TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI


KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài:
THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG - THỰC
TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Phƣơng Dung
Lớp : Nga 2
Khóa : 44G
Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Việt Hoa

Hà Nội - 05/2009


LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 31
2.1 GIỚI THIỆU VỀ MÔI TRƢỜNG CHO FDI VÀO BĐS Ở HP 31
2.1.1 LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC
BĐS 31 2.1.2 BẤT LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH
VỰC BĐS 37
2.2 THỰC TRẠNG FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở HẢI PHÒNG 38
2.2.1 XU HƢỚNG VÀ QUI MÔ ĐẦU TƢ 38
2.2.2 CƠ CẤU ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 48
2.2.3 TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN FDI
TRONG LĨNH VỰC BĐS Ở HẢI PHÒNG 59
2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở HP 64
2.3.1 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƢỢC VÀ NGUYÊN NHÂN 64
2.3.2 NHỮNG HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN 69
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 79
3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC
TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC
VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM 79
3.1.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH
VỰC BĐS TẠI TRUNG QUỐC 79
3.1.2 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC
BĐS TẠI ĐÀ NẴNG 82
3.1.3 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH
VỰC BĐS TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 84
3.2. ĐỊNH HƢỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP 86
3.2.1 ĐỊNH HƢỚNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HẢI PHÒNG 86

BẢNG 2.2 QUY MÔ VỐN BÌNH QUÂN CỦA CÁC DỰ ÁN GIAI ĐOẠN 1991 -
2008 47
BẢNG 2.3 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO QUỐC GIA TÍNH ĐẾN
T12/2008 49
BẢNG 2.4 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO HÌNH THỨC ĐẦU TƢ
TÍNH ĐẾN T12/2008 51
BẢNG 2.5 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS HẢI PHÒNG PHÂN THEO LĨNH VỰC
ĐẦU TƢ TÍNH ĐẾN T12/2008 53
BẢNG 2.6 DANH MỤC DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KCN TẠI HẢI PHÒNG
CÓ VỐN FDI GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 55
BẢNG 2.7 VỐN THỰC HIỆN VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH
ĐẾN T2/2009 59
BẢNG 2.8 SỐ DỰ ÁN ĐIỀU CHỈNH TĂNG VỐN TÍNH ĐẾN T12/2008 61
BẢNG 2.9 DOANH THU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN FDI VÀO
LĨNH VỰC BĐS 62 TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 62
BẢNG 2.10 NỘP NGÂN SÁCH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ FDI VÀO
LĨNH VỰC BĐS 63
TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 63

* BIỂU:
BiÓu 2.1 Sè dù ¸n vµo lÜnh vùc B§S giai ®o¹n 1991 - 2008 38
BiÓu 2.2 Vèn thùc hiÖn vµo lÜnh vùc B§S t¹i H¶i Phßng giai ®o¹n 1991 - 2008 46 1
LỜI MỞ ĐẦU



2. Tình hình nghiên cứu
Thị trƣờng BĐS là một lĩnh vực mới đối với Hải Phòng. Cho đến nay đã có
khá nhiều tài liệu, luận văn và công trình nghiên cứu viết về thị trƣờng BĐS Việt
Nam và Hà Nội nhƣ: Luận văn thạc sĩ kinh tế “Quản lý và phát triển các dự án BĐS
có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội” - Phạm Thục Anh, Đại học Ngoại Thƣơng,
năm 2007; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam - thực trạng và
triển vọng trong giai đoạn hội nhập quốc tế” - Nguyễn Thị Huyền Trang, Đại học
Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của
Việt Nam” – Phan Nguyễn Lam Sƣơng, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận
văn “Thị trƣờng BĐS Hà Nội” - Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Ngoại Thƣơng,
năm 2008; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội” – Nguyễn Cẩm
Hà, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008 Đồng thời Nhà nƣớc cũng ban hành các
chính sách, luật, nghị định có liên quan đến BĐS và FDI nhƣ: Luật Đầu tƣ năm
2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006 Tuy nhiên chƣa có
nhiều tài liệu và công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và cụ thể về vấn đề thu
hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - thực trạng và giải pháp”
sẽ đáp ứng nhu cầu đó.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
 Nghiên cứu thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng.
 Đề ra các giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng
trong thời gian tới, nhằm phát triển lĩnh vực BĐS tại thành phố nói riêng và
góp phần phát triển kinh tế của thành phố nói chung.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung đi sâu vào phân tích thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực
BĐS tại Hải Phòng, những thành tựu và hạn chế trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực
BĐS tại Hải Phòng. Khung thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2000 đến hết năm
2008. 4
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI
VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM

1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Xã hội ngày càng phát triển, cùng với sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, con
ngƣời đang khai thác tối đa các nguồn lực để tạo ra các tài sản khác làm cho tài sản
của các quốc gia ngày càng lớn mạnh và đa dạng, song đất đai và các tài sản gắn
liền với nó vẫn là cơ sở của các tài sản trong nền kinh tế. Để quản lý và sử dụng
hiệu quả tài sản quốc gia, ngƣời ta có thể phân loại tài sản quốc gia theo nhiều tiêu
thức khác nhau nhƣ: phân loại theo tính chất của các tài sản, phân loại theo hình
thức tồn tại hoặc phân loại theo hình thức sở hữu Một trong những cách phân loại
tài sản quốc gia phổ biến hiện nay là phân loại theo tính chất có thể dịch chuyển.
Với cách phân loại này, tài sản quốc gia đƣợc chia làm hai loại: bất động sản (BĐS)
và động sản, trong đó động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này đến nơi
khác còn BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không di dời đƣợc.
Tại Việt Nam, trƣớc thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 1995 đƣợc ban hành,
thuật ngữ động sản và BĐS hầu nhƣ không xuất hiện trong các văn bản pháp luật.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều 174
có quy định:
BĐS là các tài sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”.
- Kinh doanh BĐS: Khái niệm này đƣợc quy định cụ thể trong điều 4 Luật
Kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2006 nhƣ sau: “Hoạt động kinh doanh bất động
sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” và
“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đấu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho 6
thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời”. Các đối tƣợng thực hiện hoạt động
kinh doanh BĐS là các nhà đầu tƣ phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ
BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dƣới các hình thức nhƣ tiền, đất, công nghệ…
Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao
dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Hoạt động này
thƣờng có sự tham gia của các công ty tƣ vấn đầu tƣ, các công ty môi giới BĐS, các
công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty
chứng khoán Hai loại hình kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tuy đƣợc
phân chia rõ ràng nhƣng luôn hoạt động trong mối liên kết mật thiết và chặt chẽ để
cùng hỗ trợ và tác động qua lại trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói
chung.
1.1.2. Phân loại bất động sản
Từ quan niệm khác nhau của các nƣớc trong khái niệm về BĐS nên khó có
thể đƣa ra một cách phân loại BĐS mang tính tổng quát nhất. Tùy theo mục đích
quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tƣợng khác nhau, có nhiều cách phân loại
BĐS nhƣng nhìn chung chỉ mang tính chất tƣơng đối:
 Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia như sau:
- Đất đai: Là một trong những hàng hóa quan trọng trên thị trƣờng BĐS. Đối
với loại hàng hóa này, ở một số nƣớc có nền kinh tế phát triển, đƣợc tự do buôn bán
trao đổi. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì chỉ đƣợc

 Xét theo đặc điểm của loại hình BĐS:
- BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình
thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH -
HĐH) đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là
nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta
cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới.
- BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng… 8
- BĐS đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp. (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng)
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
 Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phƣơng, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc
của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả
hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng BĐS
khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau
kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà
cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính

- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những
nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây
dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu
cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí
cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
1.2.1 Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (Foreign direct investment - FDI)
Cùng với quá trình toàn cầu hóa và khu vực hóa đời sống kinh tế - xã hội, cho
tới nay FDI là một hoạt động phổ biến trên phạm vi toàn thế giới. Đây là một hoạt 10
động kinh tế đối ngoại quan trọng với quá trình phát triển kinh tế của các nƣớc. Tuy
mỗi nƣớc có cách hiểu khác nhau về vấn đề này nhƣng nhìn chung, FDI đƣợc hiểu là:
FDI là một hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích
lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế
khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản
lý thực sự doanh nghiệp. (BPM5, fifth edition - khái niệm của IMF)
Tại Việt Nam, luật Đầu tƣ năm 2005 mà quốc hội khoá XI Việt Nam đã thông
qua có các khái niệm về “đầu tƣ”, “đầu tƣ trực tiếp”, “đầu tƣ nƣớc ngoài”, “đầu tƣ ra
nƣớc ngoài” nhƣng không có khái niệm “đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài”. Tuy nhiên, có
thể “gộp” các khái niệm trên lại và có thể hiểu FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu

chứ không phải lợi tức.
• Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự
chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà ĐTNN đƣợc quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tƣ, hình
thức đầu tƣ, thị trƣờng đầu tƣ, quy mô đầu tƣ cũng nhƣ công nghệ cho mình, do đó
sẽ tự đƣa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính
khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại
gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nƣớc nhận đầu tƣ.
• FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nƣớc tiếp nhận
đầu tƣ. Thông qua hoạt động FDI, nƣớc chủ nhà có thể tiếp nhận đƣợc công nghệ,
kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý. Ví dụ trong lĩnh vực bƣu chính viễn
thông của Việt Nam, hầu hết công nghệ mới trong lĩnh vực này có đƣợc nhờ chuyển
giao công nghệ từ nƣớc ngoài.
1.2.3 Phân loại
a. Phân loại theo hướng đầu tư:
- Dòng vốn đầu vào (inflow): Vốn từ nƣớc ngoài đầu tƣ vào nguồn lực quốc gia.
- Dòng vốn đầu tƣ ra (outflow): Vốn trong nƣớc mang đầu tƣ vào các nguồn
lực quốc gia khác.
b. Phân loại theo mục tiêu:
- Đầu tƣ mới (Greenfield Investment): là hoạt động đầu tƣ trực tiếp vào các
cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nƣớc ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản
xuất kinh doanh đã tồn tại.
- Mua lại và sáp nhập (M&A: Cross-border Merger and Acquisition): 12
Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn
bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp
khác, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập.
Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc một phần
tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành

Hiện nay, doanh nghiệp liên doanh là loại hình đƣợc nƣớc các nƣớc tiếp
nhận đầu tƣ ƣa chuộng vì có điều kiện để học tập kinh nghiệm quản lý tiên tiến của
nƣớc ngoài, đào tạo lao động, khẳng định dần chỗ đứng trên thị trƣờng thế giới.
Ngoài ra việc liên doanh với nƣớc ngoài sẽ giúp các doanh nghiệp trong nƣớc sử
dụng có hiệu quả những điều kiện sản xuất hiện có nhƣ nhà xƣởng, máy móc thiết
bị, mở rộng thị trƣờng tiêu thụ Tuy nhiên hình thức này đòi hỏi bên nƣớc chủ nhà
phải có khả năng góp vốn, có đủ trình độ tham gia quan lý doanh nghiệp với bên
nƣớc ngoài thì mới đạt hiệu quả cao trong việc liên doanh.
- Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài
Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp có
vốn ĐTNN nhƣng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt động đầu tƣ quốc
tế. Khái niệm doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài là một thực thể kinh doanh có tƣ
cách pháp nhân, đƣợc thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu tƣ và nƣớc sở
tại.
Với hình thức này, chủ ĐTNN không bị hạn chế bởi tỷ lệ góp vốn và đƣợc
toàn quyền chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh, do đó không xảy ra mâu
thuẫn trong quá trình điều hành, quản lý kinh doanh nhƣ các hình thức đầu tƣ khác.
- Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh
Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản đƣợc kí kết giữa đại diện có thẩm
quyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định rõ việc thực
hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên.
Đối với nƣớc tiếp nhận đầu tƣ, hình thức này giúp giải quyết tình trạng thiếu
vốn, thiếu công nghệ, tạo ra thị trƣờng mới nhƣng lại khó thu hút đầu tƣ, chỉ thực
hiện đƣợc đối với một số ít lĩnh vực dễ sinh lời.
- Đầu tƣ theo hợp đồng BOT
BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) là một thuật ngữ để chỉ một số mô
hình hay một cấu trúc sử dụng đầu tƣ tƣ nhân để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng
dành riêng cho khu vực Nhà nƣớc. Vào cuối giai đoạn vận hành doanh nghiệp tƣ
phụ thuộc nhiều vào nguồn nguyên liệu thô trên thị trƣờng thế giới, muốn giảm bớt 15
sự phụ thuộc này để đảm bảo tính ổn định cho nền kinh tế. Họ tìm cách đầu tƣ trực
tiếp sang các nƣớc có nhiều tài nguyên để có đƣợc quyền khai thác lâu dài các
nguồn tài nguyên đó. Trong khi đó phần lớn các nƣớc đang phát triển đều thiếu vốn,
đặc biệt là thiếu thiết bị, công nghệ khai thác, kỹ thuật bán hàng, cơ sở hạ tầng,
để khai thác các nguồn lực của mình.
 Lực lƣợng lao động dồi dào, trình độ thấp và giá rẻ ở nhiều nƣớc đang phát
triển cũng thu hút đƣợc sự quan tâm của các nhà ĐTNN. Lực lƣợng này đáp ứng
đƣợc nhu cầu của các doanh nghiệp chế tạo cần nhiều lao động. Ngƣợc lại, những
ngành, lĩnh vực, những dự án đầu tƣ đòi hỏi công nghệ cao thƣờng kèm theo yêu
cầu về lao động có trình độ cao, có tay nghề và đƣợc đào tạo bài bản.
 Cơ sở hạ tầng nhƣ cảng, đƣờng bộ, hệ thống cung cấp năng lƣợng, mạng
lƣới viễn thông cũng ảnh hƣởng nhiều đến hiệu quả hoạt động đầu tƣ. Chính vì
vậy khi lựa chọn địa điểm đầu tƣ các chủ ĐTNN phải cân nhắc vấn đề này.
- Môi trường kinh tế: Nhiều nhà kinh tế cho rằng các yếu tố kinh tế của
nƣớc nhận đầu tƣ là những yếu tố có ảnh hƣởng quyết định trong thu hút FDI. Nhà
ĐTNN luôn nghiên cứu kĩ lƣỡng về tình hình phát triển kinh tế của quốc gia hay
khu vực mà họ tiến hành đầu tƣ vì nó đảm bảo tính hiệu quả cho đồng vốn đầu tƣ
của họ. Vì vậy, một quốc gia hay khu vực có nền kinh tế phát triển ổn định sẽ là yếu
tố đảm bảo hơn, giúp các nhà ĐTNN yên tâm khi tiến hành đầu tƣ tại quốc gia hay
khu vực đó.
Thứ hai là khung chính sách về FDI của nước nhận đầu tư, bao gồm các
qui định liên quan trực tiếp đến FDI và các qui định có ảnh hƣởng gián tiếp đến
FDI.
Các qui định của luật pháp và chính sách liên quan trực tiếp FDI bao gồm
các qui định về việc thành lập và hoạt động của các nhà ĐTNN(cho phép, hạn chế,
cấm đầu tƣ vào một số ngành, lĩnh vực; cho phép tự do hay hạn chế quyền sở hữu

