LỜI CẢM ƠN
Thời gian qua- 4 năm được học tập và rèn luyện tại trường Đại học Kinh
Tế Quốc Dân bản thân em đã nhận thấy rằng đây là những khoảng thời gian
vô cùng quý báu. Em đã nhận được, đó tớch luỹ được nhiều những kiến thức
và kinh nghiệm. Và đặc biệt đã nhận được những sự chỉ bảo ân cần và sự
quan tâm sát sao của các thầy, cô quản lý cũng như những giảng viên trực tiếp
giảng dạy.
Qua chuyên đề thực tập này em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giỏo
đó quan tâm, chỉ bảo giúp đỡ em hoàn thành tốt khoá học của mình.
Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “ định giá tài sản đảm
bảo tại chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long” này em đã nhận được sự giúp
đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ thuộc Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng
Long đặc biệt là phòng Tín dụng và phòng Thẩm định. Qua đây em xin gửi
tới các anh chị trong toàn chi nhánh lời cảm ơn sâu sắc nhất. Kính chúc Chi
nhánh luôn Thịnh Vượng!
Những kiến thức tích luỹ trong quá trình học tập tại lớp Tài chính doanh
nghiệp 44E – khoa Ngân hàng-Tài Chính.Và những hướng dẫn tận tình của
thầy giáo hướng dẫn đó giỳp em hoàn chỉnh chuyên đề tốt nghiệp này.Em xin
bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến thầy giáo Tiến sĩ Đào Văn Hùng- người
đã trực tiếp phụ trách hướng dẫn em hoàn thành kỳ thực tập này.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Sinh viên
Tạ Phương Điệp
LỜI MỞ ĐẦU
Hệ thống Ngân hàng của một quốc gia ngày càng phát triển lớn mạnh
không ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển, tăng trưởng của quốc gia đó và
của nền kinh tế thế giới.Một quốc gia không bao giờ muốn mình phải chạy
theo sau các nước khác, họ luụn cú xu hướng và mong muốn bắt kịp các nước
khác và thậm chí vượt qua cả quốc gia kia.Tuy nhiên, để đạt được điều đó họ
phải nỗ lực hết sức mình, điều tiết nền kinh tế, xã hội trên tất cả mọi lĩnh
vực.Và hệ thống Ngân hàng cũng vậy, với vai trò chính trong việc luân
Hình dung từ những nét tổng quát nhất về định giá tài sản, định giá tài
sản đảm bảo tại các tổ chức tín dụng và các NHTM đến những vấn đề định
giá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long và cuối cùng là
các phương hướng cũng như giải pháp phát triển hoạt động định giá tài sản
đảm bảo tại Chi nhánh Thăng Long.Sau phần mở đầu,kết cấu nội dung của
chuyên đề chia làm 3 chương:
Chương 1: Phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng thương mại (NHTM).
Chương 2: Thực trạng về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại Chi
nhánh NHNo&PTNT Thăng Long.
Chương 3: Các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản
đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long
Và cuối cùng sẽ là những kết luận được rút ra sau những nghiên cứu.
Sau đõy là những nội dung về định giá tài sản đảm bảo tôi đã nghiên cứu
và đúc kết lại trong chuyên đề tốt nghiệp của mình.
DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
NHNN: Ngân hàng Nhà Nước : Ngân hàng Nhà Nước
TCTD: Tổ chức Tín dụng : Tổ chức Tín dụng
NHNo&PTNT: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn : Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
NHTM: Ngân hàng Thương Mại : Ngân hàng Thương Mại
DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước : Doanh nghiệp Nhà nước
Cty TNHH, CP: Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ Phần : Công
ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ Phần
DN: Doanh nghiệp : Doanh nghiệp
TSĐB: Tài sản đảm bảo : Tài sản đảm bảo
DNNQD: Doanh nghiệp ngoài quốc doanh : Doanh nghiệp ngoài
quốc doanh
HĐQT: Hội đồng quản trị : Hội đồng quản trị
BĐS: Bất động sản : Bất động sản
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3.1. Những khái quát chung về NHTM
3.1.1. Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM
3.2. Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại
3.2.1. Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong
hoạt động cho vay ở NHTM
3.2.2. Khái niệm và phân loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay
3.3. Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM
3.3.1. Khái niệm và vai trò của hoạt động định giá tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay
3.3.2. Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm
3.3.3. Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay
3.3.4. Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay
3.3.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động định giá tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay
Chương 2
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG
1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH NHNo&PTNT
THĂNG LONG
1.1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Chi nhánh
NHNo&PTNT Thăng Long
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của NHNo&PTNT
Việt Nam
1.1.2. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh
NHNo&PTNT Thăng Long
1.2. Cơ cấu tổ chức
1.3. Chức năng, nhiệm vụ cỏc phũng ban chính
1.4. Thực trạng và phương hướng hoạt động kinh doanh
SẢN ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG
1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long
1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh
Thăng Long
2. NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG
2.1. Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá
2.2. Đối với nội bộ Chi nhánh Thăng Long
2.2.1. Về cán bộ thẩm định
2.2.2. Về quản lý vấn đề định giá và quy trình định giá
2.2.3. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và
ngân hàng
2.2.4. Một số giải pháp khác
3. KIẾN NGHỊ CỦA CHI NHÁNH VỚI CÁC BấN LIÊN QUAN
3.1. Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính
3.5. Kiến nghị với Chính Phủ
*) Cần một sự nhất quán, rõ ràng, hoàn thiện trong việc ban hành các
văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm
tiền vay. Đôi khi những văn bản được ban hành ra hàng loạt và
những quy định thì chồng chéo lên nhau, có trường hợp thì rất
không rõ ràng nhất là đối với cụm từ “ trừ trường hợp pháp luật có
quy định khỏc” khi này thỡ cỏc tổ chức thi hành luật không biết
phải áp dụng văn bản nào thì mới là chính xác
*) Tạo điều kiện dễ dàng hơn để thành lập các doanh nghiệp thẩm định
giá: Với tất cả những lập luận trên đây có thể thấy hoạt động định
giá trong thời gian sắp tới là rất quan trọng.Đõy là thị trường tiềm
năng cho Việt Nam trong thời gian sắp tới. Doanh nghiệp định giá
sẽ thay cho các ngân hàng chịu trách nhiệm về định giá tài sản,
trước tiên ta cần tìm hiểu những biện pháp mà một tổ chức tín dụng áp dụng
nhằm đảm bảo an toàn cho khoản cho vay của mình.
1.1. Các phương pháp bảo đảm tiền vay.
Trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thì “an toàn” và “sinh lời”
là hai mục tiêu quan trọng nhất.Theo khoản 1 điều 2 nghị định 178/1999 thì “
Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp phòng ngừa
rủi ro trong hoạt động cho vay, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các
khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Thông thường trong các tổ chức tín dụng
có hai phương pháp đảm bảo được áp dụng đó là: Đảm bảo bằng tài sản và
không bằng tài sản.
1.1.1. Đảm bảo tiền vay bằng tài sản
1.1.1.1. Các khái niệm.
Cũng theo nghị định 178/1999 của Chính Phủ thì “ Cho vay có bảo đảm
bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả
nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố,
thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh
bằng tài sản của bên thứ ba”.Như vậy, theo khái niệm này thì sẽ có 3 biện
pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bao gồm:
a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.Trong đó:
- Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải
chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian
cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ).
- Thế chấp là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy
tờ chứng nhận sở hữu ( hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàng
nắm giữ trong thời gian cam kết.
b) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng
- Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị
tài sản được tạo bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng.
- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách
hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
quy định của Luật Hàng không dân dụng trong trường hợp được cầm cố;
- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như: hoa
lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố
có quyền nhận;
- Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
b) Tài sản thế chấp
Tại điểm 2.2 nêu rõ tài sản thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các công trình gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế
chấp;
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế
chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các
bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Điều kiện để một tài sản trở thành tài sản đảm bảo tiền vay.
Tài sản mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố thế chấp, bảo
lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải cớ đủ các điều kiện sau:
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng
vay bên bảo lãnh theo quy định:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách
hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp
luật về đất đai;
- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm
( uy tín). Khi cho vay, các tổ chức tín dụng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa
chọn phương án đầu tư tốt và thực hiện tốt và thực hiện tốt phương án đó để
có đủ nguồn vốn hoàn trả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản
như vậy mà do thông tin bất cân xứng đã tạo ra lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ
lại. Để giải quyết những hành vi thông tin bất cân xứng gây ra, người ta thực
hiên nhiều cơ chế có tính khả thi cao.Trong đú cú một cách được áp dụng rất
nhiều đó là quy định tài sản đảm bảo đối với một khoản vay. Vì sao lại như
vậy?
Các TCTD luôn đưa ra các tiêu chí để sàng lọc ra những khách hàng có
tiềm năng nhất và từ đó sẽ đưa ra quyết định cấp tớn dụng.Cỏc chỉ tiêu
thường là:Đỏnh giỏ mức độ tín nhiệm của khách hàng; đánh giá năng lực tài
chính của khách hàng; và xác định giá trị tài sản hữu hình của khách hàng. Ở
Việt Nam, với những yếu tố này được các tổ chức tín dụng đưa ra lập luận
sau:
- Với việc đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng sẽ bao gồm:
Mối quan hệ dài hạn, uy tín, thương hiệu, năng lực và trình độ quản lý, …Đõy
là những yếu tố khú đỏnh gia đối với một quốc gia mới chuyển sang KTTT
gần 20 năm.Việc đánh giá mức đọ tín nhiệm để làm tiêu chí cấp tín dụng có
vẻ như còn rất mờ nhạt đối với các TCTD Việt Nam.
- Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng: Đối với một khách
hàng năng lực tài chính thể hiện qua các chỉ tiêu: tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên
tổng tài sản; tỷ suất sinh lời vốn chủ(ROE); tỷ suất sinh lời trên tổng tài
sản( ROA), giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoỏn;…nhưng làm thế nào để
có được những chỉ tiêu này thực sự chính xác khi mà các công ty không được
kiểm toán độc lập, hệ thống thông tin, kế toán chưa thực sự đủ độ tin cậy.
Thậm chí có những doanh nghiệp có tới hai hoặc ba hệ thống sổ sách kế toán
với những báo cáo rất đẹp.Và liệu có thể dựa vào thị trường chứng khoán khi
mà nó mới chỉ ra đời trong 5 năm gần đây.
- Xác định giá trị các tài sản hữu hình của khách hàng: Khi không thể
nhìn vào những cái vô hình để phân tích như giá trị doanh nghiệp, uy tớn,…
đang được nghiên cứu ở những bước khởi đầu, ngay ở một số TCTD thì một
sự hiểu biết sâu về vấn đề này cũng chưa thật sự được quan tõm.Tuy nhiờn,
có thể hiểu một cách chung nhất về định giá tài sản như sau: Định giá tài sản
là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản đó tại một thời điểm nhất
định và phục vụ cho một mục đích nhất định.
Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự
ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm
tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm.
2.2. Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam.
2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành.
Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số
101/2005 tháng 8/2005 về thẩm định giá nêu rõ về các phương pháp thẩm
định giỏ.Sau đõy là những khái quát chung nhất:
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bỏn trờn thị trường vào thời điểm thẩm định
giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giỏ cỏc tài
sản có giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi
phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giỏ cỏc tài
sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thi trường; tài sản
đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
*) “Giỏ trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua
bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”
*) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công
khai và cạnh tranh.Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị
trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm
một số lượng hạn chế người mua, người bán.
*) Giá trị thị trường được xác định thông qua căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;
giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường .
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản. Việc đỏnh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào
những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
tài sản.
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên giá trị thị trường, tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt nó đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị
phi thị trường.
Nội dung:
*) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao
đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
- Nghĩa là: Việc đỏnh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công
dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả
năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.
động đến giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên
thị trường để có được những kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả phải thể
hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá
trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề cú tác động
đến giá trị tài sản.
Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.
Tiêu chuẩn này quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn
thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Nội dung của tiêu chuẩn sẽ được nêu rõ ở mục 2.3 của chuyên đề.
Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm
định giá tài sản.
Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và
hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài sản.
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toỏn…Khi nghiên cứu quá
trình hình thành giá trị , thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những
quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của thẩm định giá trị tài sản
là sự phân tích các yếu tố tác động đến qua trình hình thành giá trị của tài sản
cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi
tiến hành thẩm định giá. Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những
nguyên tắc này để đưa ra những kết luận về giá trị của tài sản.
Nội dung của tiêu chuẩn này sẽ được làm rõ trong mục 3.3.3 của chuyên
đề này.
2.3. Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá.
Tiêu chuẩn số 05 tại quyết định 77/2005/QĐ-BTC nêu rõ một quy trình
thẩm định giá bao gồm 6 bước:
Bước1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá
trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài
sản cần thẩm định giá;
dạng( toàn cảnh, chi tiết) để có đầy đủ bằng chứng cho việc thẩm định giá.
*) Thu thập thông tin:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của
tài sản so sánh.
- Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
Để thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thu thập từ các
nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản, thông qua các
cuộc phỏng vấn kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng
hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trờn cỏc phương tiện thông tin đại chỳng,
cỏc văn bản pháp lý thể hiện quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh
tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội có liên quan
đến tài sản …
Bước 4: Phân tích thông tin
Đõy là quá trình đỏnh giỏ tác động của các yếu tố đến mức giá của tài
sản cần thẩm định.Bao gồm:
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
Xem xét bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường ; xu
hướng cung- cầu trên thị trường tài sản và những ảnh hưởng của xu hướng
trên đến giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Phân tích về khách hàng bao gồm: Đặc điểm của những khách hàng
tiềm năng; sở thích của họ về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung
quanh tài sản; nhu cầu, sức mua về tài sản.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản: Sự hợp lý, tính khả
thi, trong sử dụng tài sản, sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với người
sử dụng tài sản; tính khả thi về mặt tài chính; năng suất tối đa sử dụng tài
sản…
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để thẩm
Ngân hàng Thương Mại là một tổ chức kinh tế hoạt động trên lĩnh vực
kinh doanh tiền tệ với những nghiệp vụ chủ yếu là nhận tiền gửi ( huy động
vốn) và sử dụng số tiền huy động được đó để cho vay ( hoạt động tín dụng),
làm phương tiện thanh toán ( hoạt động thanh toán) và một số hoạt động khác
như: kinh doanh ngoại hối, tham gia trên thị trường chứng khoán, góp vốn cổ
phần, đại lý uỷ thác, dịch vụ tư vấn, bảo quản hiện vật, cho thuê tủ, kột…
3.1.1. Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM
3.1.1.1. Khái niệm, vai trò và mục tiêu của hoạt động cho vay
Sau khi giữ lại một phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các
khoản tiền gửi nhận được phần còn lại của các khoản tiền gửi đú còn gọi là
vốn nhàn rỗi sẽ được Ngân hàng sử dụng vào những mục đớch khác, nhưng
mục đích chủ yếu vẫn là các hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợi
nhuận từ chênh lệch lãi suất sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí liên quan.
