/>Chương 1: Tổng quan về đô thị
I. Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu môn học
1. Mục tiêu của môn học
Những nội dung lý thuyết và thực hành trong chương trình môn học Kinh tế đô thị sẽ
góp phần nâng cao trình độ và năng lực ứng dụng kinh tế học đô thị vào quản lý đô thị,
cũng như giúp học viên có thể tham gia kinh doanh, đầu tư trong các lĩnh vực phát triển đô
thị và/ hoặc tư vấn quản lý đô thị, có thêm kỹ năng nghiên cứu và có thể vận dụng cho
việc nghiên cứu, viết và bảo vệ luận văn tốt nghiệp.
1. Khái niệm và đặc điểm về đô thị hóa
- Khái niệm: Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân
đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó
cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu
thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị
hóa
- Đô thị hoá là sự quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị của các
nhóm dân cư->sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động
- Đô thị hoá là một quá trình biến đổi về phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh
tế quốc dân, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị thành đô thị đồng thời phát triển
các đô thị hiện có theo chiều sâu. Đó cũng chính là quá trình tăng mật độ dân cư, chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ, nâng cao
trình độ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng vai trò thúc đẩy trong khu vực
- đô thị hoá là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế
quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô
thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu trên cơ sở, hiện đại hoá cơ sở vật chất
kỹ thuật và tăng quy mô và mật độ dân số.
- Về bản chất : đô thị hoá là qúa trình phát triển lực lượng sản xuất và sự đổi mới về
quan hệ sản xuất mà nguồn gốc là sự phát triển khoa học kỹ thuật.
 Yêu cầu cơ bản của quá trình đô thị hoá
/>- Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội hoạt động mang tính chất quản lý, mở đường cho
sự phát triển kinh tế và xã hội.
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch

Thị xã được chia thành: nội thị xã và vùng ngoại thị xã (được gọi tắt là nội thị, ngoại
thị).
Thị trấn không có vùng ngoại thị trấn.
- kiến trúc cảnh quan đô thị…
II. Phân loại các đô thị ở việt nam
Ở việt nam phân loại bằng cách tổng hợp các chỉ tiêu và sự biến động theo thời gian qua
các năm nên tiêu chuẩn thường cao hơn. Cụ thể có 6 loại đô thị:
Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị:
a) Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;
b) Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;
c) Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu
chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị;
d) Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;
đ) Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.
1. Đô thị loại đặc biệt
 Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học -
kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước;
 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên;
 Mật độ dân số bình quân từ 15.000 người/km2 trở lên
/> Kiến trúc cảnh quan đô thị: Thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo cơ chế quản lý
kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 60% các
trục tổ chính, đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị.Có các không gian công
cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa
quốc tế và quốc gia.
2. Đô thị loại 1
 Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du

 Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên
6. Đô thị loại 5
 Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế,
văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc
một cụm xã;
 Tỷ lệ lao động phi NN trong tổng số lao động từ 65% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên;
 Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.
III.Sự hình thành và phát triển đô thị
a. Xu hướng phát triển dân cư nông thôn và đô thị trên thế giới
b. Sự hình thành đô thị

100
80
60
40
20
0 %

1800 1900 2000 2100
Văn minh nông thôn Giai đo?n quá đ? Văn minh đô th?
Dân cư nông thôn Dân cư đô th?
/>- Tôn giáo
- Kinh tế
- An ninh
- Cách mạng công nghiệp: phương tiện giao thông, phương pháp xây dựng¸…-> tăng
quy mô đô thị
c. Phát triển đô thị ở Việt nam
- Giai đoạn 1945-1975

2
Ví dụ: Đô thị Phú Mỹ hung ngày trước chỉ là khu đầm lầy. Được công nghệ hiện đại
đầu tư vào nên phát triển đô thị thúc đẩy giá nhà, giá đất gia tăng nhanh chóng.
d. Mô hình hóa sự phát triển đô thị
 Mô hình làn sóng:
1. Khu vực trung tâm: Hành chính, dịch vụ thương mại
2. Khu chuyển tiếp: dân cư có mức sống thấp, thương mại, công nghiệp đan xen nhau
3. Dân cư có mức sống trug bình
4. Dân cư có mức sống cao
5. Vùng ngoại ô
a. Các khu vực đều có xu hướng mở rộng
/> Mô hình thành phố đa cực
1. Trung tâm ;
2. Khu công nghiệp nhẹ;
3. Khu dân cư hỗn hợp;
4. Khu dân cư có thu nhập trung bình;
5. Khu dân cư có thu nhập dưới trung bình;
6. Khu công nghiệp nặng;
7. Khu thương mại ngoại thành;
8. Khu ở ngoại thành chất lượng cao;
9. Khu công nghiệp ngoại thành
/> Mô hình phát triển theo khu vực
Đặc điểm của mô hình :
- Từ trung tâm thành phố được mở rộng
- Thành phố bao gồm các khu vực
- Sự tăng trưởng hướng vào vùng còn trống
- Sự phát triển nhanh theo các trục giao thông làm cho thành phố có hình sao
/>e. Lợi thế của đô thị
Các khu có mối liên hệ mật thiết với nhau, k đô thị nào đứng độc lập dc mà phải biết tận
dụng lợi thế của từng đô thị

- Nhóm D: Sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa
không khí
- Nhóm E: Cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nước thải.
- Nhóm F: Xây dựng.
- Nhóm G: Bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác.
- Nhóm H: Vận tải kho bãi.
- Nhóm I: Dịch vụ lưu trú và ăn uống.
- Nhóm J: Thông tin và truyền thông.
- Nhóm K: Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.
/>-
- Nhóm U: Hoạt động của các tổ chức và cơ quan quốc tế.
3. Cơ cấu kinh tế đô thị theo 3 khu vực
- Khu vực thứ nhất : hoạt động kinh tế chủ yếu của lĩnh vực này gồm nông nghiệp, ngư
nghiệp, lâm nghiệp, khai mỏ, khai khoáng và khai thác đá.
- Khu vực thứ hai : các ngành chế tạo và xây dựng.
- Khu vực thứ ba: hoạt động dịch vụ
4. Cơ cấu kinh tế đô thị theo thành phần kinh tế
- Kinh tế nhà nước
- Kinh tế tập thể
- Kinh tế tư nhân
- kinh tế cá thể,tiểu chủ
- Kinh tế tư bản nhà nước
- Kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
II. Tăng trưởng kinh tế đô thị
1. Khái niệm tăng trưởng kinh tế đô thị
Tăng trưởng kinh tế đô thị là quá trình tích tụ, tập trung và lớn lên về quy mô kinh tế xã
hội đô thị. . Quá trình tăng trưởng và tập trung kinh tế đô thi diễn ra theo 2 hướng: Chiều
rộng và chiều sâu. Theo chiều rộng chính là sự đô thị hóa – là sự mở rộng quy mô tăng dân
số đô thị ; theo chiều sâu chính là sự tăng tổng việc làm ở đô thị, thay đổi cơ cấu kinh tế đô
thi và nâng cao khả năng, hiệu quả sản xuất.

 Nhân tố phi kinh tế
- Đặc điểm văn hoá, xã hội
- Thể chế chính trị-kinh tế- xã hội
- Cơ cấu dân tộc, tôn giáo
- Nhóm cộng đồng
-
/>3. Ảnh hưởng của các chính sách công cộng đến tăng trưởng kinh tế
- Các chính cách công cộng bao gồm: chính sách giáo dục, y tế, phục vụ công cộng,
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh doanh, chính sách thuế kinh doanh … Các chính sách
này đều có ảnh hưởng tới cung, cầu lao động trong đô thị
- Thuế địa phương
- Chương trình trợ cấp
- Công trái công nghiệp
- Vay mượn và đảm bảo vay mượn
- Tạo địa điểm
4. Dự đoán tăng trưởng kinh tế
• Đường cầu lao động
- Độ dốc âm
- Các nhân tố làm dịch chuyển đường cầu lao động:
+ Cầu xuất khẩu
+ Năng suất lao động
+ Thuế kinh doanh
+ Dịch vụ công nghiệp công cộng
+ Chính sách sử dụng đất
• Đường cung lao động
- Độ dốc dương
- Các nhân tố làm dịch chuyển đường cung lao động:
o Chất lượng môi trường
o Thuế dân cư
o Dịch vụ công cộng đô thị

- Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
- Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
/>- Những điều kiện đựợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị
3. Thị trường đất đô thị
 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
- Vị trí của lô đất
- Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất
- Chức năng của lô đất
- Tính chất hợp pháp
 Phương pháp định giá đất
- Phương pháp đánh giá trực tiếp: so sánh lô đất hiện tại với những lô đất xung quanh
đã được mua bán, trao đổi
- Phương pháp thu nhập: giá trị hiện tại của các luồng thu nhập cho thuê đất
- Phương pháp trừ dần
- …
 Hàm định giá thuê đất
• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp
• Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập là P *Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá
thuê là R đ/m2
• chi phí sản xuất không phải đất đai là C
• quãng đường k km với giá z đ/t/km; chi phí vận chuyển là Q *k*z
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo
LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S
R*S = P*Q – C – Q*z*k
R= (P*Q – C – Q*z*k )/S
 Hàm định giá thuê đất cho văn phòng
- A cuộc tư vấn
- chi phí không phải đất là C
- công sở cách trung tâm thành phố k km
- mất t phút để đi 1 km, và tiền lương của ông ta cho 1 phút là W đồng

/>- Tác động cân bằng tổng thể của việc tăng giá hàng xuất khẩu và tăng khối lượng xuất
khẩu
- Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD * số việc làm trung binh /km2 (hay là
mật độ việc làm trung binhh).
- Tổng cung lao động = Diện tích đất khu SRD * mật độ hộ gia đinh trung binh (giả sử
có 1 lao độngg / hộ gia đinh)
- Trong ngắn hạn, việc tăng giá bán làm tăng lợi nhuận của hãng sản xuất. Nhu cầu đất
tại CBD tăng lên do:
+ Hãng sản xuất tăng sản lượng
+ Các hãng mới nhảy vào tham gia thị trường sản xuất.
- Tăng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh
doanh lên phía trên
/>- Hàm định giá thuê đất kinh doanh dịch lên phía trên làm cho diện tích khu trung tâm
CBD tăng lên lấn sang khu dân cư: nên bán kinh khu CBD tg từ 2km lên 2,5 km, bán kính
khu dân cư giảm từ 4km xuống 3,5km
- Tổng nhu cầu lao động tăng lên do 2 nguyên nhân sau:
+ Tác động của đất CBD: diện tích của CBD tăng từ 12, 56km2 lên 19,63km2
+ Tác động mật độ việc làm: Việc tg giá tương đối của đất làm cho hãng sản xuất thay
đất bằng các yếu tố khác), tăng mật độ lao động (số lao động /km2) mật độ lao động là
20000 người, tăng lên 22000
+ 2 tác động này làm tăng tổng cầu lao động từ 251200 lên 431,750 người
- dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm giảm tổng cung lao động: khu CBD lấn
đất của khu dân cư và làm giảm tổng cung lao động từ 251.200 xuống 186438
- cầu lao động tăng và tổng cung lao động giảm do đó gây ra dư cầu lao động gây ra
tăng lương trong thành phố
- việc tăng lương sẽ tạo ra tăng số lượng cung lao động do 2 nguyên nhân sau:
+ Tác động lên đất dân cư SRD:Tăng lương làm tăng độ hấp dẫn của thành phố. Người
lao động từ các nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm tăng giá nhà ở và đất đô
thị . Rh dịch chuyển lên phía trên, làm tăng quy mô của khu dân cư SRD khi dân cư trả giá
cao hơn nông dân (đối với đất gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các hãng sản

