1

 Luận Văn
“Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay –
thực trạng và một số giải pháp”


trong giai đoạn hiện nay cũng như lâu dài.
- Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ
các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
- Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là
đề tài có tính thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.
Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế
hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ
nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự,
cung cầu giá cả…đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh
tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải
có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa ra tập hợp các giải
pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài.

3
Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá
khái quát tình hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ
chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá
trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị
trường BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất
động sản nhà đất.
Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản
nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.
Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt
động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn.

4

2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội 39
IV) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
1) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 50
V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 51
1) Giá đất đất ở nhà nước qui định 52
2) Diễn biến giá cả trên thị trường giai đoạn 1994-2002 54
3) Giá đất năm 2000 57
4) Giá đất năm 2002 59
VI) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội 61
1) thị trường bất động sản Hà nội còn mang nhiều tính chất của bất động sản
không chính thức 61
1) thị trường bất động sản Hà nội còn chưa đồng bộ 63
2) tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát
triển tự phát 64
3) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành nhưng
chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 64
4) chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát
triển thị trường bất động sản 65
5) quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66

6
VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà nội
67
1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 67
2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68
3) Cải cách thủ tục hành chính 69
4) vấn đề cung nhà ở 70

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ

quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của
các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật
dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản
không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và
các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui
định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động
sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản
gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại
tài sản đó phải được đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các
cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền.
Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại
chủ yếu :
- Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm
vi cả nước
-BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng
máy, nhà kho, các nhà máy điện nước
- BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng
khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại
chăn nuôi thuỷ sản.
- BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại,
cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe.
- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học,
nghĩa trang, BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự.
Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và
đất ở.
1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất.

8

có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục
năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của
BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái

9
vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó
chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm
an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây
dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh
tế.
Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên
quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các
nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công
nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50
năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn
lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui
định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết
là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.
- Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình
sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại
giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu
tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư luôn quan
tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ.
- Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình
giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình
cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng
có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư,

Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình
thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do vậy BĐSNĐ có
một số đặc điểm sau :
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong
BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông
thường thì các quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều
lệ xây dựng vv tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển
được của BĐSNĐ. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong
đô thị, thị trường BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu,
mức giá cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên
tất cả các vùng của đất nước. BĐSNĐ thường không bao gồm một thị trường
lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường nằm ở một địa phương

11
mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng,
các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội
khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình
độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
BĐSNĐ thường có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình
dùng, mà một đời người chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm như vậy, do đó
khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi
giới, chuyên viên định giá Tuy giá cả do các chuyên viên ước tính vẫn ít
nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh
nghiệm chuyên môn, nắm bắt được tình hình mới nhất của thị trường, thu
thập được nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua mà tìm, đàm
phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu
cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì
sự vận hành của của thị trường BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch

đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống
nhất quản lí, như vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có
quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nước ta.
Về hoạt động của thị trường BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thường theo qui
luật kinh tế thông thường thì thị trường này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi
một số ít người độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực
lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn loạn trên thị trường này. Hiện nay
trên thị trường BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trường chính thức và thị
trường không chính thức còn gọi là thị trường “ngầm”. Việc giá cả trên thị
trường BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế “như yếu tố tâm lí”
đã làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trường
lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là
điều dễ hiểu đối với thị trường mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhưng
điều đáng nói là vấn đề này diễn ra đã quá lâu, đến hàng chục năm.
Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trường BĐSNĐ xuất
hiện những cơn sốt nhà đất bất thường, liệu có phải là nó xuất phát từ những
nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể
giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo được thế mà
điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai được giao dịch qua
ACB Hà Nội với giá 45 cây vàng/m
2
, tức khoảng 300 triệu/m
2
. Điều này quả
là không phù hợp với thực tế của nền kinh tế nước ta. Từ năm 1990 đến nay,
thị trường BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn
định, đã diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng

13
vào thời kì 1997-1999. Đến nay, “ cơn sốt” về bất động sản vẫn chưa có dấu

trên thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải
pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá

14
và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó
một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được
những mục tiêu đề ra. Thị trường BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trường
vốn. Đầu tư vào BĐSNĐ thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị
trường BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường
BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho
phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm
cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế
chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế.
Quản lí và phát triển tốt thị trường BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách
nhà nước góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng
cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn
1996 –2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần
30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao
dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,
chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực
hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng
năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi
năm.
Thị trường BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh
BĐSNĐ thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai
và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ

không thể tách rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi
Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận
hành theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước, thị trường BĐSNĐ
được xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà
nước cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền
đề cho ngành kinh doanh đất phát triển.
Như vậy hoạt động của thị trường BĐSNĐ liên quan đến khối lượng tài
sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trường BĐSNĐ
đúng hướng sẽ tác động quan trọng đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu
cầu thiết yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất
đai, qui hoạch và ảnh hưởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất
nước. Ngược lại, quản lí điều hành không tốt thị trường BĐSNĐ sẽ ảnh

16
hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân.
Những tác động của thị trường quá nóng hoặc quá lạnh( “đóng băng”) sẽ ảnh
hưởng không tốt đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Hoặc nếu phát triển thị
trường BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm soát được việc thực hiện qui
hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục
trong tương lai…
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các
thị trường khác.
2.1. Các nhân tố ảnh hưởng
2.1.1. Các nhân tố khách quan
- Thứ nhất là vị tríđịa lí của thị trương BĐSNĐ. Từ vị trớ của thị
trường BĐSNĐ nó quyết định tới các vấn đề quan trọng khác của đô thị tác
động tới giá trị, điều kiện phát triển của khu vực đó hiện tại cũng như trong
tương lai. Vị trí địa lí sẽ ảnh hưởng quan trọng tới giao thông của đô thị đặc
biệt là giao thông đối ngoại cũng như các cảng biển, cảng hàng không đường
sắt, đường bộ, những vấn đề này là tiền đề cho việc thông thương giao lưu

cả trên thị trường nhà đất . Một đô thị lớn sẽ có giá bất động sản cao hơn hẳn
so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ
và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố công nghiệp.
Cuối cựng giỏ trị của nhà đất đô thị phụ thuộc vào chính giá trị của
bản thân nó tức là cơ sở hạ tầng của lô đất, vị trí hỡnh dỏng kớch thước
lô đất cũng như giá trị căn nhà phụ thuộc vào kiến trúc, chất liệu, độ bền,
giá trị sử dụng nó,…

2.2. Mối quan hệ với các thị trường khác
Như đã nêu trên thị trường BĐSNĐ có tầm ảnh hưởng rất lớn đối với
nền kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác
động dây chuyền tới tất cả các thị trường khác như thị trường lao động, vốn,
khoa học kĩ thuật…
Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu tư cơ sở vật
chất nhà xưởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được khấu hao
dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư vào BĐSNĐ cao sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài
và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết có
tới 80% lượng vốn vay từ ngân hàng được thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị
trường này bị đóng băng làm ứ một lượng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trường
BĐSNĐ khi hiện tượng thị trường đóng băng cũng không phải dễ dàng. Ảnh
hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng cả
các nước trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng
hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn

18
chủ yếu của nó đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực BĐSNĐ. Như vậy ảnh hưởng
đối của thị trường BĐSNĐ đối với thị trường vốn là rất lớn nó được ví như
một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trường vốn.
Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có

19
vực nhà ở, là chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà
nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn
với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khỏ rừ ràng đó là:
+ Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được
giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.
+ Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước
tiến hành phải có sự đền bù.
Chớnh vỡ thế thị trường BĐSNĐ là bộ phận phỏt triển nhất hiện nay.
Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và
mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực
đó không phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thỡ phải cú ý
chớ điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước
mạnh xó hội cụng bằng , dõn chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với
kiểm soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xó hội bị
phõn hoỏ, tạo lập được chỗ ở cho những người giàu cũng như người nghèo
bảo đảm từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt
Đảng và Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng
khoá (IX) chỉ rừ "xây dựng chương trỡnh nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán
hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xó hội đồng thời đối với
phát triển quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng
chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đói về giỏ thuế vay lói
xuất thấp mua nhà ở trả gúp”.
Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường BĐSNĐ tạo nờn sự
phõn cực xó hội, phõn hoỏ giàu nghốo, làm tăng thêm bất bỡnh đẳng trong xó
hội, một bộ phận trở nờn khá giả, những người nghèo không có hoặc ít có
điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đó được đề
ra. Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các
khu nhà cao tầng, hiện đại tiện nghi bán cho những người có thu nhập cao,
đồng thời xây dựng các khu chung cư với chất lượng và tiện nghi trung

định về hàng hoá đem ra giao dịch, qui định về phương thức giao dịch, qui
định về tổ chức quản lí thị trường BĐSNĐ … Ta có thể đánh giá ở những nội dung
chính sau:
- Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhưng
đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai.
Việc các BĐSNĐ có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn
vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. Phổ
biến trên thế giới có hai loại qui định. Loại thứ nhất, là những nước qui định
đất đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hoá và do đó được phép mua bán trao

21
đổi theo nguyên tắc thoả thuận. Loại thứ hai, là những nước qui định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân ( quôc hữu hoá ruộng đất), do đó việc mua bán đất đai
là trái phép. Tuy nhiên các nước này đều cho phép bán quyền sử dụng đất.
Như vậy tuỳ thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hoá
được phép trao đổi trên thị trường BĐSNĐ là khác nhau. Ngoài ra, luật pháp
cũng phân quỹ đất của từng quốc gia thành đất công và đất tư. Nhìn chung đất
tư được giao dịch tự do, đất công không được phép giao dịch, hoặc được giao
dịch nhưng phải theo các qui chế đặc biệt. Việc tạo ra các BĐSNĐ cũng phải
tuân theo những qui định của nhà nước về qui hoạch vùng lãnh thổ, về môi
trường, cảnh quan, các mục tiêu chuẩn khác. Ở nước ta, Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX khẳng định “ Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và
nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”
- Những qui định pháp lí về phương thức giao dịch và các chủ thể tham
gia : Luật pháp ở các nước đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng
như đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch
BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham
gia thị trường của các chủ thể tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài
chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả

thay đổi giá cả đất đai ở các khu vực có đường giao thông mới hoặc ở các khu
trung tâm kinh tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng
mua đất đai cũng ảnh hưởng đến giá cả và động thái thị trường BĐSNĐ.
Chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các hộ gia đình có
thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung cầu về nhà ở…Nhà
nước còn tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận lợi với chi phí thấp cho
thị trường BĐSNĐ. Các cơ sở quản lí đăng kí BĐSNĐ của nhà nước có thể
xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu
cầu. Những thông tin này một mặt làm cho thị trường BĐSNĐ có thể vận
hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả các chủ thể tham gia vì
họ có quyền tiếp cận thông tin như nhau. Mặt khác những thông tin do nhà
nước cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các gio dịch hợp pháp, tạo điều kiện
hạn chế giao dịch ngầm, lũng đoạn thị trường của giới đầu cơ.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt
động của thị trường BĐSNĐ. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia
tăng trong các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng
rất lớn đến việc công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô
giao dịch. Nhằm làm cho BĐSNĐ được lưu thông hợp lí tạo điều kiện sử
dụng hiệu quả nhất nguồn BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho

23
người sử dụng chứ không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước.
Ngược lại nếu không đánh thuế BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ.
Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị
trường càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp
luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhưng để thị trường BĐSNĐ
nói riêng và các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận
lợi ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá được các qui
luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu
không đạt đến trình độ như thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trường thu hẹp

đầu đưa quĩ đất này vào giao dịch trên thị trường BĐSNĐ.
Như vậy, quan điểm và cách điều hành của từng chính phủ mà phạm vi
của thị trường BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất
công, có thể loại trừ khu vực này. Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nước
cũng như hệ thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức
thuận lợi cũng như hạn chế các yếu tố của thị trường BĐSNĐ làm cho nó phát
triển trong những phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp.
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG, HOẠT ĐỘNG CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI VÀ CÔNG TÁC
QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
I. MÔI TRƯỜNG HOẠT ĐỘNG
1. Vị trí địa lí và không gian phát triển.
Thủ đô Hà nội là trung tâm đầu não hành chính quốc gia. Trung tâm
lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nước.
Là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức
chính trị xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, là nơi diễn
ra các hoạt động đối nội đối ngoại quan trọng nhất của cả nước.
Là thành phố lớn thứ hai sau thành phố Hồ Chí Minh. Hà nội có vị trí
và vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá,
chính trị xã hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối
giao thông toả đi các tỉnh.
- Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên

25

tầng, xây dựng phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp theo qui hoạch
định hướng và phát triển của thành phố khi mở rộng khu vực nội thành.
Vùng đối trọng là hướng phát triển lâu dài của thành phố về phía tây