Lời nói đầu
Ngân hàng thơng mại (NHTM) có vị trí quan trọng trong mọi nền kinh tế
đặc biệt là các quốc gia cha có thị trờng vốn phát triển nh Việt Nam.Thực tế
trong những năm qua, NHTM đã phát huy tốt vai trò là kênh cung ứng vốn cho
nền kinh tế, góp phần tích cực vào việc duy trì nhịp độ tăng trởng kinh tế cao.
Theo kết quả thống kê, trong mấy năm gần đây, d nợ cho vay nền kinh tế chiếm
khoảng 35-37% GDP, mỗi năm hệ thống NHTM đóng góp trên 10% tổng mức
tăng trởng kinh tế của cả nớc.
Với chức năng là trung gian tài chính giữa ngời đi vay và ngời cho vay,
hoạt động kinh doanh của ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, trong đó nghiêm
trọng nhất là rủi ro tín dụng. ở Việt Nam, hoạt động tín dụng vẫn chiếm tỷ
trọng lớn trong tổng tài sản Có của hầu hết các NHTM, tới 60- 70 %, thậm chí
có ngân hàng lên tới 90%, do đó nguy cơ rủi ro tín dụng lại càng lớn.
Rủi ro tín dụng luôn đồng hành trong hoạt động ngân hàng, không thể loại
trừ, chỉ có thể giảm thiểu, do đó luôn đòi hỏi phải có biện pháp đối phó và cho
vay có Tài sản bảo đảm là một biện pháp đợc hầu hết các NHTM hiện nay đang
tích cực áp dụng và Chi nhánh NHCT Thanh Xuân cũng không là ngoại lệ.
Qua một thời gian thực tập tại Chi nhánh, đợc thực tế tìm hiểu công tác Bảo
đảm tiền vay (BĐTV) bằng tài sản tại Chi nhánh, em nhận thấy công tác BĐTV
bằng tài sản tại Chi nhánh đã đạt đợc một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong
quá trình thực hiện, còn nảy sinh một số khó khăn, bất cập, cần sớm khắc phục.
Do đó, em đã quyết định lựa chọn đề tài Nâng cao hiệu quả bảo đảm tiền
vay bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Thanh Xuân, cho chuyên đề thực tập
của mình.
Kết cấu chuyên đề gồm 3 chơng:
Chơng I: Lý luận chung về hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
Ngân hàng thơng mại(NHTM).
1
Chơng II: Thực trạng Bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh NHCT
Thanh Xuân.
Chơng III: Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả BĐTV bằng tài sản

Khi cung cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn kì vọng
khách hàng sẽ sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này để tạo ra thu nhâp làm nguồn
trả nợ cho ngân hàng. Đây đợc coi là khoản vay có hiệu quả, đạt đợc mục tiêu
cho vay của Ngân hàng. Có thể gặp khó khăn trong kinh doanh hoặc do chủ
định lừa đảo mà khách hàng đã không thực hiện đợc nghĩa vụ trả nợ của mình,
3
lúc đó, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý Tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khách hàng
để thu hồi nợ.
Việc thu hồi nợ thông qua xử lý TSBĐ chỉ là giải pháp cuối cùng, là điều
ngân hàng không hề mong đợi, nhằm hỗ trợ cho việc thu hồi nợ của ngân hàng
Nh vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi
của ngời cho vay, đợc coi là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất là
nguồn từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra không đợc thực hiện.
1.1.2 Sự cần thiết của Bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
Hoạt động tín dụng là quan trọng nhất trong NHTM bao gồm hai mặt: Sinh
lời và rủi ro. Rủi ro càng cao, sinh lợi kì vọng càng lớn. Có thể nói, rủi ro từ hoạt
động tín dụng là rất lớn. Tổn thất nếu xảy ra sẽ làm giảm thu nhập dự tính và
nghiêm trọng có thể dẫn đến phá sản hoặc đổ vỡ ngân hàng và đây thờng là
nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng kinh tế, chính trị- xã hội. Trong khi đó
rủi ro tín dụng là không thể tránh khỏi, là khách quan chỉ có thể đề phòng, hạn
chế, chứ không thể loại trừ. Vì vậy, trong hoạt động tín dụng, các NHTM phải
luôn tuân thủ nghiêm ngặt các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm hạn chế tối đa
tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng.
Tùy từng khách hàng mà ngân hàng có thể lựa chọn biện pháp bảo đảm
bằng tài sản hoặc bảo đảm bằng tín chấp. Bảo đảm bằng tín chấp là việc Ngân
hàng tài trợ cho khách hàng dựa hoàn toàn vào uy tín của khách hàng. Uy tín
của khách hàng, trên quan điểm của ngân hàng, đợc cấu thành bởi nhiều yếu tố
nh: quan hệ lâu dài, thờng xuyên, trả nợ sòng phẳng, tình hình tài chính mạnh
hoặc dự án có hiệu quả Mặc dù uy tín có thể đ ợc coi là tài sản rất lớn của
khách hàng hàng, một khách hàng có thể có nhiều lần trả nợ sòng phẳng song

