BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. HAY SINH
SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THANH NGUYỆT
KHOÁ 31- LỚP VG2
GVHD: TS. HAY SINH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4/2009
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô
Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và thầy cô khoa
Kinh tế phát triển nói riêng. Bốn năm qua, em đã được quý thầy cô dạy bảo cho,
không chỉ là những kiến thức về học vấn mà còn là những kiến thức vô cùng
thiết thực về cuộc sống. Đây là hành trang vô cùng quý báu để em có thể tự tin
bước tiếp trên con đường phiá trước.
Đặc biệt, xin cho em gửi đến cô Hay Sinh, người đã chỉ bảo, hướng dẫn em
tận tình để em có thể hoàn thành tốt đề tài này, lòng biết ơn sâu sắc nhất.
Ngoài ra, trong 3 tháng thực tập tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Đồng
Nai, em đã nhận được sự hướng dẫn và giúp đỡ rất chân tình từ các cô chú, anh
chị trong công ty. Em xin cảm ơn.
Lời cảm ơn cuối cùng em xin dành cho ba mẹ, gia đình và bạn bè đã ủng
hộ, động viên và giúp đỡ em trong suốt thời gian qua.
Với kiến thức còn hạn hẹp và thời gian thực hiện đề tài không dài nên sẽ
không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý và giúp đỡ của
quý thầy cô, bạn bè và các cô chú, anh chị.
Trang 2
GVHD: TS. HAY SINH
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
Trang 4
GVHD: TS. HAY SINH
………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
2. mục đích nghiên cứu :
3. phạm vi nghiên cứu:
4. phương pháp nghiên cứu :
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm
1.2 Thuộc tính của bất động sản
1.3 Đặc trưng của bất động sản
2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Sự liên thông giữa thị trường bất động sản-vốn- tiền tệ
1.2.2 Sự tương tác giữa thị trường bất động sản- thị trường chứng
khoán
1.2.3 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng dư nợ của
bất động sản tại các ngân hàng thương mại
1.3 Tình hình bất động sản tại khu vực tp.HCM
2. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM
ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 6
GVHD: TS. HAY SINH
2.1 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đô thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận
Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 3/2008
2.2 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đô thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận
Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 4/2009
3. UƯ ĐIỄM VÀ HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRỰC TIẾP KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Ưu điểm
3.2 Hạn chế
CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP
NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH
BIẾN ĐỘNG
1. NHẬN XÉT
2. KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP
Trang 7
GVHD: TS. HAY SINH
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào 1 phần lớn quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại

- Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lí. Mặt vật chất bao gồm
những vật có thể thấy được, sờ nắm được như: đất đai, công trình trên đất. Mặt
pháp lí bao gồm các quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê…
1.2Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: bất động sản không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác được
vì giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, địa điểm của bất động sản.
- Tính không đồng nhất (tính đa dạng): thông thường các bất động sản thường
không giống nhau. Bởi vì giá trị của bất động sản luôn luôn gắn liền với đặc điểm
của từng bất động sản.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn mà dân số thì ngày
càng tăng lên do đó nhu cầu về đất đai trong tương lai là rất lớn.
Trang 9
GVHD: TS. HAY SINH
- Tính bền vững: đất đai cùng các công trình xây dựng trên đất thường có tính bền
vững cao và luôn được cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu quả kinh tế lâu
dài.
1.3 Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: do tính khan hiếm của bất động
sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả.
- Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao: vì bất động sản có giá trị lớn
đối với chủ sở hữu nên những giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được
cân nhắc cẩn thận và mặt khác thời gian xem xét về mặt vật chất, pháp lý đòi hỏi
nhiều dẫn đến chi phí trong giao dịch cao và thời gian giao dịch thì kéo dài.
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm
thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi ra tiền mặt là kém linh hoạt.
- Chịu sự quản lí của nhà nước: do tính chất phức tạp và không ổn định của thị
trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia cho
nên rất cần thiết có sự quản lí và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước.
2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

giá bất động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa
phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản cụ thể bao gồm: địa điểm, hình
dáng, quy mô, tình trạng pháp ly, môi trường xung quanh... cần được chú ý và
xem xét đúng mức.
2.2.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo
Do tính chất khan hiếm của đất đai khả năng co giản kém nên thị trường bất
động sản kém hoàn hảo hơn các hàng hoá thông dụng khác, biến động giá đất
thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hoá thông thường, đòi hỏi sự can thiệp
nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt là trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.2.4 Quá trình giao dịch phức tạp
Trang 11
GVHD: TS. HAY SINH
Do bất động sản thường có gía trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý do vậy
quá trình giao dịch thường diễn ra phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và
chi phí của giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin tư vấn, thẩm định, thanh
toán.
2.2.5 Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh
khác
Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So
giữa tài sản lưu động và tài sản cố định thì tích luỹ của tài sản cố định chiếm từ 7–9
lần. Việc khai thông thị trường bất động sản không chỉ thuận lợi cho các nhà sản
xuất kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành kinh doanh có thể đưa bất động
sản tích luỹ tham gia vào hoạt động kinh tế.
2.2.6 Nhạnh cảm với những biến động về kinh tế - chính trị
Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế đễ bị nóng lên
khi kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Và ngoài ra nó cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hoá, xã hội.
2.2.7 Ngoài ra thị trường Bất động sản còn dễ bị phân khúc
thị trường

chuyển nhượng lại.
2.3.3 Người mua, người bán bình thường
Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán BĐS vì nhiều lý
do khác nhau. Họ có thể là:
- Người mua đơn thuần.
- Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc
khác.
Trang 13
GVHD: TS. HAY SINH
Vừa bán vừa mua: bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển
nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới
đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
2.3.4 Người môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin
cần thiết về việc giao dịch mua, bán BĐS. Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS
được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường BĐS mà
nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới
mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo
về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước. Do vậy, cần sớm
hình thành những công ty môi giới BĐS để đưa vào hoạt động môi giới BĐS đi
vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường BĐS.
2.3.4 Các tổ chức tín dụng
- Bao gồm ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. Vai trò của tổ chức tín
dụng hết sức quan trọng thể hiện ở các mặt sau:
- Các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho vay vốn để đầu tư xây dựng
các công trình là nhà ở hoặc cao ốc văn phòng,…
- Cho người lao động vay vốn để mua nhà trả ngay hoặc trả chậm.
3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1Khái niệm thẩm định giá
Theo điều 4- Pháp lệnh giá 40 thì thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh

thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản là rất hạn chế, người mua và
người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết định của mình. Thẩm định giá đã
tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của bất động sản
được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả.
Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc
chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn
Trang 15
GVHD: TS. HAY SINH
việc kinh doanh bất động sản chỉ đơn lẻ. Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh
bất động sản ra đời nên bất động sản phải được định giá rỏ ràng để đưa lên sàn giao
dịch.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể
coi nó là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh
của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn
chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.
3.3 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị
3.3.1 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị
Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được
thanh toán cho một hàng hóa và dịch vụ. Đó là một thức tế lịch sử dù điều đó được
thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân.
Chi phí (cost) là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập
hoặc để có được quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), đây là yếu tố quan trọng
mà thẩm định viên phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên không
phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi
còn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán. Ngoài ra nhân viên
thẩm định cũng cần chú ý đến chi phí bỏ ra để có một bất động sản theo ý muốn của
mình, đó là chi phí của người mua.
Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng. Giá trị

bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự
bất thường hay không đúng cách của thị trường.
Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
- Giá trị trong sử dụng
- Giá trị đặc biệt
Trang 17
GVHD: TS. HAY SINH
- Giá trị đầu tư
- Giá trị bán tháo hay buộc bán
- Giá trị tính thuế
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị thế chấp cho vay
3.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
3.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản và không thể thiếu
cho sự ước tính giá trị thị trường.
Theo tiêu chuẩn 06 của hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ( ban
hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ
trường Bộ Tài chính ), nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được trình bày
như sau:“ Sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật , về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn cho tài sản. Tuy nhiên, một
tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng cao
nhất và tốt nhất của tài sản đó.”
Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn của tài sản cho nhu cầu:
- Tính hữu dụng là những nguyên tắc chung bao hàm những nguyên tắc như
cung cầu, thay thế, đóng góp.
- Là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu dụng
hay không hữu dụng của tài sản đó.
Là khái niệm tương đối và mang tính so sánh.

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả
các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn
liền với đặc điểm của loại tài sản đó.
- Nguyên tắc cân bằng
Trang 19
GVHD: TS. HAY SINH
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc tuân thủ
- Nguyên tắc cạnh tranh
3.5Quy trình thẩm định giá
Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình
tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị
làm cơ sở thẩm định giá.
1.1/ Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
giá.
1.2/ Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo
cáo thẩm định giá.
1.3/ Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
3.1/ Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Trang 21
GVHD: TS. HAY SINH
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm
định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
3.2/ Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu
thập các thông tin sau:
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người
mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những
đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm
định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử
dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở
hạ tầng…).

định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp
đồng, theo quy định của pháp luật.
Trang 23
GVHD: TS. HAY SINH
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản
trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử
dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá
trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí
bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất
và tốt nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các
phương pháp thẩm định giá.”
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và
với mục đích thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu
chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
3.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành