Mở Đầu
Thị trờng nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trờng có vị trí,
vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả
thị trờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền
kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu t đóng góp
thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hớng
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc. Trong những năm gần đây cùng vơí sự
tăng trởng của nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ra đời và phát triển nhng cũng
đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận
cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhng sau hơn 15 năm đổi mới thị trờng
BĐSNĐ nớc ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy đợc nguồn
lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện đợc chức năng kênh chuyển
hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài
chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế.
Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian
thực tập tại phòng Quản lí địa chính Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài:
Thị trờng BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay thực trạng và một
số giải pháp làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau:
- Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trờng BĐSNĐ bao gồm quản lí đất
đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị
trong giai đoạn hiện nay cũng nh lâu dài.
- Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ
các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
- Thứ ba : Đây là vấn đề có đợc tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề
tài có tính thời sự cao nhng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.
Tuy đợc sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhng trên thực tế
hiện nay hoạt động của thị trờng BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều
phơng diện : Quản lí nhà nớc, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung
cầu giá cảđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc
lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách
nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đa ra tập hợp các giải pháp, chính
bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng
nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các
khái niệm chung về BĐS.
Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang đợc sử dụng một cách rộng rãi
và đợc ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở
nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia Chế định BĐS
đợc cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS
giữa các nớc đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành
BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định.
ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng nh trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật
ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các
khái niệm tài sản cố định và tài sản lu động để xác định nội hàm của chúng.
Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc
tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và
các tài sản có di rời đợc bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật
dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản
không di dời đợc bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và
các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui
định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động
sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài
sản đó phải đợc đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ
quan pháp luật nhà nớc có thẩm quyền.
Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại
3
chủ yếu :
- Nhà ở là loại BĐS làm nơi c trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi
Ngày nay, thị trờng BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của
hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian vừa qua.
2. Đặc điểm
2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất.
- BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển đợc: Đặc tính
này có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng tại chỗ thì
cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan
4
trọng đối với BĐS, vì vậy ngời ta thờng nhắc tới vị trí Tức là cần quan tâm tới
địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi tr-
ờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS.
- Tính lâu bền : Đất đai là thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ khi có
thiên tai nh xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm
đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của
BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng thái vận
hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu đ-
ợc từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt
các kết cấu chủ lực bị lão hoá h hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc
sử dụng. Trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công
trình mà thu đợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu t xây dựng thì ta có thể
kéo dài tuổi thọ vật lí để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế các nớc đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên
quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các
nhà ở chung c, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xởng công nghiệp,
nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của
kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất
ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định th-
ờng chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi
thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.
toán thuế và luật s, môi giới, marketting
- Tính ảnh hởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS đợc nâng cao lên
nhờ sự thay đổi các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên và các
điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật nh công trình giao thông, qui hoạch phát
triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy nếu đợc dự đoán chính xác đầu t của chính
phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển BĐS trớc
một bứơc thì thành công rất lớn.
2.2. Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ.
Thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển cùng với sự hình thành
và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Do vậy BĐSNĐ có một số
đặc điểm sau :
- Thị trờng BĐS là thị trờng giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ
chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thờng thì các
quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng vv
tức là có tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trờng mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển
đợc của BĐSNĐ. Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô
thị, thị trờng BĐSNĐ có những điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá
cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nớc. BĐSNĐ thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao
gồm nhiều thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng nằm ở một địa phơng mang tính chất
khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau qui
định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển
cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi
- Cần đến dịch vụ của các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
BĐSNĐ thờng có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng,
mà một đời ngời chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm nh vậy, do đó khi mua
sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới,
chuyên viên định giá Tuy giá cả do các chuyên viên ớc tính vẫn ít nhiều
Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc
điểm chung nh đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu,
giá cả và chính sách pháp luật của nhà nớc. Nhng nó cũng có những đặc thù
riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nớc. Về mặt pháp lí, luật đất đai của
Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản
lí, nh vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có quyền sở
hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nớc ta. Về hoạt
động của thị trờng BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thờng theo qui luật kinh tế
thông thờng thì thị trờng này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít ngời
độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây
ra những xáo động hỗn loạn trên thị trờng này. Hiện nay trên thị trờng
BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trờng chính thức và thị trờng không chính
thức còn gọi là thị trờng ngầm. Việc giá cả trên thị trờng BĐSNĐ bị chi
phối bởi những yếu tố phi kinh tế nh yếu tố tâm lí đã làm cho thị trờng phát
triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trờng lệch về mua bán mà nhẹ về cho
thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là điều dễ hiểu đối với thị trờng mới
trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhng điều đáng nói là vấn đề này diễn ra
7
đã quá lâu, đến hàng chục năm.
Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trờng BĐSNĐ xuất
hiện những cơn sốt nhà đất bất thờng, liệu có phải là nó xuất phát từ những
nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể
giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo đợc thế mà
điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB
Hà Nội với giá 45 cây vàng/m
2
, tức khoảng 300 triệu/m
2
. Điều này quả là
không phù hợp với thực tế của nền kinh tế nớc ta. Từ năm 1990 đến nay, thị tr-
trong vòng 30 năm qua.
Thị trờng BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ đợc huy
động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã đợc nhiều nhà ngiên cứu trên
8
thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp
hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đợc
định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế xã hội đạt đợc những mục
tiêu đề ra. Thị trờng BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào
BĐSNĐ thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trờng BĐSNĐ là
đầu ra quan trọng của thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng BĐSNĐ hoạt động tốt
là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua
thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nớc phát
triển lợng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới
trên 80% trong tổng số lợng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu t kinh doanh
BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu t
phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế.
Quản lí và phát triển tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách
nhà nớc góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục
thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996
2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30%
các giao dịch, còn trên 70% cha kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch
không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nớc. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính
sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện
nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị tr-
ờng BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Thị trờng BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các
nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ
thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở
ơng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị
trờng có sự quản lí của Nhà nớc, thị trờng BĐSNĐ đợc xác định là hàng hoá
đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nớc cũng xác lập cơ chế
mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh
đất phát triển.
Nh vậy hoạt động của thị trờng BĐSNĐ liên quan đến khối lợng tài sản
rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trờng BĐSNĐ đúng h-
ớng sẽ tác động quan trọng đến tăng trởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết
yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui
hoạch và ảnh hởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nớc. Ngợc
lại, quản lí điều hành không tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ ảnh hởng không nhỏ tới
phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của
thị trờng quá nóng hoặc quá lạnh( đóng băng) sẽ ảnh hởng không tốt đến sự
phát triển kinh tế xã hội. Hoặc nếu phát triển thị trờng BĐSNĐ trong điều
kiện không kiểm soát đợc việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả
mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tơng lai
2. Các nhân tố ảnh hởng đến thị trờng và mối quan hệ với các thị
trờng khác.
2.1. Các nhân tố ảnh hởng
2.1.1. Các nhân tố khách quan
- Th nht l v trớa lớ ca thị trơng BĐSNĐ. T v trớ ca thị trờng
BĐSNĐ nú quyt nh ti cỏc vn quan trng khỏc ca ụ th tỏc ng ti
giỏ tr, iu kin phỏt trin ca khu vực đó hin ti cng nh trong tng lai.
V trớ a lớ s nh hng quan trng ti giao thụng ca ụ th c bit l giao
thụng i ngoi cng nh cỏc cng bin, cng hàng khụng ng st, ng
b, nhng vn ny l tin cho vic thụng thng giao lu phỏt trin
kinh t, cho vicla chn cỏc v trớ ca cỏc doanh nghip cng nh dõn c. V
10
trớ a lớ cng s quyt nh iu kin t nhiờn, thi tit khớ hu cnh quan,
cỏc ti nguyờn thiờn nhiờn, iu ny s l mt phn quan trng trong vic xỏc
tr s dng nú,
11
2.2. Mối quan hệ với các thị trờng khác
Nh đã nêu trên thị trờng BĐSNĐ có tầm ảnh hởng rất lớn đối với nền
kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác động
dây chuyền tới tất cả các thị trờng khác nh thị trờng lao động, vốn, khoa học
kĩ thuật
Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu t cơ sở vật
chất nhà xởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu t, chi phí này đợc khấu hao dần
vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu t vào BĐSNĐ cao sẽ ảnh h-
ởng rất lớn đến đầu t trong nớc, thu hút các nguồn đầu t nớc ngoài và giảm sức
cạnh tranh của nền kinh tế. Ngợc lại, nh chúng ta đã biết có tới 80% lợng vốn
vay từ ngân hàng đợc thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị trờng này bị đóng băng
làm ứ một lợng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trờng BĐSNĐ khi hiện tợng thị tr-
ờng đóng băng cũng không phải dễ dàng. ảnh hởng rất lớn đến nền kinh tế
không chỉ một nớc mà có thể ảnh hởng cả các nớc trong khu vực và thậm chí
trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997
là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu t quá nhiều vào lĩnh
vực BĐSNĐ. Nh vậy ảnh hởng đối của thị trờng BĐSNĐ đối với thị trờng vốn
là rất lớn nó đợc ví nh một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trờng
vốn.
Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có
thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một
nhân tố đều ảnh hởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhng mỗi sự
thay đổi nhỏ của thị trờng BĐSNĐ lại ảnh hởng rất lớn đến các thị trờng khác
điều đó là cần thiết phải lu ý đối với các nhà hoạch định chính sách trong vấn
đề quản lí kinh tế và xã hội.
III. Vai trò của Nhà nớc đối với việc hình thành, điều tiết
và định hớng thị trờng bất động sản nhà đất.
1. Quan điểm của Đảng
mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực
đó kh«ng phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thì phải có ý
chí điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước
mạnh xã hội công bằng , dân chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với kiểm
soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xã hội bị phân hoá,
tạo lập được chỗ ë cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm
từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và
Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khoá (IX)
chỉ rõ "xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho
thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội đồng thời đối với phát triển
quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách
và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá thuế vay lãi xuất thấp
mua nhà ở trả góp”.
Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường B§SN§ tạo nên sự
phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã
hội, một bộ phận trở nên kh¸ giả, những người nghèo không có hoặc ít có
điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đã được đề
13
ra. Do ú quan im ch o ca ng l song song vi vic xõy dng cỏc
khu nh cao tng, hin i tin nghi bỏn cho nhng ngi cú thu nhp cao,
ng thi xõy dng cỏc khu chung c vi cht lng v tin nghi trung
bỡnh, c s h tr v ti chớnh ca Nh nc phự hp vi mc sng ca
ngi dõn.
Chin lc v k hoch phỏt trin nh ca Nh nc, l phi ỏp ng
mi yờu cu ca xó hi: m bo cho thuờ, hoc dõn t xõy dng theo quy
hoch gii quyt thụng thoỏng th trng nng ng v nh , t lm cho mi
ngi u cú c hi to lp ni hp phỏp. Xõy dng v phỏt trin thị trờng
BĐSNĐ l cụng vic ũi hi mt ngun nhõn ti,vt lc ln cho nờn quan im
ca ng l "Nh nc v nhõn dõn cựng lm, huy ng mi ngun lc của mi
thnh phn kinh t tt c di s hng dn qun lý ca Nh nc".
phép. Tuy nhiên các nớc này đều cho phép bán quyền sử dụng đất. Nh vậy tuỳ
thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hoá đợc phép trao đổi
trên thị trờng BĐSNĐ là khác nhau. Ngoài ra, luật pháp cũng phân quỹ đất của
từng quốc gia thành đất công và đất t. Nhìn chung đất t đợc giao dịch tự do,
đất công không đợc phép giao dịch, hoặc đợc giao dịch nhng phải theo các qui
chế đặc biệt. Việc tạo ra các BĐSNĐ cũng phải tuân theo những qui định của
nhà nớc về qui hoạch vùng lãnh thổ, về môi trờng, cảnh quan, các mục tiêu
chuẩn khác. ở nớc ta, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ơng
Đảng khoá IX khẳng định Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là
t liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và nguồn vốn to lớn của đất nớc; quyền
sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt
- Những qui định pháp lí về phơng thức giao dịch và các chủ thể tham
gia : Luật pháp ở các nớc đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng
nh đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhợng. Nhìn chung các giao dịch
BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham
gia thị trờng của các chủ thể tơng đối đơn giản hơn so với thị trờng tài chính.
Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng
thanh toán. Thủ tục chuyển nhợng về mặt pháp lí chỉ là hoạt động bảo hộ và
quản lí BĐSNĐ, nhà nớc không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên
thị trờng. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nớc có đánh thuế giá trị gia
tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhợng.
- Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà nớc :
Trên thực tế không cơ quan nhà nớc chuyên trách quản lí thị tròng BĐSNĐ.
Thị trờng BĐSNĐ đợc quản lí bằng cơ quan quản lí thơng mại nói chung và đ-
ợc sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐSNĐ. Tuy nhiên
thị trờng BĐSNĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính và các cơ
quan quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trờng này. Các tổ
chức quản lí của nhà nớc thờng tập trung vào chức năng quản lí BĐSNĐ của
một nớc và chủ yếu là quản lí đất đai nhằm quản lí đất đai theo đúng chính
sách của nhà nớc. Cơ quan quản lí đất đai có một số chức năng sau:
các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hởng rất lớn đến
việc công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô giao dịch.
Nhằm làm cho BĐSNĐ đợc lu thông hợp lí tạo điều kiện sử dụng hiệu quả
nhất nguồn BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho ngời sử dụng chứ
không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nớc. Ngợc lại nếu không
đánh thuế BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ.
Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị
trờng càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp
luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhng để thị trờng BĐSNĐ nói
riêng và các loại thị trờng nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi
ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá đợc các qui luật
khách quan của thị trờng, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu
không đạt đến trình độ nh thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trờng thu hẹp thị
trờng công khai, thúc đẩy thị trờng ngầm phát triển.
3. Nhà nớc định hớng điều tiết thị trờng bất động sản nhà đất găn
liền với công bằng xã hội.
Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội
chủ nghĩa, nhà nớc Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt các
thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có u đãi cho các thành phần kinh tế của
nhà nớc. Thông qua các công ty kinh doanh BĐSNĐ thuộc sở hữu của mình,
Nhà nớc có thể thực hiện các chiến lợc, chính sách xã hội khắc phục các
16
khuyết tật của thị trờng. Trong đó các công ty kinh doanh BĐSNĐ sẽ đợc hỗ
trợ u tiên về vốn hoạt động về giá đất, hỗ trợ về kĩ thuậtgắn liền với đó là sản
phẩm của các công ti này đợc nhà nớc kiểm soát về giá và bán cho các đối t-
ợng đợc nhà nớc u tiên và chỉ định.
4. Nhà nớc tham gia thị trờng bất động sản nhà đất với t cách là ng-
ời sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất.
ở bất cứ nớc nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất t.
Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau. ở một số thời kì
vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá,
chính trị xã hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối
giao thông toả đi các tỉnh.
- Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên
- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc
Về mặt hành chính, Hà Nội là thành phố thuộc trung ơng với chín quận
nội thành ( Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, Cầu
Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên ) và bốn huyện ngoại thành là ( Gia
Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì ). Với diện tích cha phải là lớn nhng ở
đây quá trình đô thị hoá diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích đất đai bằng phẳng
ít phức tạp có nhiều thuận lợi cho nông nghiệp và xây dựng.
Về tổng thể không gian kiến trúc của Hà Nội bao gồm ba vùng chủ yếu:
Vùng trung tâm, vùng phụ cận và vùng đối trọng.
Vùng trung tâm đợc giới hạn chủ yếu trong vành đai bởi tuyến đờng :
La Thành Láng Trờng Chinh - Đại La Minh Khai và dọc Hữu ngạn
sông hồng. Là vùng đô thị có nhiều chức năng nh : Khu phố cổ 36 phố ph-
ờng. Khu trung tâm và thơng nghiệp Hoàn Kiếm. Trung tâm chính trị Lịch
sử Văn hoá Ba Đình. Đây là nơi có nhiều trờng Đại Học, viện nghiên cứu,
trung tâm dịch vụ lớn về Bu điện, Ngân hàng, nhiều tổ chức chính trị, kinh tế,
xã hội. Là khu vực lí tởng để đặt các cơ quan giao dịch thơng mại, chính trị rất
thuận tiện nên nhu cầu về chuyển dịch về BĐSNĐ là rất lớn.
Vùng phụ cận nằm dọc theo hữu ngạn và tả ngạn sông Hồng trong
phạm vi ranh giới phát triển đô thị, bao gồm đất đai rộng lớn bao quanh vùng
trung tâm từ vành đai trở ra, mở rộng về phía tây bắc và phía bắc tới sân bay
Nội Bài, bao gồm khu vực Thăng Long Vân Trì, Đông Anh Cổ Loa, Gia
Lâm Sài Đồng, Yên Viên Sóc Sơn phía tây và phía nam tới Cầu Diễn,
cầu Bơu, Pháp Vân. Vùng phụ cận sẽ là khu vực phát triển nhiều khu đô thị
mới mở rộng nội thành kèm theo đó là các công trình phục vụ sản xuất dân
sinh thái.
ảnh hởng của dân c đến môi trờng kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn, đó là
sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành kinh
doanh liên quan đến BĐSNĐ thơng mại đều tăng lên, các cơ hội kinh doanh
cho các nhà đầu t kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Để theo dõi số ngời sống trong
một căn hộ ta xem bảng sau.
