Mở ĐầU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với
mỗi ngời, mỗi gia đình. ở Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở quận 4 nói
riêng, với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì việc có một căn nhà riêng với
những tiện nghi tối thiểu đối với nhiều ngời lao động là một mơ ớc trong tình
hình giá cả nhà đất ngày càng tăng cao.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phơng luôn đi đầu về
các mặt kinh tế,văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trong những năm qua,
việc chỉnh trang đô thị theo hớng hiện đại hóa, trong đó vấn đề nhà ở, đặc biệt là
nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, đợc các ngành, các cấp hết sức quan tâm. Là
một quận nội thành, quận 4 chỉ cách quận 1 - trung tâm của thành phố - cha đầy
200m nhng là một quận nghèo, có nhiều khu nhà lụp xụp ven kênh rạch, hạ tầng
kỹ thuật thấp kém, môi trờng sống bị ô nhiễm nặng nề.
Từ năm 1990, Đảng bộ và chính quyền quận 4 đã tập trung đẩy mạnh
tiến trình đô thị hóa quận 4 kết hợp với việc giải quyết ô nhiễm môi sinh môi
trờng, giải tỏa các khu nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, thực hiện việc
chỉnh trang đô thị, cải thiện tình hình nhà ở đi đôi với việc đầu t xây dựng hạ
tầng kỹ thuật với mục tiêu đề ra là đến năm 2010 quận 4 không còn cách biệt
với các quận trung tâm của thành phố. Và từ đó, việc huy động vốn để xây
dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, trên địa bàn quận 4 đ-
ợc xem là một nhiệm vụ trọng tâm, cần phải đợc thực hiện nhanh chóng để
góp phần vào sự phát triển chung của thành phố. Vì vậy việc chọn đề tài Huy
động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh
có ý nghĩa hết sức cấp thiết.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Phạm trù t bản (vốn), tích tụ và tập trung vốn, vai trò của vốn đã đợc các
nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác-Lênin luận bàn trong nhiều tác phẩm. Hiện
nay, trên các ấn phẩm, nhiều nhà kinh tế học hiện đại cũng đang tiếp tục
nghiên cứu vấn đề này.
Tuy nhiên vấn đề vốn để xây dựng nhà ở vẫn còn là vấn đề mới mẽ, cha
luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm huy động vốn để xây dựng nhà ở trên
địa bàn quận 4.
Nhiệm vụ của luận văn là:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn và phơng thức huy động vốn
để xây dựng nhà ở.
- Khảo sát thực trạng huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận
4 trong những năm qua.
2
- Đề xuất phơng hớng và một số giải pháp chủ yếu để xây dựng nhà ở
trên địa bàn quận 4 từ nay đến năm 2010.
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tợng nghiên cứu: luận văn nghiên cứu việc huy động vốn trong nớc,
bằng tiền, để xây dựng nhà ở cho nhân dân quận 4 nói chung, nhng ở quận 4
với đại bộ phận nhân dân là ngời có thu nhập thấp, sống trong những căn nhà
lụp xụp, tạm bợ trên các kênh rạch, vì vậy việc xây dựng nhà ở cho ngời có
thu nhập thấp là điểm nhấn của luận văn.
- Phạm vi nghiên cứu: luận văn chọn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh làm
địa bàn khảo sát, nghiên cứu tình hình huy động vốn để xây dựng nhà ở trong
những năm qua và phơng hớng, mục tiêu từ nay đến năm 2010.
5. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của đề tài dựa vào những luận điểm cơ bản của chủ nghĩa
Mác-Lênin, t tởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam,
các quan điểm của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh về vốn và huy động vốn
nói chung, huy động vốn để xây dựng nhà ở nói riêng.
Luận văn sử dụng tổng hợp các phơng pháp nghiên cứu, chủ yếu là ph-
ơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác-Lênin; coi
trọng phơng pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, kết hợp
chặt chẽ với phơng pháp điều tra, khảo sát thực tiễn nhằm khái quát, chọn lọc
tri thức khoa học và kinh nghiệm về vấn đề huy động vốn để xây dựng nhà ở
trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh.
khăn lớn trong nguồn tài chính quốc dân. Ngợc lại, trong cơ chế kinh tế thị tr-
ờng, phối hợp các nguồn lực của đất nớc đã cung cấp nhà ở cho xã hội một
phần đáng kể. Hệ thống tài chính phát triển cho phép tích lũy t bản nguồn lực
thặng d trong các đầu t bất động sản lâu dài, có độ an toàn cao, không sợ lạm
phát và có thể tạo ra nguồn doanh thu ổn định. Ngoài ra qua nghiên cứu cho
thấy, tiền tiết kiệm của hộ dân có thể chuyển thành vốn cho việc đầu t xây
dựng nhà ở.
Tín dụng nhà ở cho phép ngời dân có sự lựa chọn hoàn thiện hơn trong
vấn đề nhà ở - một thành phần không thể thiếu trong bất kỳ một xã hội dân
chủ nào. Nó tạo điều kiện cho các hộ gia đình sở hữu bất động sản từ nguồn
vốn lớn của gia đình và tạo nên một hình thức của cải t hữu quan trọng. Điều
này chỉ có thể đạt đợc trên cơ sở một hệ thống tài chính nhà ở uy tín, hoạt
động theo cơ cấu thị trờng. Để có cơ sở nghiên cứu kỹ hơn vấn đề nêu trên,
chúng ta cần tìm hiểu các khái niệm có liên quan đến đề tài.
1.1.1. Khái niệm vốn
Vốn là một trong những nhân tố quan trọng bậc nhất đối với quá trình
tăng trởng và phát triển kinh tế của mọi quốc gia. Trong lịch sử phát triển kinh
tế, khái niệm vốn đợc tiếp cận dới nhiều góc độ khác nhau.
Các nhà kinh tế học thuộc nhiều trờng phái kinh tế học trớc Mác đã dày
công nghiên cứu vốn thông qua phạm trù t bản và đi đến kết luận: vốn là phạm
trù kinh tế.
Kế thừa chọn lọc t tởng của các nhà tiền bối, khi nghiên cứu sự chuyển
hóa của tiền thành t bản, Mác khẳng định: Nh vậy là giá trị ứng ra lúc ban
đầu không những đợc bảo toàn trong lu thông, mà còn thay đổi đại lợng của
5
nó, còn cộng thêm một giá trị thặng d, hay đã tự tăng thêm giá trị. Chính sự
vận động ấy biến nó thành t bản [28, tr. 228].
Khẳng định trên của Các Mác đã vạch rõ bản chất và chức năng của t bản
là sinh lời. Tuy nhiên, để giá trị thành t bản và t bản sinh lời phải trải qua sự
vận động. Nghĩa là, t bản có mặt trong lu thông, tham gia vào quá trình sản
6
Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn bản chất của vốn, trên cơ sở đó có biện pháp
đúng đắn khi huy động và sử dụng vốn nói chung và cho đầu t phát triển nhà ở
nói riêng, cần nhận thức sâu sắc một số vấn đề sau:
Thứ nhất, về các hình thái biểu hiện của vốn
Xét về mặt trừu tợng, vốn là hình thái giá trị. Giá trị đó đợc ứng ra để
chuyển hóa nó thành các yếu tố cấu thành quá trình sản xuất, trải qua quá
trình sản xuất, giá trị lớn lên không ngừng.
Xét về mặt cụ thể, vốn đợc biểu hiện rất phong phú, đa dạng, bao gồm:
tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Những tài sản này tham
gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ đồng
thời tăng giá trị. Nói cách khác, vốn là giá trị thực của tài sản hữu hình, tài sản
vô hình và tài sản tài chính đa vào đầu t để tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ
nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Tài sản hữu hình là những tài sản tồn tại dới dạng cụ thể của vật chất. Tài
sản hữu hình bao gồm hai bộ phận: Một là, những tài sản hữu hình phục vụ
trực tiếp sản xuất, nh: nhà xởng, máy móc, thiết bị, công cụ, nguyên - nhiên
vật liệu, bán thành phẩm Về thực chất, những tài sản hữu hình này chính là
sự cụ thể hóa năng lực sản xuất của một đơn vị kinh tế cơ sở hay xét trên
phạm vi rộng lớn - toàn bộ nền kinh tế quốc dân, quyết định tới hiệu quả sản
xuất - kinh doanh; hai là, những tài sản hữu hình phục vụ gián tiếp cho sản
xuất, nh: trụ sở văn phòng, trang bị nội thất văn phòng, phơng tiện đi lại, nhà
ở Mặc dù những tài sản hữu hình này là cần thiết cho hoạt động sản xuất -
kinh doanh nhng chỉ tác động gián tiếp đến việc gia tăng sản lợng đầu ra,
đóng vai trò thứ yếu đối với hiệu quả sản xuất - kinh doanh.