1.2.1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay.
Cầm cố là hình thức theo đó ngời nhận tài trợ của ngân hàng phải
chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian
cam kết. Nh vậy, tài sản cầm cố thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng. Do đó,
ngân hàng là ngời sở hữu trực tiếp, còn ngời vay chỉ còn là ngời sở hữu gián tiếp
tài sản cầm cố. Ngân hàng có quyền bán tài sản nếu nợ không đợc trả. Việc cầm
5
cố này phải đảm bảo không những trả đủ nợ, mà còn cả số lãi tiền vay và tiền
bội ớc do không thực hiện đợc các cam kết.
Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố đợc chia ra làm hai loại: có
đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Ngân hàng chỉ nhận cầm
cố những tài sản thỏa mãn những điều kiện:
- Các tài sản này gọn nhẹ, dễ quản lý, bảo quản.
- ít chịu ảnh hởng của các yếu tố môi trờng tự nhiên, và đồng thời các tài
sản mà ngân hàng nhận cầm cố không ảnh hởng đến quá trình hoạt động của ng-
ời nhận tài trợ.
- Tài sản cầm cố có giá trị ổn định, dễ bán trên thị trờng.
- Tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của khách hàng. Khách hàng không đ-
ợc dùng tài sản đi thuê, mợn hoặc đang tranh chấp quyền sở hữu để cầm cố. Nếu
tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản thuộc sở hữu của nhiều ngời thì phải đ-
ợc sự đồng ý của ngời đó bằng văn bản.
* Về nghĩa vụ của các bên đối với tài sản cầm cố:
- Về phía khách hàng vay: Khi cầm cố tài sản phải giao toàn bộ tài sản
cầm cố cho ngân hàng. Nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu cầm cố thì cũng
phải giao giấy tờ đó. Trờng hợp tài sản cầm cố là các loại phơng tiện vận tải, đi
lại, nếu đợc ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng đợc sử dụng, trờng hợp này
ngân hàng giữ bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu có chứng nhận của cơ
quan công chứng.
Trong trờng hợp bên cầm cố vẫn giữ tài sản thì phải bảo quản tài sản,
không đợc bán, tặng, cho thuê, cho mợn, trao đổi tài sản cầm cố, không đợc

1.2.2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.
Thế chấp là hình thức theo đó ngời nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ
chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàng nắm
giữ trong thời gian cam kết.
* Phân loại thế chấp tài sản bao gồm:
Thế chấp pháp lý và công bằng.
7
- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó ngời đi vay (ngời
thế chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện
đợc nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi ngời vay không thanh toán đợc nợ,
ngân hàng đợc quyền bán tài sản họăc cho thuê với t cách là ngời chủ sở hữu mà
không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của toà án.
- Thế chấp công bằng (thế chấp thông thờng) là hình thức thế chấp trong
đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Theo hình thức này, khi ngời vay
không thực hiện đợc nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ
sở thoả thuận giữa ngời cho vay và ngời đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp
của toà án, nếu có tranh chấp.
Nh vậy, so với thế chấp công bằng thì thế chấp pháp lý là hình thức thế
chấp tạo ra tính chủ động cho ngân hàng trong xử lý TSBĐ và bảo vệ quyền lợi
cho ngân hàng khi không thu hồi đợc nợ.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai.
- Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ
nhất. Đó có thể bảo đảm cho một khoản vay duy nhất hoặc cho khoản vay đầu
tiên trong trờng hợp một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khoản vay.
- Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó ngời đi vay sử dụng
phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất đợc bảo
đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Khi quyết định cấp tín dụng cho khoản vay thứ hai cùng đợc đảm bảo bởi
một tài sản thế chấp, đòi hỏi cán bộ tín dụng phải xác định đợc phần giá trị tài