bởi tăng giá nhà và giá đất làm cho độ thỏa dụng của người dân không thay đổi. Tăng
doanh thu xuất khẩu chỉ làm tăng số dân chứ không tăng độ thỏa dụng của người dân.
 Ngoại ô hóa và các thành phố hiện đại
- Ngoại ô hóa sản xuất
+ Xe tải trong thành phố: làm giảm chi phí vận tải hàng hóa về trung tâm XK trong
thành phố, hãng hướng về vùng ngoại ô có mức tiền lương thấp,
/>+ Hàm định giá thuê đất của hãng CN bớt dốc hơn -> tăng bán kính khu vực sản xuất ->
nhu cầu LĐ tăng -> dư cầu LĐ -> tiền lương tăng ->dịch chuyển hàm định giá đất dân cư
lên trên (tăng cung LĐ do quy mô và mật độ khu dân cư tăng>dịch chuyển hàm định giá
đất CN xuống (do giảm số lượng cầu LĐ khi giảm quy mô và mật độ hàm định giá đất
CN. Các thay đổi này trên thị trường đất đô thị và thị trường LĐ tiếp diễn cho đến khi cân
bằng tổng thể được thiết lập
+ Xe tải liên tỉnh /thành phố: cải tiến về xe tải giúp quãng đường dài vận chuyển bằng
xe tải trở nên dễ dàng, việc mở rộng các đường cao tốc liên tỉnh cũng thúc đẩy vận chuyển
bằng xe tải. Có thể cạnh tranh với tàu và thuyền về vận chuyển liên tỉnh /thành phố.
+ Ô tô cũng góp phần ngoại ô hóa sản xuất
+ Nhà máy một tầng: khi sử dụng các công nghệ sản xuất mới (dây chuyền sản xuất, kỹ
thuật sử lý nguyên liệu như bốc xếp hàng hóa) đòi hỏi xây dựng nhà máy 1 tầng -> nhu
cầu đất tăng ->hãng hướng về ngoại ô có chi phí đất thấp và tiền công rẻ
+ Sân bay ngoại ô: hãng có chi phí vận chuyển hàng không lớn ->hãng ở gần sân bay ->
nhiều việc làm gần sân bay
/> Ngoại ô hóa dân cư: 5 lý do chính
- Tăng thu nhập thực tế có 2 tác động ngược: tăng chi phí cơ hội của việc đi lại, nếu đi
làm ở CBD thì nhà gần trung tâm sẽ hấp dẫn hơn ( hiệu ứng chi phí cơ hội). Tăng nhu cầu
về đất khi tăng lương-> giá đất ngoại ô thấp sẽ hấp dẫn ( hiệu ứng tiêu dùng)
- Giảm chi phí đi lại: khi phát triển hệ thống giao thông hiện đại nối ngoại ô và khu
trung tâm làm giảm CF đi lại-> độ dốc hàm định giá đất dân cư bớt dốc(dịch lên trên)->
tăng quy mô và mật độ khu dân cư-> tăng cung lao động-> giảm tiền lương-> hàm định
giá đất kinh doanh dịch lên trên-> tăng cầu LD khi quy mô và mật độ khu CBD tăng
- Giảm tiền lương-> hàm định giá đất dân cư dịch xuống-> giảm cung LD khi quy mô

giảm giá trị thị trường của đất.
- Người sở hữu đất trong ranh giới dịch vụ đô thị có lợi: tăng nhu cầu về đất dân cư
( do tăng lương) ->tăng giá đất trong ranh giới dịch vụ đô thị.
- Người sở hữu đất trong khu kinh doanh CBD bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh
doanh (do tăng giá lương) nên làm giảm giá đất kinh doanh.
 Cấp giấy phép xây dựng
- Chính quyền thành phố có thể kiểm soát tăng trởng dân số bằng cách hạn chế số
lượng giấy phép xây dựng
- chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tăng giá cân bằng nhà ở
- Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng cũng làm giảm chi phí sản xuất nhà ở. Chính
sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số lượng nhà được xây, nên làm giảm nhu cầu
về đất ->giảm giá thị trường của đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà ở
/>- Thành phố cũng có thể cấp các giấy phép xây dựng cho các dự án phát triển nhằm
khuyến khích các mục đích nhất định. Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà ở mật
độ cao -> thành phố sẽ cấp giấy phép cho các dự án nhà ở mật độ cao. Tương tự, thành
phố có thể cấp giấy phép xây dựng cho 1 dự án tại khu vực đã định sẵn.
 Phân vùng ngoại ứng
- mục đích nhằm chia tách các khu đất có mục đích sử dụng xung khắc nhau
- nhà máy sản xuất A thường tạo ra các ô nhiễm không khí do đó cách đơn giản để giải
quyết ô nhiễm là chuyển nhà máy này vào khu công nghiệp cách xa khu dân cư
- Ngoại ứng công nghiệp :
+ hãng công nghiệp-> các ngoại ứng tiêu cực như tiếng ồn, khí thải, khói, bụi…. Phân
vùng tách khu dân cư và khu công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn và không khí. C/s này
không làm giảm đi tổng lượng ô nhiễm mà chỉ di chuyển ô nhiễm từ chỗ này sang chỗ
khác.
+ C/s này không khuyến khích các doanh nghiệp giảm ô nhiễm
+ Biện pháp khác thay cho phân vùng công nghiệp: Phí xả thải theo không gian
- Phí xả thải có hiệu quả hơn chính sách phân vùng do 2 nguyên nhân sau:
- Phí xả thải cho phép các hãng có thể lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất.
Trên góc độ xã hội: vị trí địa điểm mới hiệu quả hơn bởi vì lượng giảm chi phí đi lại cao