Việc phân biệt rõ hai loại tài sản hữu hình nh trên cho ta phơng pháp luận
đúng đắn khi huy động, sử dụng chúng đầu t cho phát triển nhà ở. Trên thực
tế, cần phải tập trung mọi nguồi lực để làm tăng tài sản hữu hình với t cách là
năng lực sản xuất.
Tài sản vô hình là những tài sản không tồn tại dới dạng cụ thể của vật
hội nói chung.
b) T - H - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các doanh nghiệp
thơng mại - dịch vụ.
c) T - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các tổ chức tài chính
trung gian.
Trong đó:
T: Lợng tiền ứng ra để đầu t phát triển.
H: Hàng hóa với t cách là t liệu sản xuất, sức lao động, hàng hóa dự trữ
SX: Quá trình sản xuất - kinh doanh.
H: Hàng hóa thu đợc sau quá trình sản xuất - kinh doanh.
T: Lợng tiền thu đợc khi kết thúc chu kỳ kinh doanh {T>T và T = T+t}
(t là lợng giá trị tăng thêm)
8
Trong nền kinh tế thị trờng, mỗi chủ thể kinh doanh đều có thể sử dụng
một hay nhiều phơng thức đầu t vốn theo các mô hình vận động của vốn nh đã
nêu, nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Nh vậy, về mặt nhận thức, có thể thấy rằng, vốn tồn tại dới nhiều hình
thái cụ thể: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Nhng hình
thái giá trị - tiền tệ với t cách vốn là loại vốn linh hoạt, biến hóa nhất trong
nền kinh tế thị trờng. Thị trờng không những là nơi diễn ra các hoạt động đa
dạng của vốn mà còn là nơi để vốn bộc lộ khả năng sinh lời của chúng. Khả
năng sinh lời vừa là mục đích cuối cùng của việc đầu t kinh doanh đồng vốn,
vừa là phơng tiện để vốn tiếp tục vận động với quy mô ngày càng đợc mở rộng
ở chu kỳ kinh doanh tiếp theo. Sự vận động của vốn trên thị trờng tuân thủ quy
luật khách quan của nền kinh tế thị trờng. Song, với khả năng nhận thức, con
ngời có thể nắm bắt, vận dụng quy luật khách quan, tạo ra những kênh huy
động vốn một cách hiệu quả, đáp ứng mục đích sản xuất - kinh doanh của
mình.
Thứ hai, vốn là hàng hóa
Trong nền kinh tế thị trờng, vốn đợc coi là hàng hóa. Muốn phát triển sản
sẽ quay trở về điểm đó với t cách là t bản đã thực hiện, nghĩa là sau
khi đã thực hiện đợc các giá trị sử dụng của nó, thực hiện đợc các
khả năng của nó là sản xuất ra giá trị thặng d [28, tr. 525].
Nh thế, chủ sở hữu vốn chuyển nhợng lại quyền sử dụng vốn cho nhà đầu
t trong một khoảng thời gian xác định. Sau khi vốn chuyển qua chu kỳ vận
động, nó quay về tay chủ sở hữu, với một lợng giá trị lớn hơn. Lợng giá trị lớn
hơn đó là lợi tức của chủ sở hữu vốn hay lãi suất phải trả của nhà đầu t khi sử
dụng vốn. Mức lãi suất đợc tính bằng tỷ lệ phần trăm so với lợng vốn khi chủ
sở hữu vốn nhợng, bán quyền sử dụng vốn theo đơn vị thời gian (tháng, quý,
năm), phù hợp với nền kinh tế thị trờng [43, tr. 14]. Thông thờng, thời gian
vay vốn dài, lãi suất lớn và ngợc lại, thời gian vay vốn ngắn, lãi suất nhỏ
(lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian vay). Sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và
quyền sử dụng vốn, gắn với khoảng thời gian xác định tất yếu dẫn đến quá
trình tích tụ, tập trung vốn từ khoản tiết kiệm nhỏ, lẻ, những đồng tiền cha có
cơ hội đầu t trở thành vốn và chuyển chúng đến tay các nhà đầu t. Sự vận động
ấy đã tạo nên dòng chảy của vốn không ngừng, không nghỉ trong nền kinh tế
thị trờng. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trờng, khi tiến hành hoạt động sản
xuất - kinh doanh, các nhà đầu t luôn luôn chú trọng đến yếu tố thời gian. Bởi
vì, các yếu tố nh giá cả, lạm phát, lãi suất, tỷ giá biến động thờng xuyên,
ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó,
bất kỳ nhà đầu t nào, khi xác định hiệu quả đầu t cũng phải đa toàn bộ chi phí
và thu nhập về cùng một thời điểm để so sánh, tính toán các chỉ tiêu lợi nhuận,
10
tỷ suất doanh lợi/vốn, tỷ suất doanh lợi/doanh thu, vòng quay của đồng vốn
Điều đó cắt nghĩa đợc tại sao vốn luôn có giá trị về mặt thời gian (gắn với thời
gian).
