THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CÂU 1: PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản theo nghĩa đơn giản nhất là đất đai cùng tất cả mọi thứ gắn liền
vững chắc và lâu dài với nó. Thị trường bất động sản là địa điểm diễn ra các quan
hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
giao dịch, được thể hiện bằng những con số cung, cầu.
1. Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức
giá nhất định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và
nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ
nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức,
công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản
lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu
là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là
yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể
Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã
được phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố
này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích
đất được phân bổ.
- Hạn chế về quyền sử dụng đất
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào
lưu thông làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông
thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và
các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các
chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ
ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có
là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện
tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Chính sách đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến
cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham
gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức
năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận
chiều với nhân tố giá. Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co
giãn hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng
mau lẹ theo sự gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời
gian xây dựng dài hơn bình thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với
nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị
giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng.
2. Cầu về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cầu:
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối
lượng bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao
thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại
nhà, công trình khác. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại,
ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 3

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Chính sách của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư
bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung.
Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ
làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín
dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề
nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về
quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho
thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự
chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ
tầng, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ...
3. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác
động trở lại cung cầu để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu
dùng xã hội. Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng
hóa bất động sản, là mối quan hệ mang tính chất quy luật.
Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co
giãn, tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc
xây nhà thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho
giá bất động sản được đẩy lên cao.
Trong dài hạn, tiền thu được từ bất động sản cao (ví dụ bất động sản nhà cho
thuê) khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn
tới giá thuê giảm xuống.
Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng
luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 5


Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được quy định tại điều 5
Luật đất đai 2003:
1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất);
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
d) Định giá đất.
3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.
4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
• Về nội dung quyền quản lý Nhà nước về đất đai, điều 6 Luật đất đai 2003
quy định:
1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính;
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 7


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào
ttrường bất động sản.
+ Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất
được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều
kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003.
Điều 106 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản khi có các
điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện để đất đai và
công trình xây dựng tham gia vào thị trường tại điều 6 và 7 của Luật.
Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định các loại bất động
sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
• Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 9