1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

CÔNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010”
TÊN CÔNG TRÌNH:

TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ

1.3.2.1 Khái niệm 8
1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá 8
Kết luận chương 1 9
Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS
VIỆT NAM 10
2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24
2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14
2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14
2.1.3 Các công cụ niêm yết 15
2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý 16
2.1.5 Quá trình giao dịch 21
Kết luận chương 2 23
Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS 24
3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24
3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25 3
3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan
đến thông tin trên TTBĐS 25
3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27
3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29
3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS
32
3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32
3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT NỘI DUNG TRANG
Bảng 1.1:
Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng
năm 2006 và 2008
9
Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 9
Bảng 2.1:
Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm
2004-2008
10
Bảng 3.1:
Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu
28
Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35
Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35
Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36
Bảng 3.5:
Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản
của đối tượng được khảo sát
36
Bảng 3.6:
Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương
pháp so sánh của đối tượng được khảo sát
38
Bảng 3.7:
Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông
tin sử dụng của đối tượng được khảo sát

5 DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

STT NỘI DUNG TRANG
Sơ đồ 4.1:
Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS
48
Sơ đồ 4.2:
Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công
tác nghiên cứu-học tập của hai ngành
Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản
49
Hình 2.1:

Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình
Dương năm 2008
11
Hình 2.2:
Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước
châu Á Thái Bình Dương năm 2008
12
Hình 2.3:
Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất
ở Việt Nam
12
Hình 2.4:
Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp
ở Việt Nam

DI Chỉ số công khai thông tin
GTGT Giá trị gia tăng
IAS Chuẩn mực kế toán quốc tế
IFRS Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế
IPI Mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư
JLL Công ty Jones Lang LaSalle
RETI Chỉ số minh bạch bất động sản
ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
TI Tổ chức minh bạch quốc tế
TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
TTBĐS Thị trường bất động sản
VAS Chuẩn mực kế toán Việt Nam
WB Ngân hàng thế giới 7
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam
Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS
Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam
8 Đóng góp của đề tài
Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự
minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất
động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình
hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông
tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải
pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Thông qua ý kiến chia sẻ của các
chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau
trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định.

Hướng phát triển của đề tài
Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng
lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác
thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên
hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế
nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn.


giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thị trường giao dịch đất đai không phải là
thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hóa đất đai, mà đó chính là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai. Vì
đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động, con người có
quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có
thể sử dụng là các quyền sở hữu đất, quyền sử dụng của đất đai mang lại. Tính chất này của đất
đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của BĐS. Mặt khác, giá đất
– một bộ phận của giá BĐS (trường hợp BĐS là đất đai thì giá đất là giá BĐS) – không phản ánh
giá trị của hàng hóa đất đai, mà gía đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu
quả vốn đầu tư.
 Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là một hàng hóa cố định và
không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi
đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung,
trải rộng ở mọi vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy
mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình
độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh
tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi…
 Thứ ba, TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật: BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng
hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội.
Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở các trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất 10
nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá
cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin trên TTBĐS khá
phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có
đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của các chuyên gia
môi giới, định giá BĐS có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian 11 hoạt động trên thị trường, các tổ chức trung gian hoặc các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào
tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật
và BĐS… nên giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra.
Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có TTBĐS phát triển, thì đều cần có đội ngũ chuyên gia định
giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có tổ
chức trung gian để thực hiện các giao dịch trong TTBĐS. Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ
chức trung gian, các chuyên gia có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.
 Thứ bảy, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: Động thái phát
triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu
tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử
dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài. Khi BĐS tham
gia lưu thông trên TTBĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông
qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra TTBĐS còn có quan hệ
trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ
nội thất, thị trường lao động… Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát
triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

một quyết định sai do dựa vào nguồn thông tin không đúng sẽ gây thiệt hại không thể lường
được cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường
- Thông tin phải kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp thời.
Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian. Thời gian càng dài, thông tin
càng để lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm.
- Thông tin phải đáp ứng được yêu cầu đầy đủ. Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến
việc ra quyết định không chính xác.
- Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan
đến quản lý và phát triển TTBĐS phải được công khai và minh bạch. Trong điều kiện hiện nay,
có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thông tin đại chúng như báo, tạp chí,
phát thanh, truyền hình.

1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường
Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về:
pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS,
môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian
nhất định. Do tính đặc thù của hàng hóa BĐS so với các hàng hóa thông thường khác, nên hệ
thống thông tin đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự vận hành của TTBĐS.
Hàng hóa BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động của các yếu tố
tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt
khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ
thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh
của các chính sách của Chính phủ. 13 Do hàng hóa BĐS chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hàng hóa BĐS đòi
hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ.

kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của một chủ thể. Chủ
thể này có thể là một nền kinh tế, một tổ chức, một doanh nghiệp hoặc một các nhân.
14 1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá
Để đánh giá một nền kinh tế có minh bạch hay không minh bạch và mức độ đến đâu là một công
việc khó khăn, chủ yếu chỉ có thể định tính mà khó có thể định lượng được. Tuy nhiên, chúng ta
có thể sử dụng một số tiêu chí cơ bản sau đây để đánh giá mức độ minh bạch trong hoạt động
minh bạch trong hoạt động kinh tế của một quốc gia như sau:
 Chỉ số nhận thức về tham nhũng (Corruption Perceptions Index - CPI)
 Mức độ tiếp cận với nguồn thông tin của các đối tượng có liên quan trong nền kinh tế
 Mức độ tham gia của các đối tượng trong nền kinh tế trong việc xây dựng hệ thống luật
pháp, các chính sách kinh tế, các quy định, thủ tục hành chính.
 Năng lực cạnh tranh của nền kinh tế

1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS
1.3.2.1 Khái niệm
Từ khái niệm về sự minh bạch của nền kinh tế nói chung, ta có thể hiểu sự minh bạch trong
TTBĐS là sự công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối
tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến các hoạt động trong TTBĐS và phải đảm bảo cho mọi
đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được.

1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá
Qua tìm hiểu của tác giả, để đánh giá về tính minh bạch trong TTBĐS thì chỉ số Minh bạch BĐS
(RETI) của tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) là một chỉ số
đánh giá khá toàn diện và được chấp nhận ở nhiều quốc gia. Chỉ số này được công bố từ năm

Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008
Lĩnh vực Diễn giải
1. Performance Measurement
(Chỉ số đánh giá hiệu quả
đầu tư)
Sẵn có các chỉ số đầu tư Nhà nước, tư nhân và các chứng
khoán BĐS theo chuỗi thời gian
2. Market Fundamentals
(Thông tin về các quy luật cơ
bản của thị trường)
Cung cấp dữ liệu theo chuỗi thời gian chính xác về cung,
cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các loại BĐS tại
những thị trường lớn
3. Listed Vehicles
(Các công cụ niêm yết)
- Công khai tài chính theo các tiêu chuẩn quốc tế
- Quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế
4. Legal and Regulatory
Environment
(Hệ thống quản lý - pháp lý)
- Hợp đồng có thể thi hành được
- Bảo đảm quyền sở hữu
- Chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản
- Quản lý thuế và phí công bằng và hiệu quả
- Các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý
hiệu quả và công bằng
5. Transaction Process
(Quá trình giao dịch)
- Luôn có thông tin về BĐS rao bán hoặc cho thuê
- Tiêu chuẩn nghề nghiệp của người môi giới và nhà cung

Bình Dương. Ngoài nước Campuchia ở mức độ Không minh bạch, Việt Nam cùng với Indonesia
và Macau là những khu vực có mức độ minh bạch thấp nhất châu Á Thái Bình Dương.
17 Minh bạch cao
Minh bạch
Bán minh bạch
Minh bạch thấp


Nguồn: Jones Lang LaSalle 18 Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình
Dương năm 2008

phải trả cho Chính phủ

Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp ở Việt Nam

Bên cạnh sự cải thiện về Hệ thống quản lý – pháp lý thì các lĩnh vực khác là Chỉ số đánh giá
hiệu quả đầu tư, Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, Quá trình giao dịch có mức độ
minh bạch thấp, cần được cải thiện gấp.
20 2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư
Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huy động vốn của người
dân vào lĩnh vực BĐS. Để đảm bảo tính minh bạch của thị trường, Chính phủ các nước trên yêu
cầu các quỹ này phải công khai tài chính, do đó có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS.
Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Các chứng khoán BĐS cũng
chỉ mới xuất hiện trên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị
trường. Theo danh sách các công ty niêm yết trên website của Sở giao dịch chứng khóan TP.
HCM và Hà Nội, đến nay mới chỉ có khoảng 20 công ty có kinh doanh BĐS niêm yết. Thời gian
niêm yết cũng chỉ bắt đầu vào khoảng cuối năm 2008, 2009. Trong khi đó, theo số liệu của Cục
Thống kê TP. HCM, đến 31/12/2007, tổng số doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS là 1460
doanh nghiệp với số lao động là 19.827 người.