Trong giới hạn, phạm vi và đối tợng nghiên cứu, luận văn chỉ đề cập đến
vấn đề huy động vốn trong nớc vào việc xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở
cho ngời có thu nhập thấp nói riêng trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí
Minh.
Dựa vào thời gian sử dụng, vốn có ba loại: Vốn ngắn hạn, vốn trung hạn
và vốn dài hạn.
Vốn ngắn hạn là lợng giá trị đợc sử dụng để đầu t với thời hạn dới một
năm.
Vốn trung hạn là lợng giá trị đợc sử dụng để đầu t với thời hạn từ một
năm đến dới năm năm.
Vốn dài hạn là lợng giá trị đợc sử dụng để đầu t với thời hạn từ năm năm
trở lên.
Dựa vào chế độ sở hữu, vốn có hai loại: vốn chủ sở hữu (vốn tự có) và
vốn vay (huy động từ bên ngoài).
Vốn chủ sở hữu là vốn thuộc quyền quản lý, sử dụng của một hoặc nhiều
chủ thể sở hữu. Chẳng hạn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nớc đợc
hình thành trên cơ sở ngân sách nhà nớc cấp và vốn tự bổ sung; vốn chủ sở
hữu của công ty cổ phần đợc hình thành thông qua huy động vốn góp của cổ
đông; vốn chủ sở hữu của công ty trách nhiệm hữu hạn đợc hình thành thông
qua vốn góp của các thành viên
Vốn vay là vốn huy động đợc từ bên ngoài để bổ sung, làm tăng lợng vốn
của chủ thể kinh doanh, đảm bảo tính liên tục và hiệu quả của quá trình sản
xuất. Vốn vay có thể huy động từ: vay trong nớc và vay ngoài nớc. Trong xu
thế hội nhập kinh tế quốc tế, vay vốn ngoài nớc để phát triển kinh tế không
phải là công việc quá khó đối với các nớc đang phát triển và kém phát triển.
Song, vấn đề quan trọng là quản lý và sử dụng vốn vay ngoài nớc hiệu quả vẫn
còn là vấn đề nan giải đối với các nớc nghèo và kém phát triển. Nền kinh tế thị
trờng càng phát triển, vốn vay sẽ càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu
t của một chủ thể sản xuất - kinh doanh.
Dựa vào mục đích sử dụng, không chỉ có vốn sản xuất trực tiếp phục vụ
cho quá trình sản xuất ra các sản phẩm và dịch vụ, hàng hóa mà còn cần vốn
phục vụ gián tiếp cho sản xuất, bao gồm khối lợng lớn và phong phú hệ thống
kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng[26, tr. 143].
Dựa vào giá trị của vốn đầu t trong thực tế và những chứng chỉ có giá
và kém phát triển.
Nh vậy, vốn đầu t phát triển của một chủ thể kinh tế đợc huy động từ hai
nguồn: nguồn vốn trong nớc và nguồn vốn ngoài nớc. Tuy nhiên, ở những nớc
khác nhau sẽ có những quan điểm khác nhau trong huy động vốn: có những n-
ớc hoàn toàn dựa vào ngoại lực và ngợc lại có những nớc quyết tâm phát huy nội
lực, dựa vào sức mình; cũng không ít nớc kết hợp huy động cả hai nguồn vốn
trong nớc và ngoài nớc để đẩy mạnh phát triển kinh tế.
13
Trong giới hạn, phạm vi nghiên cứu, luận văn đi sâu phân tích cơ cấu
nguồn vốn trong nớc để phát triển nhà ở.
