TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

MÔN HỌC: NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

PAPER THÔNG TIN KHÔNG HOÀN HẢO VÀ
KHỦNG HOẢNG NHÀ Ở
Richard K. Green LỚP: NH Đêm 1 – Khóa 22 – Nhóm 7
DSN: Cao Nữ Nguyệt Anh
Lê Thị Phương Thảo
Mai Nguyễn Huyền Trang
Đỗ Thị Liễu Mi

Tháng 2 năm 2014

1

nhanh chóng trong những năm năm qua. Ngoài ra, thẻ tín dụng và các khoản trả
2

góp cũng được cấp phát đến tay của đại đa số các hộ gia đình”.
Gần đây hơn, hành vi này đã được khám phá rằng các đại lý không có năng
lực để xử lý thông tin và có thể thất bại khi phải đối mặt với hai hay nhiều sự lựa
chọn. Hơn nữa, sự đổ vỡ của thị trường không hề gây tranh cãi cho sự tồn tại của
nó mà là các chính sách được cho là phù hợp để đáp trả lại nó. Chúng ta biết
rằng thị trường cho vay dưới chuẩn mang đến cho người tiêu dùng sự lựa cho tối
ưu mà họ có thể chọn và nó bao hàm những điều không hoàn hảo của thị trường.
Câu hỏi thú vị sau đó: những gì là nguồn gốc của sự không hoàn hảo. Với tinh
thần mang đến lời giới thiệu đặc biệt cho ấn phẩm đặc biệt này của Tạp chí Kinh
tế nhà ở, những điều không hoàn hảo của thị trường trong hệ thống tài chính thế
chấp cụ thể: thông tin bất đối xứng và các vấn đề trong tổ chức. Nhưng chúng tôi
cho rằng những bất đối xứng và các vấn đề của tổ chức không phải là một chiều
mà liên quan đến tổng hợp nhiều vấn đề cần phải được giải quyết.
Các vấn đề thông tin bất đối xứng là giao dịch giữa người đi vay và người
môi giới, tập hợp và tổ chức đánh giá, và các nhà đầu tư và tổ chức phát hành.
Cùng với sự đổ vỡ của thị trường đã làm tăng khả năng cạnh tranh trong thị
trường thế chấp, qua đó có thể làm trầm trọng thêm những vấn đề này. Từ đó, ta
co thể thấy nó vẫn có thể là thị trường cho vay dưới chuẩn tăng sở hữu nhà trên
mạng ở Mỹ, ít nhất là trong giá mặc định đồng thuận dự kiến. Nhưng điều này
không nhất thiết rằng việc mở rộng sở hữu nhà ở ám chỉ thị trường cho vay dưới
chuẩn là việc cải thiện phúc lợi.
Bài viết này có hai phần. Đầu tiên, chúng ta nhìn vào các tác nhân khác
nhau liên quan đến giao dịch thế chấp, bao gồm cả khách hàng vay, môi giới,
người khởi xướng, các nhà đầu tư và khuyến khích của họ. Những ưu đãi có thể
giúp tiết lộ cuộc khủng hoảng dưới chuẩn đã trở thành quá lớn như thế nào, và
thông báo cho các chính sách phù hợp tương ứng trong tương lai.
2 . Các đại lý và các ưu đãi của họ:

bất đối xứng thông tin , ngay cả các đại lý không được cho biết trước cũng có thể
vay trên thị trường chính và các nhà đầu tư có thể đầu tư vào các thị trường
chính với niềm tin rằng : có một dòng chảy đầy đủ của thông tin trong báo để tạo
ra một cái gì đó gần với một trạng thái cân bằng đầy đủ thông tin .
Ngược lại, người đi vay trên thị trường cho vay dưới chuẩn rất không đồng
nhất và điều khác biệt ở đây là không hoàn toàn minh bạch. Thị trường cho vay
4

