BẢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
D
Ự ÁN:
KHU LIÊN H
ỢP C
Ă
N HỘ CAO C
Ấ
P HO
ÀNG QUÂN PLAZA
ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG 7 - QuẬN 8 - TP. HỒ CHÍ MINH
ST
Khoản mục Đ_vò Khối lượng Đơn giá Thành tiền
Gxd
1
Chung cư B1 m2 31808
Phần xây dựng
5.350.000 170.172.800.000
Phần thiết bò
515.000 16.381.120.000
2
Chung cư B2 m2 31808
Phần xây dựng
5.350.000 170.172.800.000
Phần thiết bò
515.000 16.381.120.000
3
Chung cư B3 m2 31808
Phần xây dựng
5.350.000 170.172.800.000
Phần thiết bò

Tổng chi phí phần thiết bò
Gtb 97.000.045.000
Tổng cộng 1.105.387.005.000
Gqlda
0,963% x (Gxd +Gtb) 10.644.876.858
Gtv
21.424.882.439
1 Chi phí lập dự án đầu tư 0,157% x (Gxd +Gtb) x 0,7 1.214.820.318
2 Chi phí thiết kế BVTC 1,413% x Gxd x 0,7 9.973.955.421
3 Chi phí thẩm tra thiết kế BVTC 0,048% x Gxd 484.025.741
4
Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng công
0,046% x Gxd 463.858.002
5
Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá HS dự
thầu TCXD
0,029% x Gxd 292.432.218
6
CP lập HS mời thầu, đánh giá HS dự thầu
0,091% x Gtb 88.270.041
7 Chi phí giám sát thi công xây dựng 0,642% x Gxd 6.473.844.283
8 Chi phí giám sát lắp đặt TB 0,321% x Gtb 311.370.144
9 Chi phí thử tải công trình 2.122.306.270
4.578.293.164
1 Lệ phí thẩm đònh DT 0,0025% x TMĐT 50.000.000
2 Chi phí bảo hiểm công trình 0,270% x (Gxd +Gtb) 2.984.544.914
3
Chi phí kiểm tra & chứng nhận chất lượng
0,350% x chi phí GS 23.748.250
4 Chi phí kiểm toán 0,039% x TMĐT 780.000.000

GIAO THÔNG - THOÁT NƯỚC MƯA - THOÁT NƯỚC THẢI - CẤP NƯỚC - CHIẾU SÁNG
ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG :
PHƯỜNG 7 - QUẬN 8 - TP. HỒ CHÍ MINH
TT DIỄN GIẢI KÝ HIỆU GIAO THÔNG NƯỚC MƯA NƯỚC THẢI CẤP NƯỚC CHIẾU SÁNG TỔNG CỘNG
I Chi
p
hí trư
ï
c tiế
p
1 Chi phí vật liệu VL 2.530.068.427 1.095.103.593 518.194.019 291.534.309 339.258.596 4.774.158.944
2 Chi phí nhân công NC 366.568.425 487.139.233 152.054.226 161.049.247 87.706.032 1.254.517.163
3 Chi phí máy thi công MTC 122.902.846 45.468.190 23.832.343 126.047 14.766.482 207.095.908
4 Trực tiếp phí khác TT 45.293.095 24.415.665 10.411.209 6.790.644 6.625.967 93.536.580
Cộng chi phí trực tiế
p
T 3.064.832.793 1.652.126.681 704.491.797 459.500.247 448.357.077 6.329.308.595
II Chi phí chung C 162.436.138 74.345.701 31.702.131 20.677.511 20.176.068 309.337.549
Giá thành dự toán xây dựng Z 3.227.268.931 1.726.472.382 736.193.928 480.177.758 468.533.145 6.638.646.144
III Thu nhập chòu thuế tính trước TL 193.636.136 94.955.981 40.490.666 26.409.777 25.769.323 381.261.883
Giá tr
ò
dư
ï
toán xâ
y
dư
ï
n
g

+ Chi phí thẩm tra, PD quyết toán vốn đầu t
ư
14.542.252 7.833.009 3.342.790 2.180.313 2.127.439 30.025.803
F CHI PHÍ DỰ PHÒNG Gdp 413.132.167 222.528.670 94.965.629 61.940.721 60.438.620 853.005.807
TO
Å
NG CỘNG W 4.544.453.838 2.447.815.368 1.044.621.922 681.347.935 664.824.819 9.383.063.882
Chín t
y
û ba trăm tám mươi ba triệu sáu mươi ba n
g
àn tám trăm tám mươi hai đo
à
n
g

- 1 -
Tổng diện tích đất 37.598,00 m2
Đất ở 8.979,20 m2
Block B1-B2-B3 và B4 5.997,60 m2
Block B5 1.058,40 m2
Block B6 1.058,40 m2
Block Hào Mơn 864,80 m2
Đất cây xanh, mặt nước 18.919,10 m2
Đất giao thơng 9.699,70 m2
(Quy mơ cụ thể của từng Block chung cư xin xem Thuyết minh DAĐT)
ĐVT
ĐVT
I Chi phí về đất 300.000.000.000
Chi phí đất 7.979.148 37.598 300.000.000.000

A. DI
Ệ
N TÍCH XÂY D
Ự
NG
184.429,5 m2
Diện tích phần sở hữu riêng 122.346,8 m2
-Căn hộ chung cư 74.940,1 m2
- Khu thương mại - Dịch vụ 26.095,9 m2
- Khu văn phòng 21.310,8 m2
Diện tích phần sở hữu chung 62.082,7 m2
-
Phòng kỹ thuật- bể nước
842,5 m2
- Phòng điều hành 230,0 m2
- Kho hàng 1.693,6 m2
-Bãi để xe tầng hầm 10.533,5 m2
- Phòng sinh hoạt cộng đồng 433,9 m2
-
T
ườ
ng bao, kết cấu chiu l
ự
c,
sảnh, hành lang, cầu thang
39.713,6 m2
- Phòng sinh hoạt cộng đồng 8.635,6 m2
(Quy mô cụ thể của từng Block chung cư xin xem Thuyết minh DAĐT)
B. GI
Ả

n
đầ
u t
ư
xây d
ự
ng
21.902
Tr.đ
Chi phí khác
4.677
Tr.đ
Chi phí d
ự ph
òng
57.955
Tr.đ
CÁC GI
Ả
ĐỊ
NH V
Ề
D
Ự
ÁN
Chi phí d
ự
ph
òng
57.955

NH V
Ề
V
Ố
N
T
Ỷ LỆ
Vốn góp đầu tư 27,50%
414.809
Tr. Đ
Vốn Vay 10,69%
161.257
Tr. Đ
Vốn huy động của người mua 61,81%
932.453
Tr. Đ
T
ỔNG C
Ộ
NG
100,00%
1.508.520
Tr. Đ
Thuế TNDN 25%
Lãi suất vay ngân hàng 12,0% /năm
N
ă
m
0
1

ă
n ph
òng
30% 70%
TI
Ế
N
ĐỘ
BÁN H
ÀNG VÀ K
Ế
HO
Ạ
CH THU TI
Ề
N
ĐVT: Triệu đồng
N
ă
m
0
1
2
3
4
5
T
ổng c
ộ
ng

ỔNG CHI PHÍ HO
Ạ
T
ĐỘ
NG
190.519
-
8.057
20.022
28.930
42.360
91.150
Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới
61.954
- 4.155 10.324 14.917 21.842 10.717
Chi phí quản lý bán hàng
20.651
- 1.385 3.441 4.972 7.281 3.572
Chi phí bảo trì toàn chung cư
37.548
- 2.518 6.257 9.041 13.237 6.495
Thuế GTGT phải nộp
70.365
70.365
Thuế GTGT đầu vào
117.375
5.493 16.983 17.731 29.274 30.114 17.779
Thuế GTGT đầu ra
187.740
- 12.590 31.284 45.203 66.187 32.477

Trả nợ trong kỳ 33.197,04 33.197,04 33.197,04 33.197,04
Trả nợ gốc 21.097,32 23.629,00 26.464,48 29.640,22
Trả lãi 12.099,72 9.568,04 6.732,56 3.556,83
Số dư cuối kỳ 100.831,01 79.733,69 56.104,70 29.640,22 0,00
Tổng vay
Số dư đđầu kỳ 60.425,99 151.745,37 119.995,01 84.434,61 44.606,97
Lãi trong kỳ 7.251,12 18.209,44 14.399,40 10.132,15 5.352,84
Trả nợ trong kỳ
16.762,76 49.959,80 49.959,80 49.959,80 49.959,80
Trả nợ gốc 9.511,64 31.750,36 35.560,40 39.827,65 44.606,97
Trả lãi
7.251,12 18.209,44 14.399,40 10.132,15
5.352,84
Số dư cuối kỳ
50.914,35
119.995,01 84.434,61 44.606,97 0,00
K
Ế
HOẠCH VAY V
Ố
N
Thờ
i gian
Ngu
ồ
n v
ố
n
Tổng cộng Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Vốn tự có 414.809,39 300.000,00 18.127,80 18.127,80 30.213,00 30.213,00 18.127,80

255.396
408.509
502.070
-
Mức tăng giá
2%
mỗi năm
Kế hoạch bán -
20% 25% 30% 25%
-
Diện tích bán (m2)
74.940
14.988 18.735 22.482 18.735 -
Giá bán (tr_đồng)
16,00
16,0 16,3 16,6 17,0 -
Doanh thu (tr_đồng)
1.237.917
- 239.808 305.756 374.245 318.108 -
Dòng tiền thu
71.942
255.396
408.509
502.070
- Năm 1 71.942 71.942 47.962 47.962
- Năm 2 183.453 61.151 61.151
- Năm 3 299.396 74.849
- Năm 4 318.108
Doanh thu bán khu TM-DV
443.630

Diện tích bán (m2)
21.311
- - - - 6.393 14.918
Giá bán (tr_đồng)
18,00
18,00 18,0
DOANH THU DỰ ÁN
ĐVT: Triệu đồng
N
ă
m
0
1
2
3
4
5
T
ổng c
ộ
ng
Doanh thu
2.065.142
-
138.487
344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu bán căn hộ 1.237.917 - 71.942 255.396 408.509 502.070 -

18.209
14.399
10.132
5.353
L
ợ
i nhu
ậ
n tr
ư
ớ
c thu
ế
310.758
(360.426)
(58.099)
124.613
151.775
373.434
79.461
Thu
ế
TNDN (25%)
77.690
-
-
-
-
57.824
19.865

344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu
2.065.142
-
138.487
344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu bán căn hộ 1.237.917 - 71.942 255.396 408.509 502.070 -
Doanh thu bán khu TM - DV 443.630 - 66.545 88.726 88.726 110.908 88.726
Doanh thu bán khu văn phòng 383.594 - - - - 115.078 268.516
V
ố
n vay
161.257
60.426 100.831 - - - -
B. T
ổ
ng ngân l
ư
u ra
1.993.330
360.426
206.098
251.259
381.020

20.022
28.930
100.184
111.015
Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới 61.954 - 4.155 10.324 14.917 21.842 10.717
Chi phí quản lý bán hàng 20.651 - 1.385 3.441 4.972 7.281 3.572
Chi phí bảo trì toàn chung cư 37.548 - 2.518 6.257 9.041 13.237 6.495
Thuế GTGT 70.365 - - - - - 70.365
Thuế TNDN 77.690 - - - - 57.824 19.865
Chi tr
ả
v
ố
n v
à lãi vay
216.602
-
16.763
49.960
49.960
49.960
49.960
Trả lãi 55.345 - 7.251 18.209 14.399 10.132 5.353
Trả nợ gốc 161.257 - 9.512 31.750 35.560 39.828 44.607
-
C. Dòng Ti
ề
n Thu
ầ
n