Vốn trong nớc đợc hình thành từ tiết kiệm trong nớc. Theo Hệ thống tài
khoản quốc gia (SNA) do Liên hiệp quốc xuất bản năm 1989 và tái bản năm 1993
thì: Tiết kiệm (Saving - S) bằng tổng thu nhập quốc gia khả dụng (GNDI - Gross
National Disposable Income) trừ đi tiêu dùng cuối cùng. Bên cạnh đó, theo định
nghĩa của Liên hiệp quốc và Vụ Hệ thống Tài khoản quốc gia thuộc Tổng cục
Thống kê thì: Tổng thu nhập quốc gia khả dụng bằng GDP cộng thu từ sở hữu
thuần, cộng thu từ chuyển nhợng hiện hành thuần. Nên tiết kiệm thuần (Net
Saving - Sn) bằng tiết kiệm trừ khấu hao tài sản cố định [10, tr. 25].
Với cách tiếp cận nh trên, tỷ lệ tiết kiệm và tỷ lệ tiết kiệm thuần ở Việt
Nam (không bao hàm khấu hao tài sản cố định) so với GDP nh sau:
Bảng 1.1: Tiết kiệm và tiết kiệm thuần giai đoạn 1994-2000
Đơn vị tính: %
Năm
Tiết kiệm/Tổng sản phẩm
quốc nội (GDP)
Tiết kiệm thuần/Tổng sản phẩm
quốc nội (GDP)
1994 21,21 12,55
1995 22,86 14,22
1996 20,55 11,70
kinh tế của Đảng và Nhà nớc ta. Tuy nhiên, đánh giá khách quan phải thấy
rằng, đó chỉ là kết quả bớc đầu trong quá trình tích lũy vốn cho sự nghiệp
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc. Thực tế, quy mô tích lũy vốn trong nớc
còn nhỏ bé đã hạn chế khả năng đầu t cho phát triển kinh tế.
Tiết kiệm trong nớc bao gồm: tiết kiệm của ngân sách nhà nớc, tiết kiệm
của doanh nghiệp và tiết kiệm của dân c (hộ gia đình) [26, tr. 147].
1.1.2.1. Vốn ngân sách nhà nớc
Hình thành từ tiết kiệm của ngân sách nhà nớc, là phần vốn dành để chi
cho đầu t phát triển, lấy từ thu ngân sách nhà nớc, không tính các khoản: viện
trợ không hoàn lại của chính phủ các nớc và các tổ chức, cá nhân nớc ngoài;
các khoản vay trong nớc và ngoài nớc của Chính phủ để bù đắp bội chi ngân
sách nhà nớc.
Tiết kiệm ngân sách nhà nớc chi cho đầu t phát triển thông qua cấp phát
vốn trực tiếp (Nhà nớc đầu t trực tiếp) và cung ứng tín dụng nhà nớc (Nhà nớc
đầu t gián tiếp). Đầu t gián tiếp của Nhà nớc qua tín dụng là rất cần thiết trong
nền kinh tế thị trờng và nó cũng là cơ sở quan trọng để hình thành các loại vốn
có nguồn gốc từ ngân sách, nh: tín dụng ngân hàng, các quỹ đầu t tài chính,
các quỹ hỗ trợ vốn cho phát triển qũy tín dụng nhân dân, là những tổ chức
tín dụng quan trọng bậc nhất trong việc cung ứng vốn đầu t cho phát triển.
1.1.2.2. Vốn của doanh nghiệp bao gồm: Tiết kiệm của doanh nghiệp
nhà nớc và tiết kiệm của doanh nghiệp t nhân, là phần lãi sau thuế (lãi thuần)
đợc doanh nghiệp để lại dành cho đầu t phát triển. Trên thực tế, nguồn tự tài
trợ cho hoạt động tái đầu t, mở rộng sản xuất của doanh nghiệp còn cộng với
khoản thu đợc từ khấu hao tài sản cố định.
Quy mô và tốc độ tăng trởng của tiết kiệm doanh nghiệp phụ thuộc vào
quy mô và hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và
chính sách của Nhà nớc đối với hoạt động của doanh nghiệp, nh chính sách
thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp), chính sách khuyến khích đầu t và chính
sách phân phối lợi nhuận của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp nhà nớc,
15
Những nguyên tắc hớng dẫn cho các hoạt động vay tiền của các tổ chức tài
chính là giảm tối đa sự rủi ro, chống lại sự phá sản và trang trải đợc các chi phí.