dưới chuẩn ban đầu phục vụ như là một thị trường cho những người có vốn chủ
sở hữu trong nhà của họ , nhưng là nguyên nhân của tình trạng thất nghiệp , khó
khăn, hoặc thậm chí sử dụng tín dụng vượt mức quy định đã làm thay đổi thị
trường thế chấp truyền thống. Ví dụ, Weicher (1997) kết luận , '' Những dữ liệu
này [trên các đặc điểm của khách hàng vay dưới chuẩn] cho rằng người vay vốn
chủ sở hữu nhà cho vay dưới chuẩn cơ bản cùng một loại người như các chủ nhà
khác và có khả năng đánh giá được những gì có trong lợi ích tốt nhất của mình".
Vì rủi ro cao hơn mặc định, tính không đồng nhất trong nhóm này của khách
hàng vay có khả năng cao hơn.
Hình 1 cho thấy nó là một đặc tính có sẵn của tất cả các khách hàng vay,
người đi vay dưới chuẩn có một sự thay đổi lớn về điểm số FICO, một phần, tất
nhiên, bởi vì thị trường chính cắt giảm việc phân phối khoản vay nhằm ngăn
chặn khách hàng vay có Fico thấy vào thị trường này.

5 Tuy nhiên, trong 10 năm qua, quy mô của thị trường cũ được mở rộng một
cách đáng kể. Thị trường cho vay dưới chuẩn đã trở thành một nguồn vốn cho
người mua nhà lần đầu tiên, họ sẽ phải chờ đợi để phát triển một lịch sử tín dụng
tích cực trước khi mua một căn nhà. Với vốn chủ sở hữu ít và không có lịch sử
của những khoản thanh toán thế chấp, cả sự không đồng nhất của vốn chung và

thanh toán thế chấp được biết đến hang tháng. Họ cũng thường mang lợi nhuận
cao hơn so với tỷ lệ thế chấp có thể điều chỉnh lần đầu tiên, một lần nữa bù đắp
một phần sự linh hoạt và tiến trình ban đầu ít khó khăn .
Khi chủ nhà cần tiền, họ có một động lực mạnh mẽ để rút ra vốn chủ sở
hữu nhà: miễn là giá trị vượt trội của sự cân bằng thế chấp ít hơn $ 1.100.000
hoặc giá mua nhà của họ cộng với chi phí cải tiến vốn, người vay có thể khấu trừ
lãi suất thế chấp trên khoản vay mua nhà. Chúng ta nên lưu ý, những lợi ích thuế
được phân phối không đồng đều vì các hộ gia đình có thu nhập thấp mà không
ghi rõ từng mục và tận dụng các khoản tái cấp vốn rút ra và giao dịch vốn chủ sở
hữu miễn thuế cho một khoản thế chấp được thanh toán một cách hiệu quả dựa
trên cơ sở sau thuế. Người đi vay cũng có thể được hưởng lợi trên thực tế là bởi
vì một thế chấp là một khoản cho vay được bảo đảm và chi phí của nó nói chung
sẽ thấp hơn so với nợ, nợ thẻ tín dụng hay một khoản vay cá nhân.
Nhưng người tiêu dùng có những động cơ rất khác nhau cho lý do tại sao
họ vay nợ dựa trên vốn chủ sở hữu nhà, và các động cơ khác nhau có thể cho
chúng ta biết điều gì đó về khoản tín dụng trong tương lai. Người đi vay có bốn
động cơ cho việc rút vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà của họ: tiêu thụ lâu bền (hoặc
7

không lâu bền ) cải thiện nhà (có thể được xem như là bao gôm cả một hàng tiêu
dùng và đầu tư ), cân bằng lại danh mục đầu tư, và hợp nhất hóa đơn.
Những người không có tài sản thanh khoản cao thường tối ưu hóa bằng
cách sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để mua một vật dụng tiêu thụ lâu bền, chẳng
hạn như một chiếc xe, vì một cơ chế tài chính như vậy làm giảm chi phí vốn và
cho phép tiêu thụ dễ dàng và trôi chảy. Khi các khoản thế chấp dưới chuẩn gần
đây đã bùng phát mạnh trong phương tiện truyền thông lại, những nhà bình luận
đã quên mất rằng họ cho phép các hộ gia đình để có được tài chính tiêu dùng với
giá rẻ hơn so với các phương pháp tài trợ khác: đặc biệt, một khoản thế chấp với
lãi suất cố định cũng có thể ít tốn kém cho người tiêu dùng hơn cho vay dưới
chuẩn. Việc sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để mua một thứ tiêu dùng lâu bền cũng