2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường
Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS phát triển ổn định, chỉ số giá BĐS phản ánh được xu
hướng, sức mua, biến động của thị trường một cách tương đối chính xác.
Ở nước ta hiện nay Bộ Xây dựng mới chỉ đang trong quá trình thí điểm tính các chỉ số mô tả
TTBĐS. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá TTBĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số

sao đây cũng là lần đầu tiên có một chỉ số giá BĐS để tham chiếu. Chính bản thân ông Trần
Minh Hoàng cũng cho rằng chỉ số giá BĐS của công ty Vina Land cũng chỉ là một căn cứ để 21 tham khảo và được cập nhật hàng tuần trên tạp chí Thị trường giá cả BĐS và Tài sản (của Bộ Tài
chính).
Tuy nhiên, vấn đề xác thực, độ tin cậy của chỉ số này đến đâu là một vấn đề đáng bàn. CTCP địa
ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) không xây dựng bảng chỉ số giá như Công ty Vina Land,
nhưng hàng tuần phát hành bảng giá tham khảo BĐS không chỉ trên địa bàn TP. HCM mà các
khu vực trọng điểm về phát triển TTBĐS trên cả nước đều được cập nhật. So sánh giữa bảng giá
tham khảo của Công ty Sacomreal và của Công ty Vina Land thấy có chênh lệch rất nhiều.
Chẳng hạn, đối với dự án Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), chỉ số giá BĐS của Vina Land cho thấy
đã tăng từ 9,7 đến 36%. Trong khi đó, bảng giá tham khảo của Sacomreal thì cho thấy giá đất
trong dự án này hầu như không tăng, hoặc chỉ tăng không đáng kể.

2.1.3 Các công cụ niêm yết
Sự minh bạch của các công cụ niêm yết thể hiện ở việc các công ty BĐS được niêm yết trên sàn
giao dịch chứng khoán phải công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp
theo các tiêu chuẩn quốc tế. Để công khai tài chính theo tiêu chuẩn quốc tế thì các chuẩn mực lập
báo cáo cũng phải được tuân theo hoặc điều chỉnh cho phù hợp với thông lệ quốc tế.
Chuẩn mực lập báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) là điều kiện để đảm bảo các doanh nghiệp
và tổ chức trên toàn thế giới áp dụng các nguyên tắc kế toán một cách thống nhất trong công tác
lập báo cáo tài chính (BCTC). Việc áp dụng IFRS nhằm cải thiện chất lượng thông tin kế toán và
do HĐ chuẩn mực kế toán quốc tế thuận tiện cho các nghiệp vụ tài chính trên thế giới. IFRS
được áp dụng sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Cụ thể, BCTC cung cấp thông
tin toàn diện, đúng đắn, kịp thời và do đó nhà đầu tư có nhiều thông tin về thị trường vốn giảm
được rủi ro trong việc đưa ra quyết định kinh tế. BCTC được định dạng theo biểu mẫu thống

những loại hợp đồng buộc phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan
có thẩm quyền, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện
để hợp đồng có hiệu lực (khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự).
Theo luật quy định, Hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật
Nhà ở), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự) phải được lập thành văn
bản, có công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp
đồng thế chấp Quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho BĐS mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký
quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) phải có hình thức bằng văn bản, các bên phải thực hiện
thủ tục công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên trên thực tế, để trốn thuế, giảm thuế, hoặc vì ngại thủ tục hành chính nên các bên ký
kết hợp đồng thường làm sai hình thức, làm hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận mức giá khác với
giá giao dịch. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng thường bị vô hiệu gây thiệt hại lớn cho cả
hai bên.
Theo nghiên cứu của công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Việt Nam Report), tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn đã đạt mức
70-95%. Đến nay đã có 1 tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đạt trên 90% diện tích cần
cấp đối với các loại đất chính, 15 tỉnh đạt từ 70-80%. Tỷ lệ giao dịch “ngầm” đang trong xu
hướng giảm ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hóa và mức thuế
chuyển quyền sử dụng đất và BĐS được cắt giảm. Dù vậy, hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn rất bất cập cần cải tiến. Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 23 10/12/2009. Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn với
đất đã cấp trước ngày Nghị định có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý.
Do chính sách quản lý của Nhà nước chưa chặt chẽ nên xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư

sắc thuế quan trọng, đóng góp nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước. Theo dự thảo Luật thuế
nhà, đất, nhà ở dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Diện tích khởi điểm phải chịu thuế 24 là 150m
2
, giá 1m
2
nhà xây dựng mới khoảng 4 triệu đồng, do vậy giá khởi điểm tính thuế 600
triệu đồng (150m
2
x 4 triệu đồng/m
2
= 600 triệu đồng). Với đất ở là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở,
nhà chung cư, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sẽ áp dụng một mức thuế suất là
0,03% Khi Luật thuế nhà, đất ra đời sẽ thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi năm
1994). Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế
nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý Nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân
sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Đối với nhiều người dân, Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ
góp phần hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà, đất về đúng với giá trị thực và khuyến khích TTBĐS phát
triển lành mạnh. Nhằm góp ý kiến cho dự thảo luật, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt
Nam (VCCI) vừa phối hợp với Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội tổ chức hội thảo
“Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật thuế nhà, đất”. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, các
ý kiến tại buổi hội thảo đều cho rằng: Luật thuế nhà, đất mới chỉ góp phần hạn chế nạn đầu cơ
chứ chưa thực sự giải quyết triệt để được vấn nạn này.
Quy định về nộp thuế thu nhập từ thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất trong luật thuế thu
nhập doanh nghiệp: đối tượng nộp thuế là tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu

sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số
47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003. Theo quy định mới, đối với nhà ở, đất ở của hộ nghèo, người
dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn được miễn lệ phí trước bạ. Tỷ lệ
thu lệ phí trước bạ mới là 0,5%, giảm so với mức cũ là 1%.
Những bất cập của các chính sách thuế
Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp chỉ sang tên cho
khách hàng khi khách hàng chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ là một đơn vị kinh doanh, không chỉ chức năng,
quyền hạn để chế tài khách hàng.
Cùng một hành vi chuyển quyền sử dụng đất, chúng ta vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân vừa
áp dụng lệ phí trước bạ. Điều đó vừa chồng chéo, thiếu tính khoa học mặt khác vừa gây cho
người ta thấy số tiền phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất nhiều nên họ đã trốn thuế.
Hệ thống thuế trong lĩnh vực BĐS còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng quản lý, kiểm soát
đối với việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS. Theo số liệu từ Tổng cục Thuế, trên TTBĐS hiện nay
chỉ khoảng 30% các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua thị trường chính thức, tức là
làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định.
Xuất phát từ việc chiếm dụng bất hợp pháp nên đất đai không đầy đủ giấy tờ trong nền kinh tế
thời gian qua chiếm tỷ trọng tương đối lớn. Điều đó dẫn đến có nhiều diện tích đất tuy đang được
sử dụng nhưng không phải chịu bất kỳ một loại thuế gì. Trên thực tế có nhiều trường hợp người
sử dụng cũng rất muốn nộp thuế nhưng chính quyền cơ sở không dám thu vì cũng không nắm
được họ phải chịu thuế gì trên diện tích sử dụng. Trong điều kiện như vậy, khi mà TTBĐS đang
sôi động thì bộ phận “hàng hóa” không có giấy tờ sẽ nhanh chóng được tung vào luân chuyển
liên tục trên TTBĐS không chính thức góp phần làm cho thị trường nhộn nhịp hơn. Khi mà trong
lĩnh vực sử dụng đất Nhà nước không thu được thuế thì cũng có nghĩa là trên TTBĐS Nhà nước
cũng không thể kiểm soát và thu thuế được.
Hệ thống thuế hiện nay chưa thực sự góp phần vào việc sử dụng đất có hiệu quả, hạn chế tình
trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật làm cho TTBĐS hoạt động không bình thường. Nhìn
chung mức thuế sử dụng đất (chủ yếu là thuế đất) thu còn thấp đặc biệt là đối với nhóm người có
mức thu nhập khá trở lên trong xã hội nên chưa khuyến khích được người dân sử dụng đất tiết
kiệm và có hiệu quả. Theo Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, mặc dù thuế đất không liên quan