Chuyªn ®Ò
Chuyªn ®Ò
THỊ TRƯỜNG
THỊ TRƯỜNGB
B
ẤT ĐỘNG SẢN
ẤT ĐỘNG SẢN
TS. B
TS. B
ùi Quốc Bảo,VPCP
ùi Quốc Bảo,VPCP
Hà Nội, tháng 03/2008
Hà Nội, tháng 03/2008

TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ
TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ
1)
1)
Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS
Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS
2)


BĐS
BĐS
2)
2)
Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS
Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm BĐS:
* Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai,
các TS cấu thành lãnh thổ.
* Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11:
- Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường);
- Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ...);
- Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…);
- Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…).
* Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân
tạo gắn liền với nó.

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Thuộc tính tự nhiên của BĐS
Thuộc tính tự nhiên của BĐS
- Tính bất động
- Tính bất động

kém
kém
- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất
- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất
- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP
- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSKhái niệm TT BĐS:
Khái niệm TT BĐS:
-
Theo K. Mark:
Theo K. Mark:
Thị trường
Thị trườnglà
là
chợ
chợ
- Nơi diễn ra các quan hệ
- Nơi diễn ra các quan hệ
mua – bán; l

Là môi trường
Là môi trường
trong đó, người mua, người bán tác
trong đó, người mua, người bán tác
động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế
động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế
giá.
giá.

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Cấu trúc chung của thị trường:
Cấu trúc chung của thị trường:
-
Thị trường HH, dịch vụ thông thường;
Thị trường HH, dịch vụ thông thường;
-
Thị trường BĐS;
Thị trường BĐS;
-
Thị trường KH&CN;
Thị trường KH&CN;
-
Thị trường Lao động;
Thị trường Lao động;
-
Thị trường Tài chính
cả thâm nhập và rút lui
cả thâm nhập và rút lui
-
Tính liên thông thị trường
Tính liên thông thị trường
-
Biến động cung chậm so với biến động về
Biến động cung chậm so với biến động vềcầu và giá
cầu và giá
-
Quản lý nhà nước về TT BĐS rất
Quản lý nhà nước về TT BĐS rấtchặt chẽ
chặt chẽ

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
-
Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với
Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với
So s
So s
ánh với TT HH thông thường:
ánh với TT HH thông thường:
•
Tính chính thống => Vấn đề thông tin;
Tính chính thống => Vấn đề thông tin;
•
Độ phân tán - KN so sánh, thông tin;
Độ phân tán - KN so sánh, thông tin;
•
Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;
Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;
•
Quy mô mua bán - Nhỏ, lẻ
Quy mô mua bán - Nhỏ, lẻ
•
Khách hàng => Dịch vụ bổ sung
Khách hàng => Dịch vụ bổ sung
•
Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm
Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm
•
Đàn hồi cung cầu kém => CS giá
Đàn hồi cung cầu kém => CS giá

Điều chỉnh chiến lược

II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNGBĐS
BĐS
1)
1)
Theo công dụng:
Theo công dụng:
Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung cư,
Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung cư,
chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc khu;
chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc khu;
BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại,
BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại,
cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt…
cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt…
2)
2)
Theo loại hình giao dịch:
Theo loại hình giao dịch:
Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn
Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn
3)

3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản:
* Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp
nhận và có thể thanh toán với một mức giá xác định.
* Chú ý:
- Người mua chấp nhận;
- Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định.
- Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm,
dịch vụ đi kèm…
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản:
* Khái niệm cầu
* Chú ý:
* Tiếp cận lý luận:
- Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/Want =>
Mong muốn/Need => Cầu có khả năng thanh
toán (có tiền, chấp nhận giá)/Demand.
- Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu
chính phủ (Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối
ngoại…


3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
Ba trạng thái cung cầu và biến động giá:
- Cung = Cầu: Giá cân bằng
- Cung > Cầu: Giá giảm
- Cung < Cầu: Giá tăng

IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Tìm hiểu gì về TT BĐS VN?

IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.1. Quá trình phát triển
1945 – 1980
1980 – 1992: Hiến pháp
1993 - 2003: Luật Đất đai

IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.2. Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất
đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123):
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu;
- Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường;
- Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả;


IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.5. Đặc điểm vận động của giá cả thị trường
- Chu kỳ biến động không đều:
1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006
- Mức biến động cao
- Phạm vi biến động rộng
- Cấu trúc biến động:
Theo các phân khúc thị trường
Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh
doanh; Tính pháp lý…