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trờng hợp đợc thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các
quyền phát sinh từ Tài sản thế chấp (TSTC) cũng thuộc TSTC, nếu ngân hàng và
khách hàng có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, trờng hợp tài sản thế chấp
đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
9
Trờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản cũng thuộc TSTC. Trong trờng hợp, thế chấp một phần bất động sản có
vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc TSTC nếu có thoả thuận.
Thế chấp đợc sử dụng phổ biến và đợc ngời vay rất a thích vì ngời vay vẫn
đợc phép sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinh doanh và do tài
sản đảm bảo thờng lớn vì vậy, ngời vay có thể vay ngân hàng với qui mô lớn.
Tuy nhiên, do khả năng kiểm soát tài sản đảm bảo của ngân hàng bị hạn chế,
khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị của tài sản, gây thiệt hại
cho ngân hàng.
Do đó, khi tài trợ dựa trên TSĐB bằng thế chấp, ngân hàng phải xem xét kĩ
vật thế chấp. Trong hợp đồng thế chấp, phải có phần mô tả vật thế chấp (diện
tích, giấy tờ sở hữu đối với đất, giá trị thị trờng, công dụng, loại, công nghệ,
quyền sở hữu đối với máy móc, thiết bị, ph ơng tiện vận chuyển, năm tuổi,
khả năng sinh trởng đối với cây trồng, vật nuôi, các sản phẩm gắn với đất ).
Nh vậy, ngân hàng cần phải có các nhà chuyên môn (hoặc thuê) đủ khả năng
đánh giá đảm bảo. Sau khi định giá, ngân hàng và khách hàng phải thoả thuận
về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giám sát đảm bảo, phát mại
đảm bảo khi khách hàng vi phạm hợp đồng tài trợ.
1.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản
thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với DNNN là tài
sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách

pháp luật.
Bên bảo lãnh có thể là thể nhân hay pháp nhân. Một món vay có thể có
nhiều bên tham gia bảo lãnh. Mỗi bên bảo lãnh có thể chấp thuận bảo lãnh một
phần hay toàn bộ nợ vay cho bên đợc bảo lãnh. Mỗi bên bảo lãnh sẽ ký một hợp
đồng bảo lãnh độc lập với nhau. Một bên bảo lãnh cũng có thể bảo lãnh cho
nhiều khách hàng vay khác nhau.
11
Bên bảo lãnh có quyền đợc nhận lại giấy tờ của tài sản đã đem cầm cố hay thế
chấp để bảo đảm cho bên đi vay khi hợp đồng bảo lãnh chấm dứt, có quyền yêu
cầu bên đợc bảo lãnh trả lại khoản nợ mà mình đã trả thay.
Vì việc bảo lãnh đợc thực hiện bằng tài sản của bên bảo lãnh dới hình
thức cầm cố hay thế chấp nên ngân hàng cũng sẽ áp dụng mức cho vay nh trong
trờng hợp bảo đảm tiền vay bằng cách cầm cố hay thế chấp tài sản của chính
khách hàng vay.
1.2.4 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.
Nh vậy, tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của ngời vay mà giá trị tài
sản đợc tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng. Đây
đợc coi là hình thức bảo đảm mang lại rủi ro hơn so với các hình thức bảo đảm
khác bởi tài sản dùng làm bảo đảm vẫn cha có khi kí hợp đồng bảo đảm và nó đ-
ợc hình thành trong quá trình sử dụng vốn vay. Mặt khác, hình thức bảo đảm
này thờng áp dụng cho những khoản vay trung dài hạn đối với các dự án đầu t
phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Với những khoản vay trung
dài hạn thời gian thực hiện dự án kéo dài lại càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn: rủi
ro trong kinh doanh của khách hàng, rủi ro xuất phát từ tài sản đảm bảo ( mất
giá, hao mòn ). Do đó, hình thức bảo đảm này rất ít đ ợc áp dụng, chỉ áp dụng
cho những dự án có tính khả thi cao hoặc những dự án theo chỉ định của Chính
phủ.
Để đợc vay vốn theo hình thức bảo đảm này, khách hàng vay phải đáp

