Lời Mở Đầu
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và
phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước ta
có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các
giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu
cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm
đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của
nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng
như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính
phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có
một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt
động của các tổ chức doanh nghiệp.
Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại
Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều
thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty
định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng
trong hoạt động của công ty. Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp
định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực
tập tốt nghiệp của mình là: Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định
giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra
Phương pháp phân tích
Phương pháp thống kê
Kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
1
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty bất động sản
Tôgi
Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng các phương

ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng công
sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống,
bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựng
như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho
công trình
Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị
3
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôi
trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai thác
hầm mỏ
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật
1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm về định giá
Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình
thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bất
động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc
điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sản
bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế
Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính toán
phân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản
Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắt
thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cần
một quan điểm riêng của người định giá
Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá
đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định
giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toàn
độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về

người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,
chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v…
5
Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế,
giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong
quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịch
dân sự khác.
2.2. Các căn cứ định giá bất động sản
2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản
Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất
đai…
Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đất
và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của giá đất và giá
của các tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.1.1. Cơ sở hình thành giá đất
• Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở
hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu
lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại.
Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ
chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê
trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng
ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác
thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng
ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất,
nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả
được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách
quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về
mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay
là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính

thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kể có lợi nhuận
siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đều
phải nộp cho chủ ruộng đất.
Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai
ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạo
hữu cơ tư bản khác nhau.
Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa
tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân
lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác của giá trị
thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có
quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra.
Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức
Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận
Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho
giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng
Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi
nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác
đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong
quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại
địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên
giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tư
của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào người
đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá
biệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường.
Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thân
đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư.
Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản. Định giá bất động
8
sản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý thuyết của Mác về
địa tô.

Lt
/ (1+r)
t
)

(t = 1; ∞)
Trong đó P
l
là giá đất tính như giá trị của một tài sản
P
Lt
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
r là tỷ lệ lãi suất
• Quan hệ cung cầu bất động sản
- Cầu bất động sản trên thị trường
Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị trường
được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn. cụ thể là :
Giá cả bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị truờng liên quan
nghịch đảo với giá trị thị trường của chúng. Nếu nhà ở một khu vực nào đó nằm
trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng
thanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng tăng lên.
Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo ra
khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn.
Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt
hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung.
Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa vào
giá của nó trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá
của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm mặt hàng này
sớm hơn và ngược lại.
Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu dụng

Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của các
công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công trình là
một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay giá của bất
động sản có thể coi như :
Giá bất động sản = giá đất + giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời
11
Giá trị hiện tại
của công trình
=
Chi phí thay thế /
tái tạo công trình
-
Tổng giảm giá tích
luỹ công trình
Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do
gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình so với
giá thị trường của bất động sản vào thời điểm định giá.
Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp
định giá chi phí.
2.2.2. Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất)
Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản là việc sử dụng một cách hợp
pháp hợp lý của mảnh đất hoặc của bất động sản đã được cải thiện sự phù hợp được
thể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính
Nó chịu sự tác động của các lực lượng kinh tế tham gia thị trường việc sử dụng
cao nhất tốt nhất đuợc coi là một nghiên cứu kinh tế. Là cơ sở xác định giá trị thị
trường và đây sẽ là giá cao nhất
Khi định giá đất ta phải coi mảnh đất là mảnh đất trống
Công trình coi như đã được cải thiện
Sử dụng cao nhất tốt nhất đòi hỏi trả lời các câu hỏi

