1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II
KHOA KINH TẾ
*** 7TBÀI BÁO CÁO
Chuyên ngành: Kinh tế đối ngoại

VẬN DỤNG LÝ THUYẾT CUNG CẦU
GIẢI THÍCH SỰ VẬN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2011

Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Mai

Thực hiện: nhóm 5 – lớp K50D
1. Hồ Ngọc Ánh mssv: 1101017026
2. Đào Thị Linh Nhâm mssv: 1101017240
3. Nguyễn Thị Thư Quỳnh mssv: 1101017299
4. Nguyễn Thị Ánh Nguyệt mssv: 1101017238
5. Nguyễn Hoàng Nam mssv: 1101017210
6. Trương Nguyễn Thanh Quý mssv: 1101017295
7. Tô Thị Xuân Hương mssv: 1101017143
8. Lê Trung Trực mssv: 1101017396
9. Lê Hải Phú mssv: 1101017259

TP Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 3 năm 2012


3

5T2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS5T 13
5TII.5T 5TCung của thị trường BĐS.5T 14
5T1.5T 5TĐặc điểm:5T 14
5T2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:5T 15
5TIII.5T 5TCân bằng cung cầu trong thị trường BĐS5T 16
5TIV.5T 5TVận hành của thị trường BĐS5T 17
5TV.5T 5TVận dụng quy luật cung cầu vào thị trường BĐS5T 18
5T1.5T 5TCầu giảm mạnh so với trước – được lý giải xuất phát từ các nguyên
nhân sau:5T 19
5T2.5T 5TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp. Nguồn cung
dư thừa so với cầu:5T 24
5T3.5T 5TCung ở mức giá cao, cầu ở mức giá thấp . Dẫn đến dư thừa5T 26
5TChương IV: HƯỚNG ĐI CHO THỊ TRƯỜNG5T 5TBẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM
2012
5T 27
5TTÀI LIỆU THAM KHẢO5T 29

Lời mở đầu 4

LỜI MỞ ĐẦU

Sự suy thoái của nền kinh tế thế giới đã tác động khá nặng nề đến nhiều lĩnh
vực kinh tế của Việt Nam, một trong số đó là bất động sản. Bất động sản Việt Nam
trong 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt ở 3 phân khúc khác nhau: 1993-1994 (Đất và

Chương I: VÀI NÉT ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

I. Giới thiệu chung về bất động sản (BĐS)
1. Khái niệm
Khái niệm bất động sản được hiểu khác nhau tùy theo pháp luật của từng quốc
gia.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

2. Đặc điểm, phân loại
a. Đặc điểm
− Tính cá biệt và khan hiếm
− Tính bền lâu
− Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
− Tính thích ứng
− Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
− Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

b. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng ( BĐS nhà ở, công trình, nhà
xưởng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thủy sản…) và BĐS sản đặc biệt( các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nghĩa trang…).

ii. Cấp độ tập trung hóa: hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng, các chính
sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng
vai trò quyết định.
iii. Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, các
chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân
hàng đóng vai trò quyết định
iv. Cấp độ tài chính hóa: các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các
Chương I. Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS 7

tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trò quyết định.

b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng
dần lên có thể gây “sốt”).
c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề


9

Chương II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 2011

I. Giai đoạn trước năm 2011
1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000-2010
7TNóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng
thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam
(BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện
bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và sự hồi phục của thị trường trong giai đoạn này đã
phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư.
2. Nhận định thị trường BĐS năm 2010
Thị trường BĐS 2010 tại hai trung tâm lớn là Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí
Minh liên tục có những biến đổi tăng-giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, BĐS
tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, thì tại TPHCM lại chứng kiến sự sụt giảm
giao dịch và chững lại của giá nhà đất.
Giá nhà đất tại 2 thành phố lớn quá cao, kéo người mua hướng đến các khu
vực lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Hòa Bình…)
Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà
đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ
bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết
định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.
Nguồn cung quá nhiều, trong khi cầu lại ít. Giá BĐS quá cao so với thu nhập
của đại đa số người dân.
II. Thị trường BĐS Việt Nam 2011- Một năm đầy biến động
1. Thị trường đầu năm-Tín hiệu khởi sắc.
Thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực,
giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là

tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội
đều giảm giá. Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến
nay. Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng
không làm cho thị trường “nhúc nhích”.
Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn
thưa thớt.
Chương II. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011 11

b. Tại TP Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của
Ngân hàng, nhưng có vẻ “nhẹ” hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã
qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước. Giá bất động sản tại
đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải “chịu
trận” trước tình trạng cung tăng – cầu giảm.
Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư
đã phải quyết định giảm giá “sốc” để mong thu hồi lại vốn. Đơn cử như dự án căn
hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do Công Ty Cổ Phần Địa ốc Dầu
khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu
đồng/m2.
Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn “không việc gì phải
vội”. Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp
tục đi xuống. Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng
có nhu cầu thực, mua nhà để ở.
Trước tình trạng thị trường “đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém,
nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang đầu tư phân khúc nhà nhà giá rẻ
hoặc trung bình, nhà riêng có diện tích nhỏ… Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn nên
thực tế số dự án phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân được triển khai còn rất ít.

Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng
loạt trung tâm thương mại lớn được khai trương trong năm 2011 (Pico Mall, Savico
Mega Mall, Crescent Mall…) trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng
sủa dẫn đến việc dư thừa nguồn cung. Tại hầu hết các trung tâm thương mại đều có
tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch.
Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn trung tâm thương
mại cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều khách
hàng không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn
thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm hoặc gần đó để
vừa tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS 13

Chương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN
ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I. Cầu Bất Động Sản
1. Đặc điểm:
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có nhu cầu tiêu dùng và cầu
về hàng hóa có khả năng đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một
quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị
trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng
thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên
thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu
cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù
có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt
động của thị trường.


và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
Riêng đối với năm 2011 Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung còn khá ảm
đạm do vẫn còn phải chịu ít nhiều ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới
cùng với sự bất hợp lí về giá cả. Điều này đã ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu, làm
cho thị trường bất động sản Việt Nam nảy sinh nhiều bất hợp lí trong năm 2011 -
lượng cung vẫn còn tăng trong khi lượng cầu bất động sản lại có xu hướng giảm.

II. Cung của thị trường BĐS.
1. Đặc điểm:
− Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại
hay chất lượng đất đai.
− Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng
hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê,
trao đổi v.v trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ
không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao
đổi v.v ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà
muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được
tính vào lượng cung tại thời điểm đó.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS 15

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
Tương tự như lượng cầu, lượng cung trong bất động sản cũng có mối quan hệ
mật thiết với giá cả nhưng theo chiều thuận, tức khi giá cả tăng hoặc giảm thì số
lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm. Quan hệ này được biểu
thị trên hình 2 dưới đây (với điều kiện là ngoài giá cả, các nhân tố khác không thay
đổi)


Như chúng ta đều biết, thị trường cân bằng khi lượng sản phẩm mà người mua
muốn mua đúng bằng lượng sản phẩm mà người bán muốn bán. Trên đồ thị, điểm
cân bằng chính là giao điểm giữa đường cung và đường cầu.

Hình 3: Cân bằng cung cầu
Theo lý thuyết khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng
chuyển dịch. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3,
đường cầu chuyển từ D
R
0
R sang DR
1
R, và nếu giá cả vẫn là PR
0
R thì số lượng cầu giảm đi
thành Q
R
a
R. Như vậy nếu lượng cung vãn là QR
0
R thì sẽ lượng bất động sản tồn đọng là
Q=Q
R
0
R - QR
a
R. Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán còn PR
1
R thì lượng
nhà bán được sẽ táng lên đến Q

tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-
cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động
này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm
xuống của giá cả BĐS.

a. Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng BĐS
Khi kinh tế phát triển thì đường cầu dịch chuyển sang phải do sản xuất gia
tăng,thu nhập hộ gia đình được nâng cao. Khi đó nếu S tăng không kịp thì giá thuê
sẽ ở ngưỡng rất cao.

b. Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, Chính phủ có thể dùng công
cụ lãi suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp,
Chính phủ (hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn
vay tiền mua nhà sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS 18

cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm
xuống.

c. Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà mới xây
Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn khi lãi tín
dụng ngắn hạn tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, lượng nhà mới xây và lượng
nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm
tăng giá thuê nhà .v.v rồi hình thành sự cân bằng mới.
Tình hình tương tự như vậy, cũng xảy ra khi độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do
quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dụng tăng lên