có liên quan đến tài sản thế chấp, hoặc trả lại tài sản cầm cố cho khách hàng
vay sau khi khách hàng vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
1.3 Định giá tài sản đảm bảo.
1.3.1 Vai trò của định giá tài sản bảo đảm.
13
Định giá tài sản đảm bảo là một khâu rất quan trọng trong quy trình cho
vay có bảo đảm bằng tài sản, là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay. Tuy
nhiên, đây là công việc phức tạp vì định giá tài sản đảm bảo liên quan đến nhiều
yếu tố: công dụng, tính thị trờng, loại công nghệ của tài sản đảm bảo. Một
yếu tố quan trọng trong việc bảo đảm tiền vay là phải chắc chắn rằng, nếu cần
phải thanh lý thì số tiền bán tài sản có thể đủ để thu hồi nợ vay và chi phí thu nợ
phát sinh. Để làm đợc việc này, TSBĐ trớc tiên phải đợc định giá đúng. Việc
xác định đúng giá trị TSBĐ là cần thiết, bảo vệ đợc quyền lợi cho ngân hàng lẫn
khách hàng bởi vì: Nếu tài sản đảm bảo đợc định giá cao, qui mô tài trợ có thể
lớn, có thể gây rủi ro cho ngân hàng. Ngợc lại, nếu định giá thấp sẽ ảnh hởng
đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh
trong việc thu hút khách hàng. Nh vậy, TSBĐ đợc định giá đúng bên cạnh giảm
tổn thất cho ngân hàng, nâng cao chất lợng tín dụng, còn tạo ra tin tởng cho
khách hàng, nâng cao uy tín cho ngân hàng, từ đó giúp ngân hàng mở rộng tín
dụng.
Để có thể định giá TSBĐ đúng, đòi hỏi cán bộ tín dụng cần phải quan
tâm tới một số khía cạnh của TSBĐ nh:
- Tài sản phải có thị trờng tiêu thụ: khả năng thanh khoản của tài sản có
quan hệ đến lợi ích của ngời cho vay. Khả năng thanh khoản đó là khả năng
chuyển hoán nhanh thành tiền của một tài sản. Mức độ thanh khoản thấp hay
nói cách khác là tài sản khó bán trên thị trờng khó đợc ngân hàng chấp nhận.
Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận đợc nhng phải tính đến chi phí
do kéo dài thời gian xử lý. Tài sản bảo đảm nợ vay càng chuyển hoán nhanh bao
nhiêu thì giá trị của nó đợc định giá càng lớn. Tính thanh khoản của tài sản đảm
bảo đợc sắp xếp theo thứ tự giảm dần nh sau:

món vay: giá trị ban đầu của TSBĐ làm cơ sở xác định mức cho vay cho khách
hàng, TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không đợc thực
hiện.
Vịêc xem xét điều kịên đối với tài sản bảo đảm là khâu đầu tiên của việc
lập Hợp đồng bảo đảm, quyết định các khâu tiếp của quy trình cho vay có bảo
đảm bằng tài sản. TSBĐ có thể là tài sản của khách hàng, của bên bảo lãnh để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị
quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh, tài sản thuộc quyền
quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là DNNN, tài sản hình
thành từ vốn vay. Tùy nguồn gốc hình thành nên tài sản, đặc điểm của từng loại
tài sản mà có những điều kiện ràng buộc riêng đối với tài sản bảo đảm nhng tối
thiểu phải đáp ứng 4 điều kiện sau:
-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc
bên bảo lãnh.
Để chứng minh đợc điều này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trờng hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của luật đất đai.
Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho Doanh nghiệp nhà nớc quản lý, sử dụng,
doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài
sản đó.
- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch.
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố,
thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
16
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, Ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật

lãnh về giá trị bảo đảm.
+ TSBĐ là quyền sử dụng đất.
a) Đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng
quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nớc giao có thu tiền đối với tổ chức
kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp,
thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách
hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhợng ở địa ph-
ơng đó tại thời điểm thế chấp. Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho
vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
b) Theo Luật đất đai năm 2003 đã quy định: Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho
thuê đất không đợc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ đợc
thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại
các TCTD đợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất. Nếu
tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành
mà đã tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì tổ chức kinh tế đó
mới đợc quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cùng với tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình gắn với đất thuê tại các TCTD đợc phép hoạt
động tại Việt Nam. Lúc này, giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp, bảo lãnh
gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi đợc Nhà nớc cho thuê đất
(nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời
gian đã sử dụng.
18
1.4 Xử lý TSBĐ.
Khi cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn mong muốn
khách hàng sử dụng hiệu quả vốn đó, tạo ra thu nhập làm nguồn trả nợ ngân
hàng. Tuy nhiên, trong hoạt động sản xuất kinh doanh, khách hàng luôn phải
đối mặt với nhiều rủi ro dẫn đến mất khả năng thanh toán cho ngân hàng. Lúc
này, ngân hàng có thể sử dụng các giải pháp để xử lý các món nợ có vấn đề :

1.4.2 Các nguyên tắc chung:
Việc xử lý tài sản bảo đảm là điều không đơn giản, liên quan đến lợi ích
của cả bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm, vì vậy, việc xử lý bảo đảm tiền vay
phải tuân thủ những nguyên tắc sau:
+ Tài sản bảo đảm đợc xử lý theo phơng thức đã thoả thuận trong hợp
đồng tín dụng hoặc hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh
(sau đây gọi chung là hợp đồng bảo đảm) giữa tổ chức tín dụng và khách hàng
vay, bên bảo lãnh (sau đây gọi chung là bên bảo đảm). Trong trờng hợp các bên
không xử lý đợc tài sản bảo đảm theo phơng thức đã thoả thuận, thì ngân hàng
có quyền chủ động lựa chọn áp dụng một hoặc một số trong các phơng thức xử
lý tài sản bảo đảm sau đây để thu hồi nợ:
- Bán trực tiếp tài sản bảo đảm cho ngời mua: Bán theo phơng thức này
có u điểm là giảm đợc chi phí, thủ tục đơn giản hơn so với bán thông qua bán
đấu giá. Tuy nhiên, để bán theo phơng thức này, tìm đợc ngời mua không phải
là dễ, đòi hỏi cán bộ ngân hàng có chuyên môn để đánh giá, xác định giá trị
TSBĐ và không phải tài sản nào cũng đợc bán theo phơng thức này. Theo quy
định thì đối với tài sản thế chấp là Bất động sản (Quyền sử dụng đất và hoặc tài
sản gắn liền với đất) thì ngoại trừ TSBĐ cho các khoản nợ vay tồn đọng từ
31/12/2000 trở về trớc, ngân hàng (ngời nhận thế chấp) không đợc trực tiếp bán
tài sản thế chấp để thu nợ
- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc
bảo đảm. Cách này giúp ngân hàng giảm đợc các chi phí liên quan nh chi phí
quảng cáo bán tài sản, chi phí bán đấu giá và một số các chi phí khác. Tuy
20
nhiên, cách này đợc sử dụng hạn chế vì chỉ có một ít tài sản thực sự đáp ứng
nhu cầu ngân hàng thì mới đợc ngân hàng chấp nhận nh: Quyền sử dụng đất,
nhà ở, văn phòng....
- ủy quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh
nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của Pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Đây là cách đợc áp dụng ngày càng phổ biến. áp dụng cách này giúp cho ngời