của họ hay không. Một nƣớc không có các trƣờng học quốc tế dành cho ngƣời nƣớc
ngoài, chất lƣợng nhà ở thấp, các dịch vụ vui chơi giải trí nghèo nàn sẽ khó thu hút
đƣợc nhiều FDI.
1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 17
Tại Việt Nam hiện chƣa có văn bản cụ thể quy định về hoạt động FDI vào
lĩnh vực BĐS mà nó chỉ chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật liên quan nhƣ Luật
Đầu tƣ, Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh BĐS và một số văn bản dƣới luật khác
Việc tìm hiểu pháp luật điều chỉnh hoạt động FDI và hoạt động kinh doanh BĐS sẽ
giúp phần nào hiểu thêm về khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài vào lĩnh vực BĐS trƣớc khi chƣa có một văn bản luật điều chỉnh trực tiếp vấn
đề này.
1.3.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tại Việt Nam
Pháp luật điều chỉnh hoạt động FDI đã từng bƣớc đƣợc điều chỉnh cho phù
hợp nhằm thu hút vốn đầu tƣ vào Việt Nam trong những năm qua. Trƣớc năm 2000,
hoạt động ĐTNN vào Việt Nam chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài
năm 1987 - đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, đƣợc sửa đổi bổ
sung vào các năm 1990, 1992. Đến năm 1996 ra đời bộ Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài mới
tại Việt Nam và đƣợc sửa đổi, bổ sung vào năm 2000 (đƣợc gọi tắt là luật Đầu tƣ
nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000). Luật này có một số quy định liên quan đến BĐS
đáng chú ý nhƣ sau:
Việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng đƣợc quy
định cụ thể hơn tại điều 46 của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000. Theo đó
doanh nghiệp có vốn ĐTNN đƣợc thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền
sử dụng đất để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại
Việt Nam thay vì chỉ đƣợc phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng Việt Nam nhƣ quy
định trƣớc đây. Quy định mới này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có

Đầu tƣ 2005 đã đƣợc kì họp thứ 8 Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005, có
hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Luật này có vai trò quan trọng trong việc tiếp tục cải
thiện môi trƣờng kinh doanh, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tƣ, phát huy nội lực
và thu hút vốn đầu tƣ trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc ngoài, đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong giai đoạn mới. Sau đây là một số điểm mới của
Luật Đầu tƣ năm 2005 có liên quan đến ĐTNN vào lĩnh vực BĐS:
Đầu tiên, Luật Đầu tƣ năm 2005 cho phép nhà đầu tƣ tự chủ trong phạm vi
vốn đầu tƣ của mình, trong việc tự chọn lĩnh vực đầu tƣ, hình thức đầu tƣ và hình
ngoài thức huy động vốn. Nếu nhƣ trƣớc đây khi muốn đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS
các nhà ĐTNN phải liên doanh với doanh nghiệp trong nƣớc, vốn góp của nhà
ĐTNN không đƣợc quá 70% vốn pháp định thì nay các nhà ĐTNN đƣợc phép đầu 19
tƣ 100% vốn. Tại điều 21 của Luật Đầu tƣ 2005 có quy định nhƣ sau về các hình
thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài:
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc
100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài.
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,
hợp đồng BT.
- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Hơn nữa, nếu trƣớc đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tƣ giảm
vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tƣ đã có quyền
chuyển nhƣợng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tƣ. Điều 36 của Luật
Đầu tƣ năm 2005 cũng quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tƣ không quá

đƣợc thực hiện theo một trong các quy trình sau: (1) không phải làm thủ tục đăng kí
điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tƣ; (2) đăng kí điều chỉnh dự án đầu
tƣ; (3) thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tƣ.
Nhƣ vậy, Luật Đầu tƣ năm 2005 và các văn bản dƣới luật có liên quan đã tạo
điều kiện giúp cho môi trƣờng đầu tƣ Việt Nam trở nên thông thoáng và hấp dẫn
hơn, tạo nhiều ƣu đãi đối với các nhà đầu tƣ đặc biệt với các nhà ĐTNN, loại bỏ
đƣợc nhiều bất cập so với các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trƣớc đây. Môi
trƣờng pháp lí cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh hơn.
1.3.2 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt
Nam cần nói đến là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, các nghị quyết, nghị định
và các văn bản dƣới luật có liên quan.
- Luật Đất đai
Luật Đất đai lần đầu tiên đƣợc ban hành vào năm 1993 sau đó đƣợc sửa đổi
vào ngày 2/12/1998 và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999. Tuy nhiên khi nền kinh tế
ngày càng phát triển, quan hệ trao đổi mua bán BĐS nói chung và các dự án BĐS
có vốn ĐTNN nói riêng theo quy luật cung cầu diễn ra rất sôi động. Đây là lĩnh vực