Website: Email : Tel (: 0918.775.368Lời cảm ơn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo chuyên ngành kinh tế &
quản lý Địa Chính - ĐH KTQD, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong học tập
cũng nh trong thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đến các cán bộ Cục Quản Lý Nhà - Bộ
Xây Dựng, đặc biệt là các cán bộ, chuyên viên Phòng Phát Triển Nhà đã
tạo điều kiện cho tôi thực tập thuận lợi và cung cấp những thông tin t liệu
cần thiết để tôi hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sự hớng dẫn tận tình của thầy Hoàng Cờng đã
giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp này.

Xin trân thành cảm ơn
Sv: Lý Mai Toàn
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Lời nói đầu
Thị trờng bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh
tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trờng bất động sản
Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng đợc sự chú ý của
d luận Thủ đô. Các phơng tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị tr-
ờng bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trờng này; hoạt động
thị trờng bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế
của cả nớc nói chung và thủ đô nói riêng. Điều đó cho thấy rằng, tầm quan
trọng và ảnh hởng của thị trờng bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là
rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không thể thiếu đ-
ợc, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngơì.

Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản nh sau:
+ Bất động sản là tài sản không di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và
các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng ký nhằm
đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc có thẩm quỳên.
+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích
khác nhau
- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng
nh đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà
2) Thị trờng và các loại thị trờng
a) Thị trờng
Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng
với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự
trao đổi hàng hoá trên thị trờng tạo ra sự gắn bó giữa thị trờng và nền kinh
tế hàng hoá. Vậy thị trờng là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là
kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm
trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá.
Vậy thị trờng : là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là
nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa ngời mua và
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

ngời bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lợng, chất l-

hạn chế
độc quyền
bán
Một độc quyền mua
hạn chế
độc quyền song
phơng
độc quyền
cạnh tranh
bán
Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh
tranh mua
Cạnh tranh
Thực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau:
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

+ thị trờng cạnh tranh hoàn hảo thị trờng đa phơng
+ thị trờng không hoàn hảo -- thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranh
độc quyền.
Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời cùng mua bán một loại hàng
hoá. ở đây không một ngời mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị
trờng.
điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều
- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trờng
Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ ít để có thể gây ảnh hởng
đến giá.
Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán một sản phẩm nhất

bất động sản , giữa ngời xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử
dụng đất .
3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở bảo
vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền
với đất.
5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá
sản xuất kinh doanh.
1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản .
1) Mang tính chất không tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc
điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trờng bất động sản mang tính
địa phơng
Thị trờng này bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng,
do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, tạo nên thị tr ờng khác
nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lợng cao hơn ở
nông thôn.
2) Là thị trờng không hoàn hảo
- vì đất đai không tái tạo đợc , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều
hơn so với thị trờng hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với
giá hàng hoá khác.
- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất
động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên
thị trờng bất động sản.
- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trng , riêng bịêt, đa
số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.
3) Cung trong thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu.
Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt
cung và cầu ở thị trờng .


Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối
với sự vận hành của thị trờng bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể
hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các
đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng của thị trờng bất động sản; thứ
hai, thông qua cơ chế thị trờng chính phủ điều tiết quan hệ cung cầu và
gía cả bất động sản .
4) Ngân hàng
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh
bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốn
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).
5) Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ
đầu t bất động sản .
6) Chuyên gia t vấn các loại
Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công , lắp đặt
công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên
kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới.
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trờng bất
động sản.
- Thị trờng là đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờng
nay nhằm : phát huy những u thế của cơ chế thị trờng và hạn chế khắc phục
những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý
nhà nớc định hớng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trờng và điều
kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế
thị trờng , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế
bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội.

