BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
==========o0o==========
PHAN ðÌNH SƠN
ðÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN LONG BIÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ðất ñai
Mã số :60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHẠM QUANG HÀ

HÀ NỘI - 2009
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
i


tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND quận Long
Biên, Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Long Biên,
các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật
chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý
báu ñó! Tác giả luận văn

Phan ðình Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
iiiMỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH CÁC MỤC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ viii
PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu 2

3.3.2. Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 29
3.3.3. Phương pháp khác 29
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Long Biên 30
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 30
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 31
4.2. Hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên 37
4.2.1. Tình hình quản lý sử dụng ñất 37
4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên năm 2008 41
4.3. Ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến việc sử dụng ñất ở
Long Biên 47
4.3.1. Mức ñộ ảnh hưởng của công nghiệp hóa – ñô thị hóa ñến sử dụng ñất quận Long
Biên trong các thời kỳ 47
4.3.2. Ảnh hưởng công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến cơ cấu sử dụng ñất quận Long Biên 53
4.3.3. Ảnh hưởng công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến sử dụng ñất nông nghiệp quận Long
Biên 64
4.3.4. Ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến sử dụng ñất phi nông
nghiệp quận Long Biên 72
4.3.5. Ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá ñến ñất chưa sử dụng 73
4.3.6. Những tác ñộng tích cực và tiêu cực của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá
ñến việc sử dụng ñất nông nghiệp 74
4.4. Giải pháp cho việc sử dụng ñất trong thời ñại công nghiệp hoá, ñô thị hoá 77
4.4.1. Giải pháp ñối với công nghiệp hoá 77
4.4.2. ðể hạn chế những yếu tố tiêu cực trong quá trình ñô thị hoá quận Long Biên,
trước mắt cần xem xét một số mặt sau ñây: 77
4.5. ðịnh hướng việc sử dụng ñất trong thời kỳ công nghiệp hoá, ñô thị hoá 78
4.5.1. Dự báo xu hướng phát triển kinh tế trên ñịa bàn quận ñến năm 2015 78
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
v


viDANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TT Ký hiệu Chú giải
1 CCN Cụm công nghiệp
2 CNH Công nghiệp hoá
3 ðBSH ðồng bằng sông Hồng
4 ðTH ðô thị hoá
5 HðH Hiện ñại hoá
6 KCN Khu công nghiệp
7 UBND Ủy ban nhân dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
viiDANH CÁC MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang số 2.1 Khu công nghiệp ñã ñược phê duyệt 19

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 của quận Long Biên 42

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2008 43

4.3 Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp của quận Long Biên 45

4.4 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2000 - 2005 53


DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ
STT Tên biểu ñồ, sơ ñồ Trang số
4.1 Cơ cấu sử dụng ñất năm 2008 của quận Long Biên 42

4.2 Cơ cấu ñất nông nghiệp năm 2008 43

4.3 Cơ cấu ñất phi nông nghiệp năm 2008 46

4.4 So sánh ñất ñai qua các năm 2005 - 2008 56

4.5 So sánh biến ñộng diện tích ñất nông nghiệp giai ñoạn 2005-2008 65 1

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình phát triển kinh tế, quá trình ñô thị hoá tạo những bước chuyển
biến bộ mặt nước ta. Sự phát triển này ñã nâng cao ñời sống nhân về mọi mặt và
nắm bắt kịp thời sự chuyển mình của nhân loại. Tuy nhiên, chính sự gia tăng dân
số, sự phát triển ñô thị và quá trình công nghiệp hoá gây sức ép lớn trong việc sử
dụng ñất. Diện tích ñất nông nghiệp ngày càng giảm kéo theo ñó là sự tăng lên
của ñất phi nông nghiệp như nhu cầu về nhà ở, ñất xây dựng các công trình công
cộng, khu công nghiệp tăng. ðây là bài toán nan giải “bức xúc” hiện nay. ðể
giải quyết vấn ñề này, mỗi quốc gia ñều xây dựng cho mình những chương trình,

1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra, thu thập chính xác, ñầy ñủ phản ánh trung thực
khách quan hiện trạng sử dụng ñất của quận.
- Việc ñánh giá sự ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá - ñô thị hoá
ñảm bảo tính khách quan, tính thực tiễn.
1.3. Ý nghĩa của ñề tài
- Góp phần nâng cao hoạt ñộng của công tác quản lý ñất ñai của huyện;
- Góp phần ñánh giá tiềm năng ñất ñai từ ñó ñưa ra những ñịnh hướng sử
dụng ñất ñảm bảo nguyên tắc "hợp lý, khoa học, tiết kiệm và hiệu quả".
3

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai và tình hình sử dụng ñất
2.1.1. Cơ sở lý luận chung
ðất ñai ñược nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này ñất
ñai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái ñất có
ảnh hưởng nhất ñịnh ñến tiềm năng và hiện trạng sử dụng ñất. ðất theo nghĩa
ñất ñai bao gồm: yếu tố khí hậu, ñịa hình, ñịa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ
văn, thảm thực vật tự nhiên, ñộng vật và những biến ñổi của ñất do các hoạt
ñộng của con người [20].
Về mặt ñời sống - xã hội, ñất ñai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế ñược của ngành sản xuất nông -
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc
phòng. Nhưng ñất ñai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố ñịnh trong không gian.
Sử dụng ñất liên quan ñến chức năng hoặc mục ñích của loại ñất ñược sử
dụng. Việc sử dụng ñất có thể ñược ñịnh nghĩa là: “những hoạt ñộng của con
người có liên quan trực tiếp tới ñất, sử dụng nguồn tài nguyên ñất hoặc có tác

ñối với ñất ñai có những chức năng chủ yếu sau ñây:
* Chức năng môi trường sống
ðất ñai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục ñịa thông qua
việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền ñể bảo tồn cho
thực vật, ñộng vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt ñất [17].
* Chức năng cân bằng sinh thái
ðất ñai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một
thể cân bằng năng lượng trái ñất, sự phản xạ, hấp phụ và chuyển ñổi năng lượng
phóng xạ từ mặt trời và tuần hoàn khí quyển ñịa cầu [17].
5

* Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
ðất ñai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác ñộng
mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò ñiều tiết nước rất
to lớn [17].
* Chức năng dự trữ
ðất ñai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng
của con người [17].
* Chức năng không gian sự sống
ðất ñai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường ñệm và làm thay ñổi
hình thái, tính chất của chất thải ñộc hại [17].
* Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
ðất ñai là trung gian ñể bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá của
loài người, là nguồn thông tin về các ñiều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ
và cả về việc sử dụng ñất ñai trong quá khứ [17].
* Chức năng vật mang sự sống
ðất ñai là không gian cho sự vận chuyển của con người, cho ñầu tư, sản
xuất và cho sự dịch chuyển của ñộng vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của
hệ sinh thái tự nhiên [17].
2.1.3. ðất ñai và sự phát triển kinh tế - Xã hội

hướng ña dạng, nhiều tầng nấc ñể truyền lại lâu dài co thế hệ mai sau.
2.1.4. Những yếu tố liên quan ñến việc sử dụng ñất
Việc sử dụng ñất ñược xây dựng trên cơ sở một hệ thống các yếu tố tự
nhiên và kinh tế - Xã hội.
* Về yếu tố tự nhiên:
- ðiều kiện khí hậu: ñất ñược hình thành và phát triển trong từng ñiều
kiện khí hậu cụ thể, do ñó sử dụng ñất theo vùng, theo mùa.
7

- ðiều kiện ñịa hình: ñất cũng ñược hình thành và phát triển trong ñiều kiện
ñịa hình cụ thể, theo ñộ cao, do ñó sử dụng ñất theo ñiều kiện ñịa hình, theo ñộ cao.
- ðiều kiện thổ nhưỡng: ñất có những tính chất hoá học, lý học, sinh học
nhất ñịnh, ñối tượng sử dụng ñất có những nhu cầu sử dụng ñất riêng biệt, do ñó
sử dụng ñất dựa theo kết quả ñánh giá, phân hạng ñất thích hợp.
- ðiều kiện thủy văn: mỗi vùng ñều có hệ thống và chế ñộ thuỷ văn, thuỷ ñịa
chất cụ thể, quyết ñịnh nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng ñất, do ñó sử
dụng ñất theo các ñặc ñiểm của nguồn nước và chịu sự chuyển ñổi của nguồn nước.
- ðiều kiện không gian: sử dụng ñất căn cứ vào ñặc ñiểm ñịa hình, quy
mô diện tích, hình thể mảnh ñất.
- Vị trí ñịa lý: vị trí ñịa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo ra
tiền ñề sử dụng ñất.
* Về yếu tố kinh tế xã hội
- Dân số và lao ñộng: là nguồn lực, ñiều kiện ñể sử dụng ñất, song trình
ñộ lao ñộng phản ánh trình ñộ thâm canh sử dụng ñất, cải tạo ñất.
- Vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: vốn và cơ sở vật chất
kỹ thuật quyết ñịnh quy mô, tốc ñộ và trình ñộ thâm canh sử dụng ñất.
- Trình ñộ quản lý và tổ chức sản xuất: hình thức quản lý và tổ chức sản
xuất dựa trên cơ sở trình ñộ phát triển của công nghiệp. Do ñó cũng quyết ñịnh
hình thức và mức ñộ khai thác sử dụng ñất.
- Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật: tiềm