đình đã giảm nguy cơ tổng thể của họ bằng cách vay mượn không dựa trên căn
nhà của họ để mua các tài sản khác. Để đưa ra một ví dụ, giả sử một thị trường
nhà ở địa phương có một độ lệch chuẩn của 5% trong lợi nhuận, trong khi một
quỹ chỉ số có lợi nhuận 10%. Mối tương quan giữa hai thị trường là 0,5. Giả sử
tất cả sự giàu có của hộ gia đình đều dựa trên vốn chủ sở hữu nhà, và tỷ lệ cho
vay của nó là 20%. Nếu phải mất một nửa giá trị căn nhà và đặt nó trong quỹ,
các LTV hiện tại là 90%. Độ lệch chuẩn của danh mục đầu tư hộ gia đình có bây
giờ trong tăng từ 25% đến 28%, bởi vì hiệu ứng đòn bẩy bù đắp tác dụng đa
dạng hóa.
Cuối cùng việc sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để củng cố hóa đơn chỉ có hai
đặc điểm bù trừ của một hộ gia đình: một mặt, nó có thể được sử dụng vốn chủ
sở hữu nhà để giảm tổng chi phí nợ, trong trường hợp này nó làm giảm rủi ro tín
dụng chung của hộ gia đình. Mặt khác, nó cũng có thể chỉ ra rằng một hộ gia
đình có đang gặp rắc rối vì vay nhiều nợ. Nếu một hộ gia đình gia nhập vào thị
trường cho vay dưới chuẩn vì họ có một số điểm FICO thấp, sự cần thiết phải
củng cố nợ để khẳng định việc đánh giá xứng đáng tín dụng của một hộ gia đình.
2.1.2. Người mua nhà lần đầu tiên
Chính phủ Hoa Kỳ từ lâu đã khuyến khích sở hữu nhà . Vì thế, đã có một
loạt các ưu đãi về thuế đối với nhà ở chủ sở hữu chiếm đóng , cũng như các tổ
chức tài chính nhà ở chuyên ngành, bao gồm cả tiết kiệm và cho vay , Cục Quản
lý nhà đất liên bang , hệ thống Ngân hàng Liên bang Home Loan , Fannie Mae
9

và Freddie Mac . Đồng thời , những người ủng hộ đã ghi nhận sự khác biệt về tỷ
lệ sở hữu nhà trên chủng tộc và lớp thu nhập . Một số nhà bình luận , chẳng hạn
như Melvin Oliver và Michael Sherraden , đã chỉ ra rằng vốn sở hữu nhà là
phương pháp chủ yếu mà tầng lớp trung lưu và tầng lớp trung bình thấp người
Mỹ đã tích lũy sự giàu có. Có thể với tỷ lệ khác nhau của sở hữu nhà, do đó,
ngăn ngừa dân tộc thiểu số và các hộ gia đình có thu nhập thấp tích lũy của cải .
Oliver và Sherraden hầu như không đơn độc trong việc chia sẻ quan điểm này –

