LI M U
I- MC CH NGHIấN CU
t ai l ngun ti nguyờn quý giỏ ca mi quc gia mi, l yu t cu
thnh nờn giang sn t nc. Cựng vi t ai, nh cng cú v trớ ht sc
quan trng i vi i sng con ngi, l ti sn ca Nh nc, gia ỡnh. Nú
phn ỏnh trỡnh phỏt trin ca kinh t xó hi v mc sng ca mi quc gia,
mi dõn tc.
nc ta t khi chuyn sang nn kinh t th trng, mt h thng cỏc loi
th trng dn c hỡnh thnh v phỏt trin. Trong ú th trng nh t l th
trng rt nhy cm v phc tp. S phỏt trin ca cỏc loi th trng ny l h
qu tt yu ca nn sn xut hng húa ng thi l iu kin lm phõn cụng lao
ng xó hi ngy cng sõu sc.
Th trng nh t c coi nh mt b phn ca th trng bt ng sn
v l ni din ra cỏc hnh vi mua v bỏn cỏc hng hoỏ nh t cng nh dch v
gn lin vi hng hoỏ ú. Ngy nay, th trng nh t ó tr thnh mt b phn
khụng th thiu c ca h thng cỏc loi th trng trong nn kinh t quc
dõn. Nú ó cú nhng úng gúp ỏng vo s phỏt trin kinh t nc ta trong thi
gian va qua.
H Ni l trung tõm kinh t, vn hoỏ, xó hi
là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm:
+Đất đai
+Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;
+Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
+Các loại tài sản khác do pháp luật qui định;
Còn động sản là những tài sản khơng phải là bất động sản.
Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc
là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với u cầu của cơng tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở , các cơng trình xây dựng và các
tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản.
2.Đặc điểm của bất động sản
a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định khơng thể di chuyển:
Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu khơng có thị
trường tại chỗ thì bất động sản khơng thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề
vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy
người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình
phát triển kinh tế , văn hố xã hội và mơi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết
cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ được xem như khơng bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với
tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng
thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được
nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các cơng trình cơng cộng như trường học,
chợ, cơng viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như cơng trình giao
thơng , quy hoạch phát triển đơ thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đốn được
chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là
thành cơng rất lớn.
3 - Khái niệm về thị trường bất động sản
a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản:
- Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với
nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi
bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch.
- Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là :
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
+ Tổng hồ các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa
lý nhất định, trong thời đoạn nhất định;
+ Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hố
BĐS nhà đất;
- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Hàng hố trên thị trường bất động sản là loại
hàng hố đặc biệt tuy khơng thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho
chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường
cho th, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân
bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở. Nhà ở
khơng chỉ là khơng gian cư trú đơn thuần, mà còn là mơi trường sống, mơi
trường lao động và sản xuất, mơi trường văn hố, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh
phúc của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi
quốc gia, nhà ở khơng chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống của
người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
cao. Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển của
nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế,
xã hội và cả trong mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời
sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hố đến chính trị xã hội.
Như vây, thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành.
Đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là
những loại hàng hố chủ yếu của thị trường nhà đất.
Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở,
vườn tược, khn viên gắn với nhà.
Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở, vườn tược, khn
viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Nền kinh tế hàng hố phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Sự phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân cơng lao
động trong nền sản xuất hàng hố, đồng thời là điều kiện làm cho phân cơng lao
động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở
nước ta. ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đó có thể hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến
cả và đất đai được vật hố trong sản phẩm. Để tiến hành q trình tái sản
xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố hiện vật thành hình thái
tiền. Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hồn như thế được thực
hiện thơng qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại
phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng của thị
trường. Q trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường nhà đất
khơng chỉ đơn thuần là hồn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện
thực hố giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản
xuất hàng hố người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng
các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hố, những sản
phẩm hàng hố đó được đem đi bán. Trong khi đó, người tiêu dùng sản phẩm
lại cần mua những loại hàng hố đó và như vậy họ phải tìm mua những loaị
hàng hố đó. Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thị
trường. Thơng qua thị trường, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau để
giải quyết mối quan hệ của mình.
Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến cơng nghệ, nâng cao
chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài ngun đất. Thị
trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn
nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả. Sự tồn tại và vận động của
thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố khơng tách rời nhau. Mỗi
sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác và ngược
lại. Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và
cơng nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu
nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản
phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.
phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với q trình phát triển hàng
hố trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có những đặc điểm cơ bản
sau đây:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Thị trường nhà đất mang tính chất khơng tập trung, trải rộng trên tất cả
các vùng trên đất nước. Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt các thị trường
nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mơ và trình độ phát
triển khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa các vùng, cá miền do điều
kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hố và xã hội khác nhau quy
định. Vì vậy, ở đơ thị thị trường nhà đất có quy mơ và trình độ phát triển cao
hơn thị trường nhà đất ở nơng thơn, miền núi,...