Cho vay, có thể hiểu đõy là hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn. Ngân
hàng chuyển quyền sử dụng một lượng tiền cho khách hàng với những điều
kiện do ngân hàng và khách hàng thoả thuận.
Với hoạt động này không chỉ ngân hàng được lợi mà chính khách hàng
sẽ nhận được những nguồn lợi đáng kể từ việc sử dụng phần vốn tập trung mà
mình vay được vào hoạt động sản xuất kinh doanh.Kết quả là đời sống người
dân được nâng cao và tạo đà tăng trưởng cho nền kinh tế.
3.1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay
*) Khi căn cứ vào mục đích của việc sử dụng vốn người ta chia cho vay
thành:
- Cho vay tiêu dùng: Ngân hàng cho vay với người tiêu dùng nhằm
đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận
chuyển…
- Cho vay sản xuất, lưu thông hàng hoá: Loại cho vay này nhằm đáp
ứng nhu cầu về vốn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh như: Xây
dựng nhà xưởng mới, thêm máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu,… và
đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ thương mại giữa các doanh nghiệp.
xem xét một khách hàng Ngân hàng sẽ tập trung vào 3 yếu tố chính: Uy tín
của khách hàng, hiệu quả của dự án, và tài sản đảm bảo.” Và “ mỗi yếu tố đều
được Ngân hàng nhắc đến trên quan điểm an toàn và sinh lợi”.Sau đõy sẽ là
những phân tích về các yếu tố :
Về uy tín của khách hàng: Uy tín là một yếu tố khó định lượng, trên
quan điểm của Ngân hàng nó được cấu thành bởi một loạt những yếu tố khác
nhau như: tình hình tài chính mạnh, mối quan hệ lâu dài, thường xuyên, trả nợ
sòng phẳng, hoặc dự án có hiệu quả… Uy tín nói lên một mối quan hệ chắc
chắn, tin tưởng lẫn nhau.Mặc dù uy tín có thể coi là một tài sản hữu hình rất
lớn của khách hàng đối với Ngân hàng, song nếu trường hợp người vay mất
khả năng chi trả thì uy tín chắc chắn sẽ giảm sút và tất nhiên ngân hàng không
thể bán uy tín của khách hàng đi để thu nợ.Thờm nữa, ở Việt Nam vẫn chưa
có một tổ chức phân tích và xếp hàng doanh nghiệp nên việc ngân hàng muốn
phân tích uy tín của khách hàng cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn đấy là chưa
kể đến số liệu của người vay dù uy tín vẫn có thể rất thiếu trung thực, hoặc
thậm chí trình độ phân tích tài chính khách hàng của nhiều cán bộ ngân hàng
còn nhiều hạn chế.
Phân tích trên cho thấy rằng, cho vay dựa trên uy tín của khách hàng sẽ
đem lại nhiều rủi ro hơn cho các Ngân hàng, nhất là trong điều kiện Việt Nam.
Về hiệu quả dự án: Đõy là một vấn đề khó đối với cán bộ Ngân
hàng.Bởi nói đến một dự án là nói đến hàng loạt yếu tố cần xem xét và hầu
hết đều mang tính dự báo có nghĩa là tất cả những gì đang xem xét là những
cái có thể sẽ cũng có thể không thực sự xảy ra.Cỏc chỉ tiêu để xem xét tính
hiệu quả của một dự án như NPV( giá trị hiện tại của cỏc dũng tiền), IRR( tỷ
lệ hoàn vốn nội bộ) đều được tớnh trờn số liệu của 5 – 10 năm sau. Khi mà thị
trương chưa biết sẽ xảy ra những sóng gió gì cộng với hành lang pháp lý chưa
thực sự đồng bộ thí những dự báo cho 5 – 10 năm sau chắn hẳn sẽ có những
Copyright: Tài liệu đại học ©