hữu nhà của người thiểu số và không thiểu số. Chủ tịch cũng công bố mục tiêu
tăng số lượng các chủ nhà thiểu số của ít nhất 5,5 triệu gia đình trước khi kết
thúc thập kỷ này. Dưới sự lãnh đạo của ông, tỷ lệ sở hữu nhà chung của Mỹ
trong quý thứ hai của năm 2004 là ở mức cao mọi thời đại của 69,2 phần trăm,
dân tộc thiểu số sở hữu nhà lập kỷ lục mới của 51 phần trăm trong quý II, tăng
0,2 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 2,1 điểm phần trăm so với một năm
trước đây.
Tuy nhiên, với các sản phẩm cho vay cho phép vay để trở thành chủ sở hữu
với ít hoặc không có vốn chủ sở hữu , triển vọng trở thành một chủ nhà chắc
chắn là không thể cưỡng lại đối với nhiều gia đình không bao giờ nghĩ rằng họ
sẽ có thể trở thành chủ nhà. Cho vay dưới chuẩn cho phép vay mượn để mua một
ngôi nhà mà không có vốn chủ sở hữu và theo dữ liệu đầu tiên về Hiệu suất vay
của Mỹ , tỷ lệ tiền mua các khoản thế chấp dưới chuẩn có LTVs vượt quá 100 %
tăng từ 1,6 % năm 2000 lên 28,6% vào năm 2006. Không có vốn chủ sở hữu nhà
, các hộ gia đình giống người thuê nhà hơn chủ sở hữu đối với động lực để duy
trì, chuyển chỗ, vv… Để tịch biên người mua có rất ít hoặc không có tiền thì
cũng có rất ít cách về nguồn lực tài chính , bất kỳ chi phí lớn nào về nhà ở,
chẳng hạn như sự cần thiết phải thay thế một mái nhà hoặc một lò , có thể dẫn
đến tịch thu nhà. Điều này cũng có nghĩa là khi các hộ gia đình như vậy phải đối
mặt với một sự kiện sắp đặt, chẳng hạn như mất việc , bệnh tật hoặc ly hôn, họ
đã có thể rất ổn được ở một vị trí mà hành động tài chính khôn ngoan là để tịch
thu nhà.
Thật là một câu hỏi đáng giá để hỏi xem trên mạng thị trường cho vay dưới
chuẩn đã tăng hay giảm tỷ lệ sở hữu nhà. Trung tâm cho vay có trách nhiệm cho
rằng thị trường cho vay dưới chuẩn đã làm giảm sở hữu nhà, bởi vì số lượng nhà
bị tịch thu dưới chuẩn vượt quá số thế chấp dưới chuẩn có nguồn gốc cho người
mua nhà lần đầu tiên cho mỗi năm từ năm 1998 đến năm 2006. Nhưng như Jack
11

Guttentag chỉ ra, so sánh này chồng lên nguồn gốc cho chủ nhà lần đầu tiên


Trong ngắn hạn, trong khi các loại khác nhau của khách hàng vay có động
lực rất khác nhau cho vay, nhiều người trong số họ-những người làm hóa đơn
hợp nhất. LTV cao, FICO người mua nhà lần đầu tiên thấp, và các nhà đầu tư, là
mỗi gia nhập rủi ro mặc định.
Về điểm này, tuy nhiên, chúng ta đã mô tả người đi vay như là đã được
thông báo đầy đủ về quyết định thế chấp của họ. Bởi vì bản chất của thuyết minh
thế chấp, đây là gần như chắc chắn không phải là trường hợp này. Green và
Wachter (2008) quy định bản chất của vấn đề:
Thông tin bất đối xứng cũng phát sinh bởi vì nó có khả năng là khởi tạo thế
chấp hiểu giá thế chấp và rủi ro tốt hơn so với người đi vay. Để củng cố điều
này, hãy xem xét bản chất của thuyết minh thế chấp. Những thử thách trong Đạo
luật cho vay yêu cầu vay được thông báo về Tỷ lệ hàng năm (APR) thế chấp của
họ. Tỷ lệ APR là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ trên một thế chấp dựa trên tỷ lệ của nó
phiếu giảm giá, các điểm giảm giá, [một số lệ phí] khấu hao và thời hạn. Tính
APR giả định rằng không bao giờ vay tái tài trợ, và không cung cấp cho lệ phí
nhất định [như hình phạt thanh toán trước đó hết hiệu lực trước khi khoản vay
đáo hạn]. Như vậy, nó không đưa ra một bức tranh chính xác về chi phí thế chấp.
Cả người đi vay và các nhà đầu tư trong tài sản thế chấp là quan tâm đến
năng suất, đó là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ trên một thế chấp. Nhưng tất nhiên, năng
suất không phải là điều tương tự như lãi suất thế chấp (cơ sở để thế chấp khấu
hao) hoặc Tỷ lệ hàng năm (APR) (một tỷ lệ mà chi phí của các điểm giảm giá
13

