Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Phần A: MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Ăn, ở, mặc, đi lại, làm việc, học tập, vui chơi giải trí là những nội dung cơ bản
của cuộc sống con người. Ăn ngon, đủ dinh dưỡng, ở có vệ sinh, tiện nghi cao, đi
lại với phương tiện thuận lợi, nhanh chóng, làm việc, học tập có điều kiện tốt, vui
chơi giải trí lành mạnh, đó là một phần chất lượng của cuộc sống hàng ngày của
con người.
Tất cả những nội dung cơ bản của cuộc sống đều rất quan trọng, ảnh hưởng
tác động, tương hỗ lẫn nhau. Nhưng phải nói rằng nội dung “ở” là một yếu tố ảnh
hưởng khá nhiều đến các yếu tố khác, nó là một trong những bộ mặt quan trọng
nhất của nội dung cuộc sống. Nhìn vào nhà ở, người ta biết mức sống, tri thức,
phong cách, nghề nghiệp của con người, nhìn vào nhà ở người ta cũng biết cuộc
sống của con người ở trong đó đã “lạc nghiệp” chưa. Vì thế, từ bao đời, trong suy
nghó của người Việt Nam và nhiều dân tộc khác mới có câu: “Có an cư, mới lạc
nghiệp”.
Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm trong lòch sử phát triển của xã hội loài
người. Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc
sống của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trú
ẩn, chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng như những điều kiện bất lợi của thiên
nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt.
Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có chuyển biến và nhà ở
cũng được phát triển về hình thức và nội dung. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn,
nương thân đơn thuần mà còn là đơn vò sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một cơ
sở để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia đình phát triển một cách toàn diện
và đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương đại để tận
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 1
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
những giải pháp để đối phó với sự xuống cấp của môi trường. Quận 4 là quận nội
thành có diện tích nhỏ nhất nhưng có mật độ dân số đứng hàng thứ hai so với 21
quận huyện khác TP Hồ Chí Minh. Về đòa lý quận 4 có một vò trí khá quan trọng
trong quá trình hình thành và phát triển đô thò của Tp. Hồ Chí Minh. Hiện nay, do
đang đứng trước một áp lực khá lớn của hoạt động phát triển đô thò và những xáo
trộn bắt buộc trong việc bố trí lại sử dụng đất, xáo trộn về nơi ở của một số đông
các hộ dân, nhu cầu nhà ở và sự thu hẹp đất ở, Quận 4 sẽ tiếp tục có những chung
cư mới để phục vụ tái đònh cư và nhu cầu nhà ở của người dân.
Kiến trúc cao tầng cận đại là sản phẩm của quá trình đô thò hóa và công
nghiệp hóa. Do sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệp và do
sự tăng nhanh dân số đô thò, sự khan hiếm về đất xây dựng đã thúc đẩy kiến trúc
phát triển theo chiều cao. Việc phát triển mạnh các phương tiện và vật liệu xây
dựng đã tạo cơ sở vật chất cho việc xây dựng nhà cao tầng, chung cư cao tầng.
Bên cạnh đó, cũng còn tồn tại một số chung cư có tuổi thọ lâu năm, có hiện tượng
ô nhiễm nặng, phát sinh nhiều vấn đề môi trường đòi hỏi phải có chiến lược bảo
vệ môi trường phù hợp. Vì thế, chúng tôi tiến hành khảo sát các khu chung cư
trong phạm vi quận 4 với đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý
chất lượng môi trường cho các chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ
Chí Minh”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu hiện tại
- Khảo sát hiện trạng môi trường sống của các khu chung cư trên đòa bàn
Quận 4.
- Xây dựng mô hình khu chung cư sinh thái phục vụ cho công tác nghiên cứu
về nhu cầu nhà ở.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 3
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
2.2 Mục tiêu lâu dài
SPSS 11.5.
5. Nội dung thực hiện
Để đạt được các mục tiêu đề ra, đề tài cần thực hiện các nội dung sau:
- Thu thập và tổng hợp các tài liệu liên quan;
- Tổng quan về vấn đề nhà ở đô thò nói chung và quận 4 nói riêng;
- Điều tra môi trường sống tại các khu chung cư trong phạm vi quận 4 nhằm
đánh giá thực trạng môi trường, tình hình xã hội và các nhu cầu của người
dân;
- Thống kê, xử lý và đánh giá các số liệu thu thập; và
- Dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các mô hình chung cư sinh
thái tương lai.
