nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số
1/2005
41 ThS. Don hồng nhung *
rong quan h hp tỏc quc t hin nay,
s hp tỏc song phng v a phng
ó tr thnh xu th tt yu ca s phỏt trin
kinh t, chớnh tr, xó hi hu ht cỏc quc
gia trờn th gii. Vit Nam ó v ang m
rng quan h hp tỏc, thu hỳt vn u t
thỳc y nn kinh t phỏt trin, a t
nc ta hi nhp vi kinh t khu vc v th
gii. Vit Nam ang cú s bin i ln lao
trờn nhiu lnh vc ca i sng xó hi,
chớnh tr, kinh t, vn hoỏ Mt trong
nhng thay i v chớnh sỏch qun lớ, s
dng t ca Nh nc l cho phộp i
tng ngi Vit Nam nh c nc
ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c
phộp thuờ t vi cỏc quyn tng ng vi

chuyn khi biờn gii quc gia ni h mang
quc tch tin hnh vic thuờ t thc
hin cỏc hot ng u t ti Vit Nam.
Trờn c s nhng ũi hi ca quỏ trỡnh hi
nhp, Lut t ai nm 1993 ó qua hai ln
sa i, b sung vo cỏc nm 1998, 2001
song vn tn ti nhiu hn ch, bt cp.
Thc tin nhng nm qua, s lng ngi
nc ngoi u t vo Vit Nam ngy cng
nhiu nhng s bo h ca phỏp lut i
vi quyn li ca h cũn cha tng tớch
trong cỏc lnh vc kinh t, hụn nhõn v gia
T

* Ging viờn Khoa lut i hc quc gia H Ni nghiªn cøu - trao ®æi
42
T¹p chÝ luËt häc sè 1/2005

đình, nhà ở… Để xác lập hành lang pháp lí
mới, thuận lợi cho các chủ thể nước ngoài
sử dụng đất đồng thời nâng cao khả năng
thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào
Việt Nam và tăng nguồn thu cho ngân sách
nhà nước, Luật đất đai năm 2003 đã sửa
đổi, bổ sung các quyền và nghĩa vụ về sử
dụng đất của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai”.
(2)

Đồng thời, họ cũng phải thực hiện các
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng
ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao
trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy
định khác của pháp luật;
2. Đăng kí quyền sử dụng đất, làm đầy
đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật
về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết
định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất”.
(3)

- T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t
vo Vit Nam theo phỏp lut v u t c
Nh nc Vit Nam cho thuờ t.
(6)

Tng ng vi mc ớch v tng i
tng s dng t m phỏp lut quy nh
cỏc quyn s dng t khỏc nhau:
Th nht, t chc nc ngoi cú chc
nng ngoi giao s dng t ti Vit Nam
cú cỏc quyn v ngha v chung ca ngi
s dng t. Ngoi ra, h cũn c phộp:
- Xõy dng cỏc cụng trỡnh trờn t
theo giy phộp ca c quan nh nc Vit
Nam cú thm quyn;
- S hu cụng trỡnh do mỡnh xõy dng
trờn t thuờ trong thi hn thuờ t;
- c hng cỏc quyn theo iu c
quc t m Cng ho xó hi ch ngha Vit
Nam ó kớ kt hoc gia nhp; c hng
cỏc quyn khỏc ghi trong hp ng thuờ
t.
(7)
Bờn cnh ú, cỏc t chc nc
ngoi cú chc nng ngoi giao thuờ t
xõy dng tr s lm vic cú th la chn
hỡnh thc tr tin thuờ t hng nm hoc
Nh nc cú th thu tin thuờ t mt ln
cho c thi gian thuờ.
(8)

nh ca phỏp lut.
(9)

Riờng i vi ngi Vit Nam nh c
nc ngoi, t chc cỏ nhõn nc ngoi
u t ti Vit Nam c Nh nc Vit
Nam cho thuờ t thu tin hng nm c
phộp th chp, bo lónh, gúp vn bng ti nghiªn cøu - trao ®æi
44
T¹p chÝ luËt häc sè 1/2005

sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Hơn nữa, họ còn được
bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với thuê đất. Trường hợp người mua tài sản
là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất và thu tiền thuê hàng
năm. Đối với trường hợp người mua tài sản
là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất và thu tiền thuê
một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền
thuê đất hàng năm. Người được giao đất,
thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn còn
lại. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài còn được Nhà nước cho thuê

chủ thể này được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc
cho thuê nhà ở theo quy định của Chính
phủ đồng thời nếu họ mua nhà ở sẽ được
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
(10)

Thứ ba, một nội dung sửa đổi, bổ sung
nữa của Luật đất đai năm 2003 là cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế hoặc được quyền thuê đất, thuê
lại đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế và họ có các quyền
bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền
thuê đất hàng năm.
(11)
Trong quá trình sử
dụng, nếu không có nhu cầu sử dụng họ có
thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê,
đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử

hc cú nhu cu v hot ng thng xuyờn
ti Vit Nam nhm phc v s nghip xõy
dng t nc; d) Ngi cú nhu cu v
sng n nh ti Vit Nam; ) Cỏc i
tng khỏc theo quy nh ca U ban
thng v Quc hi.
(12)

Nh vy, ngi v u t lõu di cú nhu
cu mua nh trong thi gian u t ti
Vit Nam l ngi trc tip u t, hot
ng tuõn theo Lut u t nc ngoi ti
Vit Nam hoc Lut khuyn khớch u t
trong nc. i tng ny cú th c cp
giy chng nhn ng kớ kinh doanh ca c
quan nh nc cú thm quyn Vit Nam;
ngi cú cụng úng gúp vi t nc l
nhng ngi c hng ch u ói
theo quy nh ca Phỏp lnh u ói ngi
cú cụng (29/8/1999). Ngi Vit Nam nh
c nc ngoi c phộp mua nh gn
lin vi quyn s dng t ti Vit Nam
cú cỏc quyn v ngha v chung ca ngi
s dng t. Ngoi ra, h cũn c quyn
bỏn nh gn lin vi quyn s dng t
cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong
nc, ngi Vit Nam nh c nc
ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1
iu 121 Lut t ai nm 2003; th chp
nh gn lin vi quyn s dng t ti

Cỏc quy nh mi nờu trờn l s c th húa
chớnh sỏch m ca, ch ng hi nhp kinh
t khu vc v th gii trong lnh vc t ai
ca Nh nc ta.
Hn na, Vit Nam ang tin hnh ci
cỏch sõu rng trong lnh vc t phỏp, vic
quy nh cỏc quyn v ngha v cho ngi
Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ
nhõn nc ngoi s dng t trong Lut t
ai nm 2003 ó to ra hnh lang phỏp lớ
thụng thoỏng hn. Nhng quy nh trờn ó
bc u iu chnh nhng quan h t ai
cú yu t nc ngoi. Phỏp lut Vit Nam
hin nay cha cho phộp mi i tng l
ngi nc ngoi c mua nh ti Vit
Nam, t chc, cỏ nhõn nc ngoi ch c
thuờ t, thuờ nh ti Vit Nam bi l, do
u th v tim nng v ti chớnh, nu cho
phộp tt c mi i tng ngi nc ngoi
c mua nh ti Vit Nam trong giai
on hin nay thỡ vic cnh tranh cú
c nhng mnh t c a Vit Nam
s l tr lc cho chớnh ngi Vit. Vic m
ca th trng bt ng sn cho ngi nc
ngoi s c thc hin theo l trỡnh tng
bc nhm bo m quỏ trỡnh hi nhp m
khụng gõy ra nhng xỏo trn ln v s n
nh chớnh tr v tỏc ng xu n s phỏt
trin kinh t - xó hi ca t nc. Quỏn
trit sõu sc nguyờn tc trờn, Lut t ai

(8).Xem: im g khon 1 iu 35 v im b khon 2
iu 35 Lut t ai nm 2003.
(9).Xem: im a khon 1 iu 119 v khon 2 iu
110 Lut t ai nm 2003.
(10).Xem: iu 119 Lut t ai nm 2003.
(11).Xem: im b khon 2 iu 120 Lut t ai nm 2003.
(12).Xem: Khon 1 iu 121 Lut t ai nm 2003.