trong thời gian trích khấu hao tài sản thế chấp ). Năng suất khá sự trở lại đúng /
chi phí của một thế chấp. Ngay cả trong bối cảnh của một thế chấp lãi suất cố
định, tiết lộ chi phí hiệu quả là không đơn giản.
Tiết lộ đầy đủ tạo ra thất bại thị trường. Như Thống đốc Cục Dự trữ liên
bang Randall Kroszner lưu ý,'' Thông tin là rất quan trọng để hoạt động hiệu quả
của thị trường. . . [a] nguyên tắc cốt lõi của kinh tế là thị trường có tính cạnh

năng đặc biệt để hiểu biết về giá cả thế chấp, và không thể biết được những rủi
ro đạo đức tiềm ẩn phát sinh từ việc thế chấp mà không cần vốn, bởi việc cho
vay tiêu dùng đối với những nhà cho vay khác nhau.
Trong khi chúng ta không có những kiểm soát chặt chẽ, dữ liệu tổng hợp
thể hiện bản chất của các khoản vay mà các nhà môi giới khởi xướng thì khác
những bản chất thực sự của chúng qua nhiều kênh khác nhau. Ví dụ, xu hướng
của nhà môi giới đối với những khoản cho vay mà có ít hoặc không có chứng từ
thì cao hơn đáng kể cho thị trường bán lẻ. Trong thực tế, năm 2005, 2006 các
broker có nhiều hơn gấp 2 lần các khoản cho vay ít/ko có chứng từ so với kênh
bán lẻ, và có nhiều khả năng có nguồn gốc lai ARMs ( Bảng 2). Những broker
cũng có nhiều khả năng những sản phẩm tranh cãi về nguồn gốc như 2-28 ARMs
với hình phạt trả trước. Những nhà đi vay với số điểm FICO vượt 660 thì cũng
có nhiều khả năng để được cho vay dưới chuẩn từ 1 broker hơn là từ một nhà
cho vay bán lẻ.

Cùng lúc đó, các nhà cho vay đã cạnh tranh nhau có hội để tài trợ cho nhà
đi vay thông qua brokers. Như một tạo chí thương mại giải thích “Các broker có
thể fax thông tin yêu cầu cho nhiều nhà cho vay: 73% các broker đã đưa ra Alt-A
giống hệt nhau và các gói cho vay dưới chuẩn đến vòng sơ tuyển cho 2 hay
15

nhiều nhà cho vay” . Nhà khởi xướng duy trì những tiêu chuẩn tín dụng cao
trong một môi trường mà các broker cho vay một nhiều hơn giữa số lượng của
các nhà cho vay, dẫn đến thị trường phản ánh sai lệch.
Chúng ta sau đó có thể yêu cầu trạng thái cân bằng gì giữa các broker và
những kênh cho vay bán lẻ. Để đơn giản, hãy giả định rằng rằng khác nhau cơ
bản là ở vấn đề vốn: các broker không cần vốn trong khi nhà cho vay bán lẻ cần
nó. Hãy để chúng tôi nói rằng thị trường chính thì chủ yếu là tiêu chuẩn phát
hành bảo lãnh trong khi thị trường dưới chuẩn thì bị làm giá. Trong nền kinh tế
cách điệu, vốn thích hợp cho thị trường chính thì tháp hơn là vốn thích hợp cho

khuyến khích xếp hạng phóng đại (xem ví dụ, Smith và Walter, 2002). Những tổ
chức phát hành chứng khoán chính họ trả tiền cho việc xếp hạng, và họ ko phải
trả cho chi phí đại diện cho đến khi chứng khoán được xếp hạng. Mãi gần đây,
việc khám phá MBS dưới chuẩn và việc phát hành nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO)
mới được ghi nhận một phần lớn thu nhập được tạo ra từ việc xếp hạng những
sản phẩm này. Thay đổi cơ cấu sở hữu có thể dẫn đến gia tăng áp lực cho sự gia
tăng thu nhập trong ngắn hạn. cũng như là gia tăng cạnh tranh giữa các cơ quan
xếp hạng. Hơn nữa những người làm việc trong các tổ chức xếp hạng thường có
thể dịch chuyển thứ hạng cao hơn cho những công ty được xếp hạng. Lợi nhuận
của các tổ chức xếp hạng từ việc xếp hạng càng nhiều chứng khoán càng tốt đến
từ giá chứng khoán của Moody’s, mà đã tăng đáng kể so với S&P 500 trong
trong giai đoạn này trong đó cho vay dưới chuẩn tăng nhanh chóng (Hình 2)/

