Luận văn
Thực trạng và một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng
mặt bằng ở một số dự án trên địa
bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát
triển nhà số 2
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
LỜI MỞ ĐẦU
dẫn tận tình của Cô giáo: Nguyễn Ngọc Điệp cùng các anh trong Công ty
Đầu tư phát triển nhà số 2, cũng như sự đóng góp ý kiến của bạn bè để hoàn
thành bài viết này.
Hà Nội, Ngày 23 tháng 5 năm 2004
Sinh viên: Mai Đức Thịnh
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
NHÀ SỐ 2
Dưới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô
về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong quá trình hoạt động
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong
kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trưởng các đơn vị
cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng
công ty và công ty đề ra.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo
sự phân công của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, cụ thể là:
+ Lập và quản lý các dự án đầu tư xây dựng phát triển các khu đô thị,
khu công nghiệp.
+ Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và
khu công nghiệp.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công
ích vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh:
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước chịu sự
quản lý của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây
dựng. Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy
trì hoạt động của công ty thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động
công ích: xây dựng các công trình phúc lợi xã hội.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Như vậy Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 hoạt động dưới sự tác động
của 2 cơ chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường
tức là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận (đây là mục tiêu chủ yếu) và cơ chế
“bao cấp”, hoạt động theo sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế
hoạch (hầu hết các hoạt động này là hoạt động công ích).
1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty
Phòng
Kinh doanh
-
Ti
ế
p th
ị
Phòng
Tài chính
- Kế toán
PG
Đ
Kỹ Thuật
Phòng
Nghiên cứu
Phát tri
ể
n DA
Phòng
Quản lý DA
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
- Hạch toán lên phiếu giá và đề xuất giá kinh doanh mặt bằng hạ tầng
theo lô, công trình.
Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện công tác hành
chính, văn thư, thanh tra, thi đua khen thưởng, tiền lương, quản lý, đào tạo,
tổ chức sắp xếp cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các
nhiệm vụ liên quan đến đời sống tinh thần và xã hội của toàn thể cán bộ
công nhân viên trong công ty.
Phòng Tài chính - Kế toán: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về
mọi hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế
toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công
ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật
Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế
hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trường nhà đất, khu hâ đô thị mới,
khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phương nhằm đảm bảo
hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty.
Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi công
việc liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu tư,
xây dựng phát triển nhà, khu dân cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên
địa bàn thành phố và các địa phương khác.
1.3.2 Đặc điểm sản phẩm
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó
có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao
thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản
phẩm của công ty có những đặc điểm chủ yếu sau:
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
* Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng.
Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng
mục công trình) được tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và
thường được gọi là các công trình xây dựng
Trên thị trường cầu về nhà ở thường lớn hơn cung. Khác với các loại
hàng hoá khác, nhà ở đối với người dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu
thốn
• Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là các
khu đô thị
Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của người sử dụng
thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn
tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà.
Ở nước ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán
và kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trường nhà đất ngày càng sôi động
trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh
doanh phổ biến. Xu hướng tiêu dùng nhà chung cư tăng.
1.3.3 Đặc điểm về lao động
Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết
định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
công ty. Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lượng lao động trong Công
ty cũng không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng đáp ứng yêu cầu
của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực lượng lao động của Công ty không
ngừng tăng lên thể hiện qua các năm:
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
BẢNG 1: CƠ CẤU LAO ĐỘNG TRONG DOANH NGHIỆP
Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
- Cán bộ lãnh
đạo
5
21,7
7
20
8
20
- Cán bộ làm
KHKT
11
47,8
17
48,6
21
52,5
- Cán bộ làm
nghiệp vụ
100
40
100
- Đại học 19
82,6
29
82,8
34
85
- Cao đẳng
- Trung cấp 1
4,3
1
- 31- 40 7
30,4
9
25,7
10
25
- 41 - 50 3
13,1
4
11,5
4
10
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Qua bảng ta thấy, lực lượng lao động của Công ty ngày càng tăng. Đặc
biệt là cán bộ làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán bộ làm khoa học kỹ thuật
tăng từ 48,6% năm 2002 lên 52,5% năm 2003. Số lượng lao động có trình độ
đại chiếm tỷ trọng rất cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 và 85% năm
Đơn vị tính: đồng
Giá trị TSCĐ
N.Vốn hình
thành TSCĐ
TSCĐ & Kí
hiệu
Số
lượng
(cái)
N.G GTCL Vốn tự b. sung
Ô tô
4
1.056.734.000
765.668.000
1.056.734.000
Máy VT+ máy
in
1
15.087.500
0,0
15.087.500
Máy in
53.472.800
47.472.800
53.472.800
Máy VT compaq
4
56.281.500
46.708.600
56.281.500
Máy VT (CD ROM)
3
27.562.400
15.381.500
27.562.400
Máy in màu
1
8.814.900
7.051.900
Đầu VCD
22.310.000
22.310.000
22.310.000
Máy inlaser
1
5.566.400
5.566.400
5.566.400
Tổng
1.498.762.300
1.043.738.800
1.498.762.300
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Nhìn chung hệ thống máy móc của Công ty đang còn hiện đại, chỉ có
một thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số còn lại đều mới được
Công ty mua sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trước đó. Điều này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho công
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
BẢNG 3: TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY NHỮNG NĂM QUA
Đơn vị tính: đồng
TT
Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003
TÀI SẢN
50.299.282.474 65.351.985.993
A TSLĐ và Đầu tư ngắn hạn
47.792.068.600 62.384.365.687
1 Tiền 3.935.241.741 6.516.434.529
2 Các khoản phải thu 43.725.264.912 55.474.632.000
3 Hàng tồn kho 104.027.319 328.257.316
4 TSLĐ khác 27.534.628 65.041.842
B TSCĐ và Đầu tư dài hạn
2.507.213.874 3.095.656.279
NGUỒN VỐN
50.299.282.474 65.351.985.993
A Nợ phải trả 33.657.394.045
45.398.906.678
1 Nợ ngắn hạn 14.468.727.779 18.562.055.142
1- Phải trả người bán 43.056.512 77.103.256
2- Thuế và các khoản phải nộp
cho Nhà nước
3.436.411.244 4.635.216.653
3- Trả công nhân viên 1.985.074.635 2.562.307.853
4- Trả các đơn vị nội bộ 8.971.544.032 11.236.945.164
số tài sản lưu động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào
năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì
doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%73
37,1
1
số tài sản lưu động.
Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong
khi vốn chủ sở hữu tăng 119,98%. Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu
trong nguồn vốn Công ty có đủ khả năng ứng vốn cho các đơn vị thi công
khi cần thiết.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2
Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là bài toán
khó giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ
cũng được công ty đặt lên hàng đầu. Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ thi công các công trình. Giải phóng mặt bằng của 1 dự
án liên quan đến rất nhiều các ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân
Phường (xã, thị trấn), Quận (huyện) đến Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh);
Sở Địa chính vật giá, Sở Quy hoạch kiến trúc, Phòng Tài chính vật giá, chủ
đầu tư … và được thực hiện theo một quy trình thống nhất do Uỷ ban nhân
dân Thành phố (tỉnh) quy định.
2.1. Quy trình công tác giải phóng mặt bằng (ví dụ công tác GPMB Khu
nhà ở - Văn phòn vườn chuôi)
Bước 1: Thủ tục tổ chức Hội đồng Bồi thường thiệt hại, tái định cư cấp quận
1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trưởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thường trực;
- Trưởng phòng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên;
- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên;
- Lãnh đạo UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên;
- Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác
do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;
- Mời 1 đến 2 người là đại diện những người được bồi thường thiệt hại
tham gia Hội đồng.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi
thường thiệt hại và tái định cư. Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra
quyết định giải tán Hội đồng.
2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các
quyết định của Hội đồng phải được quá nửa số thành viên Hội đồng biểu
quyết tán thành. Trong trường hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo
phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng. Chủ dự án và người đại diện cho
những người được bồi thường thiệt hại không tham gia biểu quyết.
- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công
tác để giúp việc cho Hội đồng. Thành phần Tổ công tác gồm: đại diện chủ
đầu tư (hoặc đơn vị tư vấn thay mặt chủ đầu tư), đại diện của Hội đồng và
Uỷ ban nhân phường (xã, thị trấn).
3/- Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng
mặt bằng.
- Hướng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và
động phối hợp với Văn phòng Bộ Xây dựng tổ chức nhiều cuộc họp với 37
hộ dân để giải thích, thuyết phục vác hộ dân chấp nhận phương án đền bù và
phương án tái định cư.
Được sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã
phối hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND
Thành phố ra quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt
bằng.
Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có
Quyết định số 8063/QĐ - UB “Về việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa Lư,
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng; trong đó giao cho Công ty Đầu tư
phát triển nhà số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ
Xây dựng) 1.498 m
2
để xây dựng khu nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh
thực hiện chỉnh trang quy hoạch nhà ở và tạm giao 1.371 m
2
để tổ chức điều
tra lập phương án giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu tư xây dựng văn
phòng làm việc của các cơ quan của Bộ Xây dựng”.
Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trưng để
thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định
cư cho người bị thu hồi đất.
Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trưng đã có Quyết
định số 20/QB - UB “về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt
bằng. Thực hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND
thu hồi.
- Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai
và tiếp nhận tờ khai.
Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có
trách nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất
và thu tờ khai, cụ thể:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn
gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê
khai). Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống
trên khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai.
+ Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để
tiếp nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
sử dụng đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân
phường (xã, thị trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
- Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý
về mặt tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử
dụng, tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng
trong thời gian 7 ngày.
- Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của
người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.
2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, tái định cư:
- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội
đồng Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phương án
giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư
trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân
báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét.
Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện
Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất
để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử
lý cụ thể theo 2 trường hợp quy định tại Bước 4.
Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối
Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết
định số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phố Hoa Lư, phương Lê Đại Hành,
quận Hai Bà Trưng giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 để xây dựng
khu nhà ở và văn phòng, cụ thể như sau:
* Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Copyright: Tài liệu đại học ©