1.1.3.1. Yêu cầu cấp bách về vốn để xây dựng nhà ở
16
Quá trình đô thị hoá ở thành phố diễn ra nhanh chóng, do đó yêu cầu về
nhà ở cũng nh nguồn vốn đầu t cho nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nh giao
thông, điện nớc, vệ sinh và hệ thống mạng lới công nghiệp và thơng mại tăng
lên.
Tính chất cấp bách về vốn để đầu t xây dựng nhà ở của Thành phố Hồ
Chí Minh nói chung và quận 4 nói riêng do những nhân tố sau đây:
Thứ nhất, đầu t vốn bổ sung để đáp ứng yêu cầu của tăng trởng đô thị và
phát triển các hộ gia đình mới.
Thứ hai, đầu t vốn để di chuyển một số khu nhà ở, và hoàn thiện hạ tầng
kỹ thuật nh cung cấp nớc, đờng sá, di chuyển rác và các dịch vụ khác.
Thứ ba, đầu t vốn để thay thế, sửa chữa, bảo trì nhà ở và hạ tầng kỹ thuật
đã đợc sử dụng lâu năm, hiện đang xuống cấp đe dọa đến an toàn cuộc sống
của dân c.
1.1.3.2. Vốn-nhân tố quyết định thúc đẩy việc xây dựng nhà ở
Cũng giống nh bất kỳ một ngành sản xuất vật chất nào, sự gia tăng nhanh
tiết kiệm để đầu t phát triển nhà ở sẽ thúc đẩy nhanh quá trình đô thị hóa,
đồng thời sẽ thu hút các nguồn đầu t khác để phát triển kinh tế xã hội. Vì thế, vai
trò của nhân tố vốn đối với phát triển nhà ở hiện nay là rất lớn, thể hiện ở chỗ:
Vốn đầu t vào việc xây dựng nhà ở đồng thời với việc chỉnh trang các khu vực
dân c, hình thành các khu dân c mới và nó sẽ cải thiện điều kiện về hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội đồng thời làm thay đổi bộ mặt của đô thị.
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bao gồm: các công trình giao
thông, hệ thống điện, nớc, cấp, thoát nớc, công trình bu chính viễn thông, các
công trình phúc lợi công cộng, công viên cây xanh, trờng học, bệnh viện, các
công trình văn hóa xã hội. Hiện đại hóa kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội sẽ
góp phần tích cực vào việc làm thay đổi môi trờng đầu t, thu hút các nguồn lực
cho những ngời vô gia c và tiếp theo là thông qua chiến lợc toàn cầu về chỗ ở đến
năm 2000 của Đại Hội đồng Liên hiệp quốc năm 1988.
1.1.4.2. Nhà ở và vấn đề môi trờng đô thị
Đối với các đô thị lớn trên thế giới - trong đó có Thành phố Hồ Chí
Minh- nhà ở liên quan đến môi trờng sinh học, môi trờng nhân văn của đô thị.
Xây dựng nhà ở một cách tự phát không những làm mất mỹ quan đô thị mà còn
tác động xấu đến môi trờng, tác hại lớn đến cuộc sống, nh: phát triển bất hợp lý
kết cấu hạ tầng đô thị; giao thông yếu kém làm tắc nghẽn giao thông, lãng phí
nguồn tài nguyên nớc và nguồn nớc bị ô nhiễm, tình trạng xả rác và lấn chiếm
kênh rạch, thảm cây xanh đô thị thiếu nghiêm trọng, Việc giải quyết chỗ ở gắn
liền với sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên và bảo vệ môi trờng sinh thái
là vấn đề vừa mang tính thời sự vừa có ý nghĩa chiến lợc.
1.2. CáC PHƯƠNG THứC HUY ĐộNG VốN
18
Trong nền kinh tế thị trờng, để có đủ vốn kinh doanh, chủ đầu t có thể và
cần phải huy động vốn thông qua thị trờng tài chính.