Các tổ chức xếp hạng đánh giá thấp đáng kể rủi ro trong cấu trúc các
chứng khoán (đặc biệt là CDOs). Đó là lí do tại sao họ cần phải hạ thấp nhiều
chứng khoán đặc biệt là chứng khoán dựa trên tài sản thế chấp dưới chuẩn. Mặt
17

khác, chính nó không chỉ ra việc bồi thường cho những công ty dẫn đến việc xếp
hajgn cao; đúng hơn, nó có thể đã bị thúc đẩy bởi những giả định về sự tiếp tục
gia tăng của giá nhà, hoặc lỗ hổng trong mô hình. Thực sự, việc hạ thấp đánh giá
được đặc biệt chú trọng trong thị trường dưới chuẩn (xem Bảng 3).
Thay vì, các tổ chức dự đoán hiệu quả kém bởi vì mô hình thực nghiệm
của cho vay dưới chuẩn ko dự báo được những thiệt hại đáng kể. Điều này được
xem xét một cách dễ hiểu là giá nhà danh nghĩa ở Mỹ gia tăng từ giữa thập niên
1990 đến năm 2004. Theo những điều kiện về giá cả của những căn nhà này,
những người đang gặp rắc rối tài chính khi đi vay được khuyến khích để bán nhà
của họ (và do đó có thể giữ lại được ít vốn) hơn là mặc định. Điều này dẫn đến
việc các nhà phân tích sẽ phải tin rằng phần lớn rủi ro tín dụng là ở các chứng
khoán dưới chuẩn là có tính riêng biệt, và vì thế có sự đa dạng hóa. Việc đưa ra

Do đó, cầu thị trường cho những gói dưới chuẩn được xếp hạng thấp thì ko có
khả năng quay trở lại mức được thấy trong vài năm vừa qua.
Có lẽ cũng quan trọng như việc giả định của mô hình rằng xếp hạng tín
dụng cơ bản đã theo thị trường cái mà ý nghĩa của xếp hạng tín dụng thay đổi
qua thời gian và khác nhau giữa các ngành công nghiệp. Nghiên cứu thu nhập cố
định Nomura (2006) tranh cãi rằng cả Moody’s và Standard và Poor’s mất mức
chuẩn của họ trong suốt 10 năm qua. Nomura biện luận rằng:
…một hệ thống tín dụng thì hữu ích nhất khi mỗi biểu tượng đánh
giá có một ý nghĩa không đổi theo thời gian, địa lý, loại tiền tệ, và loại công cụ.
Hệ thống xếp hạng hoạt động tốt nhất khi biểu tượng được đưa ra (e.g.BBB)
biểu thị cho cùng mức đo lường của rủi ro tín dụng cho trái phiếu doanh nghiệp
của Đức năm 1985, trái phiếu thành phố của Mỹ năm 1995, và chứng khoán đảm
bảo bằng thế chấp năm 2005.
19

Cho đến nay Nomura đưa ra bằng chứng rằng hiệu quả của chứng khoán
với cùng mức xếp hạng thay đổi qua thời gian, khu vực công nghiệp, và loại
chứng khoán. Do đó, xếp hạng BBB
+
trên CDO khác một vài điểm so với xếp
hạng BBB
+
trong MBS, cũng có nghĩa là có một vài khác biệt từ xếp hạng BBB
+

cua trái phiếu doanh nghiệp. Xếp hạng trái phiếu là thành phần quan trọng để
điều tiết các tổ chức tài chính và hơn nữa là để làm cầu nối hướng dẫn đầu tư
cho các nhà quản lý tài sản. Nếu họ không nhất quán các loại chứng khoán, tổ
chức và các nhà quản lý tài sản có thể được khuyến khích để mua chứng khoán
mà có xếp hạng cao nhất cho mỗi đơn vị rủi ro.