6. Giới hạn của đề tài
- Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi đòa bàn quận 4.
- Đề tài được thực hiện trong vòng 12 tuần.
7. Bố cục đồ án
Đồ án gồm 3 phần:
Mở đầu: Tóm tắt toàn bộ đề tài, đặt vấn đề, tính cấp thiết của đề tài, nội dung
thực hiện và giới hạn của đề tài.
Nội dung: gồm 6 chương
o Ch ươ ng 1: Tổng quan vấn đề nhà ở đô thò
o Chương 2: Tổng quan về Quận 4 và hiện trạng chung cư trên đòa bàn Quận 4
o Chương 3: Phương pháp nghiên cứu và kết quả điều tra
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 5
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
o Chương 4: Đánh giá thực trạng chung cư quận 4 và đề xuất giải pháp quản
lý môi trường - Nghiên cứu đề xuất mẫu chung cư cao tầng sinh thái .
Kết luận và kiến nghò: Tổng kết các ưu điểm và nhược điểm của đồ án.
Phụ lục: Hình ảnh thực tế về môi trường chung cư Quận 4, Bảng câu hỏi điều
/ng và đa phần là bán kiên cố trở xuống.
Số hộ có diện tích ở bình quân lớn thông thường là nhà căn phố với rất nhiều
diện tích không sử dụng đến, ngược lại trong nhà chung cư, nhà lụp xụp…đa phần
là người thu nhập thấp, hộ đông người nên diện tích ở bình quân rất thấp.
Từ năm 2000-2010, để đảm bảo toàn bộ dân thành phố có thể vào ở nhà kiên
cố với diện tích ở bình quân 14-16m
2
/ng thì thành phố phải xây dựng thêm 120-
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 7
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
140 triệu m
2
nhà ở trong đó có hơn 35 triệu m
2
thay thế nhà bán kiên cố, nhà tạm,
nhà xuống cấp hư hỏng nặng.
Sự nghiệp nhà ở của hầu hết các thành phố ở nước ta đều quá lớn lao phức tạp
không chỉ về số lượng, chất lượng, loại hình nhà, mà quan trọng hơn là phải làm
sao phù hợp được với từng đối tượng ở, tạo ra một lối sống, một nếp văn hóa ở,
văn minh hiện đại và đậm đà bản sắc dân tộc. Nhà ở phải phù hợp với từng đối
tượng ở khác nhau là vấn đề quan trọng hàng đầu để từ đấy có thể đưa ra những
chính sách nhà ở, cơ cấu nhà ở hợp lý nhất, nhằm đưa sự nghiệp nhà ở phát triển
nhanh chóng, đúng đắn, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thò.
* Chuyển sang thời kì kinh tế thò trường, trong nhân dân đã có một sự phân
hóa về thu nhập và chi tiêu – Thực chất đã hình thành những tầng lớp xã hội có
thu nhập khác nhau. Trong khi đó chính sách nhà ở, giải pháp nhà ở vẫn không có
gì thay đổi. Người nghèo đô thò, người có thu nhập thấp không mua nổi, không ở
nổi trong các loại nhà xây dựng không khác gì thời kì bao cấp. Người thu nhập
Nhóm III: Tích lũy tối đa 1.000.000đ/h – chiếm ~ 20% số hộ
Nhóm IV: Tích lũy tối đa 1.200.000 – 2.000.000đ/h - chiếm ~ 15% số hộ
Nhóm V: Tích lũy trên 2.000.000 - chiếm ~ 5% số hộ
Số liệu này đã nói lên:
1. Thực tế trong nhân dân đã có sự phân hóa thành những thành phần xã hội
khác nhau theo khả năng thu nhập và khả năng tích lũy. Từ đó có những
nhu cầu xã hội khác nhau, trong đó quan trọng nhất là nhu cầu về nhà ở.
2. Số người thu nhập thấp nhóm I, nhóm II chiếm một tỷ lệ rất lớn ~ 60%. Dù
có nhu cầu ở với mức tối thiểu, cũng không có khả năng có được nhà ở.
Ngoài ra nhóm III với ~ 20% số hộ dù có được một ít tích lũy nhưng muốn
có nhà ở phải có sự hỗ trợ lớn của Nhà nước và xã hội.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 9
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
3. Số còn lại nhóm IV, nhóm V ~ 20% số hộ, ngược lại còn có nhu cầu cao
hơn nhiều so với mức ở trung bình hiện nay.