Thị trờng tài chính là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền
sử dụng vốn [61, tr. 7-8]. Hiện nay, có nhiều cách phân loại thị trờng tài
chính,song nhìn chung ngời ta thờng phân chia thị trờng tài chính thành hai bộ
phận: Thị trờng tài chính ngắn hạn (hay thị trờng tiền tệ) và thị trờng tài chính
dài hạn (hay thị trờng vốn). Trong thị trờng tài chính dài hạn có thị trờng vay
nợ dài hạn (thông qua các trung gian tài chính - tác giả luận văn) và thị trờng
chứng khoán [61, tr. 11].
Thông qua các nguồn tài chính, các nguồn tiết kiệm đợc chuyển hóa
thành vốn đầu t và phân bổ theo nguyên tắc thị trờng (quan hệ cung cầu) [26,
tr. 160], theo hai phơng thức huy động:
1.2.1. Phơng thức huy động vốn gián tiếp
Đó là phơng thức chuyển vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn và cần vốn
một cách gián tiếp, thông qua các trung gian tài chính (ngân hàng, công ty bảo
hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu t phát triển, hiệp hội tổ chức tín dụng ).
doanh ngay trên thị trờng chứng khoán mà không cần phải thông qua các tổ
chức trung gian tài chính. Ngợc lại, các nhà đầu t tài chính có thể mua cổ
phiếu, trái phiếu của công ty, trái phiếu của chính phủ hoặc tiến hành rút vốn
trực tiếp thông qua việc bán lại cổ phiếu, trái phiếu trên thị trờng chứng
khoán. Nh vậy, với phơng thức huy động vốn trực tiếp, các nhà đầu t có thể
huy động vốn thông qua:
1.2.2.1. Phát hành cổ phiếu và trái phiếu công ty trên thị trờng chứng khoán
Trên thế giới, vốn đợc huy động bằng cách phát hành cổ phiếu và trái
phiếu công ty là rất phổ biến đối với các nhà đầu t nhằm tăng vốn, mở rộng
quy mô hoạt động
ở nớc ta, phơng thức huy động vốn qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu
công ty còn khá mới mẻ. Sau gần 10 năm chuẩn bị, ngày 20- 07-2000 Trung
tâm Giao dịch Chứng khoán đầu tiên ở Việt Nam đợc thành lập, đặt trụ sở tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Đó là một bớc ngoặt trong công tác huy động vốn để
phát triển nền kinh tế nói chung, phát triển nhà ở nói riêng. Tuy nhiên, sau hơn
3 năm đi vào hoạt động, thị trờng chứng khoán Việt Nam vẫn đang dừng lại ở
giai đoạn tìm tòi, thử nghiệm nên hoạt động huy động vốn trên thị trờng này
vẫn còn tiềm ẩn những nhân tố khó khăn.
1.2.2.2. Phát hành trái phiếu Chính phủ
ở nớc ta, trái phiếu Chính phủ đợc phát hành dới các dạng: tín phiếu Kho
Bạc Nhà nớc, trái phiếu Kho Bạc Nhà nớc và trái phiếu công trình. Trong mỗi
giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội cụ thể,Chính phủ chủ trơng phát hành trái
phiếu để thực hiện chức năng đi vay (thực hiện tín dụng nhà nớc) của Chính
20
phủ nhằm huy động vốn nhàn rỗi trong dân c, các tổ chức kinh tế tạo vốn
bù đắp thiếu hụt ngân sách, tăng cờng đầu t phát triển. Chính phủ cần phải huy
động vốn, qua phát hành trái phiếu Chính phủ và giao cho Bộ Tài chính phát
hành [4, tr.3].
Trong nền kinh tế thị trờng, luôn luôn tồn tại hai phơng thức huy động
vốn gián tiếp và trực tiếp. Hai phơng thức huy động vốn đó luôn hỗ trợ, bổ
những ngời làm việc trong khu vực kinh tế nhà nớc ở các đô thị đã đợc triển
khai.
Nhiều cơ quan, xí nghiệp nhà nớc trớc khó khăn về nhà ở của cán bộ,
công nhân, viên chức và tùy thuộc vào khả năng của mỗi đơn vị cũng đã chủ
động đề ra những chơng trình nhà ở riêng của mình. Việc xây dựng các khu
nhà ở thờng đợc đa vào các kế hoạch nhà nớc (5 năm hay hàng năm). Việc
phân phối (cung cấp) nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức nhà nớc đợc tiến
hành thông qua các thủ tục và những tiêu chuẩn lựa chọn kéo dài, phức tạp.