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
+ Khu vực công cộng
khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nớc là các hoạt động xây
dựng phát triển nhà ở do nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc
đầu t xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc coi nh nguồn vốn
ngân sách nhà nớc và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nớc. Khu vực
công cộng đợc xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực
nhà nớc có thể can thiẹp trực tiếp vào.
+ Khu vực t nhân
Khu vực phát triển nhà ở t nhân là những hoạt động phát triển nhà ở
không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc , do các tổ chức, doanh nghiệp,
cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nớc về
quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nớc điều tiết khu vực này thông
qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng.
Chính phủ các nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà ở t nhân theo hai hớng
là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu
nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có
diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui
địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây
dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có
thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

tiếp cận đợc các khu vực nhà ở t nhân qua chính sách cho vay vốn bằng
việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua.
+ Khu vực nhà ở không chính thức
Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các
hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc
của chính phủ.

ờng hợp này đờng tổng cung về đất đai là một đơng thẳng đứng vuông góc
với trục hoành.
Qui luật chung của cung là lợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng
hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động nh thế nào đối với cung hàng
hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đờng hoàn toàn không
co giãn , song đó cha phải là cung đất với t cách là hàng hoá.
Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co
giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả
nói chung là tơng đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đ-
ờng tơng đối dốc.
Giá
lợng cung
b) Sự dịch chuyển đờng cung
Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua một bớc
qua trái hoặc phải. Trong những trờng hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không
theo kịp và do vậy thờng tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động
sản . Trong những trờng hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì l-
ợng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đờng cung.
Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất:
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: nh cấp phép xây dựng, các
tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở th ờng làm cho đờng cung dịch
chuyển về bên trái.
- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờng
cung dịch chuyển sang bên phải.

2.2) Cầu về bất động sản
1) Khái niệm

đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm
tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình
tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lợng
hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác
động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía
tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất là
tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung
tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất
cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung
cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang
phát triển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
Nếu nh mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Ng-
ời ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà
đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoả mãn
các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã đợc đảm bảo thì phần thu nhập sẽ đợc
chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên
cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét.
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trng rõ
nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát
triển qui mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá
là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Mất cân đối
cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá
trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm

14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp đợc xác định là tốc độ biến thiên
của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp cha vợt
quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản nh lơng thực, thực phẩm
thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vợt
qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập đợc để dành cho chỗ ở tăng
lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tơng đối lớn.Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động
của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có
độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp,
và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần
thiết.

15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

2.3) Giá cả bất động sản
1) Khái niệm giá cả
Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trờng , tức là muốn
nói đến giá thị trờng của bất động sản . Giá cả thị trờng là giá bán có thể
đợc thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dới các điều
kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự
nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và tài sản- đối tợng mua bán.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả
thuận giữa ngời mua và bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm
khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trờng mở, giá cả là

- Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác
khu vực của nền kinh tế dới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh,
cung cầu, giá cả. thị trờng tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất
động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động, vốn, vào
các khu vực cần thiết.
- Cơ chế thị trờng có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa học
công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng
cờng trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinh doanh
bất động sản .
- Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngờì kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
- Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể
kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai
thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp.
b) Những tác động tiêu cực
- cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trớc mắt khôn có khả
năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất
đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh các công trình kiến trúc gắn liền
với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dịng chung
của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu
phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển
bất động sản .
- trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là
mục tiêu hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất
chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh h-
ớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha
tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi trờng, vi phạm
pháp luật.
- Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực
xã hội. Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình

phát triển. Nhìn một cách tổng quát nhà nớc có hai chức năng cơ bản:
chức năng điều khiển, và chức năng phát triển. Nhà nớc sử dụng một hệ
thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trc tiếp , gián
tiếp, có tính định hớng lâu dài
ở nớc ta, sự quản lý điều tiết của nhà nớc khong chỉ nhằm khắc phục các
khuyết tật của nền kinh tế thị trờng mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu
phát triển kinh tế- xã hội theo định hớng xã hội chủ nghĩa.
Thực chất sự tác động của nhà nớc đối với các chủ thể kinh tế tham gia
vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện trên hai phơng diện :
- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trờng kinh tế xã hội-
pháp luật để phát triển, qua đó nhà nớc định hớng sự phát triển của các
chủ thể kinh tế tham gia thị trờng bất động sản theo mục tiêu đã định. Về
phong diện này nhà nớc cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách
gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trờng bất động sản nh :
chính sách đầu t xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế Những chính sách này đ ợc coi nh
nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản .
- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật
chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phơng
diện này nhà nớc ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai tín
dụng, đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng.
Nh vậy, sự tác đông của nhà nớc đến việc hình thành và mở rộng thị trờng
bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trơng , chính
sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh
nghiệp tham gia vào thị trờng này và tạo môi trờng kinh tế- xã hội thuận