1.
7TCầu giảm mạnh so với trước – được lý giải xuất phát từ các nguyên nhân
sau:
a.
3TGiá bất động sản ở Việt Nam luôn được định giá ở mức quá cao so với thu
nhập thực tế. Đồng tiền mất giá.
− 7TMột trong những nguyên nhân chính khiến cho giá nhà đất tăng quá cao
trong thời gian qua là do cầu ảo và việc "làm giá" của giới đầu cơ.7TViệc "lướt sóng",
đầu cơ kiếm chênh lệch của nhiều người đã góp phần đẩy giá bất động sản lên rất
cao và điều này gây ra hiệu ứng tâm lý không tốt cho thị trường.
− Hiệu ứng dây chuyền có tác động không nhỏ đối với giá BĐS. Có thể thấy
các mặt hàng quan trọng đều rơi vào vòng xoáy tăng giá như xăng dầu, điện…làm
cho chi phí xây dựng công trình bị đội lên cao. Vô hình chung làm cho nhiều dự án,
công trình bị cắt giảm, dãn, hoãn tiến độ vì thiếu vốn đầu tư.Và các thành phẩm
phải đội giá cao do các doanh nghiệp chi ra khá nhiều vốn.
− Một thống kê làm minh chứng rõ nhất cho tình trạng này là: Mức thu nhập
của người dân Việt Nam đứng thứ 120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ 20 trên
thế giới.
Ví dụ: Theo lời chào bán là giá gốc, nhưng giá của mỗi căn hộ tại dự án
Time City (Hà Nội) đang được bán là 28 – 29 triệu đồng/m2. Như vậy, với mỗi căn
hộ 100 m2, giá là gần 3 tỷ đồng.Trong khi đó, với mức thu nhập bình quân của một
gia đình trung bình ở Hà Nội, từ 7 - 8 triệu đồng/tháng, thì việc sở hữu được 1 căn
hộ chung cư quả là quá xa vời.
− Đồng tiền mất giá: Chỉ số CPI (chỉ số giá tiêu dùng) ở mức cao, người tiêu
dùng gặp khó khăn trong việc cân đối thu chi cho các mặt hàng thiết yếu, làm giảm
nhu cầu về BĐS.

Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS
lý, đã và đang có sự chuyển dịch dòng vốn đến hàng chục nghìn tỷ đồng ra khỏi các
kênh đầu tư kể trên, vậy mà, BĐS vốn được kể đến với nhiều triển vọng dài hạn, lại
bó tay đứng ngoài việc thu hút các nguồn lực kể trên.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS 21

− Ngoại trừ tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác cho BĐS như phát
hành trái phiếu, các công cụ tài chính như huy động sự tham gia của các quỹ đầu tư,
quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở đến nay vẫn chưa được khơi thông, thì điều
được trông đợi nhiều nhất là nguồn vốn dồi dào, mạnh mẽ trong dân. Tuy thế, niềm
tin vào thị trường BĐS không còn như trước, việc thu hút vốn trong dân trở nên khó
khăn hơn bao giờ hết.
− Sự khó khăn của nền kinh tế vĩ mô, tăng trưởng kinh tế chậm do tiền tệ, tài
khóa đều chặt chẽ, đầu tư nước ngoài giảm có ảnh hưởng chiến lược đến thị trường
BĐS. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy thoái,
ảm đạm, nhu cầu BĐS trở nên xa vời. Do đó, trông chờ vào nguồn vốn ở trong dân
là một điều khó thực hiện được.

e. 3TChính sách thắt chặt tín dụng
− Chi phí vốn vay quá cao nên người mua lúc này cũng rất thận trọng vì lãi
suất ngân hàng đang là kênh khá cạnh tranh với việc đầu tư BĐS. Từ cuối quý
I/2011, sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01 về thắt chặt tín dụng phi
sản xuất, trong đó gồm BĐS thì câu chuyện thời sự về thiếu vốn và tìm vốn cho thị
trường BĐS phát triển ổn định ở mảng sản xuất đã trở nên ngày càng nóng bỏng.
− Chính sách thắt chặt sẽ làm cho dòng tiền chảy vào ngân hàng bị thu hẹp và
tất nhiên, hoạt động cho vay cũng bị hạn chế. Nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng
được hình thành từ nhiều kênh khác nhau nhưng kênh lớn nhất là huy động. Đã huy
động thì phải trả lãi suất và quy mô dòng vốn luôn được điều tiết bởi “van” lãi

có nghĩa là doanh nghiệp đang tạo ra ít doanh thu nhưng có lợi nhuận biên thực tế
trên mỗi đơn vị sản phẩm cao. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho việc dự báo chính xác
doanh thu trong tương lai. Chỉ cần một sự sai lệch nhỏ trong dự báo doanh thu so
với thực tế diễn ra thì nó đã có thể tạo ra một khoảng cách sai lệch đáng kể giữa
dòng tiền thực tế và dòng tiền theo dự toán. Điều này rất quan trọng, nó có thể sẽ
ảnh hưởng lớn đến khả năng hoạt động của công ty trong tương lai. Rủi ro doanh
nghiệp gặp phải sẽ tăng lên cực đại khi tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao kết hợp thêm
với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao trong khi tỷ suất sinh lợi trên tài sản không cao hơn
mức lãi suất vay nợ. Từ đó có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
(ROE) và lợi nhuận của doanh nghiệp.
− Dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất
động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được
nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng.
− Do bộ máy quản lý chưa thật linh hoạt với sự thay đổi vĩ mô, chính sách
được ban hành dường như chỉ mang tính “chữa cháy”. Công tác cải cách trong việc
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS 23

quản lý đầu tư, xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng… còn nhiều vướng mắc
trong quá trình triển khai thực hiện. Kẽ hở của hệ thống pháp luật khá lớn, các qui
định còn thiếu thốn, chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn
thiện…và công tác quản lý còn nhiều khiếm khuyết, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu
quan những năm gần đây đã rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những
khó khăn vốn có của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt
Nam mang lại những vấn đề không dễ giải quyết trong một sớm một chiều. Bất cập
trong quản lý khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ
biến.
− Các nhà đầu tư, đầu cơ sau một thời gian tham gia vào thị trường đã nhận

− Vào thời điểm hiện tại, việc mất niềm tin vào bất động sản là nguyên nhân
chính khiến thị trường bị “chìm nghỉm”.
− Các sàn giao dịch BĐS hiện nay chỉ phản ánh một phần rất nhỏ của thị
trường và nó không mang tính điển hình. Các dự án được mua đi bán lại khi thông
tin vẫn chưa được nắm vững đã nâng cao rủi ro khi hoạt động trong lĩnh vực này.
Việc phải tiếp nhận quá nhiều luồng thông tin khác nhau khiến lòng tin của người
dân với chủ đầu tư và các thông tin của thị trường đang giảm đi.

2. 7TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp. Nguồn cung dư
thừa so với cầu:
a. 7TChỉ cần 1 khoảng đầu tư nhỏ là đã có thể góp vốn tham gia đầu tư vào thị
trường có lợi nhuận lớn như thế này, vì thế tạo ra nguồn cung lớn
− 7TĐầu tư theo phong trào. Cụm từ 7T“nhà nhà làm dự án” không biết tự bao giờ
đã trở thành vật bất di bất đổ trong đại đa số doanh nghiệp. 7TC7Tó đến 80% “nhà đầu
tư” không hề có kiến thức về thị trường, về đầu tư… Rất nhiều người trong tay chỉ
có một vài tỷ đồng, nhưng đặt cọc mua nhiều lô đất nền hay căn hộ, chỉ một vài
tháng hoặc thậm chí một vài tuần nhà đất tăng giá mạnh, họ bán đi cũng đã kiếm lời
hàng tỉ đồng.
− Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh bất động sản.
Nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty kinh doanh lĩnh vực này. Xuất hiện
hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng khó kiểm soát. Không
những thế, nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm
cũng đầu tư kinh doanh bất động sản,thông tin bị bóp méo hay đại đa số là mới
thành lập hoặc tách ra từ các đơn vị ở các lĩnh vực không hề liên quan như: may
mặc, dầu khí, nông nghiệp…đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu
tư theo phong trào.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS 25

phá giá để trả lãi ngân hàng
Năm 2011, lợi nhuận của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu
tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm chí nhiều người đã phải bán bất động sản để