ÁN
1. PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y THEO GIÁ BÁN C
Ă
N H
Ộ

2. PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y THEO DOANH THU
3. PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y THEO CHI PHÍ
Giá bán chung cư NPV IRR Doanh thu NPV IRR Chi phí NPV IRR
14,0 (4.044) 11,54% 89% (85.724) 0,61% 89% 159.010 29,20%
14,2 3.378 12,38% 90% (70.134) 2,90% 90% 150.127 28,28%
14,4 10.800 13,22% 91% (54.544) 5,07% 91% 141.244 27,35%
14,6 18.223 14,06% 92% (38.953) 7,15% 92% 132.361 26,42%
14,8 25.645 14,89% 93% (23.363) 9,15% 93% 123.478 25,49%
15,0 33.067 15,72% 95% (7.772) 11,07% 95% 114.595 24,55%
15,2 40.490 16,54% 96% 7.818 12,92% 96% 105.712 23,61%
15,4 47.912 17,36% 97% 23.408 14,72% 97% 96.829 22,66%
15,6 55.335 18,18% 98% 38.999 16,46% 98% 87.946 21,71%

Ố
IRR THEO DOANH THU V
À CHI PHÍ
T
ỷ
l
ệ
thay
đ
ổi chi phí
89% 90% 91% 92% 93% 95% 96% 97% 98% 99% 100% 101% 102% 103% 104% 105% 106% 107% 108% 109%
89% 12,4% 11,3% 10,2% 9,0% 7,9% 6,7% 5,5% 4,3% 3,1% 1,9% 0,6% -0,5% -1,7% -2,9% -4,2% -5,4% -6,7% -8,0% -9,4% -10,8%
90% 14,3% 13,2% 12,1% 11,0% 9,9% 8,8% 7,6% 6,5% 5,3% 4,1% 2,9% 1,8% 0,7% -0,5% -1,7% -2,9% -4,1% -5,3% -6,6% -7,9%
91% 16,1% 15,1% 14,0% 12,9% 11,8% 10,8% 9,6% 8,5% 7,4% 6,2% 5,1% 4,0% 2,9% 1,8% 0,7% -0,4% -1,6% -2,8% -4,0% -5,2%
92% 17,9% 16,9% 15,8% 14,8% 13,7% 12,7% 11,6% 10,5% 9,4% 8,3% 7,2% 6,1% 5,1% 4,0% 2,9% 1,8% 0,7% -0,4% -1,5% -2,7%
93% 19,7% 18,6% 17,6% 16,6% 15,6% 14,5% 13,5% 12,4% 11,3% 10,2% 9,1% 8,1% 7,1% 6,1% 5,1% 4,0% 2,9% 1,9% 0,8% -0,3%
95% 21,3% 20,3% 19,3% 18,3% 17,3% 16,3% 15,3% 14,2% 13,2% 12,1% 11,1% 10,1% 9,1% 8,1% 7,1% 6,1% 5,1% 4,0% 3,0% 1,9%
96% 23,0% 22,0% 21,0% 20,0% 19,0% 18,0% 17,0% 16,0% 15,0% 14,0% 12,9% 12,0% 11,0% 10,0% 9,1% 8,1% 7,1% 6,1% 5,1% 4,0%
97% 24,6% 23,6% 22,7% 21,7% 20,7% 19,7% 18,7% 17,7% 16,7% 15,7% 14,7% 13,8% 12,8% 11,9% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,1% 6,1%
98% 26,2% 25,2% 24,3% 23,3% 22,3% 21,4% 20,4% 19,4% 18,4% 17,5% 16,5% 15,5% 14,6% 13,7% 12,8% 11,8% 10,9% 9,9% 9,0% 8,0%
99% 27,7% 26,8% 25,8% 24,9% 23,9% 23,0% 22,0% 21,1% 20,1% 19,1% 18,2% 17,3% 16,4% 15,5% 14,5% 13,6% 12,7% 11,8% 10,8% 9,9%
100% 29,2% 28,3% 27,3% 26,4% 25,5% 24,5% 23,6% 22,7% 21,7% 20,8% 19,8% 18,9% 18,0% 17,2% 16,3% 15,4% 14,5% 13,6% 12,6% 11,7%
101% 30,5% 29,6% 28,7% 27,8% 26,9% 25,9% 25,0% 24,1% 23,1% 22,2% 21,3% 20,4% 19,5% 18,7% 17,8% 16,9% 16,0% 15,1% 14,2% 13,3%
102% 31,9% 31,0% 30,0% 29,1% 28,2% 27,3% 26,4% 25,5% 24,6% 23,6% 22,7% 21,8% 21,0% 20,1% 19,3% 18,4% 17,5% 16,6% 15,8% 14,9%
103% 33,2% 32,3% 31,4% 30,5% 29,6% 28,7% 27,8% 26,8% 25,9% 25,0% 24,1% 23,3% 22,4% 21,6% 20,7% 19,9% 19,0% 18,1% 17,3% 16,4%
104% 34,4% 33,5% 32,7% 31,8% 30,9% 30,0% 29,1% 28,2% 27,3% 26,4% 25,5% 24,6% 23,8% 23,0% 22,1% 21,3% 20,4% 19,6% 18,7% 17,9%
105% 35,7% 34,8% 33,9% 33,0% 32,2% 31,3% 30,4% 29,5% 28,6% 27,7% 26,8% 26,0% 25,2% 24,3% 23,5% 22,7% 21,9% 21,0% 20,2% 19,3%
106% 36,9% 36,1% 35,2% 34,3% 33,4% 32,6% 31,7% 30,8% 29,9% 29,0% 28,1% 27,3% 26,5% 25,7% 24,9% 24,1% 23,2% 22,4% 21,6% 20,8%
107% 38,1% 37,3% 36,4% 35,6% 34,7% 33,8% 32,9% 32,1% 31,2% 30,3% 29,4% 28,6% 27,8% 27,0% 26,2% 25,4% 24,6% 23,8% 23,0% 22,1%
108% 39,4% 38,5% 37,6% 36,8% 35,9% 35,1% 34,2% 33,3% 32,5% 31,6% 30,7% 29,9% 29,1% 28,3% 27,5% 26,7% 25,9% 25,1% 24,3% 23,5%

g

Q
uân Plaza -
Q
u
ậ
n 8 - Tp. HCM
Mô tả d
ự
án : Xâ
y
d
ự
n
g
07 Blocks chun
g

c
ư và văn
p
hòn
g
- H
ạ
tần
g
k
ỹ

Block Hào Mô
n
864,8
m
2
Đ
ất cây xanh, mặt
n
ư
ớ
c
18.919,1
m
2
Đ
ất
g
iao thôn
g
9.699,7
m
2
T
Ổ
NG GI
Á
TR
Ị
D
Ự

Chi phí tư
v
ấn đầu
t
ư xây d
ự
n
g
21.902 Tr.đ
Chi phí khác 4676,61644 Tr.đ
Chi phí d
ự
phòn
g
57.955 Tr.đ
414.809 Tr.đ
2.065.142 Tr.đ
Doanh thu bán căn
h
ộ
1.237.917
T
r.
đ
Doanh thu bán khu TM - DV 443.630
T
r.
đ
Doanh thu bán khu văn p
h

310.758 Tr.đ
77.690 Tr.đ
233.069 Tr.đ
- IRR 19,8% %
- NP
V
70.179 Tr.đ
- Thời Gian Hoàn Vốn 3,6 Năm
C
Á
C CH
Ỉ
S
Ố

T
À
I CH
Í
NH
Doanh Thu
Chi Ph
í
L
ợ
i Nhu
ậ
n T
r
ư