Bảng 1 : Số ngời sống trong một căn hộ
Số ngời Nội thành Ngoại thành
<=3 ngời 19% 19%
4 5 ngời 51.4% 51.5%
>=6 ngời 29.6% 29.5%
Nguồn : Báo cáo của viện Xã hội học
Qua hai bảng 1 và 2 cho ta thấy xu hớng phân tách hộ hoặc chuyển đổi
từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn là rất lớn, khi điều kiện thu nhập về kinh tế
khá lên.
3. Môi trờng kinh tế
Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nớc. Vấn đề tăng
trởng và phát triển kinh tế là rất mạnh, với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều này
liên quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế xã hội, nhất là
về vị trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên các nghành kinh tế mũi nhọn,
nghành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ và giao thông vận tải, đặc biệt trong
các nghành kinh tế mới đợc mở ra đó là tin học và dịch vụ bu chính viễn
thông, thị trờng chính khoán, kinh doanh BĐSNĐ với chất lợng cao.
Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của
cả nớc sau Thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng trong tam giác
19
kinh tế phía bắc là Hà Nội Hải Phòng Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập
trung nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lu kinh tế giữa các đơn vị
kinh tế trong nớc cũng nh giao dịch kinh tế trên thế giới, khu vực, để tạo điều
kiện phát triển kinh tế của thành phố. Diện tích đất có hạn mà nhu cầu thì
1997 5.8 8.15
1998 4.8 5.8
2002 6.7 4.8
Nguồn : Niên giám thống kê
So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà nội với cả nớc thì mức sống bình
quân GDP của Hà nội cao hơn 2.5 lần mức độ bình quân của cả nớc. Với mức
thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho ngời dân phải đợc đáp ứng
về điều kiện sinh hoạt nơi ăn chốn ở điều kiện giải trí nghỉ nghơi, nhu cầu về
20
nhà đất cũng sẽ cao hơn những địa phơng khác.
4. Môi trờng chính trị pháp luật.
4.1. Môi trờng chính trị
Theo đánh giá của các nhà chuyên môn trong và ngoài nớc, Việt Nam
là nớc có đờng lối chính sách chính trị, kinh tế ổn định nhất quán tạo ra môi
trờng đầu t kinh doanh thuận lợi. Đây là lợi thế của Việt Nam so với các nớc
ASEAN.
Từ năm 1986, Việt Nam đợc đánh giá là nớc thành công trong kiềm chế
lạm phát . Năm 1986 lạm phát hơn 70% nhng đến năm 1989 con số này chỉ
còn 35%/năm, năm 1995 chỉ còn 12,7%. Từ năm 1997 đến nay chỉ còn trên d-
ới 10%. Lạm phát đợc đẩy lùi tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu t bỏ
vốn làm ăn lâu dài.
Về thị trờng BĐSNĐ, Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng CSVN đã
xác định Quản lí chặt chẽ đất đai và thị trờng bât động sản là một trong
bốn hoạt động chủ yếu để Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng ( ba hoạt
động còn lại là : Phát triển hàng hoá dịch vụ, xây dựng thị trờng vốn, từng bớc
hình thành thị trờng chứng khoán). Đại hội định hớng cho hoạt động này trong
thời kì 1996-2000 là Ban hành những qui định cụ thệ về sử dụng và sở hữu
BĐSNĐ, về quyền sử dụng đất, qui định việc tính gía trị quyền sử dụng đất,
qui định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị BĐSNĐ. Tiền tệ hoá
BĐSNĐ thuộc sở hữu nhà nớc làm cơ sở cho vịêc hoạch định chính sách đầu t
chế cho ngời nơc ngoài thuê nhà . Theo Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995.
Luật đất đai 1993 đã đánh dấu một bớc chuyển biến đáng kể trong cơ
cấu quản lí đất đai. Một mặt luật khẳng định Đất đai đợc sở hữu toàn dân do
nhà nớc thống nhất quản lí. Mặt khác luật cũng khẳng định giao đất cho tổ
chức kinh tế đơn vị vũ trang nhân dân, các cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn, có một số quyền theo qui
định của pháp luật. Ngoài ra nhà nớc còn cho thuê đất. Nh vậy với qui định
nhà nớc xác lập chủ sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân( kể cả tổ chức
cá nhân ngời nớc ngoài )
Cũng với việc qui định các quyền của ngời sử dụng đất đợc quyền
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất, tức là nhà nớc đã tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền
sản xuất hàng hoá.
Lần đầu tiên trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
nhà nớc thống nhất quản lí, luật đất đai năm 1993 ghi nhận đất có giá. Đây
là một nội dung quan trọng thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ
chế thị trờng. Tức là Việt Nam đã thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong
cơ chế thị trờng. Tức là Nhà nớc Việt Nam đã thể chế hoá một thực tiễn là đất
có giá. Giá đất là công cụ kinh tế của ngời quản lí và ngời sử dụng đất tiếp cận
với thị trờng, đồng thời giá đất thể hiện nội dung kinh tế của các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất. Việc định giá các loại đất xuất phát từ yêu cầu
khách quan, trong đó có yêu cầu từ nay nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đ-
ợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất và nhà nớc đánh thuế vào việc chuyển nh-
ợng đó.
II. Tổng quan về hoạt động của thị trờng bất động sản
nhà đất Hà nội.
1. Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù riêng.
1.1. Về quĩ nhà đất và chất lợng nhà ở
Cng nh tỡnh hỡnh chung ca cỏc ụ th ln trong nc tỡnh hỡnh nhà
Thnh Ph H Ni cng cú y cỏc c thự nh phỏt trin ln xn, không
Về quản lí trong thời gian dài, việc quản lí nhà đất rất phân tán và bị
buông lỏng, vi phạm trật tự xây dựng và cải tạo nhà ở trở thành phổ biến.
Tình trạng xây dựng cơi nới không phép và trái phép phổ biến . Quản lí quĩ
nhà tự quản tuỳ tiện, không theo đúng qui định của nhà nước do phần lớn nhà
ở Hà Nội chật chội, chung đụng nhiều hộ trong một ngôi nhà, lại đan xen sở
23
hữu, nên việc tranh chấp sử dụng diện tích phụ mái bằng, sân thượng thường
là rất phổ biến.
1.2. Mét sè ®Æc thï riªng
Ngoài những đặc thù điểm chung đó nhà ở Hà Nội còn có những đặc
thù riªng xuất phát từ những di chứng lịch sử, do đầu tư xây dựng từ quyền sở
hữu Đó là:
Nhà ở diện chính sách: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ
(khoảng trên 5000 m
2
nhà) nhà người Hoa, nhà diện giao nhà nước quản lí,
được nhà nước giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là mguồn gốc
chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó
khăn trong công tác quản lí nhà đất .
- Nhà ở khu phố cổ: thuộc 36 phố phường cũ là nhà ống, xây dựng đã
quá lâu, hết niên hạn sử dụng, thuộc diện xuèng cÊp phải sửa chữa, vệ sinh
môi trường rất kém.
- Nhà ở khu phố cũ hầu hết là ở quận Hoàn Kiếm, một phần quận Hai
Bà Trưng, đa số là nhà biệt thự kiểu Pháp, kiến trúc đẹp, cần được giữ gìn và
tôn tạo: có 784 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước trong đó 200 biệt thự chuyên
dông,497 biệt thự do ngành nhà đất quản lí cho thuê và 84 biệt thự do các cơ
quan tự quản.Phần lớn đã xuống cấp.
- Các khu nhà chung cư: Hầu hết được xây dưng đế áp dụng đáp ứng
nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh nằm rải rác tại các quận Hai
Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, các khu Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên,
Qua kho sỏt s b trờn ta cú th thy giỏ c nh t thc s quỏ cao so
vi mt bng chung ca i sng nhõn dõn trong giai on hin nay, do vy
mua c mt cn hi vi cỏn b cụng nhõn viờn hay nhng ngi lao
ng bỡnh dõn l vụ cựng khụng mun núi l khú khn nu khụng mun núi l
khụng th.
Hn na tỡnh trng giỏ c li b y cao cũn do trờn th trng xut hin
cu o tc l ngi mua nh khụng xut phỏt t nhu cu m ch trng
khụng s dng m đợi tng giỏ ri bỏn i kim li. Tỡnh trng ny lm cho th
trng giỏ c v nh t ngy cng ln xn, khụng th qun lớ . Vic mua bỏn
mt cn nh din ra nhiu ln, giỏ c b y cao.
Gớa th trng b quyt nh bi nhng tỏc ng tõm lớ do cỏc tỏc
ng giỏ ca cỏc cũ t v ca ngi mua. Do khụng có mt thỡ trng
chớnh thc cho nờn cỏc thụng tin ch c truyn bng ming dn n cỏc cn
st t bt thng, khụng xut phỏt t nhu cu thc t .
25
Copyright: Tài liệu đại học ©