Khả năng cạnh tranh của bất động sản
Dựa trên hai khía cạnh là khả năng cạnh tranh sử dụng và và mối tương quan với
các bất động sản khác
+ Xem xét khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất để xét khả năng cạnh tranh sử dụng
+ Xem xét giữa những người sử dụng, yếu tố cung cầu, cạnh tranh trong nội bộ
cung, cạnh tranh trong khu vực và ngoài khu vực, cạnh tranh trong phù hợp thị hiếu
người tiêu dùng.
2.2.7. Dự báo các lợi ích của bất động sản
13
Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích tương
lai mà bất động sản mang lại cho nguời tiêu dùng
Giá trị thị trường của bất động sản = FV (giá trị tương lai) do đó người định
giá cần phải dự báo các xu hướng lợi ích đó
2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.3.1.Nguyên tắc nhất quán
Đòi hỏi định giá trên một cơ sở giá trị sử dụng duy nhất đối với một bất động
sản (Quy định pháp lý của việc sử dụng đất)
2.3.2. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị thị trường của một bất động sản đạt ở mức tối đa khi sự kết hợp giữa
đất đai và công trình trên đất là tối ưu
2.3.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá bất động sản chỉ có hiệu lực vào một ngày cụ thể (Ngày yêu cầu cung cấp
định giá)
2.3.4. Nguyên tắc thay thế
Có thể thay thế sử dụng cho những bất động sản khác cho nên bất động sản có
giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn
2.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Các bất động sản tương tự nhau cạnh tranh với nhau, sự cạnh tranh còn được
thể hiện giữa các lực lượng tham gia thị trường như cạnh tranh nội bộ cung cầu
2.3.6. Nguyên tắc đóng góp

thị trường. Điều đó đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế. Nó kéo theo
sự hình thành của hàng loạt thị trường mới trong đó có thị trường bất động sản. Các
giao dịch dân sự về bất động sản ngày càng tăng vì đất đai là tư liệu không thể thay
thế của qúa trình sản xuất.
15
Sự tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tăng lên (thu
nhập tăng). Đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Các
hoạt động liên quan đến bất động sản lúc này trở nên sôi nổi và hoạt động định giá
ngày càng trở nên quan trọng.
2.4.3. Vai trò chủ quan của người định giá
Bất động sản rất đa dạng nên nếu không phải là những nhà định giá chuyên
nghiệp thì họ sẽ gặp khó khăn với sự đa dạng này. Người định giá chuyên nghiệp sẽ
có những kiến thức đa dạng về bất động sản do đó họ sẽ đưa ra được những căn cứ
chính xác phục vụ cho công tác định giá.
Giá trị bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của người
định giá. Qúa trình thu thập và xử lý thông tin sẽ là khâu rất quan trọng đối với hoạt
động định giá. Chỉ có những nhà định giá chuyên nghiệp mới có thể lượng hoá được
những sự khác biệt giữa các vùng các địa phương và đâu là những nhân tố của thị
trường.
3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Phương pháp so sánh
3.1.1. Khái niệm của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương phap so sánh giá bán
rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp
bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra các
giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
3.1.2. Cơ sở khoa học của phương pháp
Giá trị thị trường của của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá trị
chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan
tác động lại). Trên thực tế không thể có hai bất động sản giống hệt nhau. Vì vậy

3.1.4. Các bước tiến hành
- Tìm kiếm thị trường về bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể
so sánh với bất động sản mục tiêu.
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị
của chúng
- Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp với bất động sản
mục tiêu (Từ 3-6 bất động sản để so sành với bất động sản mục tiêu)
- Phân tích giá bán của các bất động sản so sánh xác định sự khác nhau tốt
hơn hoặc xấu hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
- Thực hiện hoà hợp giữa các chỉ số giá trị hoặc 1 khoảng giá trị
3.1.5. Quá trình điều chỉnh
3.1.5.1.Các yếu tố so sánh
Có 10 yếu tố cần được so sánh và điều chỉnh đó là
- Các quyền về bất động sản
- Cách thức thanh toán
- Điều kiện hoặc động cơ để bán
- Các chi phí phải được thực hiện ngay sau khi bán
- Các điều kiện thị trường: + Lạm phát và giảm phát
+ Chính sách thuế thu nhập
+ Sự dao động cung cầu sức mua trên thị
trường
- Vị trí của bất động sản
- Các đặc điểm hợp lý của bất động sản kích thước chất lượng xây dựng
kiểu kiến trúc vật liệu xậy dựng, tuổi công trình các chức năng sử dụng,
các tiện nghi và sự hấp dẫn của bất động sản
- Các đặc điểm kinh tế của bất động sản
18
- Mục đích sử dụng của bất động sản
- Những cấu thành giá trị không phải là bất động sản
3.1.5.2.Các phương pháp điều chỉnh

