phng pháp thm đnh giá:
Chng 2: Thc trng ca vic đánh giá tác đng yu t hng đn giá tr ca BS
17

Hinănayăhuăhtăcácăcôngătyăthmăđnhăgiáăvitănamăsădngăcácăphngă
pháp thmăđnhăgiáănhăsau:
 Phngăphápăsoăsánhătrcătip.
 Phngăphápăchiăphí
 Phngăphápăthuănhp
 Phngăphápăthngăd
 Phngăphápăliănhun
TiăAREVăcngăsădngăcácăphngăphápăphăbinănƠyătuyănhiênăphngă
phápăđcăsădngănhiuănhtălƠăphngăphápăsoăsánh. Cácăphngăphápăcònăliă
chăyuădùngăđăkimătraăktăquănhmănơngăcaoăđătinăcyăchoăktăquăthmă
đnh.ăngăthiăhinănayăcóărtănhiuăthôngătinămuaăbánăbtăđngăsnăđcăraoă
trênăcácătrangăwebăhayătrênăbáoăchí,ăđóălƠăngunăthôngătinăphongăphúăchoăphngă
phápăsoăsánh.ăTuyănhngăthôngătinăraoăbánăchaăthtăsăchunăsátănhngădaăvƠoă
đóăcácăthmăđnhăviênăcóăthăxácăđnhăđcăgiáătrăthătrngăcaăcácăbtăđngă
snătiăthiăđimăhinăti.
2.1.3 Tình hình hot đng ca công ty
ViăphngăchơmăắAREV lƠăđaăchătinătngăvƠăsălaăchnăchínhăxácăcaă
kháchăhƠng”ănênăchtălngăvƠăuyătínăluônăđcăcôngătyăđtăđtălênăhƠngăđu.Viă