Sự phân hóa các thành phần xã hội với những mức thu nhập chênh lệch đã tạo
ra những nhu cầu nhà ở khác nhau theo các nhóm và đó chính là sự hình thành
những đối tượng ở khác nhau.
Đây là sự khác biệt lớn nhất so với thời kì bao cấp trong vấn đề nhà ở đô thò.
Khi đã có sự phân tầng xã hội, tất yếu sẽ có những đối tượng ở khác nhau. Các
loại hình nhà ở phải phù hợp với từng đối tượng ở. Mặt khác đối với từng đối
tượng ở, Nhà nước sẽ dễ dàng có những chính sách khác nhau.
Đối với người nghèo Nhà nước sẽ hỗ trợ tối đa, trong chính sách hỗ trợ đầu tư
cũng như trong chính sách thuê nhà hoặc mua nhà. Ngược lại, đối với người thu
nhập cao thì nhà nước sẽ thu tối đa. Làm như vậy không phải là phân biệt giàu
nghèo mà chính là tạo được sự công bằng xã hội cao hơn.
Có thể khái quát nhu cầu ở của các đối tượng:
- Đối với nhóm I,II chỉ cần có chỗ ở với tiện nghi tối thiểu cho sinh hoạt gia
nghèo thì ở chung cư, càng nghèo càng ở lên cao và diện tích căn hộ càng nhỏ.
Hộ giàu thường ít người, hộ nghèo thường nhiều người,diện tích chênh lệch rất
lớn từ 3-4m
2
đến 30-40m
2
/ng; diện tích đất ở chênh lệch còn lớn hơn. Trong khi
đó Nhà nước không có những chính sách khác nhau cho từng thành phần, tất cả
đều được đối đãi như nhau, và đó là sự không công bằng.
Nhà nước phải có những chính sách khác nhau đối với các đối tượng ở, phải có
những giải pháp nhà ở khác nhau tương ứng với mức thu nhập, như vậy mới tạo
điều kiện cho mọi người có nhà ở nhất là người thu nhập thấp và mới có sự công
bằng xã hội trong vấn đề nhà ở đô thò:
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 11
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
- Đối với đối tượng thu nhập thấp và rất thấp, Nhà nước phải thực hiện chính
sách tạo điều kiện dễ dàng cho các chủ thể sản xuất nhà ở và thụ hưởng
nhà ở. Nhà ở của họ thường là nhà tiêu chuẩn thấp, bán kiên cố, thậm chí
là nhà tạm với phương thức bán hoặc cho thuê.
- Đối với người có mức thu nhập trung bình, Nhà nước phải bao cấp một
phần như giảm tiền đất đai, tiền hạ tầng kỹ thuật, thuế xây dựng hoặc có
ưu đãi trong việc vay tiền mua nhà và trả góp…Nhà ở của họ là nhà chung
cư có tiêu chuẩn vừa có tầng cao, thấp và trung bình, đồng thời có thể tạo
điều kiện cho họ dần dần tự nâng cấp căn hộ của mình.
- Đối với đối tượng ở có mức thu nhập cao và rất cao thì sẵn sàng đáp ứng
nhu cầu ở của họ nhưng toàn bộ những giá trò để tạo nên tiện nghi và chất
lượng ở tốt của họ từ đất đai, hạ tầng kỹ thuật, giá thành nhà…đều phải
được thu tối đa theo giá thò trường.
Hiện trạng 12
quận nội thành cũ
Diện tích đất ở (m
2
/ng) 12 - 16 1.5 - 2.5 ~ 15
Diện tích sàn ở (m
2
/ng) 36 - 42 10 - 12 10,6
Mật độ xây dựng (%) 80 - 100 35 - 40 67
Mật độ ở (ng/ha) 240 - 400 300 - 1800 634
Vì thế nhà liên kế dứt khoát không thể là loại hình chính của một thành phố
lớn. Tuy nhiên nó vẫn có một tác dụng trong một giai đoạn lòch sử nhất đònh –
Với cơ chế thò trường loại hình này sẽ tự điều chỉnh, biến hoá thành những loại
hình khác nhau. Tuy nhiên phải có thời gian, không thể nôn nóng dẹp bỏ ngay
được – chỉ cho phép xây dưng hoặc hạn chế xây dựng tùy theo sự kiểm soát của
quy hoạch, đồng thời Nhà nước phải có biện pháp cứng rắn hơn, những tác động
mạnh mẽ hơn để hạn chế nhà riêng lẻ và đẩy mạnh phát triển nhà chung cư.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 13
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Chung cư phải là loại hình nhà ở chính của một thành phố lớn. Phải có
nhiều loại chung cư khác nhau để đáp ứng cho những đối tượng ở khác nhau:
- Chung cư cao cấp đòi hỏi tiện nghi, trang thiết bò cao hơn, đắt tiền
hơn, để đáp ứng cho đối tượng ở có thu nhập khá và cao. Chung cư
cao cấp phù hợp hơn với loại nhà ở cao tầng (9 tầng trở lên). Có thể
cho tư nhân đầu tư kinh doanh, nhà nước thu tối đa mọi khoản có thể
thu.
