I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Các dự án đầu tư xây dựng công trình có
thể chia thành nhiều loại khác nhau tuỳ theo
tính chất của công trình là sản phẩm của dự
án. Mỗi loại dự án này lại có các đặc điểm
khác nhau cần tính đến trong quá trình phân
tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội.
Vậy với loại công trình nào thì cần phải
tính đến các vấn đề gì trong quá trình phân
tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội.
Trong phạm vi của mình, bài báo góp phần
làm rõ và hệ thống hoá các đặc điểm trong
phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã
hội chủ yếu của các loại dự án xây dựng công
trình.
II. NỘI DUNG
Nhằm mục đích phân tích tài chính và
phân tích kinh tế - xã hội, có thể phân chia các
loại dự án theo tính chất của công trình mà nó
xây dựng là (i) các dự án xây dựng công trình
công cộng và (ii) các dự án xây dựng công
trình dân dụng và công nghiệp. Các loại dự án
này có các đặc điểm khác nhau cần tính đến
trong quá trình phân tích.
ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG
TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
VÀ PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI TS. BÙI NGỌC TOÀN
KS. NGUYỄN HOÀNG TÙNG

thu hút các nguồn vốn tư nhân. Có thể thấy rõ
điều này qua các dự án xây dựng công trình
giao thông theo hình thức BOT. Theo hình
thức BOT, các công trình giao thông được xây
dựng bằng nguồn vốn tư nhân. Sau khi xây
dựng xong công trình giao thông được đưa
vào khai thác sử dụng, do doanh nghiệp BOT
thu phí cầu đường. Đến khi tiền thu từ phí đủ
để bồi hoàn vốn đầu tư và đảm bảo mức lãi
nhất định, công trình giao thông được bàn
giao lại cho Nhà nước.
1.2. Đặc điểm phân tích tài chính của các dự
án xây dựng công trình dân dụng và công
nghiệp
Các dự án xây dựng công trình dân dụng
và công nghiệp có thể gồm các dự án xây
dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để
bán hoặc cho thuê); các dự án xây dựng khu
đô thị hoặc/và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu
công nghiệp; các dự án xây dựng khu nghỉ
dưỡng, khu giải trí, vui chơi
Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là
liên quan đến quyền sử dụng đất. Chúng chịu
ảnh hưởng mang tính quyết định của quy
hoạch sử dụng đất. Ngược lại, các dự án loại
này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát
triển kinh tế của khu vực, nói riêng, và của đất
nước, nói chung.
1.2.1. Đặc điểm thị trường
a. Đối với các dự án xây dựng công trình để

hoạt động tiêu cực khác.
b. Đối với các dự án xây dựng công trình
nhằm mục đích cho thuê
Các dự án xây dựng công trình nhằm
mục đích cho thuê thường gặp là các dự án
xây dựng văn phòng. Đặc điểm thị trường của
loại hình này là:
- Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm
dự án với mục đích thương mại, kinh doanh.
- Nhóm khách hàng trung và dài hạn
chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh hưởng
nhất định đến giá cả sản phẩm.
- Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có
ảnh hưởng mạnh đến mức giá cho thuê, thuê
Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008

mua sản phẩm dự án.
- Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ
sản phẩm thay đổi và có sự chênh lệch lớn
giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các
khu vực chưa phát triển khác.
c. Các dự án đầu tư kinh doanh quyền sử
dụng đất
Các dự án đầu tư kinh doanh quyền sử
dụng đất thường gặp là các dự án cải tạo đất,
thuê đất để xây dựng các công trình hạ tầng
nhằm mục đích cho thuê đất đã có hạ tầng.
Thường gặp nhất là các dự án đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng cho khu công nghiệp. Đặc điểm
thị trường của loại hình này là:

