- 1 -
PHẦN MỞ ĐẦU

Với khoảng thời gian trên dưới mười lăm năm để hình thành và phát triển, thị
trường bất động sản Việt Nam tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều
đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển toàn
diện, còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như:
biến động trên thị trường chứng khoán, chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn
đầu tư nước ngoài,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Thị trường bất động sản
“nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng
giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là
chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi
đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng
các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng
chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện
tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính
thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về
vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản phát triển,….Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu
và hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở
Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên cấp độ cao hơn là một công
việc quan trọng và cấp thiết hiện nay.
Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam được
tác giả thực hiện với mong muốn đưa ra các giải pháp tốt nhất về chính sách tài
chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt
được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản
trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới.
Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định về tài chính của
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và
giao dịch bất động sản đến hết quý 1 năm 2007, với phương pháp nghiên cứu chủ


- 3 -
Chương 1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI
CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và hàng hoá bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính :‘‘Bất động sản là một miếng đất và tất cả
tài sản vật chất gắn liền trên đất’’.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không
di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền
với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’
Như vậy, bất động sản là một tài sản không di dời được, tồn tại và ổn định lâu
dài. Để được coi là bất động sản thì yêu cầu phải có các điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi.
Bất động sản có những đặc điểm sau :
- Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của
đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích, nếu đất đai
đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận
động với tư cách là hàng hoá. Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ
mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở
hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan
trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể

là hàng hoá đặc biệt. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau :
- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục
đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả bất động sản
luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất động sản kém co
giãn so với giá.

- 5 -
- Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng
hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân bất
động sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó chi
phí giao dịch thường khá cao.
-Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất động sản thường có giá trị khá cao, thời
gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm.
- Hàng hoá bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh
hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1 . Khái niệm thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường khác.
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản là quá trình tất yếu
khách quan gắn liền quá trình phát triển nền sản xuất hàng hoá và gắn liền với sự
hình thành đồng bộ các thị trường khác trong nền kinh tế. Vì bất động sản là yếu
tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, khi sản xuất phát triển đòi hỏi thị
trường bất động sản cũng phải phát triển theo. Bên cạnh đó, quá trình phát triển
của nền sản xuất hàng hoá làm cho mức sống con người ngày càng tăng lên, dân
số tăng lên, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản cũng phải tăng nhanh. Thị
trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền quá
trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn
nhau, tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày
càng phát triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường

- Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hoá bất động sản, gồm có :
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền
sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử
dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng
đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,.…
1.1.2.3 . Đặc điểm của thị trường bất động sản
Do bất động sản là hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm khác biệt với hàng hoá
thông thường, nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng của nó.
- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc
tính của đất đai là không di dời được, không thể chia cắt và mang từ nơi thừa