trong ngắn hạn nhà quản lý không thiệt hơn nếu các chỉ số phù hợp với thị
trường (mặt dù trong dài hạn, các quỹ hoạt động kém sẽ mất các tài sản). Chính
điều này tao ra động lực cho các nhà quản lý quỹ chấp nhận rủi ro lớn hơn
Khả năng thứ ba là cho vay dưới chuẩn dựa vào CDOs đã đủ phức tạp để
phân tích rằng các nhà đầu tư đã dựa nhiều vào các đánh giá rủi ro của cơ quan
xếp hạng và kết quả là các gói xếp hạng cao hơn chỉ huy mức thanh khoản: Các
nhà đầu tư phải đối mặt với những hạn chế xếp hạng định hướng đầu tư mà dẫn
đến các gói được đánh giá cao do hưởng lợi từ tính thanh khoản cao hơn. Đồng
thời, CDOs rất không minh bạch và có vẻ như nhiều nhà đầu tư dựa hoàn toàn
vào các cơ quan xếp hạn để đánh giá đúng rủi ro.
Tất cả điều này cho biết, cuối cùng chúng ta phải thừa nhận khả năng rằng
một số nhà đầu tư có thể đã thực hiện những quyết định với đôi mắt của họ mở
rộng, hiểu một cách đầu đủ bản chất của sản phẩm mà họ đã mua. Chỉ vì các nhà
đầu tư liều lĩnh từ đó không trả nợ không có nghĩa là họ đã thiếu thông tin khi
đưa ra quyết định. Cuối cùng, nhiều nhà bình luận đã lưu ý rằng các thị trường
tài chính thế giới gần đây thừa thanh khoản. Nhu cầu của các ngân hàng trung
ương nước ngoài đối với các tài sản chất lượng cao vượt xa nguồn cung của Bộ
Ngân khố Hoa Kỳ khoảng 300 tỷ USD trong năm 2007. Bên ngoài Hoa Kỳ, thế
giới đã tiết kiệm nhiều đến mức chênh lệch suất lợi nhuận thu hẹp ở hầu hết tất
cả các loại đầu tư
Các nhà hoạch định chính sách đang đề xuất một loạt các hành động để
tránh lặp lại các sự kiện đặc trung của thị trường thế chấp trong năm qua. Một
trong số đó là quy đinh và bao gồm những thứ như sự phát triểu của " quy tắc
21

phù hợp" và chuyển nhượng nợ. Chúng tôi muốn đề nghị các lựa chọn thay thế
thực tế để giảm các yếu tố ngoại phát sinh từ khủng hoảng. Chúng tôi cũng hy
vọng rằng quy định mới sẽ tập trung vào các giải pháp thực tế để giảm thiểu các
vấn đề lựa chọn bất lợi và rủi ro đạo đức phát sinh dẫn đến cuộc khủng hoảng
hiệu tại. Để cụ thể hơn, những thay đổi trong chính sách cần thực hiện 3 điều

giám đinh viên độc lập- chính xác theo đúng cách mà một người cho vay có
nghĩa vụ phải xác định quy mô của một khoản vay thế chấp dựa trên căn nhà đó.
Theo kế hoạch này, chủ nhà sẽ chuyển giao tài sản của họ cho chủ thế chấp.
Nhìn chung điều này không phải là một mất mát khi mà hiện tại những người
vay phải đối mặt với cuộc khủng hoảng do nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của họ.
Nếu giá trị căn nhà vượt qua khoản nợ, thì sau đó họ không phải đăng kí chương
trình này. Như một người thuê nhà có quyền sử dụng an toàn, chủ nhà cũ sẽ có
những động cơ để bảo dưỡng cần thiết và giữ cho ngôi nhà khỏi rơi vào cảnh
hoang phế. Điều này sẽ ngăn chặn những ảnh hưởng xấu đã đánh vào những
vùng lân cận nơi mà nhà bị tịch thu đã trở nên phổ biến.
Có một số vấn đề ở đây, trong số đó có sự thật là không đơn giản để xác
định giá thuê thị trường, và yêu cầu nâng vốn để tài trợ cho việc mua lại của các
hộ gia đình. Nguồn vốn này không chỉ cần một sự trợ cấp mà còn kéo theo lợi
nhuận kỳ vọng cao hơn. Sẽ khó khăn để bán một căn nhà đơn tách rời nếu như
những người thuê nhà có được sự đảm bảo quyền tiếp tục được thuê vô điều kiện
và do đó hạn chế này sẽ phải được phản ánh trong tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ
sở hữu cao hơn.
Theo hướng đó, chúng ta bắt đầu với vốn. Hệ thống tài chính thế chấp
trong đó ngày càng nhiều người tham gia "skin in the game" có thể giúp sắp xếp
tốt hơn lợi ích cá nhân và lợi ích xã hội. Mô hình "tạo lập để chứng khoán hóa"
hiện tại của tài trợ mua nhà với những người tham gia có ít cổ phần trong hoạt
động của các món vay mà họ sắp xếp đã dẫn đến những ưu đãi tai hại. Bồi
thường có thể được gắn với hiệu quả món vay và được hoãn lại cho 1 hoặc 2
năm.
Hệ thống bồi thường hiện tại cho các nhà mô giới cũng sinh ra các khoản
ưu đãi tai hại. Nhà mô giới được hưởng lợi từ 2 điều: Phí chênh lệch lợi nhuận
(YSP), trong đó phần lớn là vô hình đối với khách hàng vay, và số lượng. Khoản
23

bồi thường của họ không gắn với hiệu quả món vay. Như vậy, nhà mô giới có


của Liên bang và cái còn lại là "cái bóng " hệ thống ngân hàng. Điều này không
chỉ có nghĩa là có các tổ chức không đủ vốn để cho vay mà còn có cơ hội để thực
hiện chênh lệch giá theo quy ịnh, cái mà cũng có thể bóp méo hơn cơ chế quản
lý thống nhất tốt nhất thứ hai. Đặt tất cả người cho vay dưới Đạo luật bảo vệ
người sở hữu nhà và vốn chủ sở hữu (HOEPA) sẽ là một bước khởi đầu tốt. Thứ
hai, quan trọng là phải theo dõi chặt chẽ hiệu quả của những thay đổi gần đây
đối với cơ chế quản lý mà theo đó các cơ quan xếp hạng hoạt động. Cuối cùng,
chúng ta phải suy nghĩ cẩn thận về cách xác định và trừng phạt hoạt động cho
vay cắt cổ. Một phần định nghĩa của khoản cho vay cắt cổ phải liên quan đến
tính vẩn đục của nó: Khi người cho vay che dấu các khoản phí, khi các khoản
phạt trả trước không được giải thích một cách rõ ràng, khi các ước tính chi phí
đáng tin khác nhau đáng kể trên mẫu HUD-1 là các chỉ số của cho vay cắt cổ.
Lưu ý, vấn đề này liên quan nhiều về việc công bố thông tin hơn là giá cho mỗi
gia nhập
3 Kết luận:
Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn trong những năm đầu của thế kỉ 21
là một thử nghiệm tự nhiên của một thị trường hoàn toàn dựa vào hệ thống tài
chính. Thị trường này được cung cấp bởi các đối thủ cạnh tranh độc lập và phần
lớn là không kiểm soát được với một khu vực không được kiểm soát thực hiện cả
việc tạo lập và chứng khoán hóa. Các nhà đầu tư phải được thông báo bởi các cơ
quan xếp hạng cá nhân và được bảo vệ bởi cấu trúc của chứng khoán hóa.
Cuối cùng, mọi thứ sụp đổ bởi vì sự không hoàn hảo của thị trường được
nêu bật trong các bài học từ học thuyết điều kiện tốt nhất thứ hai (theo nghĩa của
Lipsey và Lancaster, 1956). Một số nhà mô giới khai thác tính bất đối xứng
trong việc bồi thường và thông tin để trục lợi; một số người vay đã lựa chọn bất
lợi các sản phẩm cho vay với kiến thức sẵn có mà có rủi ro xấu không ngừng.
Không ai trong số này sẽ được các nhà hoạch định chính sách quan tâm
nếu các thiệt hại liên quan được giới hạn trong các nhà đầu tư vào nhà, cho vay
thế chấp và chứng khoán. Nhưng các thiệt hại này không giới hạn. Chủ nhà,