Theo kết quả của một nghiên cứu (1985) thì quá trình phân phối nhà ở cho các
đối tợng có đủ tiêu chuẩn kéo dài trung bình khoảng 27 tháng.
Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở trong thời kỳ này nh chính
sách về vốn đầu t, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuê nhà đã góp phần
giải quyết đợc một bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách của các đô thị. Mặt khác,
cách thức sản xuất và phân phối này ngoài việc không đáp ứng nhu cầu nhà ở của
22
đông đảo dân c, cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải khác, đặc biệt là sự
không công bằng giữa các ngành, các cơ quan xí nghiệp và giữa các nhóm ngời
lao động làm việc trong khu vực nhà nớc trong việc có đợc nhà ở.
Các chính sách nhà ở trong 10 năm đầu sau khi hòa bình lập lại (1954-
1964) ở miền Bắc chủ yếu dựa trên cơ sở nhu cầu về nhà ở của dân đô thị còn
thấp và cha bức xúc nh ngày nay. Chẳng hạn vào năm 1954, diện tích nhà ở
bình quân đầu ngời ở Hà Nội là 6 m
2
và sau gần 40 năm, con số này chỉ còn là
4m
2
/đầu ngời. Hơn nữa, sau cuộc kháng chiến chống Pháp, còn có một số lợng
dân c đô thị miền Bắc di c vào miền Nam hoặc trở về các làng quê làm ăn. Nhà
nớc Việt Nam lại tiếp thu đợc từ tay chế độ thực dân Pháp các đô thị hành chính
tơng đối nguyên vẹn. Trong thời kỳ này do phải tập trung đối phó với cuộc chiến
khai trên cơ sở chính sách nhà ở và thực trạng điều kiện nhà ở các đô thị Việt
Nam. Tuy nhiên, những chính sách nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng t tởng
bao cấp, trong đó các giải pháp kinh tế kỹ thuật và sự áp đặt chủ quan t tởng
phân phối bình quân thờng giữ vai trò chủ đạo. Không gian c trú điển hình của
thời kỳ này là các khu nhà chung c nhiều tầng kém tiện nghi, chất lợng thấp,
đơn điệu về kiểu dáng kiến trúc.
Tóm lại, trong thời kỳ bao cấp, Nhà nớc muốn đóng vai trò là ngời sản
xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân c đô thị Song trên thực
tế ý tởng này đã không thực hiện đợc bởi vì:
Do sự mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở là rất lớn. Nhu cầu về nhà ở
thì rất cao song nguồn kinh phí của nhà nớc thì rất hạn hẹp.Việc phân phối
nhà ở đó có sự kiểm soát chặt chẽ tới đâu cũng không thể nào đầy đủ và công
bằng đợc. Tình trạng "chiến tranh nhà cửa, tranh chấp kiện tụng về nhà ở th-
ờng xuyên xảy ra.
Ngoài ra, việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho ngời dân đô thị
không có cơ hội và ý thức tự chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ
động trông chờ vào Nhà nớc.
Kết quả là cho đến cuối những năm 80, đầu những năm 90 chỉ có 30%
cán bộ công nhân viên chức nhà nớc (chủ yếu ở các đô thị phía Bắc) đợc cấp
nhà, 70% còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà ở bằng nhiều cách khác nhau hoặc
phải sống trong điều kiện nhà ở cực kỳ khó khăn.
2.1.1.2. Thời kỳ từ 1986 đến nay
Từ năm 1986 với việc thực hiện chính sách đổi mới, định hớng phát triển
một nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự
chuyển biến. Nhà nớc đã dần dần xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, cho phép
khuyến khích và tạo điều kiện cho ngời dân tự xây dựng nhà ở. Năm 1990 tại
các đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây dựng bằng tiền của ngời dân.
Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2
24
lần vốn của Nhà nớc, cha kể một phần tơng tự do dân tự xây dựng không có
vào tháng 12/1977, nhà kiên cố chiếm tỷ lệ 10,85%, nhà khung thép 0,54%,
nhà bán kiên cố 49,4%, nhà gỗ 22,7%, nhà vật liệu thô sơ 16,1%.
Tuy nhiên, từ năm 1991 đến nay tình trạng xây dựng không phép diễn ra
trên địa bàn thành phố ngày càng nghiêm trọng, một phần do việc xử phạt vi
25
Copyright: Tài liệu đại học ©