316

BÀN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TS. Nguyễn Quang Tuyến
1

Nguyễn Xuân Trọng
2

Chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản
của Luật đất đai năm 2003. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai
mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc nghiên
cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này v
ề mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình
phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở
nước ta.
I. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất
a. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các
nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng:
Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử d
ụng và nhóm quyền định đoạt. Như
vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài
sản. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại
không chiếm hữu, sử
dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là
người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ củ

đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật
cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền
năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,
quyền cho thuê lại, quyền thừa k
ế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo
lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi
quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền
sở hữu.
Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyể
n
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền
này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiệ
n khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đấ
t thể hiện ở các
khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước
với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng
có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, góp v
ốn bằng quyền sử dụng đất;
Ví dụ: theo Điều 113 Luật đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá

chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải
sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy
tiện thay đổi mục
đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một
hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà
nước sẽ thu hồi đất.
2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong
lĩnh vực đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định
về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai
trong cả nước mà còn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về
đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử d
ụng đất cho
người sử dụng đất
3
. Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ
quan trong bộ máy nhà nước được thực hiện vai trò này
4
; chỉ ra phương thức trao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên hiện nay, các quy định hiện hành về quản lý nhà nước về đất
đai chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
với nội dung về vai trò đại diện của ch
ủ sở hữu đất đai
5
và quyền của người sử



319

dụng đất. Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành
chính về đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất,
điển hình là trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Về các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993
6
đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992
bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia
đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Sau đó,
lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở
rộng hình thức giao đất (có giao
đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho
thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê
trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đ
ã
bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (3) Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất
do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quy
ền sử dụng đất.
Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số
vấn đề phát sinh từ 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất:
- Các quy định hiện hành chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu
tư, người sử dụng đất có cùng mục đích (cùng đầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ

320
Đất đai để đảm bảo nguyên tắc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, do Nhà nước cho thuê
đất, do Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất, kể cả vấn đề thuế liên quan.
- Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa theo kịp quy định của
pháp luật kinh tế như v
ấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp
(kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp
100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, nhất là sự thay đổi vốn góp theo thị trường chứng khoán. Vì vậy, cần sửa
đổi Luật Đất đai theo nguyên tắc Nhà nước quy định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất không phụ
thuộc vào loại hình doanh nghiệp (trong nước, có
vốn đầu tư nước ngoài, có tư cách pháp nhân hay không có tư cách pháp nhân
đầy đủ…).
4. Những đảm bảo về mặt pháp lý đối với quyền của người sử dụng đất
Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất,
Nhà nước tuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, h
ộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định
7
sự bảo đảm
với 3 nội dung chính là: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; (2) Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Vi
ệt Nam. Tiếp đó, Luật
Đất đai năm 2003 tiếp tục mở rộng các quy định để tăng sự bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất

- Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác
xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi
giải quyết tranh chấp ruộng đất.
- Đấ
t đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho
người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.
11
Các trường hợp được Nhà nước giải quyết:
- Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất đã cho cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, Đảng Cộng sản Việt

321

Tuy nhiên hiện nay, pháp luật đất đai chưa quy định cụ thể về trình tự thủ
tục hành chính đối với các trường hợp sử dụng đất không được Nhà nước xem
xét giải quyết như: (1) Căn cứ nào để cơ quan nhà nước trả lời không giải quyết
yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân có đơn đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho
người khác sử dụng; (2) Cơ quan nào có trách nhiệm tr
ả lời đơn đòi lại đất của hộ
gia đình, cá nhân; (3) Quyền khiếu nại, tố cáo việc trả lời không giải quyết yêu
cầu của của hộ gia đình, cá nhân v.v.
II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003
quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
là tổ chức trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ
chức,
cá nhân nước ngoài; (4) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.

- Hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất ở gắn với nhà ở đã cho cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, Đảng
Cộng sả
n Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội mượn trước ngày 01
tháng 7 năm 1991 thì giải quyết theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 Đất ở, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có công trình xây dựng trên đất do trước đây Nhà nước đã quản lý,
bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì thực hi
ện theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11

322
thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm
1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ
sung đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với
tr
ường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết;
(ii) Bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài:
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất,
nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng
phần đất c
ủa thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình
được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất
của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa k
ế quyền sử
dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần
thừa kế đó;”
Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia

Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụ
ng đất

323

hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn
vốn từ
ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền
sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nướ
c giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chứ
c kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất có thu tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thu
ộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của
pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam

với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp
người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp ngườ
i mua tài sản là tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê
đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
- Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở.
Thứ hai, trường hợp tổ ch
ức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có quyền
đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể là:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đấ
t và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất trong thời hạn thuê đất;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam trong thời hạn thuê đất;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sả
n thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
- Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền
bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Thứ ba, trường hợp tổ chức, cá nhân nướ
c ngoài sử dụng đất do thuê đất,

đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa
vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất. Khi đ
ó giá trị quyền sử dụng đất được xác định là phần vốn của Nhà
nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
b. Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao
T ổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam
cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc có các quyền sau:
- Xây dựng các công trình trên đất theo giấ
y phép của cơ quan nhà nước
Việt Nam có thẩm quyền;
- Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn
thuê đất;
- Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam đã ký kết hoặc gia nhập;
- Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.
4. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việ
t
Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất theo các hình thức sau:
(1) Được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; (2) Được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất, (3) Nhận chuyển nhượng, thuê/thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, (4) Nhận chuyển quyền sử
dụng đất từ người khác, (5) Được sở hữu nhà ở gắn li
ền với quyền sử dụng đất.
Nghiên cứu các quy định về quyền của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam có thể rút ra một số nội dung đáng lưu ý sau đây:
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam

- Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng
đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa cho đố
i tượng theo quy định. Trường hợp
tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở;
- Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín d
ụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
Việt Nam;
- Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
5. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất muốn
chuyển quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đấ
t, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Trường hợp trước ngày 01/11/2007 người

12
Theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu (một hoặc nhiều) nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng có quốc tịch Việt Nam; gốc Việt Nam thuộ
c diện người về
đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa
học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm

đất; cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất
cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm, cho
thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển quyền sử dụng
đất của người khác; được công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng
đất vớ
i việc bổ sung một số quyền năng mới như quyền tặng cho quyền sử dụng
đất, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Bắt đầu từ quy định quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất trong trạng thái tĩnh (có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất), đến nay đã quy
định quyền của người sử dụng đất
trong trạng thái biến động theo giao dịch về các quyền của người sử dụng đất
(quy định quyền của người nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thuê lại, được
thừa kế, nhận tặng cho, nhận thế chấp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất).
- Bắt đầu từ quy định quyề
n của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất đối với đất, đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất đối với đất và
tài sản gắn liền với đất.
- Bắt đầu từ quy định quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
trong nước, đến nay đã quy định quyền đối với cả người sử dụ
ng đất là tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bình đẳng
trước pháp luật.
Thứ hai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất được quy
định chuyển dần từ cơ chế hành chính sang cơ chế dân sự:
- Từ quy định của Luật Đất đai năm 1993 khi hộ gia đình, cá nhân thực
hiện m
ỗi quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng


thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng
đất.
Thứ ba, các quyền của người sử dụng đất về cơ bản được quy định trong
Luật Đất đai và trong các Nghị định của Chính phủ theo đối tượng sử dụng đất,
theo hình thức sử dụng đất, theo loại đất. Đây cũng là điểm khác cơ bản so với
quyền của chủ sở hữu tài sản trong pháp luật dân sự. Theo đó, quyền c
ủa chủ sở
hữu tài sản chỉ bị hạn chế bởi những quy định về hạn chế, cấm của pháp luật.
Tuy nhiên, nghĩa vụ của người sử dụng đất không được quy định cụ thể trong
Luật Đất đai mà chủ yếu được quy định trong các Nghị định như nghĩa vụ nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ
phí v.v. Thực tiễn, cho thấy quyền của
người sử dụng đất được thực hiện từ ngày 01/7/2004 theo Luật Đất đai năm 2003
nhưng nghĩa vụ của người sử dụng đất thì chờ Nghị định quy định của Chính
phủ. Hơn nữa, sau gần 60 tháng tồn tại thực trạng (từ ngày 01/7/2004 đến ngày
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) là tổ chức kinh t
ế trong nước
trả tiền sử dụng đất và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền 1 lần có
quyền gần như nhau nhưng nghĩa vụ tài chính chênh lệch nhau nhiều lần (tiền sử
dụng đất cao gấp nhiều lần so với tiền thuê đất). Do đó, nếu sửa đổi Luật Đất đai
thì phải quy định đầy đủ và bình đẳng hơn về quyền và nghĩ
a vụ của những
người sử dụng đất.
Thứ tư, về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng
đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

329

tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

ng pháp lý; (2) Nếu nguyên nhân vướng mắc do cơ chế thi hành
Luật Đất đai năm 2003 thì xây dựng có các quy định về cơ chế tổ chức thực hiện
như quy định về nhận lực, về tài chính, về công nghệ v.v…