thức khác nhau để hình thành vốn đầu tư.
- Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành
chứng chỉ quỹ để thu hút vốn.
- Một số dự án sử dụng vốn ngân sách,
vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư trực
tiếp từ nước ngoài.
1.2.3. Đặc điểm về dòng tiền
a. Dòng chi
Dòng chi của các dự án xây dựng công
trình dân dụng và công nghiệp cũng bao gồm
vốn đầu tư xây dựng ban đầu và chi phí khai
thác thường xuyên.
Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm
các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng
công trình.
Chi phí khai thác công trình dự án
thường xuyên hàng năm thường bao gồm:
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công
trình xây dựng của dự án chưa bán hoặc cho
thuê, thuê mua) hết.
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ
tầng cơ sở hàng năm.
- Chi phí cho ban quản lý công trình dự
án trong giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng
(lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo
vệ ).
- Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch
vụ bất động sản hàng năm.
Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008


giảm chi phí vận chuyển, tăng khối lượng vận
chuyển dưới các hình thức như: tăng bình
thường, tăng do tuyến đường mới hấp dẫn
hơn, tăng do có loại phương tiện vận tải mới
có thể chạy được.
- Hành khách và những người có hàng
hoá thuê chở thông qua việc giảm cước phí,
giảm thời gian đi đường v.v
- Tạo điều kiện cho các ngành sản xuất -
kinh doanh hiện có phát triển sản xuất và làm
xuất hiện các ngành sản xuất mới.
- Tạo điều kiện phát triển các mặt văn
hoá, xã hội khác.
- Giảm tai nạn giao thông, tăng cường an
ninh xã hội.
- Nhà nước được thu nhập thêm cho ngân
sách (thông qua lệ phí giao thông) và có điều
kiện thuận lợi hơn trong quản lý đất nước.
Những lợi ích này cũng để phục vụ xã hội.
Mặt khác để được hưởng lợi, những đối
tượng được hưởng lợi này phải bỏ ra các chi
phí nhất định. Ví dụ với các dự án đường giao
thông thì các chủ phương tiện giao thông phải
chịu chi phí mua sắm phương tiện vận tải, chi
phí vận hành xe cộ. Chi phí xây dựng đường
xá do chủ đầu tư phải chịu (thường do Nhà
nước bỏ ra).
Để so sánh ở đây phải lập ra một số
phương án. Các phương án này thường được
so với phương án giữ nguyên hiện trạng

nguyên hiện trạng.
Để bổ sung cho các kết quả tính toán theo
các chỉ tiêu trên, người ta còn dùng phương
pháp phân tích và dẫn xuất đơn giản để tính ra
các khoản lợi ích thu được cho các đối tượng
hưởng lợi ích.
Đối với một số dự án phục vụ lợi ích
kinh tế và lợi ích xã hội công cộng do Nhà
nước bỏ vốn cũng cần phải tính toán khả năng
hoàn vốn được tính theo chỉ tiêu tĩnh hoặc
theo chỉ tiêu động (thông qua chỉ tiêu NPW).
Ví dụ với mỗi dự án xây dựng đường giao
thông do Nhà nước đầu tư để vừa phục vụ sản
xuất lại vừa phục vụ dân sinh, khả năng hoàn
vốn cho Nhà nước là nhờ vào các khoản lệ phí
giao thông thu được ở tất cả các khu vực cũng
như nhờ vào sự gia tăng khoản thu từ thuế giá
trị gia tăng cũng như thuế thu nhập doanh
nghiệp của các doanh nghiệp hiện có hoặc
mới nảy sinh, mà sự gia tăng nộp thuế này là
do dự án xây dựng đường mang lại.
Với các dự án đầu tư phục vụ lợi ích
công cộng mà chủ đầu tư là tư nhân (hay tập
thể liên doanh) thì vẫn phải phân tích tài chính
và kèm theo các phân tích kinh tế - xã hội như
vừa trình bày.
2.2. Hiệu quả kinh tế - xã hội dự án xây dựng
công trình dân dụng và công nghiệp
Hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án
xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008