ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Đề án tốt nghiệp
Thẩm định giá bất
động sản
SVTH: LÊ THỌ A GIA 1
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Các khái niệm
1.1 Thẩm định giá:
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:
• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị
trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”
• Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
• Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
• Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH
10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
• Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:
“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích
nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc
quốc gia”
• Thẩm định giá bất động sản:

khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và
thường mang tính chất địa phương.
• Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện
tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó
• Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển
SVTH: LÊ THỌ A GIA 3
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện
tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường
là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan
hiếm trên thị trường bất động sản.
• Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất
thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn
gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên
đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn
chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác :
đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với
đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
• Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản
hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối
hơn là một điều kiện tuyệt đối.
1.2.2 Đặc trưng của bất động sản :
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản
• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động
sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số

Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua
tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,
phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ).
• Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan
hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương
khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa
phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên
thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
• Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị
trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến
SVTH: LÊ THỌ A GIA 5
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường,
đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thị
trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người
mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế
vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
• Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền
với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp.
Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm
thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán.
• Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất
động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào
quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường

- Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý,
thể thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản.
- Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để
thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua
và người bán đi đến quyết định cuối cùng.
- Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dự
báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động
sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối
với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc
nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa
thuận cuối cùng.
- Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ
chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh
toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không
thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc
gia ít sử dụng tiền mặt.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 7
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu
cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng. Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.
1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:
• Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà
sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu.
Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích
sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch
của Nhà nước.
• Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở
những vùng đang đô thị hóa. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự

tiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động
đến giá bất động sản trên thị trường.
Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc
sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực
tiếp đến đến giá bất động sản.
Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường.
• Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá
bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
- Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số
là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở
tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích
đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng
cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm
tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,…
là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất.
- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở
thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 9
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số
và sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không
chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu
nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn
thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng
nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay

trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất
động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và
thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản
cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yếu tố vật chất.:
- Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh
lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí
thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện
ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn
những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề
mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với
đường phố hẹp quá sâu.
- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước
phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước
không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất
động sản. Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm
giảm giá trị bất động sản
1.3.6. Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay.
• Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ
Chí Minh:
• Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến
năm 2020 trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một
trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính
trị quan trọng của nước ta ở phía nam với các nước trong khu vực và quốc tế.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 11
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m
2

1 Nhà ở kiểu biệt thự 0,5
2 Nhà, căn hộ cao tầng khép kín 6
3 Nhà, căn hộ cao tầng không khép kín 6,5
4 Nhà, căn hộ thấp tầng không khép kín 20,2
5 Nhà bán kiên cố 49,8
6 Nhà tạm và khác 17

Diện tích nhà ở tại thành phố:
STT Chỉ tiêu Chung
1 Diện tích nhà bình quân hộ (m
2
) 113,24
SVTH: LÊ THỌ A GIA 12
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu
(m
2
)
15,16
3 Tỷ lệ hộ có diện tích sử dụng bình quân
nhân khẩu dưới 10 m
2
/ người
30,25
• Theo kết quả điều tra cho thấy trong những năm gần đây nhu cầu về
nhà ở tăng lên đáng kể: từ 7,2% năm 1995 lên 16,7% năm 2000 lên 29% năm 2004
dự kiến tăng 55% năm 2010.
• Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:
• Theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhân
dân lao động và người có thu nhập thấp trong định hướng quy hoạch tổng thể của

(triệu m
2
)
Dân số
(triệu người)
DT nhà ở
(triệu m
2
)
Dân số
(triệu người)
DT nhà ở
(triệu m
2
)
Hà Nội 2,5 1,8 3,5 15,6 5 56
SVTH: LÊ THỌ A GIA 13
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
HCM 6,2 5,5 8 45,4 10 176
Đô thị khác 15,33 11 20,38 103 31,5 316
Cả nước 22,55 18 30,4 162 46 548
• Tình hình thị trường chung cư hiện nay:
• Thị trường bất động sản, sau khoảng thời gian hơn một năm đóng
băng rõ ràng đã tạo sức ép thực sự lên các công ty phát triển bất động sản. Các
công ty phát triển bất động sản liên tiếp đại hạ giá, có những nơi tới 50% giá trị so
với một năm trước đây để thu hút người mua. Việc xác định “đáy” của một sản
phẩm bất động sản cũng có lẽ cũng không quá phức tạp như vàng và chứng khoán,
thông thường giá trị 1 bất động sản khó mà có thể thấp hơn giá vốn làm nên một
sản phẩm từ phía chủ đầu tư. Giá bất động sản “thực hơn” cộng với lãi suất tiền gửi
giảm mạnh cũng sẽ làm giảm động cơ giữ tiền. Thêm vào đó, chương trình kích cầu

Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh bất động sản, thị trường căn
hộ chung cư cao cấp tại TPHCM hiện nay được phân chia rất đa dạng đáp ứng nhu
cầu của mọi đối tượng khách hàng.
Theo các khách hàng đã giao dịch mua các căn hộ chung cư cao cấp, hiện tại các
doanh nghiệp đang đầu tư vào lĩnh vực này thường có uy tín và tiềm lực tài chính
cao, hoạt động đầu tư chuyên nghiệp và luôn hỗ trợ các dịch vụ chu đáo. Nếu như
cách đây vài năm, các chung cư đa phần được xây dựng chỉ đáp ứng nhu cầu “ở”
với lối kiến trúc đơn điệu và môi trường thấp kém, thì hiện nay phần lớn chung cư
đã khắc phục được những điểm yếu này.
• Chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà chỉ là một yếu tố
kích thích thị trường nhà đất trong giai đoạn khó khăn hiện nay, chứ chưa thể tạo sự
sôi động cho thị trường nhà đất nói chung và thị trường căn hộ nói riêng. Bởi không
phải người nước ngoài nào, có đủ điều kiện được phép mua nhà ở Việt Nam sẽ mua
nhà. Đối với một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, ngay chính trên quê hương
họ cũng đi thuê nhà để ở, chứ không có tập quán mua nhà như người Việt Nam.
Theo CBRE, về lâu dài thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tăng trưởng, tại Hà
Nội, nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà
phải đến năm 2010 và sau đó. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt cho vay của các
ngân hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án
hiện đang lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình. Điều đó
cũng có nghĩa nếu như các dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thì nguồn cung
trên thị trường chắc chắn bị ảnh hưởng tới sau 2010.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 15
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Còn theo Jones Lang LaSalle dự báo thì đến cuối 2009 đầu 2010 khi nền kinh tế ổn
định, với sự hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của người
nước ngoài, thị trường căn hộ được nhận định là sẽ sôi động trở lại và thời gian hiện
nay được cho là "hạ nhiệt" tạm thời.
• Hầu hết các chủ đầu tư đã quan tâm đến việc xây dựng các chung cư
bảo đảm tối ưu môi trường an cư của người dân. Trong đó căn hộ chung cư được

công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được
bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị
trường không điển hình hay không bình thường.”
Một số giá trị phi thị trường:
• Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử
dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản
chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp.
• Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán
tài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị
trường.
• Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của
một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết. Việc
tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là
cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích
đặc biệt.
• Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều
bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
• Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến
việc tính thuế tài sản.
• Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng
bảo hiểm.
• Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.
• Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định. Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị
trường của tài sản đó.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 17
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết
trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong

- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
- Phù hợp với quy hoạch của khu vực
- Phù hợp với mục đích sử dụng
3.3 Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó, trong thẩm định giá tài sản, đòi hỏi Thẩm định viên phải nhận ra các
chiều hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất
động sản nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
3.4 Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở mức
thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương
đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế.
Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản như vậy
trong thị trường mở.
3.5 Nguyên tắc cân bằng:
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng
lô đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị như vậy.
Thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát
triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định.
3.6 Nguyên tắc đóng góp:
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộc
vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản. Hay
được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản.
3.7 Cung cầu:
SVTH: LÊ THỌ A GIA 19

SVTH: LÊ THỌ A GIA 20
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định
viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn
giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra
mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản
cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định
giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối
với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản và của giao dịch có ảnh
hưỡng đến giá trị bất động sản.
• Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản thẩm định giá
và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc
điều chỉnh.
• Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu
không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường
gặp là:
+ Bán trả là nhiều lần.
+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp.
• Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất
• Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập
(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và
không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so
sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài

chú ý xem xét tỷ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
 Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:
SVTH: LÊ THỌ A GIA 22
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp,
phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí tìm ra mức điều chỉnh là
số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
• Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính
cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có
dấu điều chỉnh dương).
 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so
sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của
tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với
các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so
sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
• Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi
đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m
2
, giá/mét dài mặt
tiền, giá/sào
+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m
2
+ Kho hàng: giá/m

+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản).
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì
nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì
cộng với nhau.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,
vị trí.
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì
nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với
nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về
chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù
hợp.
• Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷ
lệ phần trăm sau.
- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 24
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
 Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:
• Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt. Mỗi
lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định.
• Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành
cho mỗi tài sản so sánh. Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính
tương đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao.
• Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều
chỉnh dương. Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên