1
LỜI MỞ ĐẦU

1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay, khi nền kinh tế nước ta đã chuyển sang cơ chế thị trường, hầu
như tất cả các hoạt động kinh tế diễn ra trên thị trường như mua, bán, cho thuê,
thanh lý, bảo hiểm, cho vay…đều được thực hiện trên cơ sở giá trị, thuận mua,
vừa bán. Tuy nhiên, giá cả của hàng hóa/dịch vụ nhiều khi không thể hiện được
giá trị của chúng. Sự khác biệt này dẫn đến nhiều hệ quả xấu như phân phối thu
nhập không hợp lý, thất thoát tài sản Nhà nước… Do đó, sự ra đời của ngành
thẩm định giá với vai trò đảm bảo sự hoạt động trôi chảy của thị trường ở nước
ta là một tất yếu khách quan. Ở nước ta, thẩm định giá được xem là một ngành
còn non trẻ, tuy vậy đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong việc tư vấn và
ước tính giá trị của các tài sản và đã phần nào xóa bỏ cơ chế định giá cả hàng
hóa của Nhà nước như thời bao cấp, góp phần hoàn thiện nền kinh tế thị trường.
Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi
là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nước nhưng
do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó
khăn. Mặc dù các lĩnh vực hoạt động của ngành thẩm định giá bao trùm tất cả
các loại tài sản khác như thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản,
thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá thương hiệu. Nhưng lĩnh vực
chính của thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam vẫn là thẩm định giá bất
động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Trong
lĩnh vực thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp có thể áp dụng để
ước tính giá trị bất động sản như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư, phương pháp lợi nhuận.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Đối tượng nghiên cứu:
- Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản.
- Quy trình thẩm địnhgiá bất động sản.
- Ví dụ thực tế về công tác thẩm định giá bất động sản đối với dự án khu
biệt thự biển và dịch vụ du lịch Anh Nguyễn.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Lý luận và thực tiễn về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất
động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa.
- Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp thu thập.
 Phương pháp phân tích, đánh giá.
 Phương pháp tổng hợp.
 Phương pháp phỏng vấn.
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Nội dung của luận văn gồm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.
 Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa.
 Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá bất
động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa. 4
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về tầm quan trọng của thẩm định giá trong
nền kinh tế hiện nay,biết được thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh
trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh

a. Khái niệm
 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W.Seabrooke
– Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài
sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất
động sản thuộc đại học quốc gia Singapore).
 Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá).
Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị tài sản,
hàng hóa do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và
có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Tuy thẩm định giá mỗi nước
có nét riêng , song cũng phải tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong
khu vực.
b.Chức năng của thẩm định giá
- Là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu 6
tư, tín dụng.
- Công cụ tích cực hỗ trợ sự vận hành nền kinh tế theo xu hướng thị trường.
- Chống thất thoát lãng phí tài sản nhà nước.
- Là nhịp cầu vững chắc cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
- Giúp cho các giao dịch mua bán, thuế chấp,…có tính công bằng hơn.
- Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm,
vay vốn, khấu hao…,xác định giá trị của một tài sản.
1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi bật
nhất là về mặt quy hoạch. Bởi vì:
+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ
qui hoạch sử dụng trong từng thời kì.
+ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…được thể hiện trong quy hoạch phát triển của
địa phương trong từng thời kì. Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện
chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch.
+ Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo
qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao, do vậy việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến là thời gian mua, bán
thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao dịch
cao.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. 8
Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán
thường dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ.
Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và sự
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
b.Thẩm định giá bất động sản
b.1 Định nghĩa
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản phù hợp với

+ Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và
bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát,cân nhắc
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường
trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự
nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
 Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ:
+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;
giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
+ Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ tốt nhất phải căn cứ vào những dữ
liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
+ Kết quả khảo sát thực tế.
b.2.2 Giá trị phi thị trường
 Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
 Giá trị phi thị trường được xác định thông qua các căn cứ: 10
+ Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó.
+ Giá trị trong sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ
thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó, tài sản này không có
liên quan tới thị trường.
+ Tài sản có thị trường hạn chế là những tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do
những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho
tại một thời điểm nào đó chúng có ít khách hàng tin mua.
+ Giá trị tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng hoặc để thiết kế

Nguyên tắc thẩm định giá là những hướng dẫn cần thiết tạo cơ sở cho thẩm
định viên về giá phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị
của tài sản để đưa ra ý kiến về giá trị của tài sản cần kiểm định giá.
b.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép
sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc
này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm
định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất. Bởi vì không gian
đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao nhất và tốt nhất trong một thị trường
cạnh tranh và bị chi phối bởi tính bất động và tính khan hiếm của đất.
Khái niệm giá thị trường của đất dựa trên nguyên tắc “sử dụng tốt nhất và
tối ưu” phản ánh tính hữu dụng và lâu dài của đất đai cộng với giá trị của công
trình xây dựng, cải tạo trên đất.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất loại trừ trường hợp sử
dụng trái pháp luật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép. Tuy 12
nhiên ngay cả khi việc sử dụng được luật pháp hoặc điều kiện vật lý cho phép
cũng vẫn cần một sự đánh giá của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử
dụng trong tương lai.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản và là
một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thi trường.
 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất
động sản.
Trước hết là sự phù hợp trên đất và công trình xây dựng trên đất.
Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường chung quanh (phù
hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực chung

 Nguyên tắc cân bằng
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế
cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất
và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch
định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định
giá của bất động sản. Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạch tranh, ngược lại,
cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi
nhuận.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập 14
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động,
vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn
lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai.
1.2 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm
Quy trình thẩm định giá tài sản là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định
viên về giá tuân thủ theo các bước đi nhằm trả lời cho câu hỏi của khách hàng về
giá trị thị trường của tài sản.
Quy trình thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, logic, qua đó
cung cấp cho những người thẩm định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp
trong công tác định giá của mình.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được
bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà

- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm
định giá.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá.
+ Nhận được từ khách hàng.
+ Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và
yêu cầu thời gian hoàn thành.
b. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền của tài sản được mua/bán và đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết về các tài liệu yêu cầu, thị trường, tài sản và tài liệu so sánh. 16
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu, phải là các nguồn tài liệu đáng
tin cậy nhất, số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm
chứng.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích
số liệu, phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
- Vạch đề cương của báo cáo đánh giá, xác định hình thức trình bày báo
cáo.
- Lên chương trình thời biểu công tác, xác định thời hạn cho phép của
trình tự các bước phải tuân theo.
c. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Bước này cần giải quyết:
- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
- Các tài liệu tổng hợp xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
- Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các
công trình xây dựng, bán ra, chi phí, thu nhập/phí tổn.

Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy
đủ các giả thuyết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận
đạt được của nhà thẩm định giá.
f. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm
của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích
của công việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát
từ sự phân tích các dữ liệu thị trường.
Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo
viết, trong đó nêu ra:
- Mục tiêu của việc thẩm định giá. 18
- Mô tả chính xác tài sản được đánh giá.
- Thời hạn ước tính giá trị.
- Số liệu minh họa về phân tích.
- Ước tính giá trị.
Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính.
1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà thẩm định giá sử
dụng để thẩm định giá bất động sản.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao
gồm:
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
 Phương pháp chi phí.
 Phương pháp thu nhập.
 Phương pháp thặng dư.
 Phương pháp lợi nhuận.

cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho
trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
 Đất trống.
1.3.3 Các bước tiến hành
 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian
gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá.
Các tiêu chí để lựa chọn bất động sản so sánh:
- Cùng kết cấu và kiểu xây dựng.
- Cùng kích cỡ. 20
- Cùng số lượng phòng.
- Gần cùng độ tuổi.
- Cùng khu lân cận.
- Cùng cảnh quan.
- Cùng mức giá gần nhau.
- Bán gần thời điểm thẩm định giá.
 Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được làm cơ sở để so sánh
với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
 Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng
3 đến 5 cái).
 Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và
xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh
(tăng lên hoặc giảm giá).
 Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm
định giá:

ngược lại bất động sản so sánh kém hơn bất động sản thẩm định giá thì cộng
vào.
1.3.4 Các yếu tố so sánh
 Vị trí mặt bằng: bao gồm kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô
đất, bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất và các nét đặc trưng địa lý.
 Địa điểm: khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận bất
động sản và môi trường chung quanh. Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các
phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giải trí
và các phương tiện giao thông quan trọng khác. Môi trường xung quanh đóng
góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế, xã hội như
các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất
gần cạnh. Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông,
những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị. 22
 Tình trạng pháp lý của bất động sản: cần xem xét mức độ hoàn chỉnh
về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để
có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị
của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất,
đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng
đất.
 Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý
đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có
đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không. Thường
những bất động sản không phù hợp với qui hoạch sẽ có giá trị kém.
 Các công trình xây dựng trên đất: là một bộ phận quan trọng cấu thành
bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ
của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải
chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này.

24
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH
KHÁNH HÒA

2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT TÍN – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá
Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa
a. Quá trình hình thành và phát triển
Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu thẩm định giá tài sản
của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho thuê tài chính, chứng
khoán, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh… không ngừng tăng. Trước đây
việc thẩm định giá tài sản hầu hết là do các trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ
Tài Chính hay các trung tâm thuộc các Sở Tài Chính ở các địa phương thực hiện
nên chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Tuy

Trụ sở: Lầu 2 – TNA Building, 192- 198 Ngô Gia Tự, phường 4, quận 10,
TPHCM.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt Tín (Viettin Valuation) được thành
lập và phát triển trên nền tảng gồm những cá nhân có trình độ và thâm niên làm
việc trong lĩnh vực thẩm định giá. Xác định được định hướng và tầm nhìn về
chiến lược phát triển lâu dài, Viettin Valuation đã xây dựng các chỉ tiêu chất
lượng dịch vụ cho lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn giá của đơn vị.