Thị trường nhà đất là một dạng thị trường khơng hồn hảo do sự khơng
đồng nhất về thơng tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập qn sử dụng nhà đất . Thậm chí
trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng
hồn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thơng tin liên quan đến
những giao dịch trước đó. Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chi phí thu
thập thơng tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất ln quan tâm đến. Mặt
khác, thị trường nhà đất là thị trường khơng hồn hảo là do tính chất khơng
tái tạo được của đất, nên thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều
hơn thị trường hàng hố, biến động của giá nhà đất thường mạnh mẽ hơn
biến động của giá hàng hố. Tất cả các đặc tính như đặc điểm của tài sản đất
đai, phương pháp tiến hành các giao dịch bn bán và sự thiếu hiểu biết
1- Cung nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó
với một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hồn tồn khơng trùng khớp với tổng số nhà và đất có
được ở một quốc gia, do có những thành phần khơng được tham gia vào giao
dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy
định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ khơng muốn
bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những
nguồn nêu trên là khơng được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các
nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các
điều kiện sau:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Qu nh t hin cú phi t c cỏc tiờu chun v yờu cu ca th
trng hin thi, cú ngha l nú cú th ỏp ng c yờu cu no ú v c
th trng chp nhn v giỏ tr s dng.
Ngi ch s hu qu nh t khụng cú mcớch s dng cho nhu
cu tiờu dựng ca mỡnh m cú nhu cõự bỏn, tc l sn sng chuyn giao nh
t cho ngi khỏc.
Giỏ c thc hin quyn chuyn giao ti sn phi phự hp vi giỏ
mt bng chung, tc l phự hp vi kh nng thanh toỏn v chp nhn ca th
trng .
Phi cú th trng nh t xut hin v qu nh t ú tham gia vo
giao dch trờn th trng l c tha nhn.
một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song
lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất
kinh doanh ở khu vực nơng thơn và thành phố. Ngồi ra cung về nhà đất đáp
ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người
chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này khơng còn nhu cầu sử dụng nữa
mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực
khác hoặc thực sự khơng có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng
cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà
đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung
tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung
tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nơng thơn, thành phố và loại
nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ
nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức
tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở
nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là khơng biến đổi nhưng có thể
tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất
thường xun biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng
cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ
mơ của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội.
Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã
nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các
nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường nhà đất ngầm
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước. Khi trình độ phát triển của lực lượng sản
xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượnh cung về nhà đất cho sản
xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tương đối còn cung về nhà đất cho
khu vực nơng thơn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở
kin trỳc nh ca Nh nc v cng c u t, phỏt trin t ngun vn
t nhõn.
Nhng ngun nh t c hỡnh thnh bng cỏch t xõy dng, thit k
riờng tu theo kh nng ngun ti chớnh ca mỡnh nờn õy chỳng rt a dng
v cp , mang tớnh cht v phm vi a bn khỏc nhaukhụng theo mt tiờu
chun k thut no c nhng ri nú cng to thnh mt ngun cú lng cung v
nh t khỏ ln v phong phỳ trờn th trng. S d ngun cung v nh t
khu vc t phỏt ngy cng tng cú th mt phn do tớnh ch quan ca bn thõn
nhng ngi tham gia vo khu vc nỏy to ra nhng lý do quan trng hn v
khỏch quan hn l nhng quyt nh phỏp lý ca Chớnh ph thc hin cha
nghiờm ngt hoc t ngi dõn ri vo tỡnh th phi chp nhn t phỏt khú
c a vo khu vc nh chớnh thc.
Hin nay nc ta lng cung v nh v t phc v cho nhu cu sinh
hot ca con ngi tng cha cao, cha ỏp ng c lng cu phỏt sinh hng
nm, c bit l din tớch nh do h s s dng t cũn mc thp. Nm 2000,
c nc vi khong 700 triu m2 s dng nh trong ú ti cỏc ụ th khong
120 triu m2 trờn mt lng din tớch t kim kờ c theo Ch th s
24/1999/CT-TTg v Quyt nh s 24/2001/Q-TTg ngy 01 thỏng 03 nm
2001 ca Th tng chớnh ph l 443.178 ha, trong ú t ụ th cú 72.158 ha
v t nụng thụn 371.020 ha, nh vy l quỏ thp.
Mt xó hi cng phỏt trin, cu nh cng hng ti cỏc tiờu chun cao cp
v vỡ vy cung nh khu vc t nhõn cng cú nhiu c hi phỏt trin, cung nh
khu vc t phỏt cng gim dn.
1.3-Nhng nhõn t nh hng n cung nh t
a) Qu nh t trong quy hoch ca Chớnh ph
Mc ớch s dng nhng hng hoỏ thụng thng do tớnh nng tỏc dng ca
nú quyt nh, trong khi ú mc ớch s dng t ai do Nh nc qun lý v
nh ot. Nh nc thc hin quy hoch v phõn nh cỏc vựng t ai dnh
cho cỏc mc ớch s dng khỏc nhau. Mt vựng t nm ngay trong thnh ph,
nu nú c quy hoch cho sn xut nụng nghip thỡ mnh t ny khụng h cú
khỏc nhau to thờm tớnh phong phỳ v c cu ngun cung. Ngoi ra, mt s
vựng do cỏc iu kin c thự v a lý v thi tit, kt cu nh phi c thit
k, xõy dng vi k thut c bit v nguyờn vt liu chuyờn dựng nờn cung nh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của cơng nghệ và kỹ thuật
xây dựng.
d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với hàng hố thơng thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà
đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn
đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng
và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Những
nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các cơng trình dân dụng
nhưng khơng được hợp thức hố về các quyền sở hữuvà sử dụng khơng thẻ tham
gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và khơng được tính vào
nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngồi thị
trường đen và do vậy nó cũng khơng được mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân
cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để
Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai. Nếu xu thế đơ thị hố diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực
hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử
dụng đất đai khơng thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu
hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện
của những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp
đất khơng phải là những hỗ trợ về giá đầu vào ngun vật liệu xây dựng, khơng
phải là sự kiểm sốt bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường
mà thơng qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hố các quan hệ về
nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu
hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về
nhà đất.
2- Cầu nhà đất
2.1- Khái niệm cầu nhà đất
Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự
hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mơ mang tính quy luật của nền kinh tế hàng
hố, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
cầu được biểu hiện thơng qua giá cả của hàng hố và dịch vụ đó. Do vậy, để
nghiên cứu sâu thêm về thị trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất
trên thị trường.
Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác
là tồn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và
các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực
tài chính có khă năng thanh tốn.
Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh tốn để nhận được khối lượng nhà đất đó trên
thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử
dụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con
người.
Trên thực tế, khơng thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về nhà đất
và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này khơng chỉ về quy
mơ, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.
Hin nay, nc ta cu v nh t ó to ra mm mng cho mt th
trng ngm v nh t , khụng cú t chc, cỏc c quan qun lý Nh nc
khụng th iu tit c. Cu v t v nh din ra khỏ sụi ng, c bit
cỏc ụ th ln nh th ụ H Ni, Thnh ph H Chớ Minh, Thnh ph
Nng... Lng cu ny ny sinh khỏ ln trờn th trng t do xut phỏt t
nhu cu v ch thc t tng lờn quỏ nhanh. Quyn cú ch l quyn c bn
ca con ngi c Nh nc cụng nhn v chm lo thụng qua cỏc chớnh
sỏch nhm to iu kin mi thnh viờn trong xó hi to lp c ch
phự hp vi nhu cu v kh nng ngun lc ti chớnh ca mỡnh. Nhu cu v
ch tng nhanh cú th c phõn tớch bi cỏc nguyờn nhõn sau:
Bin ng tng dõn s c v tng t nhiờn ln tng c hc.
Nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn cha cú nh ang phi chung, nh hoc
ang phi sng tm b ti cỏc khu nh chut.
Nhu cu ch ca cỏn b, cụng nhõn viờn chc, lc lng v trang
cha cú nh hoc mi chuyn n.
Nhu cu tng thờm din tớch cho nhng h ang quỏ cht.
Nhu cu ch cho lao ng ti cỏc khu cụng nghip tp trung mi xõy
dng.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch.
Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngồi đến sinh sống ở nước ta làm việc
hoặc kinh doanh.
Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người...
Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho
cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính
của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh tốn
tăng làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mơ diện tích nhà ở của
các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng
hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt
nhânlà xu hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội.
Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích
nhà ở và đất ởcũng tăng lên moọt cách tương ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số
cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi
kết hơn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng
tăng lên. Ngồi ra, tập qn sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất của
các nhóm dân cư khác nhau.
Sự gia tăng dân số khơng chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm
tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hố giáo
dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung
tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình
thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ
những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai.
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung
cầu nhà đất. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai
trong sản xuất. Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ
được thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn
phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai
cho phát triển sản xuất của trang trại khơng còn dựa vào con đường đi khai phá
tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thơng qua thị
trường chuyển quyền sử dụng đất. Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản
xuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục
đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
phn a im lm vic hoc kinh doanh, cú nhng ngh nghip ũi hi ch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở
chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngồi giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu
nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về
cầu nhà ở.
d) Đơ thị hố và q trình phát triển của đơ thị.
Đơ thị hố là một q trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đơ thị hố tập
trung dân số về các vùng đơ thị nên có sự phát triển quy mơ bề rộng khơng gian
đơ thị. Chính vì vậy q trình đơ thị hố là q trình có sự thay đổi căn bản nhất
về cầu nhà ở đơ thị. Tuy nhiên q trình đơ thị hố khơng chỉ làm thay đổi về
tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Những người
có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như
mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu
dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về nhà
đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sơi động nhất trong q
trình phát triển của đơ thị hố.
e) Mốt và thị hiếu nhà ở.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những
nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Có những nhà ở căn hộ trong các
khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với những
ngơi nhà độc lập hoặc những ngơi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫn
muốn mua các ngơi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểu
căn hộ.
f) Sự phát triển và hồn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thơng có tác động hết sức
các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong
giai đoạn đầu vào các đơ thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng. Cùng
với luồng tiền nước ngồi chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngồi cũng
đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa
dạng về nhà đất.
Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác
động đến sự thay đổi về cầu nhà đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác
nhau, trong các điều kiện mơi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Copyright: Tài liệu đại học ©