kiệm chi phí.
+ Trong trờng hợp chủ sở hữu tài sản bảo đảm bị khởi tố về một hành vi
phạm tội không liên quan đến việc vay vốn của tổ chức tín dụng hoặc không
liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản bảo đảm, thì tài sản bảo đảm của
ngời đó không bị kê biên và đợc xử lý theo quy định tại Thông t
03/2001/TTLT/NHNN- BTP-BCA-BTC-TCĐC trừ trờng hợp pháp luật có quy
định khác.
+ Trờng hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử
lý tài sản bảo đảm tiền vay để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các
nghĩa vụ trả nợ khác tuy cha đến hạn cũng đợc coi là đến hạn và đợc xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ.
+ Các chi phí phát sinh trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay do bên bảo
đảm chịu. Tiền thu đợc từ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sau khi trừ chi phí xử
lý, thì tổ chức tín dụng thu nợ theo thứ tự: nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, các
khoản phí khác (nếu có). Tài sản bảo đảm tiền vay sau khi đợc xử lý nếu không
đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải tiếp tục
thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
+ Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là biện pháp để thu hồi nợ, không
phải là hoạt động kinh doanh tài sản của tổ chức tín dụng.
1.5 Hiệu quả bảo đảm tiền vay.
1.5.1 Khái niệm hiệu quả Bảo đảm tiền vay:
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh đặc biệt, kinh doanh tiền tệ và cung
ứng các dịch vụ ngân hàng. Ngân hàng có vị trí quan trọng trong mọi nền kinh
tế, đặc biệt quan trọng đối với các quốc gia cha có thị trờng vốn phát triển. Nếu
22
ngân hàng gặp những rủi ro, đặc biệt rủi ro về tài chính sẽ gây ra những hậu quả
nghiêm trọng đối với kinh tế xã hội. Vì vậy, mục tiêu kinh doanh mà các
NHTM luôn hớng tới là lợi nhuận và an toàn hay tối đa hóa lợi nhuận trong phát
triển bền vững.
Rủi ro tín dụng luôn đồng hành với hoạt động cho vay. Bảo đảm tiền vay là

cầu bảo đảm chung. Để đánh giá hiệu quả bảo đảm tiền vay bằng tài sản, ngời
ta thờng sử dụng tổng hợp một nhóm các chỉ tiêu nh sau:
1.5.2 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả BĐTV bằng tài sản
1.5.2.1 Nhóm chỉ tiêu định lợng
* Nhóm chỉ tiêu sinh lời.
+ Chênh lệch thu chi từ lãi của khoản
cho vay có TSBĐ
Doanh số cho vay có TSBĐ
Chỉ tiêu này cho biết thu nhập mang lại cho ngân hàng khi một đồng vốn
cho vay có TSBĐ đợc cung cấp cho khách hàng.
+ Chênh lệch thu chi từ lãi của khoản cho vay có TSBĐ
Chênh lệch thu chi của tất cả các khoản vay
Chỉ tiêu này phản ánh tỷ trọng thu nhập của khoản cho vay có TSBĐ trong tổng
thu nhập của các khoản cho vay.
* Nhóm chỉ tiêu an toàn
+ Nợ quá hạn của khoản vay có TSBĐ
Tổng nợ quá hạn
+ Nợ quá hạn của khoản cho vay có TSBĐ
24
D nợ cho vay có TSBĐ
+ Thu nợ từ việc xử lý TSBĐ
Tổng thu nợ của các khoản cho vay có TSBĐ
+ Thu nợ thực tế của các khoản vay có TSBĐ
Thu nợ dự tính của các khoản vay có TSBĐ
+ Tỷ lệ các khoản vay phải xử lý TSBĐ trên tổng số khoản cho vay có TSBĐ
Các tỷ lệ trên mà cao chứng tỏ biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
cha đạt đợc hiệu quả
* Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ tuân thủ
+ Tỷ lệ các khoản vay có TSBĐ vi phạm chế độ, quy định cho vay trên tổng số
các khoản đã cho vay.