- Chung cư tiêu chuẩn vừa, phục cụ cho các thành phần có thu nhập
vừa. Tầng cao 6 – 11 tầng. Xây dựng ban đầu có thể đơn sơ, tạo điều
mình, đó là những xóm nhà lụp xụp, lấn chiếm…và đó là tai họa cho đô thò.
Nhà nước không thể không lo cho họ. Và chỉ có nhà tạm, nhà bán kiên cố, 1 –
2 tầng được xây dựng trên một mặt bằng tạm sử dụng trong một thời hạn nhất
đònh mới đáp ứng kòp thời với đối tượng khó khăn, phức tạp. Loại nhà này có thể
bán có thời hạn hoặc cho thuê với sự hỗ trợ tối đa của Nhà nước. Chúng tôi muốn
nhấn mạnh rằng đây là đối tượng mà Nhà nước phải đặc biệt chăm lo, nếu không,
chính họ sẽ để lại những hậu quả tai hại khôn lường cho thành phố sau này.
Sau 5 – 10 năm, khi cuộc sống đã ổn đònh, và được nâng cao hơn thì người dân
có thể vào ở những loại hình nhà tốt. Các khu đất tạm xây dựng sẽ được cất thành
những công trình cần thiết khác cho đô thò. Việc tổ chức xây dựng những khu ở
tạm vô hình chung cũng là một hình thức dự trữ đất đai cho đô thò để dùng trong
tương lai.
Tuy nhiên, với tình hình đất đai đô thò hiện nay thì rất khó thực hiện được giải
pháp nêu trên. Hầu hết đất đô thò đều đã có chủ, hầu hết chưa xây dựng vì thiếu
vốn hoặc nằm chờ giá đất lên bán. Vì vậy nhà nước cần có chính sách kiên quyết,
triệt để hơn để dành lại đất đai cho đô thò, cũng chính là dành lại đất đai cho
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 15
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
người nghèo, người thu nhập thấp. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo số liệu thống kê và điều tra xã hội học năm 2003 thì Thành phố Hồ Chí
Minh có đến gần 60% số hộ không có khả năng mua nhà theo phương thức xây
dựng nhà ở hiện nay. Hầu hết người nghèo (thu thập thấp và rất thấp) ở các thành
phố lớn đều chưa có nhà. Đa phần là lụp xụp, tạm bợ, bán kiên cố, quá chật hẹp,
thiếu mọi tiện nghi tối thiểu – hay nói đúng hơn, coi như họ chưa có nhà ở. Muốn
cho họ có nhà ở đúng nghóa thì phải có những loại nhà thích hợp với khả năng
mua của họ, và quan trọng hơn là Nhà nước phải có những mức độ hỗ trợ nhất
đònh đối với người mua nhà cũng như đối với người đầu tư xây dựng nhà để bán
Hình thức kinh doanh nhanh nhất, đơn giản nhất và có lời nhất là xây dựng hạ
tầng kỹ thuật rồi chia lô bán nền. Phần còn lại mới là chung cư cho người bò giải
tỏa, cho người thu nhập thấp, số lượng này càng nhiều bao nhiêu thì càng bò đẩy
lên cao tầng bấy nhiêu. Họ mua không nổi, sống không nổi…đành sang nhượng lại
kiếm chút tiền dư rồi lại ra đi…đến những xóm lụp xụp tự phát mới.