Cùng với Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã ban hành các Nghị ñịnh,
Thông tư, Chỉ thị… ñã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý ñất
ñai. Hệ thống văn bản pháp Luật ñất ñai ñược ñánh giá là tương ñối hoàn chỉnh
với những nội dung quy ñịnh cụ thể: về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
ñất ñai; về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; về bồi
9

thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất; về thu tiền sử dụng
ñất; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; hướng dẫn thực hiện thống
kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất; hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính; hướng dẫn lập, ñiều chỉnh và thẩm ñịnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
2.1.5. Quan ñiểm sử dụng ñất
Quan ñiểm chính trong sử dụng ñất ñó là sử dụng ñất phải gắn với các
mục ñích kinh tế, xã hội và môi trường và ñó là vấn ñề hiện ñang ñược
nhiều nước và người sử dụng ñất quan tâm. Tuy nhiên, trong quá trình sử
dụng ñất, mối quan hệ giữa người và ñất cũng chịu sự chi phối của các mục
ñích sử dụng ñất nêu trên.
* Sử dụng ñất với mục tiêu kinh tế
Sử dụng ñất trước hết bao giờ cũng gắn với mục tiêu kinh tế, những mục
tiêu kinh tế trong sử dụng ñất giữa chủ sử dụng thực tế và cộng ñồng lớn hơn có
lúc trùng nhau và có lúc không trùng nhau.
Các hộ nông dân trong việc sử dụng ñất của mình luôn ñặt ra mục tiêu
làm ra sản phẩm ñể bán hoặc tự tiêu dùng, nếu thấy việc ñó không có lợi họ có
thể thay ñổi cây trồng ñể sản xuất có hiệu quả hơn hoặc họ có thể bán phần ñất
của họ cho người khác hoặc thay ñổi mục ñích sử dụng.
Trong khi ñó cộng ñồng (xã, huyện, tỉnh, cả nước) luôn có những mối
quan tâm kinh tế lâu dài và cần thiết cho cả cộng ñồng, ñó là vấn ñề an toàn
lương thực; có ñất ñể mở mang ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các
khu cụm công nghiệp, bảo vệ môi trường và các khu vui chơi giải trí

Trong thời ñại hiện nay, tiến trình sử dụng ñất phát triển theo các xu thế sau:
- Khai thác tiềm năng ñất ñai theo cả hai chiều rộng và sâu: mở rộng quy mô
và diện tích ñồng thời nâng cao hiệu quả kinh tế, sử dụng ñất ổn ñịnh và bền vững.
11
- Xây dựng cơ cấu sử dụng ñất theo hướng ña dạng hoá trong mục ñích sử
dụng ñất.
- Sử dụng ñất theo hướng xã hội hóa và tăng cường sự kiểm soát của nhà nước
- Sử dụng ñất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hoá, khu vực hoá và
toàn cầu hoá.
- Sử dụng ñất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường.
2.1.7. Tình hình quản lý sử dụng ñất ñai ở một số nước trên thế giới
2.1.7.1. Nước Australia
Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc ñịa ñến khi trở thành quốc gia
ñộc lập, pháp luật và chính sách ñất ñai của Australia mang tính kế thừa và phát
triển một cách liên tục, không có sự thay ñổi và gián ñoạn do sự thay ñổi về
chính trị. ðây là ñiều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách ñất ñai phát
triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện, ñược xếp vào loại hàng ñầu của thế
giới, vì pháp Luật ñất ñai của Australia ñã tập hợp và vận dụng ñược hàng chục
luật khác nhau của ñất nước.
Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia là ñất thuộc sở
hữu Nhà nước và ñất thuộc sở hữu tư nhân. Australia công nhận Nhà nước và tư
nhân có quyền sở hữu ñất ñai và bất ñộng sản trên mặt ñất. Phạm vi sở hữu ñất
ñai theo luật ñịnh là tính từ tâm trái ñất trở lên, nhưng thông thường Nhà nước
có quyền bảo tồn ñất ở từng ñộ sâu nhất ñịnh, nơi có những mỏ khoáng sản quý
như vàng, bạc, thiếc, than, dầu mỏ
Luật ñất ñai Australia bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu ñất ñai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế
theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai. Tuy nhiên,
luật cũng quy ñịnh Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào
mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu ñó gắn

nhau nhằm tiến hành chuyển ñổi ruộng ñất, tạo ñiều kiện tập trung các thửa ñất
nhỏ thành các thửa ñất lớn.
- Việc mua bán ñất ñai không thể tự thực hiện giữa người bán và người
mua, muốn bán ñất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán ñất
nông nghiệp phải nộp thuế ñất và thuế trước bạ. ðất này ñược ưu tiên bán cho
những người láng giềng ñể tạo ra các thửa ñất có diện tích lớn hơn.
Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán ñất ñể kiểm soát hoạt ñộng mua
bán, chuyển nhượng ñất ñai. Cơ quan giám sát ñồng thời làm nhiệm vụ môi giới
và trực tiếp tham gia quá trình mua bán ñất. Văn tự chuyển ñổi chủ sở hữu ñất
ñai có Toà án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển ñổi.
ðối với ñất ñô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí
cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phí ñịa
phương chi trả.
Ngày nay, ñất ñai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy
ñịnh của các cơ quan hữu quan như quản lý ñất ñai, môi trường, quản lý ñô thị,
quy hoạch vùng lãnh thổ và ñầu tư phát triển [10].
2.1.7.3. Nước Trung Quốc
Nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ñang thi hành chế ñộ công hữu xã
hội chủ nghĩa về ñất ñai, ñó là chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể
của quần chúng lao ñộng. Mọi ñơn vị, cá nhân không ñược xâm chiếm, mua bán
hoặc chuyển nhượng phi pháp ñất ñai. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể
tiến hành trưng dụng theo pháp luật ñối với ñất ñai thuộc sở hữu tập thể và thực
hiện chế ñộ quản chế mục ñích sử dụng ñất.
Tiết kiệm ñất, sử dụng ñất ñai hợp lý, bảo vệ thiết thực ñất canh tác là
quốc sách cơ bản của Trung Quốc.
ðất ñai ở Trung Quốc ñược phân thành 3 loại
- ðất dùng cho nông nghiệp là ñất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông
14
nghiệp bao gồm ñất canh tác, ñất rừng, ñồng cỏ, ñất dùng cho các công trình
thuỷ lợi và ñất mặt nước nuôi trồng.

tế, lấy Nhà nước làm chủ ñạo.
- Lấy khoa học công nghệ làm ñộng lực thúc ñẩy quá trình CNH [3].
2.2.2. Khái niệm về ñô thị hoá
Trong văn kiện ðại hội ðảng IX quan niệm ñô thị hóa là sự mở rộng của
ñô thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa số dân ñô thị hay diện tích ñô thị trên tổng số
dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỷ lệ gia
tăng của hai yếu tố ñó theo thời gian. Nếu tính theo cách ñầu thì nó còn ñược gọi
là mức ñộ ñô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc ñộ ñô thị hóa [4].
Các nước phát triển mức ñộ ñô thị hóa cao (trên 80%) hơn nhiều so với
các nước ñang phát triển (khoảng ~30%). ðô thị các nước phát triển phần lớn ñã
ổn ñịnh nên tốc ñộ ñô thị hóa thấp hơn nhiều so với trường hợp các nước ñang
phát triển [2].
Sự tăng trưởng của ñô thị ñược tính trên cơ sở sự gia tăng của ñô thị so
với kích thước (về dân số và diện tích) ban ñầu của ñô thị. Do ñó, sự tăng trưởng
của ñô thị khác tốc ñộ ñô thị hóa (vốn là chỉ số chỉ sự gia tăng theo các giai ñoạn
thời gian xác ñịnh như 1 năm hay 5 năm).
ðô thị hóa ñồng nghĩa với sự gia tăng không gian hoặc mật ñộ dân cư
hoặc thương mại hoặc các hoạt ñộng khác trong khu vực theo thời gian [7]. Các
quá trình ñô thị hóa có thể bao gồm:
- Sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có. Thông thường quá trình này
không phải là tác nhân mạnh vì mức ñộ tăng trưởng dân cư tự nhiên của thành
phố thường thấp hơn nông thôn.
16
- Sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị, hoặc như là sự nhập cư
ñến ñô thị.
- Sự kết hợp của các yếu tố trên [7].
* Tác ñộng của ñô thị hóa
ðô thị hóa có các tác ñộng không nhỏ ñến sinh thái và kinh tế khu vực. Sự
gia tăng quá mức của không gian ñô thị so với thông thường ñược gọi là "sự
bành trướng ñô thị", thông thường ñể chỉ những khu ñô thị rộng lớn mật ñộ thấp