Hà Nội là thủ đô của cả nớc, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ,
nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tơng đối
bằng phẳng . ở đây khí hậu chịu ảnh hởng của chế độ gió mùa nhiệt đới với
hai mùa rõ rệt: mùa ma nóng ẩm và mùa khô lạnh, lợng ma trung bình
hàng năm là1.676 mm.
- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên .
- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên.
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc.
Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam
thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km. Hà nội
bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng,
Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm 9,14%
diện tích thành phố ) gồm 102 phờng ; 5 huyện ngoại thành : Sóc Sơn,
Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm
90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn .
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nớc bằng hệ thống giao thông
thuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc.
Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vai trò
trung tâm chính trị của cả nớc. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là
trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc.
Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông
Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nớc biển, chỉ có ít khu
vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng
phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà.
Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch.
Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã đợc san lấp để lấy đất xây dựng.
Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thờng , độ ẩm cao tác động tới kết cấu,
chất lợng công trình.
20

Từ liêm 308.752 257.772 434.601
Thanh trì 510.486 490.457 491.393
Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT
21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Mật độ dân c Hà nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với tỷ lệ tăng dân số
hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân c nông
thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh
chóng gây ra nhiều ảnh hởng tiêu cực đến môi trờng sinh thái, an ninh xã
hội.
3) Điều kiện kinh tế
Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất
của cả nớc . Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức
tạp .Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nớc (GDP) đạt 20.306,27
tỷ chiếm 6,87% so với cả nớc. GDP bình quân đầu ngời tăng từ 100 $
năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001.

năm
tăng trởng kinh tế
GDP
19968,2 9,34
19975,8 8,15
19984,8 5,8
20006,7 4,8
Những kết quả của sự tăng trởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ sở
cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội , đời sống nhân dân
đợc cải thiện . Nhng chênh lệch về mức sống của ngời dân ngoại thành so
với nội thành kém tới 5 lần.
Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nớc với

kiếm
Thanh
Xuân
2401 1456 1204 996 925 929 910
Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85%
Sóc sơn Đông Anh Gia Lâm Thanh Trì Từ Liêm
30651 18230 17432 9822 7532
- Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990 2000,
cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâm
nghiệp giảm tơng ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng
lên tơng ứng là 0,07% và 2,07%. đất cha sử dụng giảm 1,89%. Bảng dới
đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển của Hà nội thời
kỳ 1990-2000:
nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010
loại đất
tình hình sử dụng biến động tăng+ giảm-
1990
1995 2000
1995 so
1990
2000 so
1995
2000 so
1990
tổng diện tích đất tự
nhiên (ha) 92058 91807 92097 -521+290 +39
đất nông nghiệp % 48,24 47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88
đất lâm nghiệp % 7,37 7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09
đất chuyên dùng % 22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07
đất ở % 10,1 12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07

sơn
31330 12999
Thanh
trì
9990 5637
Tổng 88280 43495
1995 Từ
liêm
10746 5552 20 2316 145 1430
Gia
lâm
17521 9159 44 3942 191 1283 2370
Đông
Anh
18202 9989 6 3482 103 1545 2650
Sóc
sơn
30651 12964 6647 5273 26 3089 2652
Thanh
trì
9989 5622 2082 38 1192 1055
Tổng 86839 43286 6717 156015 503 9081 10157
2000 Từ
liêm
7532 4290 16 1497 49 931 749
Gia
lâm
17432 9145 59 4172 213 1570 2273
Đông
Anh

so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị.
- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác động
của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do
xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở. Hiện nay, diện tích đất ở
toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó :
Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7%
Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4%
- Phân theo đối tọng sử dụng:
Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%
Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5%
UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2%
Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%
*bình quân đất ở
-Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ
*bình quân đất ở đô thị
-Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ
25