Từ phương thức đầu tư không hợp lí dẫn đến sự bò động hoặc phá vỡ các giải
pháp kiến trúc – quy hoạch…cuối cùng là hậu quả xã hội. Nếu không thay đổi
phương thức đầu tư thì mãi mãi chúng ta có những khu ở mới theo hình thức: Nhà
chia lô ( nhà ống liên kế) chiếm 70 – 80% diện tích khu ở nằm trải dọc theo các
tuyến đường, còn ở giữa hay ở một góc lá một số lượng nhà chung cư hiếm hoi –
Đất chia lô càng nhiều thì nhà chung cư càng ít và càng cao mãi. Ở xứ người càng
ở lên cao là càng sang, còn ở xứ ta càng ở lên cao là càng hèn – Vì vậy nên mới
có chuyện “ Bán nhà chia lô để nuôi nhà tầng, bán tầng thấp để nuôi tầng cao” là
vậy!
Nếu không lấy đối tượng ở và tính chất của từng khu vực đô thò làm tiêu chí
cho việc xây dựng những khu ở mới thí chúng ta mãi mãi sẽ không giải quyết
được vấn đề ở cho người thu nhập thấp và sẽ không có được những khu ở văn
minh, hiện đại, văn hóa tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc.
Hiện nay Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựng
những khu chung cư cao tầng lớn, ví dụ như khu nhà ở phường 12, quận 3 Thành
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 17
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
phố Hồ Chí Minh cao 20 tầng cho 480 hộ với chi phí 176 tỷ đồng. Chung cư nêu
tiêu chí là nhà ở chất lượng cao dành cho người ở thu nhập thấp, như vậy bình
quân mỗi căn hộ gần 500 triệu đồng, liệu người thu nhập thấp có mua nổi, có
sống nổi trong các chung cư đó hay không? Đây không phải là giải pháp nhà ở
cho người thu nhập thấp mà chỉ là nặng về hình thức kinh doanh nhà ở.Có một số
bài báo đã nêu: Nhà nước xây dựng nhà ở cho người nghèo để người giàu ở!
phát huy hiệu quả, ngược lại sẽ không hợp lý.
1.2.1 Nhà phố - nhà liên kế
Đây là loại hình nhà rất phổ biến ở các đô thò Việt Nam, bắt đầu từ thời kì đổi
mới của đất nước – Không riêng các thành phố lớn mà cả các thành phố nhỏ, các
thò trấn cho đến các thành phố đặc bòêt như Huế, Đà Lạt, nhà phố càng mọc lên
khắp nơi từ ngoài đường phố lớn đến trong các hẻm nhỏ. Theo nghiên cứu và
khảo sát, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 190.000 căn hộ kiên cố
trong đó có khoảng 105.000 căn nhà liên kế, tức chiếm hơn 50%. Rõ ràng đây là
một con số rất bất hợp lýù về cơ cấu nhà ở. Nhà phố không chỉ tồn tại (đã có hoặc
mới xây dưng lại) trên các trục đường phố của nội thành cũ mà còn xây dựng mới
rất nhiều ở các khu nhà ở mới, các quận ven nội cũ và các quận mới.
Nhà phố - liên kế tạo thế bất lợi lâu dài cho sự phát triển một thành phố lớn,
nhưng không thể phê phán một cách máy móc mà phải nhận thấy nhà phố có
những ưu thế, những thuận lợi của nó trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay.
Trong bối cảnh Nhà nước chưa có đủ vốn và các điều kiện khác để xây dựng
nhà ở đại trà, khi các thành phần kinh tế khác còn rất nhiều hạn chế trong việc
đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất, thì việc nhân dân tự xây dựng nhà ở cho
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 19
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
mình là một phương thức xã hội hóa vấn đề nhà ở một cách hữu hiệu nhất và nhà
liên kế là loại nhà dễ cho người dân tự đầu tư xây dựng nhất.
Trong bối cảnh công nghiệp, dòch vụ, thương mại lớn chưa chiếm vò trí chủ
đạo trong nền kinh tế, kinh tế cá thể với thương mại dòch vụ nhỏ, sản xuất tiểu
thủ công nghiệp gia đình còn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội thì nhà ở còn kiêm
thêm chức năng thương mại, dòch vụ và sản xuất nhỏ. Nhà phố rất thích hợp với
điều kiện kinh tế này. Hai chức năng ở và mưu sinh cùng tồn tại trong một ngôi
nhà. Ngay cả khi cán bộ công nhân viên chức chưa sống bằng đồng lương chính
của mình thì nhà phố mặt tiền là một lợi thế rất lớn đối với họ.
2
/ng. Bình quân diện tích sàn đầu người
khoảng 36 – 42m
2
/ng.
Qua số liệu nêu trên, nhận thấy nhà liên kế đã có những bất lợi rất lớn về mặt
kiến trúc quy hoạch và tạo ra sự mất công bằng khá lớn giữa những người ở nhà
liên kế với nhà chung cư.
Đứng về mặt lâu dài của sự phát triển thành phố, thì loại hình nhà liên kế
không thể là thành phần nhà chủ yếu của thành phố, dứt khoát phải hạn chế tối
đa loại hình nhà ở này kể cả đối với những thành phố nhỏ. Tuy nhiên trong bối
cảnh kinh tế xã hội hiện nay, nhà phố, nhà liên kế còn phát huy tác dụng nhất
đònh của nó. Việc xóa bỏ ngay loại hình nhà ở này là không có tính hiện thực.
Vấn đề là chỉ cho phép xây dựng loại hình nhà ở này trong trường hơp nào, đòa
bàn nào, số lượng bao nhiêu, về mặt quản lýù xây dựng đô thò phải nghiên cứu và
tính toán rất kỹ. Vì vậy:
Hạn chế tối đa việc xây nhà liên kế - nhất là quy hoạch phân lô bán đất
trong các khu nhà ở mới xây dựng tại các quận ven nội thành cũ và các
quận mới.
Không tiếp tục xây nhà liên phố - nhà liên kế tại các khu ở lụp xụp xây
dựng lại trong các khu nội thành cũ, nhất là khu trung tâm.
Trong khu vực nội thành cũ:
◊ Chỉ cho phép xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 21
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
◊ Chỉ cho phép xây dựng nhà phố ở các tuyến đường nhỏ,
những tuyến không phải là trục giao thông quan trọng của thành phố
hoặc không phải là những tuyến có mật độ giao thông tương đối cao.
phần ở, hoặc khi con cái trưởng thành trong gia đình v.v…đều có rất
nhiều bất tiện.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 23
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Tuy nhiên, những người có nghề nghiệp và thu nhập ổn đònh, đã quen với nếp
sống đô thò, nếu nhà chung cư có những tiện nghi căn hộ và tiện nghi chung thích
hợp thì họ hoàn toàn yên tâm sống ở chung cư, dù có thể là chung cư cao tầng.
Hiện nay giá đất đô thi ngày càng cao, giá thành xây dựng đắt hơn trước, thủ
tục xây nhà đất rất phức tạp, nên việc xây dựng một ngôi nhà riêng lẻ khó khăn
hơn rất nhiều. Trong khi đó thủ tục sở hữu nhà chung cư dễ dàng hơn trước, điều
đó làm nhiều người dân ngày càng có xu hướng sống ở chung cư nhiều hơn nhiều
hơn và họ dần mua lại những căn hộ chung cư từ những người có thu nhập thấp.
Diện đầu tư kinh doanh nhà đất hiện nay chủ yếu vẫn còn hạn chế trong
các đơn vò quốc doanh, chưa mở rộng đến các thành phần kinh tế khác.
Các đơn vò quốc doanh thì thiếu vốn, thiếu những cơ chế thoáng hơn trong đầu
tư và kinh doanh – đa phần vẫn còn nằm trong phương thức lấy nhà nuôi nhà…Do
vậy việc xây dựng những khu ở chung cư rất khó khăn, đa phần đều chạy theo
phương thức xây nhà phố - nhà liên kế để bán trước sau đó mới xây chung cư. Đối
với họ, nhà chung cư chỉ là giải pháp tình thế, chứ chưa phải là giải pháp chiến
lược.
Đối với các thành phần kinh tế khác muốn đầu tư kinh doanh nhà đất thì điều
khó khăn nhất và trước tiên là hạn chế của Luật Đất Đai.
Quy hoạch các khu dân cư, mô hình các loại nhà chung cư, mô hình các
khu ở chung cư đối với bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay và tương lai như thế nào
còn là những vấn đề chưa rõ ràng.
Thực tế việc quy hoạch những khu dân cư mới vẫn còn chòu ảnh hưởng rất lớn
ở mô hình các khu dân cư thời kỳ bao cấp theo kiểu Liên Xô cũ, chính vì vậy thực
tiễn xây dựng thường không đúng với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng hay nói
◊ Chung cư tiêu chuẩn vừa dành cho người có thu nhập vừa và ổn đònh.
Căn hộ độc lập tối thiểu 2 - 3 phòng, diện tích 60 - 90 m
2
. Tầng cao: tối
đa 9-11 tầng. Tiện nghi và trang trí nội thất ở mức thấp, tạo điều kiện cho
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 25
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Copyright: Tài liệu đại học ©