đủ thì việc so sánh bị hạn chế
- Đối với bất động sản tạo thu nhập việc so sánh giá bán là khó khăn
- Các điều kiện pháp lý thay đổi làm hạn chế tính thực tiễn của các phương
pháp so sánh.
- Đối với những bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong một khu vực
đang xuống cấp hoặc một bất động sản cụ thể thì có rất ít số liệu có thể so sánh
được.
- Phải cẩn thận với các thông tin mua bán được một người nào đó không tham
gia cung cấp dễ dẫn đến những kết luận thiếu chính xác.
3.2. Phương pháp định giá chi phí
3.2.1. Khái niệm
Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một
thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị công trình gắn
liền với đất đã được khấu hao.
Phương pháp chi phí được coi là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để tính giá đất và phương pháp chi phí
được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất.
3.2.2. Nguyên lý chung và các nguyên tắc liên quan.
3.2.2.1. Nguyên lý chung
Giá của bất động sản = giá đất + giá công trình
= chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn - lỗi thời
3.2.2.2. Nguyên tắc liên quan
20
- Nguyên tắc thay thế: Đây là cơ sở của phương pháp chi phí. Nguyên tắc này
khẳng định một điều là không có người mua nào trả giá cho 1 bất động sản cao hơn
chi phí để có được một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện
- Nguyên tắc cung cầu: Chi phí không chuyển dịch tỷ lệ thuận với sự thay
đổi của giá bất động sản được tạo ra từ cung cầu thì sẽ xảy ra chi phí tăng hoặc giảm.
- Nguyên tắc cân bằng: Các vật liệu để sản xuất và các cấu thành bất động sản
phải ở một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu

Chi phí công trình đã
giảm giá
+
Chi phí công
trình phụ đã giảm
giá
Bước 7: Điều chỉnh giá trị tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của tài sản cá
nhân đã được đưa vào tính toán chi phí
- Giá trị toàn quyền sở hữu bất động sản cần định giá
- Giá trị lợi ích mà người sở hữu bất động sản có được
3.2.4. Các phương pháp xác định chi phí của công trình
3.2.4.1. Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh sử dụng để ước lượng trên
mỗi đơn vị diện tích
Người ta thường lấy công trình mới làm đơn vị so sánh. Ngoài ra các công trình cũ
được sử dụng với các điều kiện
- Các cải thiện phải đáp ứng sử dụng cao nhất tốt nhất
- Cung và cầu cân bằng
- Bất động sản phải đạt được sự chiếm hữu ổn định
- Giá trị của địa điểm có thể được xác định một cách hợp lý
3.2.4.2. phương pháp chi phí đơn vị của từng cấu thành đơn vị
Người định giá tính toán chi phí dựa trên số lượng vật liệu và công lao động
cần thiết cho mỗi đơn vị diện tích
3.2.4.3. phương pháp điểu tra định lượng (khảo sát số lượng)
Nguời định giá phải tính toán nhằm phản ánh số lượng chất lượng của các loại
vật liệu được đưa vào sử dụng các loại lao động, bậc lao động, theo số giờ cần thiết
sử dụng trong công trình
3.2.5.Tính giảm giá tích luỹ công trình:
3.2.5.1 Khái niệm giảm giá tích luỹ công trình
22
Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí

công trình
- Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường
Các bước thực hiện
+ Điều tra xác định đúng các bất động sản có thể so sánh với bất động sản
mục tiêu trên thị trường
+ Thực hiện điều chỉnh đối với bất động sản so sánh theo một số yếu tố nhất
định bao gồm quyền lợi trong bất động sản dk thanh toán điều kiện bán
+ Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán bất động sản đã được điều chỉnh tại thời
điểm bán để nhận được chi phí đã giảm giá của công trình
+ Ước lưọng chi phí của các cải thiện đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán
(chi phí thay thế tái tạo)
tồng giảm giá
tích luỹ công
trình
=
Chi phí thay thế/
tái tạo
-
Chi phí giảm
giá công trình
+ Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ thành tỷ lệ %
chia tổng giảm giá tích luỹ cho chi phí thay thế tái tạo
+ Nếu có sự khác biệt về tuổi vị trí của đặc điểm mức độ bảo dưỡng nguời
định giá phải tính tỷ lệ giảm giá tích luỹ hang năm
+ Thực hiện hoà hợp tỷ lệ giảm giá tich luỹ hàng năm hoặc tỷ lệ giảm giá
tích luỹ toàn bộ của các so sánh.
3.2.8. Đối tượng pham vi, yêu cầu của phương pháp
3.2.8.1.Đối tượng
Áp dụng định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này
thường áp dụng định giá các loại bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị